רכישת מקרקעין משותפת והסכם חלוקה בעין

אין מחלוקת כי ביום 31.1.2018 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי מרכז הקובע כי הצדדים בעלים במשותף בחלקה X בשטח של XXX וכי ההכרעה אשר לאופן יחס החלוקה הפנימית בין הצדדים בשטח זה הנה בסמכותו של בית משפט זה. בהתאם לסעיפים 1 ו- 2(א) לחוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973 ("חוק יחסי ממון") הסכם המסדיר יחסי ממון בין בני זוג לרבות שינויו טעונים אישור בית המשפט המוסמך: הסכם בין בני זוג המסדיר יחסי ממון שביניהם (להלן – הסכם ממון), ושינוי של הסכם כזה, יהיו בכתב.

״ (א) ״פירוק השתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התיכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנידון.

לטענת התובע היות ולנתבעת אין זכות להחזיק במקרקעין יש לחייבה בדמי שימוש ראויים, לשיטתו יש לחייב את הנתבעת באופן של תשלום ההפרש שבין דמי שימוש בקרקע ובית המגורים בחלקה בקיזוז שווי של 2/3 דמי השמוש החודשיים של דירת 3.5-4 חדרים בXXX אותה התחייבה לרכוש בהתאם להסכם הגירושין.

...

ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה אחרת, מורה אני כי ימכרו את הקרקע בעצמם בתוך 6 חודשים, בין אם למי מהם בדרך של התמחרות שתיעשה על ידי ב"כ ובין אם לצד ג'.

לטענת הנתבעת יש לדחות את תביעת דמי השימוש על הסף שכן התובע התיר לה את המשך המגורים בדירה כדי שתישא בכל הוצאות ההחזקה.

הכלל לגבי פסיקת דמי שימוש נקבע עוד על ידי כב' רובינשטיין בבע"מ 5357/06 פלוני נ' פלוני (פורסם בנבו, 22.10.06),: "לסיכום: ביחס לתקופה שאחרי הגירושין הכלל הוא פסיקת דמי שימוש, והחריג הוא פטור - שיינתן רק בנסיבות של ויתור מפורש", כאשר "כלל זה מהווה גם תמריץ לבן הזוג הגר בדירת המגורים לפעול לפירוק השיתוף" (פסקה י"א)].

כך גם בבע"מ 9126/05 פלונית נ' פלוני (פורסם בנבו, 26.1.06) קבע כב' השופט רובינשטיין: "... כי גם אם המשיב עזב את הבית מרצונו החופשי, אין סיבה לומר כי יש בכך מחילה על דמי שימוש ראויים מעתה ועד עולם" לנוכח כל האמור לעיל מצאתי לקבל את תביעת התובע לדמי שימוש ראויים ואני קובעת כי הנתבעת חבה בדמי שימוש ראויים לתובע בגין השימוש הבלעדי שעשתה בנכס המשותף וזאת החל מיום הגשת התביעה (בתלה"מ 64204-09-19) על ידי התובע- משבתביעתו האחרונה לדמי שימוש (תמ"ש 30999-10-20) תובע הוא דמי שימוש "רק" מחודש ספטמבר 2019 ולא מיום שמלאו לXXX 21 כפי שתבע בתלה"מ 64202-09-19 הרי שגילה דעתו שדמי השימוש נתבעים רק ממועד זה ולא קודם לכן.

משבהתאם לפסק דיני מחצית מהמקרקעין שייכים לנתבעת דמי השימוש שתשלם הנתבעת יעמדו על מחצית מדמי השימוש הראויים עבור דירת הצדדים בהתאם לחוות דעתו של השמאי שמונה על ידי בית המשפט.

כך גם לא מצאתי להידרש לטענות הנתבעת להשתק פלוגתא עקב קיומו של פסק הדין המחוזי שכן פסק דין זה קבע כי חלוקת זכויות הצדדים במקרקעין תיקבע על ידי בית משפט זה. סוף דבר הוצאות – התנהלות הצדדים הן במהלך הדיונים והן במסגרת הגשת הבקשות והתגובות לתיק לא הייתה לכבודם או לכבודו של בית המשפט.

