רשות ערעור על דחיית תביעה לתשלומי ארנונה ומים בשכירות משנה

בתאריך 7.1.2015 פנה ב"כ התובעת אל הנתבעת במכתב דרישה לשלם לנתבעת מיסים והיטלים (ארנונה, תשלומי מים וביוב) אשר הצטברו לחובתה החל מחודש ינואר 2008 ועד ליום 21.12.2014 בסכום כולל של 1,627,311 ₪ בצרוף הפרישי ריבית והצמדה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980.

בתאריך 23.7.2015, כשבע שנים לאחר שהנתבעת שכרה את המקרקעין מחברת "שירלי ושי", הגישה התובעת כנגד הנתבעת לבית משפט זה תובענה בהליך של סדר דין מקוצר שבה נטען כי על המערערת לשלם לה חוב ארנונה בסכום כולל של 1,668,292 ₪.

הנתבעת עתרה בבקשת הרשות להיתגונן (המתוקנת) ליתן לה רשות להיתגונן בכל הנוגע לסכום התביעה, ובנוסף לכך להורות על דחיית רכיבי התביעה אשר מתייחסים לתקופה הקודמת לחודש אוגוסט 2008, ובנוסף לכך גם לקזז את יתרות הזכות אשר עומדות לרשותה בעקבות תשלום היטלי הפיתוח לצורך קבלת היתר הבנייה אשר לא מומש.

מר אלואשווילי צירף לתצהירו את הסכם שכירות המשנה אשר נחתם בתאריך 31.10.10 בין התובעת לבין בעל העסק לשטיפת הרכבים ולאביזרי הרכב, מר עבד אל נאסר מעין חוד, שאליו צורף תשריט סווגי הארנונה, אשר אף נחתם בראשי תיבות על ידי שני הצדדים, ושבמסגרתו פורטו בכתב יד השטחים אשר נכללים במסגרת המיגרש ושאותם השכירה הנתבעת לאותו שוכר בהתאם לתוואי החלוקה אשר מפורטים בתשריט שאותו מסרה הנתבעת לתובעת (קרקע תפוסה – 576 מ"ר ; קרקע תפוסה – 100 מ"ר ; מסחר – 79 מ"ר).

...

מסקנה זו אף עולה בקנה אחד עם עמדת בית המשפט העליון (ראה : פרק י(4) לפסק דינו של כב' השופט בדימוס אליקים רובינשטיין אשר ערך את חווה"ד העיקרית) בעניין "דור אנרגיה" וכן גם עם פסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "היפר שוק" , שאליה התייחסה הנתבעת בטיעוניה, ושלפיה באופן עקרוני תחנת דלק במהותה מבוססת הן על השטחים המבונים והמקורים והן על השטחים הפנויים פיסית כך שגם ה"קרקע התפוסה" משמשת כתחנת דלק, למעט במקרים חריגים שבהם לא מתקיימת שום זיקה עסקית שהיא בין כלל העסקים אשר פועלים במתחם של תחנת דלק.

סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסך של 860,538 ₪ בהתאם לתחשיב התובעת מיום 18.4.2019 אשר אושר על ידי בית המשפט המחוזי (ראה : סעיפים 21 ו – 29 לפסיקת ביהמ"ש המחוזי).

רקע עניינו של ערעור זה בהחלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית לוד (ערר מס' 46/17) מיום 23.12.19 לדחות ערר שהגיש המערער על החלטת מנהלת הארנונה מיום 9.11.17 ומיום 20.11.17 לדחות את השגתו על דרישת תשלום ארנונה כללית מיום 25.9.2017 ע"ס 34,697 ₪ (מוצג "2" בתיק מוצגי המשיבה).

א. להסכם מטילים את החיוב בארנונה בגין הנכס על שוכר המשנה החל ממועד מסירת החזקה בו. בדצמבר 2015 הגישה עריית לוד כתב תביעה נגד השוכרת הראשית, בין היתר, בגין חובות עבר בארנונה, לרבות בגין הנכס.

