רשות לערער על החלטת רשמת הוצל"פ בעניין חבות היטל השבחה

כאמור, טענות התובעים לזכאותם לשיפוי מלא ולחילופין להישתתפות הנתבעים במחצית הסכום ששלמו, מתבססות ברובן על טיעון שהוא בבחינת ערעור על מסקנות עובדתיות ומשפטיות שנקבעו בפס"ד פריצקר.

חזוק לעמדת הנתבעים ניתן אף למצוא בפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) א. רובינשטיין בעירעור לבית המשפט העליון בו נקבע כי "בכל הנוגע להערכת שווי ההטבה שנמנעה מהמשיבה (פריצקר - הערה שלי) בגין הפרת זכות הסרוב, סבורני כי פסק הדין קמא לא ייחס משקל להתחייבויות שנטלו על עצמם הרוכשים (בירון ודְרך - הערה שלי) בהסכם המסגרת שיש להיתחשב בהן כחלק מן התמורה" (סע' ט"ז לפסה"ד בעירעור בבית המשפט העליון).

ביום 22.07.02, פנה עו"ד אבי שרף, ב"כ דְרך ובירון, לעו"ד יעל דאובר, כונסת הנכסים (להלן: "הכונסת") ועידכן אותה בחבותם של דְרך ובירון לשאת ב- 4/14 מכלל חוב המשכנתא.

ב"הואיל" השמיני להסכם עם כונסת הנכסים, הוסכם כי הסכם הפשרה בבוררות "מהוה חלק בלתי נפרד מהסכם זה". עוד, בסעיף 2 ג. הצהירו דְרך ובירון "כי ידוע להם כי כל החובות ו/או התשלומים ו/או היטלים לרשויות המס ו/או לעריית רמת השרון או כל רשות הרובצים על המגרשים, לרבות היטל השבחה ותשלומי איזון, בגין עסקת המכר דנן ו/או בגין עיסקאות קודמות ו/או בגין עיקולים שהוטלו על המגרשים ו/או בגין הערות אחרות שנרשמו על המגרשים, לא יחולו בשום מקרה על כונסת הנכסים, וכונסת הנכסים תהיה פטורה מכל דרישה לתשלום שתדרש על ידי רשויות המס ו/או כל רשות/גורם אחר ו/או הגורמים השונים אשר הטילו עיקולים על המגרשים, ככל שתדרש. במידה וחרף האמור יפנו רשויות המס ו/או כל רשות/גורם אחר בדרישה לתשלום מכונסת הנכסים ו/או יפעלו כנגד כונסת הנכסים לגביית חובות, מתחייבים הקונים בחתימתם ע"ג הסכם זה לשלם את התשלומים הנדרשים ו/או לפעול להסדרת החובות אל מול הגורם הדורש, באופן כזה שבכל מקרה לא יחולו על כונסת הנכסים" הוסכם כי "כל המסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי החובה הערוניים... יחולו במלואם על הקונים" (הקונים: דְרך ובירון – הערה שלי) (סעיף 6 א' להסכם הכונסת) (נספח 25 לתצהיר דְרך).

אישור לכך הוצג במסמכים החדשים, להם צורפה החלטת הרשם גיא סמולרצ'יק, מיום 17.09.17 בתיק ההוצל"פ, בהתאם לדו"ח הסופי של הכונסת שהוגש ביום 09.07.17, בו נימסר כי הבנק פעל להעברת יתרת החוב בחשבונם של ברוש, שעמדה באותו מועד על סך 6,571,289 ₪ לחובות אבודים והחשבון ניסגר.

...

בנסיבות אלו אני דוחה את התביעה בגין ראש נזק זה. סוף דבר התוצאה היא איפוא שקבלתי את התביעה העיקרית בחלקה וחייבתי את הנתבעים להשיב לתובעים סך של 153,884 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 05.10.08, בערכם להיום הינם סך של 198,600 ₪.

אני קובעת כי היה על התובעים שכנגד לגלות מסמכים אלו מייד ובסמוך להגשתם ללשכת ההוצל"פ, (6.7.2017) כך היה נחסך זמנם של הצדדים ושל ביהמ"ש בהתדיינות ובעיסוק בטענות סרק שהתבררו כלא נכונות בעליל.

