רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום גם בהיתר מכללא

נוכח העובדה כי למתקשר לא ניתן מעולם רישיון מפורש וכתוב להחזיק במקרקעין[footnoteRef:5] אותם הוא מחזיק והוא לא שילם מאומה בעבורם למינהל מקרקעי ישראל, הרי שלכל היותר, ניתן לראות בו בר רשות מכללא, שזכה במעמד זה נוכח שתיקת בעלי המקרקעין משך שנים רבות.

] "אמנם, לבית המשפט מסור שיקול הדעת להכיר בזכות בלתי הדירה של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכוח השתק, ואולם בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעלי הרשיון גם הרשות לבנות, וכאשר בהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין (ראה למשל ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2) 419 (1995); ע"א 2836/90 אריה בצר נ' צילביץ נחמה, פ"ד מו(5) 184, 197 (1992); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1) 321, 325 (1986); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127, 133 (1977)). במקום שבו עסקינן בבנייה בלתי חוקית, אין לקבוע כי קיימת ציפייה לגיטימית שעל בסיסה בוצעו ההשקעות במקרקעין. בנייה בלתי חוקית נתונה, מעצם טיבה, לסכנת הריסה, ואין הבונה רשאי לטעון לזכות הנשענת על הסתמכותו (ע"א (מחוזי ת"א) 2816/03 קונצ'יצקי נ' שפלן (לא פורסם, [פורסם בנבו], 3.4.2006).

אכן, הפסיקה הכירה בכך שרשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש שניתן על ידי בעל המקרקעין לאחר להחזיק בהם, אלא לעיתים ניתן להסיק קיום רשות כזו מכוח היתנהגות הבעלים או הסכמתם שבשתיקה, משך תקופה ארוכה.

...

] לאחר שבחנו את טענות הנתבע לעניין זה, נחה דעתנו לקבוע כי לא הוכיח עובדתית ו/או משפטית כי הוא נכנס בגדרו של סעיף 3(4) לחוק החוזים הנ"ל. מן הראיות עולה כי הנתבע פנה בעל פה אל המתקשר והפציר בו לפנות את השטח.

על כן אנו מורים כי על הנתבע לעמוד בהתחייבותו על פי ההסכם ולשלם לתובעת את הסכום עליו הוסכם, קרי 60,000 ₪.

סוף דבר: אנו מקבלים את התביעה העיקרית.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 19428-01-20 קבוץ יקום נ' רשות מקרקעי ישראל 18 אוקטובר 2022 תיק חצוני: בפני כבוד השופט צבי דותן התובע קבוץ יקום ע"י ב"כ עו"ד אביתר קנולר ועו"ד יניב בירנבאום הנתבעת רשות מקרקעי ישראל, מחוז מרכז ע"י ב"כ עו"ד דודי קמחי פסק דין

לטענת רמ"י, על פי החלטה 1054, הקבוץ אינו יכול "להנות מכל העולמות", גם להשתמש בקרקע לתעסוקה, ללא מיגבלת שטח, על בסיס חוזה החכירה, שאינו מאפשר השכרת משנה; וגם לבקש אישור להשכרת משנה על בסיס החלטה 834, וזאת במנותק מכך שהחלטות המועצה קובעות מכסה של 60 דונם לתעסוקה.

הקבוץ מחזיק במקרקעין (גם) "למטרת מגורים או תעסוקה", והוא מבקש להשכירם השכרת משנה למטרות אלה, ועל כן לא יכול להיות ספק כי בהתאם להחלטה זו, כשלעצמה ולבדה, הוא רשאי לעשות כן, ללא הסכמת רמ"י, ובכפוף לבצוע הוון.

סרובה של רמ"י להתיר השכרת משנה מתבסס על החלטה מאוחרת להחלטה 834, היא החלטה 1054 מיום 27/7/05, שכותרתה: "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים", וזו לשונה: "חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הנו צד לו, המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני". אין מחלוקת שהקיבוץ החליט לפעול על פי חוזה החכירה, ולא ב"מסלול" של החלטות המועצה, ואפנה בעיניין זה לסיכום דיון מיום 18/2/08 בין נציגי המחוז ברמ"י לבין נציגי הקבוץ, שם הוסבר לקבוץ כי באפשרותו לבחור לפעול על פי החוזה או על פי החלטות המועצה, וסוכם: "הקבוץ החליט לפעול בהתאם להוראות החוזה, ולכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא חלות בעיניינם". מר שחם, שהעיד מטעם הקבוץ, גם אישר זאת בעדותו: "באותה עת אכן סברנו שנכון לנו לדבוק בחוזה האחיד שעליו אנו חתומים משנת 89" (פרו' עמ' 7, ש' 9).

אינני מקבל את טענת הקבוץ כי החלטה 834 מהוה תיקון או שינוי לחוזה החכירה, במפורש או מכללא, או כי היא "נבלעה" בחוזה החכירה ומהוה חלק ממנו.

...

לסיכום, אף טענת ההשתק נדחית.

חוסר תום לב אשר לטענת הקיבוץ כי מתן מענה בחלוף תקופה של שבע שנים וחצי, בדיוק בשלב שבו מבקש הקיבוץ לקדם את הסדרת השימושים בתחומיו, מהווה חוסר תום לב. אכן, התנהלותה של רמ"י בעניין המענה למכתב הייתה רשלנית ובלתי תקינה, אך לא היה בה חוסר תום לב. הטענה נדחית אפוא.