ממועד קבלת החזקה בנכס ועד ליום 1.4.2015 הנכס לא היה ראוי לשימוש ולא היה מחובר לרשת המים והחשמל עקב השיפוצים, ועל כן לא ניתן היה לחייבו בארנונה עבור תקופה זו. במהלך הדיון בפני וועדת הערר אישרו נציגי המשיבה כי המערער לא חויב בדמי ארנונה בגין הנכס בתקופת השפוץ ועד ליום 1.4.2015.

דרישת התשלום מיום 25.9.2017 מטעם הערייה נעשתה שלא כדין גם משום היותה חיוב רטרואקטיבי אסור בגין שנת הכספים 2014, כך שממילא אין המערער חייב בתשלומי ארנונה בגין תקופה זו. עיקר טענות המשיבה המערער והשוכרת הראשית לא עידכנו את המשיבה בדבר העברת החזקה בנכס לידי המערער בזמן אמת (1.8.2014), אלא היא עודכנה בדבר רק במהלך חודש מרץ 2015.

בהתאם לסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, הרשאי להגיש השגה למנהל הארנונה הוא "מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית". המערער לא חויב בתשלום ארנונה בגין הנכס בהתייחס לתקופה הרלוואנטית, וככל שחוייב, חיוב זה כבר בוטל.

כך יש לתמוה כי אם אכן בכוונתה לתבוע מהמערער את הסכום ששילמה בגין הנכס בתקופה האמורה, כפי שטען המערער, על שום מה לא עשתה כן עד עתה, שהרי בין אם קיימת זכאות לפטור בשל כך שהנכס אינו ראוי לשימוש ובין אם קיימת חבות, הרי שלפי הסכם השכירות היא עצמה אינה אמורה לשאת בתשלום זה אלא המערער.

...

דין הערעור להידחות.

למעלה מן הצורך אציין כי גם אם וועדת הערר לא הייתה מוחקת את הערר מחמת היעדר יריבות, וחלף זאת דנה בערר לגופו של עניין - נראה על פניו כי דין הערר היה להידחות מחמת אי עמידה בתנאי הפטור הקבועים בסעיף 330 לפקודת העיריות.

סוף דבר – הערעור נדחה.

לפניי בקשה למתן רשות לערער על החלטתו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט מ' חאג' יחיא) שניתנה ביום 16.6.22 בת"א 39628-02-22.

וכך בין היתר בית המשפט כתב בסעיף 16 להחלטתו: "בשולי ההחלטה אך לא בשולי חשיבותה, אם מתבוננים ממעוף הציפור בנסיבות לכאורה, התוצאה אולי קשה לעיכול. הרי מצד אחד נכרת חוזה מכר, המבקשים רשומים בטבו, שילמו תמורה וכבר נושאים במשכנתא שרובצת על הדירה, בעוד המשיבה מצד שני, מחזיקה ביד אחת את התמורה וביד השנייה את הדירה.". אשר לסכויי התובענה העיקרית שהמבקשים הגישו נגד המשיבה, בית משפט השלום קבע בהחלטתו, כי "בדומה למותב הקודם, אף אני סבור כי סכויי התביעה אינם מבוטלים". עיון בהחלטת בית משפט השלום מעלה, כי ביסוד החלטתו לדחות את בקשת המבקשים למתן סעד זמני, עמדו מספר טעמים: האחד, העובדה שמדובר בבקשה למתן צו עשה המשנה את המצב הקיים, דבר שעל פי הפסיקה יינתן במקרים חריגים בלבד.

בנוסף, המבקשים משלמים את התשלומים השוטפים: ארנונה, חשמל, גז ומים עבור הדירה שרכשו מהמשיבה למרות שהם לא גרים בה, וזאת בנוסף לתשלומים שהם משלמים עבור הדירה שבה הם מתגוררים בשכירות.

...

לאחר שנתתי דעתי לטענות שהועלו על ידי הצדדים בהרחבה בכתב, וכן לטענות שהם העלו בעל פה במהלך הדיון שהתקיים לפניי ביום 3.11.22, החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

העולה מכל האמור הוא, שאני סבור כי הדין עם המבקשים.

