רכישת דירה שנבנתה ללא היתר בנייה

טענתה העיקרית של התובעת היא כי רק לאחר הרכישה התברר לה כי לא ניתן היתר לפיצול הדירה וכי אף קודם לחתימת ההסכם נעשו פניות לנתבע מטעם העיריה בעיניין זה. עוד התברר לה לטענתה כי על גג הדירה השייך אף הוא לדירה בוצעה בנייה שלא כדין וכי הדירה סובלת מבעיות רטיבות קשות.

...

המסקנה היא כי הנתבע הפר את החוזה ואת חובת תום הלב במשא ומתן ולפיכך זכאית התובעת לפיצוי.

מאחר שגם בתקופה זו היה מלמן שלוחו של הנתבע לעניין הבעיות עם הדירה (לאחר מכן גם טיפל בעניין חקירת המשטרה והאישור המזויף עבור הנתבע), ברי כי הוא מהווה שלוחו של הנתבע גם בעניין זה. המסקנה היא גם בעניין הרטיבויות הפר הנתבע את חובת הגילוי המוטלת עליו.

בהתאם לאמור אני סבורה כי יש לקבוע בעניין דנן את המועד להערכת הנזק בשנת 2017, בעת מכירת הדירה על ידי התובעת.

המחיר של העסקה שיקף את הסיכונים והסכויים – הנתבעות טענו כי המחיר שבו רכשו התובעים את הדירות תואם את אופי החוזה כחוזה של "מכירה מוקדמת" וכי התובעים בתביעתם מבקשים להנות הן מהמחיר הנמוך שמציעה מכירה מוקדמת והן מהוודאות של מכירה של דירה מוכנה ומוכרת, וכי הדבר מהוה חוסר תום־לב. העיכובים נגרמו שלא בשליטת הנתבעות, ועל כן אין להן אחריות בגין האיחור במסירת הדירה – הנתבעות ביקשו להבהיר כי בנגוד לנטען בסיכומי התובעים, לא ניתן היה לבנות את הדירות ואת הפרוייקט בלי אישור תב"ע 2050ד'.

...

בית המשפט מצא, כי הפרשי הצמדה שולמו במלואן ואף ביתר על ידי התובעים במהלך השלמת החובות החוזיות במסגרת החלטת ביניים בתיק זה, כמתואר בטבלת חישוב ההצמדה.

באיזון בין השיקולים מצא בית המשפט לנכון, כי יש לפסוק את הוצאות המשפט ולהעמידן על 0.25 מהשיעור הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין בעניין התעריף המינימלי כשסכום הבסיס הוא סכום הזכיה המעודכן.

חישוב שכה"ט על פי התעריף המינימלי : X 0.25מקדם ערעור Xמקדם מע"מ X [ שכר 9 ישיבות +הסכום לפי הכללים X 10% + 4% X(סכום הזכיה – הסכום לפי הכללים הנתבעות תשלמנה לתובעים סך של 13,075 סכום זה כולל מע"מ. בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

המחיר של העסקה שיקף את הסיכונים והסכויים – הנתבעות טענו כי המחיר שבו רכשו התובעים את הדירות תואם את אופי החוזה כחוזה של "מכירה מוקדמת" וכי התובעים בתביעתם מבקשים להנות הן מהמחיר הנמוך שמציעה מכירה מוקדמת והן מהוודאות של מכירה של דירה מוכנה ומוכרת, וכי הדבר מהוה חוסר תום־לב. העיכובים נגרמו שלא בשליטת הנתבעות, ועל כן אין להן אחריות בגין האיחור במסירת הדירה – הנתבעות ביקשו להבהיר כי בנגוד לנטען בסיכומי התובעים, לא ניתן היה לבנות את הדירות ואת הפרוייקט בלי אישור תב"ע 2050ד'.

...

סכום הזכיה לפני הצמדה וריבית היה 41,382 ₪ משכך, על פי היחס בין הסכום הנתבע לסכום הנפסק, יש לראות לצורך שכ"ט את התובענה כתובענה שנדחתה (הדחייה מקיפה כ- 95% מן הסכום הנתבע בכתב התביעה וכ - 97% מן הסכום הנתבע בסיכומים) בשל כך מצא בית המשפט לנכון לשום את הוצאות ההגנה של הנתבעות על פי ההפרש בין סכום התביעה לסכום הזכייה לחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים וממנו להוריד את חישוב הוצאות התובעים על פי סכום זכייתם כאילו בפניו שתי תובענות שהאחת נדחתה והאחת התקבלה.

בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

בהיות הנתבעות עוסקות המקזזות מס תשומות – לא נכלל מע"מ בחישוב התשלומים שיש לשלם להן אבל אך נכלל מע"מ בחישוב שכה"ט שכנגד : סה"כ חישוב ההוצאות על יסוד התעריף המינימלי המומלץ : 655 X 9 + 10,968 + 0.04 X ( 109,682 - ( 780,000-41,382)) ] X 1.5 -1.17 (4138+9X655 )]= 46,275 משכך ישלמו התובעים שעיו לנתבעות הוצאות בסך של 23,137 ₪ והעמותה תשלם לנתבעות הוצאות בסך של 23,138 ₪ נוכח ההכרעה הנוגעת להוצאות העדים והמומחים בת.א 51376-02-25 ובהיות המומחים אותם המומחים – קובע בית המשפט כי כל צד ישא בהוצאות המשפט שלו .