ברקע יש לזכור הנחיית ס' 143 של חוק התיכנון והבניה הקובע שלא תרשם חלוקת מקרקעין בפנקסי הרישום אלא על פי תשריט שאושר על ידי גופי התיכנון, ולא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, כאשר לא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בנגוד לסעיף 143 הנ"ל. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, הרי שאין מנוס מלקבוע כי פירוק השתוף במקרקעין במושע, ייעשה דרך מכירת הקרקע, וחלוקת הפדיון בין השותפים .

בית המשפט מפי כב' השופט מאזן דאוד, הגיע למסקנה כי תשריט החלוקה, אף שלא אושר ע"י הוועדה לתיכנון ובנייה , הוא פעולה רצונית של כלל השותפים, גם אלה שרכשו לאחר חתימת ההסכם .

אני ער לכך, כי תשריט החלוקה לא אושר על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ובניה לפי דרישת סעיף 137 לחוק התיכנון והבניה , ולא אושר על ידי המפקח על רישום מקרקעין על פי דרישת סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין, אולם, נתלווה אליו, מלבד החזקה הבלעדית בקרקע, האקט החשוב ביותר המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין המשותפים, שהוא הסכם משנת 1980 .

...

הנתבעים בכתב הגנתם, טענו הנתבעים, בין היתר, כי דין התביעה להידחות על הסף מאחר שהנתבעת אינה רשומה כבעלת הזכויות במקרקעין.

(ראו: הערת בית המשפט בדיון מיום 9.6.2022, עמ' 3 לתמלול שו' 15-17; וכן החלטתי באותו מועד, עמ' 17, שו' 21-22).

ברקע יש לזכור הנחיית ס' 143 של חוק התכנון והבניה הקובע שלא תירשם חלוקת מקרקעין בפנקסי הרישום אלא על פי תשריט שאושר על ידי גופי התכנון, ולא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, כאשר לא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף 143 הנ"ל. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, הרי שאין מנוס מלקבוע כי פירוק השיתוף במקרקעין במושאע, ייעשה דרך מכירת הקרקע, וחלוקת הפדיון בין השותפים .

בית המשפט מפי כב' השופט מאזן דאוד, הגיע למסקנה כי תשריט החלוקה, אף שלא אושר ע"י הועדה לתכנון ובנייה , הוא פעולה רצונית של כלל השותפים, גם אלה שרכשו לאחר חתימת ההסכם .

לסיכום – כלל הראיות שהוצגו על יד הצדדים מובילות למסקנה כי תשריט החלוקה מהווה מעין הסכם בין הצדדים לצורך חלוקה סופית של המקרקעין (פירוק השיתוף).

סוף דבר: התביעה מתקבלת.

הוצאות – לאחר ששקלתי אופן התנהלות הצדדים, לרבות רוחב היריעה שנפרשה, ולנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 65,000 ₪.

דיון סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף." סעיף 38 קובע: "(א) פירוק השתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנידון.

ובהמשך, בסעיף 1: "הצדדים התקשרו לרכישת הקרקע ויהיו זכאים להירשם כבעלים במשותף של הקרקע כאשר מוסכם ביניהם שזכויותיהם לשמוש ולבניה יתחלקו ביניהם כמפורט בתסריט...". ובהמשך בסעיף 16: "עם השלמת בניית הדירות והבית... ינקטו הצדדים בכל הצעדים הדרושים, ללא יוצא מהכלל על מנת לרשום, לאחר מכן, את הבית כבית משותף וזאת על פי חלוקת הזכויות כמוסכם בהסכם זה ובתסריט...". הסכם השתוף כולל הפניות נוספות לתשריט שמצורף להסכם (ראו סעיפים 5, ו- 6, שם).

...

