רכישת מקרקעין בכפייה: תביעת יורשים לפיצויים

רקע במסגרת התובענה שבכותרת, עותרים התובעים לפצוי בגין הפקעת חלקה 45 בגוש 16546 (להלן: "החלקה" ו/או "המקרקעין") שהייתה בבעלות המוריש של מורישם.

התובענה הוגשה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

זאת ועוד, יש לחייב את הנתבעת במלוא המסים החלים, בשים לב לכך שמדובר בעיסקה בכפיה.

...

לאור כל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעת המומחה ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לה. אציין, כי במסגרת חוות דעתו הראשונה קבע המומחה, כי יש להוסיף 10% בשל דיווח חסר.

עמדת הנתבעת בסוגיה זו מקובלת עליי.

הנתבעת תשלם את הפיצוי תוך 30 יום ממועד קבלת המסמכים הדרושים, כמפורט בסיכומיה.

החזית השנייה היא זו הכספית, החלופית, שבגדר ההודעות לצדדים שלישיים ורביעיים (לרבות גילגול החזיתות ללא הודעת צד ג' פורמלית): בעיניין הפיצויים על הנזק הכספי למקרה שתביעת המקרקעין תיתקבל, ובדבר חלוקת האחריות והנטל הכספי בין הגורמים המעורבים.

אלא שסדרת פעולות מירמה, זיוף והתחזות הביאה לשינוי הרישום של הזכויות במקרקעין בלישכת הרישום: העברת הבעלות מהמנוח לבנו, דוד קונפינו, בירושה; ובהמשך לכך, העברת הבעלות מדוד קונפינו לנצר, במכר, ומתן משכנתא לבל"ל. עניינה של התביעה העיקרית הוא במישור הקנייני: בתחרות הזכויות במקרקעין, בין הבעלים המקורי והאמתי (המנוח) מצד אחד, לבין הרוכש והבעלים הרשום החדש (נצר) והבנק המלווה ובעל המשכנתא (בל"ל) מצד שני.

מצד שני, לא צריך היה לכפות על נצר תביעה שכזו, והוצאה לפועל בעקבותיה – שהרי הניזוק אינו חייב לתבוע את כל מעווליו מכוח חובת הקטנת הנזק.

...

יתרה מכך, הדבר אינו רלוונטי להקטנת הנזק, משום שבסופו של דבר נאלץ נצר לחזור בו מטענות הנזק המוגבר והמתמשך בשל ריבית חוזית או עליית ערך המקרקעין והשקעות חלופיות, והנזק אותו הוא תובע הינו הנזק הבסיסי והמקורי כשהוא משוערך באופן שמרני ורגיל, בהצמדה וריבית כחוק.

אשר לתביעות הכספיות, כאן בסופו של דבר זכה נצר, אך בכשליש מתביעתו המקורית.

סוף דבר בסופם של ההליכים, ניתן בזאת פסק דין והוראותיו האופרטיביות הן כדלקמן: חוזה המכר מיום 27.3.12 בין המתחזה כ"דוד קונפינו" לבין נצר מבוטל בזאת; רישום הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 248 בגוש 3741 ביישוב אירוס על שם נצר מבוטל בזאת; רישום המשכנתא לטובת בל"ל על זכויות נצר במקרקעין האמורים מבוטל בזאת; רישום הבעלות במקרקעין האמורים יושב לשמו של הנרי קונפינו המנוח, ת.ז. 002000487, כשהם נקיים מכל זכות צד ג'; נצר, בל"ל ושמחיוף ישלמו לקונפינו סך של 25,000 ₪ כל אחד כהוצאות ושכ"ט עו"ד בגין התביעה העיקרית; לוי תשלם לנצר סך של 1,008,923 ₪ כפיצויים, וכן סך של 60,000 ₪ כהוצאות ושכ"ט עו"ד בהודעת צד ג'; לשכת הרישום תשלם לנצר סך של 504,462 ₪ כפיצויים, וכן סך של 30,000 ₪ כהוצאות ושכ"ט עו"ד בהודעת צד ג'; שמחיוף ישלם לנצר סך של 168,154 ₪ כפיצויים, וכן סך של 10,000 ₪ כהוצאות ושכ"ט עו"ד בהודעת צד ג'; נצר ישלם לקונפינו סך של 10,000 ₪ כהוצאות ושכ"ט בגין הודעת צד ג'; לשכת הרישום תשלם לקונפינו סך של 10,000 ₪ הוצאות ושכ"ט עו"ד בגין הודעת צד ג'; בנוסף, לנוכח הצהרתה ונכונותה של המדינה לעשות כן אם כך אורה, ואף שהדבר אינו בגדר ההליכים שבתיק זה, תשלם המדינה לנצר החזרי מס כאמור בסעיף 120 לפסק דיני זה, ובתנאים הקבועים שם. סכומי הפיצויים יישאו הפרשי הצמדה וריבית צמודה כחוק מיום החישוב, 9.12.21, ועד לתשלום בפועל.

תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").

למנוחה הילאנה היו שלוש בנות והן יורשותיה: המנוחה פירוז ראג'י מחול (להלן: "פיירוז"), המנוחה רוג'ינה איוב ז"ל (להלן: "רוג'ינה") והמנוחה עליא ראג'י מח'ול. התובעים שלפניי הם יורשיהן של המנוחות פיירוז ורוג'ינה ולפיכך הם תובעים 2/3 מן הפיצויים המגיעים עבור כל הזכויות בחלקה, כאשר יורשי פיירוז תובעים 1-3 ויורשי רוגינה תובעים את ה- 1/3 האחר.

(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פירסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שניבנו או שתעשנה או שתבנינה על אותה קרקע.

...

על-פי הנטען בסיכומי הנתבעת, התשלום לפי פסק הדין החלקי שניתן מסיים את הזכאות לקבל דמי חכירה וזו דרך הילוכה של הנתבעת למסקנה שמבקשת הנתבעת לאמץ; אין מחלוקת כי פסק הדין החלקי פסק לטובת התובעים את דמי החכירה האבודים עד לסוף שנת 2016 שלא היו שנויים במחלוקת על-פי חוות הדעת הראשונה שהוגשה מטעם הנתבעת, וכי לפיצויים אלה התווסף סך 16,000 ₪ בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד, אשר שולמו לידי התובעים.

בעניין מסד נדונה, באופן כללי, השאלה מהי התקופה שבגינה ישולמו דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13, וכך הכריע בית המשפט העליון בשאלה זו (בעניין מסד, עמ' 707-708): "השאלה הראשונה שעולה היא מהו פרק הזמן שבעדו יש לשלם פיצוי בעד אובדן דמי חכירה – האם, כטענת החברות, יש לשלם את הפיצוי עד מועד התשלום של אובדן דמי החכירה, או כטענת הסוכנות, יש לשלם עד מועד התשלום של הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין? נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על-פי הסכם או על-פי החלטתו של בית-המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר. הדבר כתוב בבירור בסעיף 13 לפקודה. הדבר מתבקש מהגיונו של הסעיף, שכן סעיף זה ביקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים עד מועד "מכירתם" לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה.

סבורני כי, מאחר והפיצוי ההוני לא נתבע בשל היותו זניח (לאור השנים הרבות שחלפו מאז המועד הקובע), ויש לראות בפיצוי "ההוני" כזה שנכלל בפיצוי הפירותי, הרי מאחר ושולם סכום חלקי שלא היה שנוי במחלוקת, יש להוסיף ולפסוק לטובת התובעים בתקופה שלאחר תשלום סכום פסק הדין החלקי, סכום דמי חכירה אבודים המבטא את החלק היחסי שלא שולם, דהיינו השיעור היחסי שלא שולם.

לטענתו, התובע השתמש במקרקעין אותם רכש מכלל היורשים במשך שנים רבות.