סופו של דבר, לאור התנהלותם של הצדדים – מחד, הכבדה ניכרת ובלתי מוצדקת על ניהולו של ההליך, על פני למעלה מ-7 שנים ומאידך, אי גילויו של מידע אשר היה על התובעים שכנגד לגלות ולהציג, החלטתי שלא לפסוק למי מהצדדים שכ"ט עו"ד וכי בנסיבות אלו כל צד ישא בהוצאותיו.

בהחלטה מיום 17.11.13 קבעה רשמת ההוצאה לפועל כי מסירת האזהרה מאושרת, תוך קביעה כי מר דיין מודע לתיק ההוצל"פ מכח "כלל הידיעה"; ביום 19.12.13 בוצעה מסירה של אזהרה לדירת המגורים של מר דיין (נספח 14 לערעור המינהלי).

מוסכם בין הצדדים כי עד לסך של 300,000 ₪ (שלוש מאות אלף שקלים חדשים) המוכר יישאו בחובות הארנונה נשוא העיקולים ו/או בגין חבות בהיטלי השבחה ו/או היטלי פיתוח ו/או בגין קנסות ו'או הפרישי ריבית והצמדה ו/או כל חוב שהוא לעריית בת ים כאשר כאמור סך זה הנו הסכום הכולל אשר בו יישא המוכר כנגד אסמכתא מתאימה אשר תוצא ע"י עריית בית ים ותוצג ע"י הקונה לב"כ המוכר, ומעבר לסך של 300,000 ₪, כל סכום נוסף בגין חבות שהיא כלפי עריית בת ים ו/או הוועדה המקומית לתיכנון לבנייה בעריית בת ים תחול על הקונה ותשולם על ידו.

הענקת פטור מתשלום ארנונה או הנחות כאלה ואחרות, לרבות פריסת תשלומים חריגה, לגוף כלשהוא או ליחיד, מכבידה את נטל המסים על יתר התושבים, מערערת על עקרון השויון ומצמצמת את מקורות התקציב של הרשות.

א. הקף הבקורת השיפוטית בעירעור מינהלי מושכלות יסוד הן כי הקף הבקורת השיפוטית של בית משפט זה, היושב כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר, הנו מצומצם וזאת מן הטעם כי ועדת השגה הנה ערכאה מנהלית, לאחריה העניין נדון בוועדת ערר שהיא ערכאה משפטית אשר בוחנת את החלטה בעיניין ההשגה.

...

אשר לערעור המנהלי, אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר והערעור נדחה.

עם זאת, כיון שאני סבורה שהמשיבה חרגה מבמכותה לעניין הטלת חוב השותף על מר דיין, סכום החוב בהוצאה לפועל יעודכן כך שתחת הפחתת 250,000 ₪ בגין התשלום ששילם מר ברוכים, יופחתו 342,000 ₪ נוספים, כך שסך הכל יופחת מהחוב סכום של 592,000 ₪, נכון ליום 20.5.12.

לאור דחיית טענותיו של מר דיין, אני מורה על חידוש הליכי גביה ומימוש בהוצאה לפועל של הסכום המעודכן.

בית משפט השלום בחיפה תא"מ 20899-06-15 דכואר נ' נעים ‏ד' אדר תשע"ח, 19 פברואר 2018 בקשה מס' 2 בפני כב' הרשמת הבכירה גילה ספרא - ברנע מבקש/הנתבע חאלד נעים ע"י ב"כ עוה"ד קאסם סייד אחמד משיב/התובע ודיע דכואר ע"י ב"כ עוה"ד סאדר אלפרד החלטה

המשיב מציין כי עו"ד אדיב נסרה פנה אליו בעיניין התיק ביום 10/12/15 (נספח ו' לתגובה), המלמדת על ידיעה אודות פסק הדין כבר אז. המשיב טוען כי החבות לשלם את הוצאות תיק הפרוק רבצה על המבקש, כי התשלום שביצע עבור היטל השבחה אינו ניתן לקזוז שכן שולם מכח חבותו, וכי הפרת ההסכם מזכה בפצוי המוסכם.

אף לא נטען כי ניפתח תיק הוצל"פ. גם לא הוצגה התשובה לפניית עו"ד נסרה מיום 12/10/15 לכאורה.

. עם זאת, משבאה לכלל מסקנה כי ראוי לבטל את פסק הדין שניתן במעמד צד אחד, ביקשה השופטת להבטיח כי הצד שכנגד לא ייצא ניזוק, מכאן החלטתה באשר להפקדת מלוא סכום התביעה, שעליה נתבקשה רשות העירעור בבית המשפט המחוזי וכאן.