יפים לענייננו דברי כבוד השופט גורן בבר"ע (מחוזי תל אביב-יפו) 3029/05 מחמוד עבדול קאדר אחמד חאג' יחיא נ' נעמאן עבדול קאדר אחמד חאג' יחיא, עמ' 8-9 (פורסם בנבו, 18/6/2006): "בית המשפט לענייני משפחה קבע, כאמור, כי בנסיבות העניין ניתן להתגבר על דרישת הצורה, וזאת נוכח שורה של ראיות חיצוניות בהן מצא ליתן אמון, המצביעות על כוונת הצדדים ועל גמירות דעתם לחלק ביניהם את המקרקעין בניגוד לנתוני הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ועל-פי הפרקטיקה אשר נקבע כממצא עובדתי כי נהגה ביניהם, בהסכמה, במשך שנים ארוכות. הגם שהדבר לא נאמר ברחל בתך הקטנה, נראה כי ביסוד החלטתו של בית המשפט עמדה התפיסה, הרואה את המערערים כמושתקים מלכפור בהתנהגותם וביתר הראיות המצביעות על הסכמתם לחלוקה שהתנהלה בפועל ביניהם עשרות בשנים. זאת, מכוח עיקרון תום הלב, אשר כפי שציין בית המשפט עומד ביסוד המגמה שלא לראות בדרישת הכתב משום דרישה מקודשת כאשר יתר הנסיבות מלמדות ללא צל של ספק על סיפוק התכלית העומדת ביסוד דרישת הכתב. תמים דעים אני עם השופט המלומד, כי נסיבות המקרה דנן ומכלול חומר הראיות (בו עיינתי אף אני), כפי שפורט על-ידו בהחלטתו, די בהם כדי להתגבר, במקרה זה, על היעדרו של כתב במובן המקובל של המלה – קרי חוזה כתוב וחתום." מהנסיבות העובדתיות שהועלו ולפי ההלכה הפסוקה עולה כי הרוכשים היו מודעים לאופן חלוקת החניה כפי שמוצגת בתשריט הסכם השיתוף, בין אם תשריט הסכם השיתוף הוצג להם במעמד החתימה ובין אם חלוקה זו פורטה בפניהם על ידי הקבלן בעל פה. התנהלותם של פרידמן מהווה הסכמה שבהתנהגות לחלוקת החניה לפי תשריט הסכם השיתוף ולכל הפחות מונעת מהם כעת, לאחר כשלושים שנים, להעלות טענות כנגד חלוקה זו. אני קובעת אפוא כי חלוקת החניות תהא בהתאם לתשריט הסכם השיתוף.

סנקביץ לא מבקשים סעד כספי במסגרת תביעה זו. אני מורה על הסרת חריגות הבניה או הסדרתן בתוך 180 ימים מיום מתן פסק דין זה, לרבות הסרת העצים על ידי התובעים מחצר בית המגורים (אלא אם הצדדים יגיעו להסכמה בעניין זה).

סוף דבר אני מורה על פירוק השיתוף בבית המגורים מושא התובענה בדרך רישומו כבית משותף, כאשר הקצאת החניות תהא כפי שבאה לידי ביטוי בהתנהגות הצדדים, המבטאת הסכמה לחלוקת החניות כמפורט בתשריט הסכם השיתוף וכנהוג בין הצדדים במהלך שלושים השנים האחרונות.

דיון לאחר שבחנתי את כל המסמכים והעדויות העומדים לפני ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה בהיבט העקרוני בלבד, על פיו יש לתובעים זכות לתיקון צו הבית המשותף שכן אינו תואם את הזכויות שרכש כל צד במקרקעין ונגס מזכותם הקניינית של התובעים ללא כל הסכמה לויתור על זכות זו במסגרת חלוקה.

הסכם שתוף (בנגוד להסכם לפירוק שתוף ולחלוקה), אינו מהוה הסכם לחלוקה בעין של החלקות, אין הוא משנה את זכויות הבעלים המשותפים במקרקעין , ואף אין הוא חל לצמיתות (ראה סעיף 37(א) ו 37 (ב)לחוק המקרקעין.