ביום 4.1.23 דחה כב' השופט גייפמן את העתירה להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, וקבע כהאי לישנא : "לא ניתן להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, כשהמדובר בבניה לא חוקית בחלקים נרחבים בבניין. הבניה הבלתי חוקית בבניין כוללת: א. הגדלה מהותית של השטח שהותר לבניה. כ-644 מ"ר ניבנו בחריגה מהיתר הבניה... ב. הגדלת הצפיפות המותרת בהיתר הבניה. ניתן היתר בניה ל-7 דירות, ובבניין 9 דירות... ג. בניה ללא היתר בניה ב-2 קומות החניון של הבניין – ביטול חלק מהחניות של הבניין, לרבות ביטול רמפת העליה למפלס החניון העליון. ד. חריגות בניה ביחס לכל קומה בבניין, וביחס לכל דירה מקומות הבניין... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי. בנוסף יש גם חריגות בניה על שטחים שיועדו בהיתר הבניה לרכוש המשותף. קיימות גם יחידות נפרדות בבניין שלא אושרו עפ"י היתר הבניה, ולמספר היחידות בבניין שתירשמנה בפנקס בתים משותפים יש גם השלכה על החלקים ברכוש המשותף" עוד נקבע כי "... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי – הפרה מאסיבית של חוקי התיכנון והבניה – אין לאפשר את רישום הבית המשותף ולהנציח את אי החוקיות כאנדרטה אלא יש להפנות את הצדדים לפעול להכשרת חריגות הבניה בדרך של הגשת הליך בפני מוסדות התיכנון והבניה" .

...

ביום 4.1.23 דחה כב' השופט גייפמן את העתירה להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, וקבע כהאי לישנא : "לא ניתן להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, כשהמדובר בבניה לא חוקית בחלקים נרחבים בבניין. הבניה הבלתי חוקית בבניין כוללת: א. הגדלה מהותית של השטח שהותר לבניה. כ-644 מ"ר נבנו בחריגה מהיתר הבניה... ב. הגדלת הצפיפות המותרת בהיתר הבניה. ניתן היתר בניה ל-7 דירות, ובבניין 9 דירות... ג. בניה ללא היתר בניה ב-2 קומות החניון של הבניין – ביטול חלק מהחניות של הבניין, לרבות ביטול רמפת העליה למפלס החניון העליון. ד. חריגות בניה ביחס לכל קומה בבניין, וביחס לכל דירה מקומות הבניין... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי. בנוסף יש גם חריגות בניה על שטחים שיועדו בהיתר הבניה לרכוש המשותף. קיימות גם יחידות נפרדות בבניין שלא אושרו עפ"י היתר הבניה, ולמספר היחידות בבניין שתירשמנה בפנקס בתים משותפים יש גם השלכה על החלקים ברכוש המשותף" עוד נקבע כי "... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי – הפרה מסיבית של חוקי התכנון והבניה – אין לאפשר את רישום הבית המשותף ולהנציח את אי החוקיות כאנדרטה אלא יש להפנות את הצדדים לפעול להכשרת חריגות הבניה בדרך של הגשת הליך בפני מוסדות התכנון והבניה" .

סוף דבר- אני קובע כי אין למערער היכולת לקיים הצו השיפוטי ומטעם זה אני מקבל הערעור ומזכה אותו מעבירה זו. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

הודעת צד ג' נוסחה על גבי ארבעה סעיפים בלבד והפנתה להתחייבות חוזית של הצד השלישי לשפות את הנתבעת "בגין כל הוצאה ו/או חיוב". התביעה הוגשה בגין שלושה רכיבים כדלקמן: · פיצוי בגין ליקויי בניה, בהתאם לדו"ח מומחה - 78,000 ₪ · פיצוי בגין אבדן הנאה מהנכס, תוך הפניה לגינה שנכללה בהסכם, כאשר לא מתאפשרת גישה ישירה אליה - 30,000 ₪ · פיצוי בגין עגמת נפש והוצאות - 20,000 ₪ ====== סה"כ - 128,000 ₪ מי ומי בהליך – בעלי הדין, העדים שנשמעו וכן מומחה שמונה על ידי בית המשפט התובעת היא רוכשת דירת מגורים שנקשרה בהסכם עם הנתבעת.

העובדה שבסופו של יום לא קיבלה הנתבעת היתר לבניית גישה – אין משמעה שהיא (הנתבעת) רשאית להותיר בידיה את סכום הכסף שיוחד לשם כך. ובמילים פשוטות – כאשר התובעת שילמה עבור גישה לדירה, הרי ככל שלא ניבנתה גישה כאמור – יש להשיב לה את עלותה.

...

סוף דבר ביחס לשאלה השלישית מתוך שלוש – חיוב צד ג' במסגרת ההודעה לצד שלישי לאור האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 34,632 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022, מועד חוות הדעת ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר לאור האמור לעיל וסיכום ההחלטות בסעיפים 9.5, 10.3 ו-11.4, התביעה וכן הודעת צד ג' מתקבלות באופן חלקי ואני קובע כדלקמן: חיובי הנתבעת · אני מחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 46,332 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022 ועד למועד התשלום בפועל; · בנוסף אני מחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/6/2021 ועד למועד התשלום בפועל; · עוד אני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

חיובי הצד השלישי · אני מחייב את צד ג' בתשלום הסך של 34,632 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022, מועד חוות הדעת ועד למועד התשלום בפועל; · עוד אני מחייב את צד ג' בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 8,500 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.