סיכום לסיכום, התביעה נדחית.

שנית, התובעת טענה, ובצדק, כי לאחר הקניית המקרקעין, זכותה של הרשות המפקיעה לתפוס את החזקה במקרקעין המופקעים, קמה מכוח הקנייתם לה כשהם חופשיים מכל זכות ושיעבוד (ולא מכוח ההודעה לפי סעיף 7(1) לפקודה.

כלומר, גם אילו סברתי שראוי להתיר תקיפה עקיפה של החלטת ההפקעה (וכאמור – אינני סבור כי זה המצב), ספק בעיניי אם לנתבעים יכולה להיות טענה קניינית בדבר זכות במקרקעין, שיש בה לגבור על זכותה של הרשות לבצע את ההפקעה, ודאי ספק אם יש לנתבעים זכות במקרקעין המקנה להם את המעמד להיתנגד להפקעה.

כפי שציינתי, לא הוכח כי ניתנה לנתבעים כל רשות לעשות שימוש במקרקעין, ומכל מקום פסיקת בית המשפט העליון קבעה באופן ברור, כי כאשר במקרקעי ציבור עסקינן (וכך הוא המצב בעניינינו), רק לעתים רחוקות ונדירות ניתן יהיה להכיר במעמד של בר-רשות מכללא, ונדירים עוד יותר יהיו המקרים שבהם יראו במי שמחזיק במקרקעי ציבור בר רשות בלתי הדירה.

...

לאחר שמיעת טענות הצדדים בדיון וקריאת הסיכומים שהוגשו מטעמם, אני סבור כי יש לקבל את עמדת התובעת לפיה אין להידרש בעניינו לדיני ההפקעה, לאחר שהליכי ההפקעה הסתיימו בהקניית המקרקעין מושא התובענה לעירייה, ואבער.

אני סבור כי גם בטענה זו צודקת התובעת, וארחיב.

מכל מקום יוער, כי הנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד, כך שבכל מקרה הם לא יכלו לקבל פיצוי בגין פינויים מכוח ההלכות שנקבעו בעניין זה. סוף דבר לאור קביעתי שלפיה אין תחולה לטענות מתחום דיני ההפקעה על ההליך דנן, ובהעדר טענת הגנה קניינית או אחרת הראויה להתברר – דין התביעה לסילוק יד להתקבל.

התובעת מאשרת שמי שזכאית להחזיק במקרקעין לפניה היא אחדות ישראל, ובהנתן שאחדות ישראל נתנה לנתבעת רשות להשתמש ביחידה 57 (וגם רשות מכללא באה בגדר רשות לעניין זה), אני סבור שרק אחדות ישראל רשאית לבטל את הרשות.

במקום שבו הוכח שההחזקה היא ברשות של מי שזכאי להחזיק, ואין נפקא מינה אם זו רשות מפורשת או רשות מכללא, סעיף 16 אינו יכול להועיל לבעלים הרשום.

אני סבור שדי בחומר הראיות שהוגש כדי להטיות את מאזן ההסתברות ולקבוע שלכל הפחות קמה רשות מכללא שלא בוטלה.

...

אני סבור שדי בחומר הראיות שהוגש כדי להטות את מאזן ההסתברות ולקבוע שלכל הפחות קמה רשות מכללא שלא בוטלה.

איני מקבל טענה זו. התובעת מאשרת שמסרה לאחדות ישראל את ההחזקה בנכס, ושאחדות ישראל זכאית להירשם כבעליו.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

בשנת 2019 ביקר מפקח מטעם הרשות במקרקעין וגילה ,כי הנתבע מחזיק במקרקעין ללא שקבל רשות לכך מאת הרשות, נטע מטעי זית והקים מבנה ענק, בלא היתר כדין, בגודל של 350 מ"ר, קירות, חצר ושערים.

הנתבע הנו בבחינת מסיג גבול ולה קמה הזכות לידרוש סילוק ידו מהמקרקעין, להרוס ולפנות מהם על חשבונו את כל הבנוי, המחובר והנטוע בהם, ולהשיבם לחזקתה, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

לצד זאת, סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") מגדיר עוולת הסגת גבול כ- "כניסה למקרקעין שלא כדין". על-פי סעיף 30 לפקודה, "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול מקרקעין, על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא (3) 455 נפסק כי "בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום. מספיק לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום". מן הכלל אל הפרט - אשר לזכויות התובעת במקרקעין, מנסח הרישום המצורף לכתב התביעה (נספחים א'1 - א'3) עולה כי זכויות הבעלות במקרקעין רשומות בשלמות על שם מדינת ישראל.

זאת ועוד, רשות מכללא ניתנת לביטול בכל עת ע"י גילוי דעתו של בעל המקרקעין, כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות- מדינת ישראל (21.3.07)).

...

סוף דבר לשיטה אחרונה, אני מקבלת את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין חלקות 28,29 ו- 165 בגוש 14154 באדמות טובא - זנגרייה.

אני מורה על עיכוב ביצוע פסק הדין באשר לסעד הפינוי וההריסה לתקופה של 4 חודשים מהיום.