כן טען התובע בכתב הגנתו שכנגד, כי המתווך הציג בפניו מיסמך המתקרא "דרוג הקרקעות של ישראל" המהוה מעין חוות דעת ולפיה הקרקע מושא התובענה אמורה לשמש לבניה רוויה "שיופשרו בעתיד". יוער בשלב זה, כי טענתו זו של התובע בכתב הגנתו שכנגד – מלמדת כי בעת חתימתו על החוזה, היה ברור לו גם על יסוד המסמך המתקרא "דרוג הקרקעות של ישראל" - כי הקרקע הנרכשת אינה מופשרת לבניה.
כך באשר לטענה כי לא ידע את מספר הגוש/חלקה, כך באשר לאינוסו להשתמש אך בשרותי עורכי הדין דכאן, כך באשר לטענה כי העביר לבנק בחו"ל סך של – 600,000 ₪ לדרישת מי מעורכי הדין, כך באשר לסחיטתו ע"י עורכי הדין כי רק לאחר התשלום יגלו לו את המידע על החלקה אותה רכש בחוזה עליו חתם, כך גם באשר למחיר קרקע לדירה ברעננה דבר הגובל באבסורד במקרה הטוב ובשקר מפגיע במקרה החמור יותר.
לעניין זה, אני נותן אמון מלא בעדותם, כי התובע ידע שמדובר בקרקע חקלאית וכי ניסיונו לבטל את החוזה נבע כתוצאה מאבדן התוחלת הכלכלית ולאו דוקא בהעדר יכולת כלכלית לגייס את מלוא התמורה בתואנה לקיומו של "שותף". איש רב ממון ונכסים המחזיק למעלה מ – 20 דירות בישראל יכול היה לגייס הלוואה מבנק בישראל לצורך מימון העסקה בתוך זמן קצר, חלף פניה לבנק בחו"ל ותרגום החוזה לאנגלית.
אוסיף, כי ממכלול הראיות שעלו לפניי עולה, כי משנכזבה תקוותו לצרף "שותף" לצורך "מימון העסקה" – בקש לבטלה ונוכח היתנגדות הצד השני פעל התובע בחוסר תום לב. יתרה מכך, כעולה מעדותו של המתווך – בה נתתי אמון מלא, תכניתו העסקית של התובע היתה לרכוש את הקרקע ולמכור את חלקה במחיר גבוה יותר לצד שלישי, תוך הותרת חלק מסוים בידו, באופן שיכסה גם את חלקו הוא.
(להלן – "עניין דדון"), אשר אימץ את פסק הדין בת.א. (י-ם) 308/74 מיכאל לוקמן נגד חיים שיף, פ"מ תשל"ז (ב) 480,487 וכדלקמן:
"משא ומתן מחייב מעצם טיבו שיקול דעת וכן גילוי עובדות למיניהן הקשורות לעסקה אליה חותרים. מעשים אלה, שהם למיטב הבנתי בעלי גוון משפטי (להבדיל ממטריאלי-פיסי), יכולים להתבצע על ידי הצד לעסקה בכבודו ובעצמו, או על ידי אדם אחר כזרועו הארוכה. במקרה האחרון בפנינו שלוח במובן סעיף 1 לחוק השליחות."
מעבר לאמור, חלה על מתווך החובה המצוינת בסעיף 8 לחוק המתווכים "לנהוג כלפי השולח בנאמנות". חובה זו, כוללת בין היתר את החובה לנהוג ב"זהירות סבירה", כפי שעמד על כך כבוד השופט אלון בעיניין דדון (ראו פס' 6):
"בעניננו, זהירות סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור את הדירה, בדיקה סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור אתה דירה, בדיקה שניתן לעשות במאמץ קל על פי ספרי המקרקעין, משהוסיף המתווך במו ידיו כי המוכר הוא הבעלים הבלעדיים של הדירה מבלי שטרח לבדוק נכונותה של עובדה מכרעת וחשובה זו לגורלה של העסקה, בודאי שבכך היפר חובת נאמנות שחב הוא כלפי שולחו, היינו כלפי הקונה. משהיפר חובתו זו, קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך על פי החוזה".
מנגד, ביקש כב' השופט ויתקון (בעיניין דדון הנ"ל) להסתייג מעמדה נחרצת זו, ובכגון דא – ראוי להביא דברים כלשונם:
"... לא הייתי קובע כלל, שעל המתווך לוודא את אמתות ההוראות שהוא מקבל מכל צד משני הצדדים לעסקה, שהוא מתבקש לגרום לעשייתה, ושמחדלו לעשות כן נחשב כהפרת חובת הנאמנות שהוא חב לצד השני. חובה מעין זו חורגת מן המקובל בתחום זה של החיים המסחריים, יהא אשר יהיה מעמדו המשפטי המדוייק של המתווך בכל מקרה ומקרה."
בהמשך לדיון הנוגע למונח "ענין מהותי" ו"מידע מהותי" שבסעיף 8 לחוק המתווכים, הוזכר מושג זה גם לעניין בירור מצב הנכס בבר"ע (נצרת) 209-01 זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן (לא פורסם, ניתן ביום 21.10.2001) בו צוטטו דבריו של ח"כ חנן גולדשמיט בדברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו – הצעת חוק המתווכים במקרקעין – עמ' 3035-3036) ובה פירט את המונח "מידע מהותי", פירוט רלוואנטי לעניין בירור מצב הנכס, כדלקמן:
"היום תיווך הוא מיקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שיעבוד של נכס, צריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים."
לעניין בדיקת פנקסי רישום המקרקעין - על ידי המתווך, נאמר בתא"מ (ב"ש) 6782-02-15 קבוצת בלדרן בע"מ נ' ליובוב אסטיס (לא פורסם, ניתן ביום: 26/12/15) כדלקמן:
"הוצאת נסח היא כיום, במיוחד למי שמתמצא ובקיא, תהליך קל וזמין שיכול להעשות באמצעות המרשתת תוך 3 דקות, בעלות מינימאלית (שניתן להחילה על הלקוח באמצעות כרטיס האשראי שלו). זאת באשר לנכס אשר אמור היה בשעת חתימת החוזה להיות מוסדר ורשום בלישכת רישום המקרקעין, כמו – לכאורה – הנכס נושא עסקת התיווך. במידה והנכס אינו רשום ב"טאבו" – הרי שדבר זה מספיק הוא על מנת להדליק נורה אדומה אצל המתווך".
...
התובע ישלם לנתבעת 1 את יתרת שיעור הפיצוי מוסכם על פי החוזה בסך כולל של – 202,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום ביטול החוזה ועד למועד התשלום המלא בפועל.
התביעה שכנגד של הנתבעים 2 ו -3 – נדחית.
התביעה שכנגד של הנתבע 5 – נגד התובע (כנתבע שכנגד), נדחית.