התוצאה היא אפוא, שאני מחליט לקבל את הבקשה ואת הערעור, ואני מורה על מתן צו עשה זמני המתיר למבקשים לתפוס חזקה בדירה מושא דיוננו עד לסיום ההליכים בתובענה העיקרית, או עד מתן החלטה אחרת.

לנוכח התוצאה שאליה הגעתי אני קובע, שעל המשיבה לשלם למבקשים את הוצאות ההליך בסך 10,000 ₪.

עוד הוריתי כי עד להחלטה אחרת, המשיב לא יבצע כל עבודת פיתוח או בנייה שאין לה היתר מטעם רשות תיכנון מוסמכת.

בשלוש השנים הראשונות לשכירות, המשיב לא שילם את דמי השכירות ואת חשבונות הארנונה, מים וחשמל.

המשיב טען כי הבנייה הסתיימה זה מכבר, ולכן אינו מיתנגד למתן צו למניעת המשך הבנייה, אך לגבי הבקשה לצוו האוסר על המשיב להכנס לאולם החתונות שהוא מפעיל, מדובר למעשה בבקשה לצוו עשה זמני אשר משנה את המצב הקיים וראוי שיינתן במקרים חריגים בלבד.

בית המשפט (כב' השופטת ה' אסיף) קיבל את התביעה והורה למשיב להתפנות מהשטח לא יאוחר מיום 18.2.17, תוך דחיית טענתו לקיומו של הסכם שכירות חדש (הדומות לאלו המועלות עתה) וקביעת ממצאים קשים באשר למהימנותו של המשיב; חרף הוראות פסק הדין, המשיב לא התפנה באופן עצמאי ולפיכך ביום 2.1.19 בוצע צו הפינוי על ידי ההוצאה לפועל; ביום 28.10.18 ניתן גזר הדין בתיק תו"ב 40502-07-16 לאחר שהמשיב הורשע על פי הודאתו בהקמה ושימוש בשורה של מבנים כגן אירועים שניבנה מחדש על קרקע חקלאית ללא היתר כדין, וזאת לאחר שנהרס גן אירועים קודם שהקים על אותם מקרקעין (בהליך קודם צ"א 54561-02-13).

ערעור שהוגש על ההחלטה – עפ"א 58598-04-19 (מחוזי חיפה) נדחה על ידי כב' השופט נאסר ג'השאן ביום 2.5.19; במועד שלא הוברר במדויק, חזר המשיב לשטח ואף המשיך ובנה בו. הצדדים חלוקים באשר לנסיבות החזרה לשטח ולגבי מוועדה, כאשר לשיטת המבקש מדובר בפלישה מחודשת, בעוד המשיב טוען ששכר שוב את השטח מהמבקש, במסגרת הסכם זיכרון דברים מיום 24.1.19 (לכאורה פחות מחודש לאחר הפינוי באמצעות הוצל"פ).

...

לאחר ששקלתי את מכלול נסיבות העניין, מצאתי כי יישומם של עקרונות "מקבילית הכוחות" ומאזן הנוחות בענייננו, מוביל למסקנה שיש להיעתר לבקשה וליתן את הצו המבוקש.

לצורך ההליך הנוכחי אציין רק כי לא שוכנעתי שמשקלה של הטענה – המוכחשת מכל וכל על ידי המבקש, ואינה נתמכת באסמכתא לתשלום דמי השכירות כנטען על ידי המשיב ו/או בעדות של העדים הרלוונטיים, הוא כזה שתוכל להוות משקל נגד להתנהלות המשיב בניגוד להחלטות הערכאות המוסמכות.

לאור כל האמור, ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיב ו/או מי מטעמו לבצע עבודות בנייה וכן להיכנס לשטחו של המבקש בגוש 8781 חלקה 1 מאדמות הכפר בקה אל-גרבייה, וזאת עד להכרעה בתובענה העיקרית.

המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת מירב קלמפנר נבון) מיום 27.6.23 בתיק חדל"פ 15207-06-22.