דיון והכרעה התובע בקש לבסס את תביעתו הכספית על הוראות סעיפים 9(א) ו - 11(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן "חוק התרופות). אקדים ואבהיר, כי הגם שהתובע עמד בנטל להוכיח כי נכרתו שני הסכמי מכר המקרקעין נשוא התביעה (כפי שיובהר בהמשך, ההסכמים נכרתו עם כל יורשי המנוח יאסין ז"ל ולא רק עם הנתבעים), הרי שדין תביעתו להשבה ופצוי מכח סעיפים 9(א) ו - 11(א) לחוק התרופות להדחות.

כל שנידרש סעיד הוא לדאוג לרישום הזכויות על שם התובע (דהיינו - דרישה לאכוף את ההסכם) שאם לא כן, הוא יאלץ לפנות לערכאות.

...

גם מטעם זה, דין התביעה להידחות.

כאמור, התובע לא ביטל את ההסכם וגם לא הוכיח את רכיב שווי המקרקעין ביום הביטול (על פי כל אחת מגרסאותיו) ולכן, הוא אינו זכאי לפיצוי כלל ודין תביעתו להידחות גם מטעם זה. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לכל אחד מהנתבעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪.

בנוסף עותר המשיב לחייב את המבקשים בפצוי בסך 500,000 ₪, בגין אובדן רווחים ו/או אובדן הזדמנויות ו/או עשיית עושר ולא במשפט- כהגדרתו.

בכתב התביעה נטען, כי רק בתחילת שנת 2015 התגלו למשיב עובדות חדשות שלא יכול היה לגלותן קודם לכן, לפיהן נפל קורבן לתרמית מצד המבקשים, אשר הציגו מצג שוא כאילו קרן השקעות המנוהלת על ידם, רוכשת בכספי המשקיעים, קרקע במחיר מציאה ישירות מהחקלאים הרומנים וכי כספי ההשקעה יושבו לידי המשיב בכל עת שיבקש, כאשר בפועל, רכשו בעצמם את אותן קרקעות זמן קצר לפני מכירתן למשקיעים במחיר נמוך לעין שיעור, ושלשלו לכיסם את מרבית כספי המשקיעים.

ביחס לתנאי הראשון לפיו "היה צריך לצרפו כתובע או כנתבע", נקבע: "כי הוא מיתקיים במקרים שבהם הדין המהותי קובע שהזכות הנדונה בהליך היא זכות משותפת לתובעים שונים ביחד (להבדיל מזכות המוענקת להם ביחד ולחוד) או במקרים שבהם הדין מחייב את צרופם של בעלי דין שונים, כדוגמת תביעה מטעם עזבון, שצריכה להיות מוגשת על-ידי כל היורשים ביחד, ולחלופין בהסכמתם (ראו: סעיף 122(א) ו-(ב) לחוק הירושה, התשכ"ה-1965; רע"א 6590/10 עיזבון המנוח פואד אשתייה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבטחון‏ [פורסם בנבו] (28.5.2012); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 160, 1312 (מהדורה שתים עשרה, 2015); שרון חנס ויששכר רוזן-צבי "תביעה ביוזמת הנתבע" (הוגש לפירסום, 2016) (להלן: חנס ורוזן-צבי); קלמנט, בעמ' 198-197)" )תא (חי) 5881-08-16 משה דוידס נגד איל יצחק דוידס (23.9.18).

הבקשה לצרוף רעיית התובע- ביחס לצירוף תובע נפסק "הדיעה הרווחת היא שאין כופים על תובע לתבוע. עם זאת, אין ללמוד מכך בהכרח כי לפי תקנה 24 לתקנות לא קיימת כלל סמכות לצרף תובע להליך ללא הסכמתו" (עניין שומוביץ).

...

מניעת ריבוי משפטים היא לדידי מטרה רצויה, אולם כדי שיימנע ריבוי כאמור, יש להגיע למסקנה, שצירוף של פלוני להליך קיים ישמש לצורך הכרעה בנושא מהותי, העומד לדיון בהליך המתנהל אותה שעה ואשר גם מהווה נושא מהותי בהליך אפשרי נוסף אותו מבקשים למנוע על-ידי הצירוף המבוקש" (בש"א 3973/91 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' קרנית, פ"ד מה(5) 457).

אשר על כן, הבקשה נדחית.