...

. עם זאת, משבאה לכלל מסקנה כי ראוי לבטל את פסק הדין שניתן במעמד צד אחד, ביקשה השופטת להבטיח כי הצד שכנגד לא ייצא ניזוק, מכאן החלטתה באשר להפקדת מלוא סכום התביעה, שעליה נתבקשה רשות הערעור בבית המשפט המחוזי וכאן.

עניין הפיצוי המוסכם תלוי בהכרעה בעניין הפרת ההסכם, וגובהו נתון להתערבות בית המשפט, ואני מקבלת כי בעניין זה הציג המבקש הגנה סבירה.

על מנת לאזן בין זכויות הצדדים, תוך העדפת זכות הנתבע להתגונן, גם אם חדל באיחור בהגשת הבקשה ביחס למועד הידיעה, ועל מנת לא לקבוע מסמרות בעניין ההגנה, על בסיס ראיות לא מלאות, אני קובעת כי פסק הדין מיום 15/10/15 יבוטל רק בתנאי שהמבקש יפקיד בקופת בית המשפט את הסך 5,000 ₪ עד ליום 21/3/18.

התמורה החוזית עבור המקרקעין הועמדה, בערכי "נטו" עד לרמת בעלי המניות, על סך 9,700,000 ₪, שאין מחלוקת ששולם, בנוסף לחיובה של גני דוד לשאת בכל המסים וההיטלים של כל המוסדות והרשויות הכרוכים בעיסקה - לגביו היתה אמורה להפקיד אצל הנאמן ערבות בנקאית שסכומה יהלום, כפי התנסחות בעלי הדין, את "סכום הדרישות הכולל" של המיסים וההיטלים הצפויים.

בין לבין התנהלו בין הצדדים ההליכים הבאים: הפ"ב 7364-02-15 – בקשת החאן אילת לעיכוב הליכים במחלוקת בשאלת היחס בין שני הליכי הבוררות שהתנהלו בפני הבורר ארבל והבורר גורן; הפ"ב 9222-09-15 – בקשת החאן אילת למתן צו מניעה זמני ומינוי כונס נכסים; ת"א 46042-09-17 – תביעת הבעלים של החאן אילת לסעד הצהרתי לביטול הסכם המכר; הפ"ב 54695-11-17 – בקשת החאן אילת לביטול פסק הבוררות שניתן ע"י הבורר גורן; רע"צ 4479-04-19 – השגת החאן אילת על החלטת רשמת ההוצל"פ להתלות הליכים בפניה עד להכרעה בבקשת הנאמן למתן הוראות; רער"צ 56800-10-19 – השגת החאן אילת על החלטת רשמת ההוצל"פ שלא לקבוע דיון בבקשה שהוגשה לה, והפניית הצדדים לבורר או לבית המשפט; רער"צ 34469-03-21 – השגת החאן אילת על שכר טירחה שנקבע בהחלטת רשמת ההוצל"פ; רער"צ 56952-10-21 – השגת החאן אילת על החלטת רשם ההוצל"פ לדחות טענות קזוז שהעלתה בקשר עם השבת כספים בה חויבה במסגרת ע"א 19182-10-19.

בוררות זו הסתיימה בפסק בוררות מיום 03.05.2015, לפיו הועמד סכום הדרישות הכולל (מס שבח, מס רכישה, רשות מקרקעי ישראל, היטל השבחה ותשלומים נוספים לעירית אילת) על סך 7,628,847 ₪.

פסק הדין שניתן ביום 25.08.2019 ע"י בית המשפט השלום, המתייחס ברובו לתביעה נגד הקבלן, קיבל את תביעת החאן נגד גני דוד וקבע כי "פועל יוצא של הפרתה של הנתבעת [הקבלן] את סעיף 14 להסכם הקבלנות, המהוה הפרה יסודית של ההסכם, הנו כי גני דוד עומדת בבחינת מי שהפרה את הסכם המכר, ומשכך, קמה לה חבות בהתאם לו". בית משפט השלום סבר כי " הפצוי המנוי בכתב הערבות מתווסף לפיצויים כאמור בהסכם המכר...", אולם מאחר ו"התובעת העמידה את סכום תובענה זו [רק] על סך של 2.5 מיליון ₪", הרי ש "על גני דוד לפצותה בסכום של 2.5 מיליון ₪". פסק הדין בעירעור (ע"א 19182-10-19) ערעורה של גני דוד היתקבל.