בנגוד לטענת המערער, ביום 10.8.22 בית משפט קמא קצב את מזונות ילדיו והעמידם על סך 6,000 ₪ כפי שנקבע בפסק דין למזונות מיום 3.8.20 והיחיד לא הגיש ערעור על החלטה זו. מוסיף הנאמן וטוען כי הסמכות העניינית לקבוע דמי מזונות או להעניק סעד זמני בתובענה לביטול או הפחתת דמי מזונות מסורה לבית המשפט לעינייני מישפחה.

כיום מצרף תדפיסי חשבון בנק הדואר שרובם שחורים ולא ברורים ומעיון בהם עולה כי מחד אין חיובים של דמי שכירות או תשלומי חשמל מים או ארנונה ומאידך חיובים שאינם ידועים ומעבר לכך ניתן לראות כי הוא מנהל רמת חיים שאינה תואמת בעל דין המנהל הליך פשיטת רגל.

(ג) לא קיים המערער הוראה בדבר הערובה, רשאי בית המשפט להורות על מחיקת העירעור או על דחיית המועד להפקדתה.

על הנימוקים לכך, עמד בית המשפט העליון בבש"א 1528/06 ורנר נ' כונס הנכסים הרישמי (17.10.07): "זכות הגישה לערכאות הנתנת לבעל דין אינה זכות מוחלטת. כנגדה ניצב שיקול חשוב שנועד להגן על בעל-הדין שכנגד מפני חיסרון כיס, הטרדה, אובדן זמן וניצול לריק של משאבים אנושיים עקב גרירתו למשפט שנסתיים בפסק לזכותו על דרך הבטחת יכולתו לממש את גביית ההוצאות שנפסקו לטובתו. זכותו של בעל הדין שכנגד היא תמונת ראי של זכות הגישה לערכאות בפן ההפוך שלה – היא נועדה להגן עליו מפני ניצול לרעה של זכות הגישה לערכאות, ולהבטיח את זכותו להוצאות לא רק להלכה, אלא גם במישור יכולת המימוש המעשי. הפקדת העירבון הכספי נועדה, איפוא, להגן על זכותו של בעל הדין הנתבע לממש את גביית ההוצאות שנפסקו לטובתו בהליך שהוגש נגדו וכשל...פטור מעירבון בהליך סרק גורם לפגיעה ישירה בבעל הדין שכנגד, הנושא לבדו בעלויותיו של הליך-הנפל. מכאן השוני במשקלים הניתנים לגורם סכויי ההליך בכל אחד מן המישורים האמורים. " בנוסף, הלכה היא שלא די בכך שהפקדת הערובה תכביד על המבקש מבחינה כלכלית, אלא עליו לפרוס תשתית ראייתית כי אין באפשרותו לגייס את סכום הערבון (בש"א 3849/11 אורי פלג נ' SOFASA Llc (22.5.11)) מחוקק המשנה, אשר קבע את גובה הערובה שיש להפקיד בכל סוג ערעור, הביא בחשבון את העובדה שיחידים שבעניינם מיתנהל הליך חידלות פירעון מצויים במצב כלכלי קשה, וכי כאשר יחיד מגיש ערעור, המשיב הוא לרוב הנאמן, בעל תפקיד, ובכל זאת קבע כי יחיד המערער על פסק דין בתיק חידלות פירעון לא יהיה פטור מערובה.

...

באשר לסיכויי הבר"ע, טוען המבקש כי אלה גבוהים מאחר ובית המשפט קמא בחר שלא לעשות שימוש בסמכותו לקצוב את סכום המזונות, בסתירה לכל אמת עובדתית המקימה עילה לקציבה שכן בהתאם לסיכום בין הצדדים הותנה המשך תשלום המזונות בכך ששכרו לא יפחת מסך של 15,000 ₪ ושכר הפרודה לא יעלה על 8,000 ₪.

לאור כל האמור, משלא הוכחו שני התנאים הנדרשים למתן פטור מתשלום האגרה או מהפקדת הערובה, דין הבקשה, על שני ראשיה, להידחות, וכך אני מורה.

המבקש ישלם את האגרה ויפקיד את הערובה לא יאוחר מיום 8.11.23, שאם לא כן יימחק הערעור ללא צורך בהחלטה נוספת.