...

לאור כל האמור אני קובעת כי הרישום כיום מוטעה ולכן התובעים זכאים באופן עקרוני שצו הבית המשותף, מסמכי רישום הבית המשותף לרבות התשריט והתקנון והרישום בפנקס הבתים המשותפים יתוקנו.

יחד עם זאת אני דוחה את התביעה להורות על התיקון הנתבע וקובעת כי התשריט שצורף אינו מהווה תשריט לצרכי חלוקה, או מחייב את הנתבעת באופן כלשהוא.התיקון בפועל יוכל להיעשות רק בהתאם לדין ,לאחר ובכפוף לכך שייערך ויוגש תשריט חדש באופן הנדרש בדין (לאחר שתבוצע מדידה חדשה כנדרש בחוק לצורך רישום) ואשר יוגש ללשכת רישום המקרקעין ,לאחר שתינתן הסכמת רמ"י לאותו תשריט ואשר יכלול את כל הפרטים הרלוונטיים לצרכי רישום ואין לקבל את התביעה ביחס לביצוע התיקון כמבוקש ע"י התובעים.

מאחר שהתביעה ברובה נדחתה והסעד היחיד שניתן הינו הצהרתי על פיו הרישום כיום מוטעה ואינו משקף את זכויות הצדדים ומאחר ששוכנעתי כי שני הצדדים אינם תמי לב (התובעים בכך שתבעו תיקון הרישום על בסיס תשריט שאינו לצרכי רישום ואף שונה בחלקו מהסכמות הצדדים והנתבעת בכך שביקשה להסתמך על טעות ברישום הנוטלת מזכויות התובעים במקרקעין),אינני מוצאת ליתן צו להוצאות למי מהצדדים וכל צד יישא בהוצאותיו.

עוד ציינה המשיבה כי עוד לפני שהצדדים רכשו את הזכויות במקרקעין, חשבו להקים פרויקט בנייה על המקרקעין המורכבים משלושה מגרשים סמוכים: מיגרש ברח' אהרונסון 14 שאף הוא היה משותף לצדדים, מיגרש ברח' אהרונסון 18 והמקרקעין מושא התובענה.

נטען כי בהתבסס על הסכמות הקיימות, היתנהלות הצדדים והפסיקה וכן לאור המצב המשפטי והעובדתי, דרך המלך היא להורות על פירוק שתוף בדרך של רישום בית משותף או הסכם שתוף של חלוקה בעין.

משהועברה המחלוקת ביחס לשאלה אם ניתן לרשום את הבית כמשותף לחוות דעת המפקחת על הבתים המשותפים; היה על בימ"ש קמא לקבל את חוות הדעת וליתן לה תוקף פס"ד. כמו כן ממילא הוראות החוק תומכות בפרוק שתוף בדרך של הפרדה רכושית וחלוקה בעין ובמקרה דנן כאשר על המקרקעין שתי דירות, לא היה מקום לספק והיה צריך לפעול לרישום הבית המשותף.

...

לאור האמור לעיל, אין בידי לקבל את טענת המבקשים לפיה המפקחת קבעה חד משמעית בחוות דעתה כי ניתן לרשום את הנכס כבית משותף.

למעלה מן הצורך אוסף כי יש לזכור שמדובר בחוות דעת שהוגשה בתיק קמא, שהיא חלק ממכלול הראיות שעומדות בפני בימ"ש קמא ועל בימ"ש קמא להחליט בהתאם לשיקול דעתו הרחב אם יש מקום לצוות על פירוק שיתוף וכיצד.

חוות הדעת מטעם המפקחת חיונית לצורך הפעלת שיקול דעת בימ"ש אולם, שיקול הדעת נותר בידי ביהמ"ש  וחוות הדעת אינה מהווה "סוף פסוק". לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.