יתרה מכך, גני דוד שוללת את הטענה לפיה הפרה את פסק הבוררות משלטעמה, סברתה לפיה יש לשלם את חלקו הנותר של הפצוי המוסכם שקבע הבורר גורן מתוך כספי הנאמנות, בהנתן קיומה של יתרה, לאחר שכבר פרעה את המיסים והחובות לרשויות "מכסף שהביאה מהבית" הייתה טענה לגיטימית, ומשהבורר זרנקין הורה כי לא ניתן לעשות כן – השלימה את תשלום הפצוי המוסכם עד תומו, מה גם שלזכותה יתרת כספים נוספת הנובעת מפסק הדין שניתן בע"א 19182-10-19 ואשר קיבל את העירעור שהגישה וחייב את החאן בהשבה שטרם בוצעה.

...

לאור כל שפורט לעיל אני מקבלת את בקשת גני דוד ודוחה את טענות החאן אילת.

אני מורה אפוא כדלקמן: אני מורה מבטלת את חיובה של גני דוד לפצות את החאן אילת בכפל הפיצוי המוסכם (סעיפים 35.3, 35.5 לפסק זרנקין); אף את החיובים שבסיפא לפסק זרנקין באשר לשכר טרחת הבורר והוצאות הבוררות.

אני דוחה את דרישת החאן אילת לבטל את קביעות הבורר בסעיפים 32.1- 32.7 שבפסק זרנקין הדוחות את טענותיה להפרות נוספות; אני מתקנת את פסק זרנקין ומורה על קבלת התביעה שכנגד שהגישה גני דוד ומחייבת את החאן אילת למסור לגני דוד את כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הרישום על שמה.

מבוא לפני בקשתה של המבקשת, עו"ד דורית לוי טילר, אשר מונתה לכונסת נכסים (להלן: "כונסת נכסים") על המקרקעין המצויים ברחוב רוזאניס 1 וקרן קיימת לישראל 111, חלקה 441 בגוש 6627, תל אביב (להלן: "הנכס"), ליתן לה רשות ערעור על החלטת כב' רשם ההוצל"פ **** הורוביץ' (להלן: "הרשם") מיום 30.12.12 בתיק הוצאה לפועל שמספרו 01-12613-12-7 (להלן: "תיק ההוצל"פ").

סעיף 7 לתוספת השלישית: "7. (א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה." מועד החבות לתשלום היטל ההשבחה הנו היום בו נעשה המעשה שהשביח את הנכס, יום אישור תכנית ביניין עיר אשר הנכס נמצא בתחומה, אולם מועד תשלום בפועל יכול וידחה עד ליום "מימוש הזכויות במקרקעין". (ראה פסק דינה של כב' השופטת שטופמן ברע"א 10522-06-10 עריית חדרה ואח' נגד בנק הפועלים סניף מרכזי 12600 ואח', ראה הילכת קהילת ציון האמריקאית, עמ' 99,98: "המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית הנ"ל היא, שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ולענייננו - ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שוויים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה." סעיף 10 א לתוספת השלישית קובע: "10. (א) לא תרשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו." הוראה דומה לסעיף 10 (א) לתוספת השלישית נימצאת בסעיף 324 לפקודת העיריות: "324. (א) לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."העברת

...

החלטתי לדון בבקשה למתן רשות ערעור כבערעור עצמו ולקבלת הערעור מהנימוקים שיפורטו בהמשך.

בהעדר קביעה על פי דין המקנה למשיבות עדיפות בנשייה על פני נושים אחרים, סבור אני כי אין להעניק לה כזו.

למרות הדעות החלוקות בפסיקה ומגוון השיקולים הנלקחים בחשבון, אין בידי לקבל את הטענה כי הנושה המובטח התעשר שלא כדין, שכן במקרה דנן לא הוצגו תחשיבים אשר מכמתים את ההתעשרות הלכאורית, את קבלת התמורה הגבוהה יותר בזמן המכירה עקב ההשבחה, ולטעמי, לכל היותר ניתן לומר כי קיימת אי שביעות רצון מסוימת מן התוצאה, בעל הנכס לא חויב בהיטל ההשבחה ולא שילם חלקו לרשות אשר פעלה להשביחו, אולם אין בכך להצדיק תשלום חוב שאינו חוסה תחת "הוצאות כינוס" מקופת הכינוס.

סיכום לאור כל האמור לעיל מתקבל הערעור.