רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

לאורך השנים לא נרשמה הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין לטובת גורם כלשהוא מבין 14 בעלי הזכויות, לרבות התובעים, אשר לטענת התובעים רכשו במהלך השנים זכויות בקרקע, לא הוצגו מכתבי דרישה כלשהם שנשלחו מטעם רוכש כלשהוא לנתבעת, או מי מטעמה והרוכשים, המוכרים ובאי כוחם התנהלו ללא תיקשורת כלשהי מול החברה, הרשומה כבעלת זכויות בחלקה 316 וכן לא מול בעלי הזכויות בחלקה 315.

...

תמצית טענות הנתבעים יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: התביעה התיישנה ונגועה בשיהוי כבד - התביעה עוסקת באירועים שארעו לפני כ- 45 שנים, מול חברה המצויה בפירוק ואנשים שהלכו לעולמם זה מכבר ולא הוצג הסכם חתום עימם.

התיישנות לאחר עיון בעמדות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי לאור דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, יש לדחות את טענת הנתבעים כי התביעה התיישנה, מאחר והיא עוסקת באירועים שאירעו לפני 45 שנה.

יישום עקרונות אלו על המקרה דנן, מוביל למסקנה כי דין טענת השיהוי להידחות.

לפיכך, בהינתן שזכויות הבעלות בחלקה 316 רשומות על שם החברה (נספח י' לכתב התביעה) ומאחר ואין דרישה מצד התובעים לשינוי רישום בחלקה 315, אזי אין צורך לצרף להליך את אותם אנשים פרטיים הרשומים כבעלי זכויות בחלקה זו. סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

זאת ועוד, העובדה שהעותק היחידי שעלה בידי התובעת להשיג כשהוא חתום ומאומת כנדרש, הוא ההעתק שהוגש ללישכת רישום המקרקעין ושעל בסיסו נרשמה הערת אזהרה עדנאן בשנת 2009, תומכת דוקא בטענת ה"ה חביש שלפיה רק לאחר שנודע למשפחת המנוח על רישום הערת אזהרה חביש, התובעת ונג'יב "נזכרו" לערוך את מיסמכי העסקה בחלקה 1 ורשמו הערת אזהרה על פיהם.

...

לאור החלטתי עתרו ה"ה חביש בבקשה לתיקון כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שבה נטען כי לאחר שנחסמה דרכם לטעון לזכויות קנייניות או זכויות לרכישת המקרקעין, הם יטענו כי הם בגדר נושה מובטח במקרקעין וכי הם זכאים להיפרע מהמקרקעין עד לגובה הפיצוי הכספי שמגיע להם מחאקא בסכום של 185,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2005 וזאת בהתאם לסעיף 7.5 לפסק הדין בתיק האחר שבו נקבע כי לה"ה חביש זכות להיפרע בחלקה 1 "כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם". עוד נטען בבקשה כי אין מקום למחיקת הערת אזהרה חביש כל עוד לא שולם להם הפיצוי לו הם זכאים במיוחד בנסיבות בהן הערת אזהרה חביש נרשמה לטובתם 9 חודשים לפני שנרשמה הערת האזהרה לטובת המנוח.

כמו כן ניתן בזאת צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה חביש שנרשמה ביום 28.8.08 על פי שטר 19024/2008/1 (להלן- "הערת אזהרה חביש"), על זכויות חאקא בחלקה 1 בגוש 19027 (להלן –"חלקה 1"), לא תבוטל ולא תימחק עד שישולם הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש, ובהתאם אני מורה גם לרשם המקרקעין מכח הוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין שלא לרשום עסקה כלשהי בזכויות חאקא כל עוד לא תימחק הערת אזהרה חביש מכח צו שיפוטי או מסמך אחר שיאשר את ביצוע תשלום הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש.

לאור קבלת חלקה העיקרי של התביעה שכנגד המתוקנת והתניית זכות המנוח לרישום המבוקש בתביעה העיקרית, בתשלום הפיצוי המגיע לה"ה חביש ולאור התנהלות התובעת ובא כחה אשר צירפו לסיכומים ללא רשות מסמכים שלא ניתן היה לצרפם (תצהיר עמאד עטאללה והעתק חתום של הסכם המכר), ומאידך לאור דחיית טענות ה"ה חביש כנד התובעת לפיהן אין תוקף לעסקה על פי הסכם המכר, אני מחייב את התובעת לשלם לה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בשיעור מתון בסכום של 12,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

כמו כן אני מחייב את חאקא והנתבע 2 לשלם לתובעת ולה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהם דהיינו סה"כ 30,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שהסכם ההלוואה כבר תוקן בשל בעיית ניסוח לצורך רישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין, כך שבנקל ניתן היה לתקנו על מנת שישקף את מועדי התשלום בפועל.

...

זאת, אף מבלי להידרש לעדות החייבת אשר לאור ריבוי הגרסאות מטעמה, העדר אסמכתאות לגרסאותיה והיותה עבריינית מורשעת בעבירות מרמה, לא ניתן להסתמך על עדותה כי הסכומים לא שולמו בגין הסכם ההלוואה, כי אם בגין עסקאות אחרות שבוצעו בין הצדדים (עמ' 32 לפרוטוקול שו' 11-12, עמ' 34 שו' 8, עמ' 38-39 שו' 21-32 וש' 1-6).

כך לדברי בית המשפט העליון ברע"א 6795/06 שאול קוטלר, עו"ד נ' אמיר גולן, רו"ח (30.5.07): "המבקש היה נושה רגיל של אחיו. בשלב מסוים שודרג מעמדו של המבקש מזה של נושה רגיל לזה של נושה מובטח. השדרוג נעשה עת ששועבד הבית. המבקש לא טען כי עם עריכת השעבוד ניתנה על ידו תמורה נוספת. מה שארע, כך לפי העובדות שאין לגביהן מחלוקת ממשית, הוא שחוב רגיל קיים הפך לחוב מובטח. פעולה זו אסורה היא מכוח סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980: ע"א 315/59 יעקובוביץ נ' נובל, פ"ד יג 1751, 1755 (1959)." לפיכך, מסקנתי היא כי לא הוכחה תחולת החריג הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה.

התוצאה לאור כל האמור לעיל, אני נעתרת לבקשה וקובעת כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים הינה בגדר הענקה פסולה, שדינה להתבטל.

המפרק שב על טענותיו שהיה על המערערת לרשום את השיעבוד ברשם המקרקעין, וגם אם זכויות החברה היו אובליגאטוריות בלבד, הדבר לא מנע רישום משכנתה לבנקים, וניתן היה לפחות לרשום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין.

...

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור של המערערת.

בזיקה לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין אני מחייב את המערער לשלם לקופת הפירוק הוצאות משפט בסך 8,775 ₪.

המזכירות תעביר לקופת הפירוק את הערובה שהופקדה על ידי המערערת, כך שהמערערת תשלם לקופת הפירוק את היתרה מעבר לערובה שהופקדה.

העידר הסכם פורמלי כראיה לאי תשלום התמורה להשלמת הדיון בשאלת תשלום התמורה אתייחס לטענות הנתבעים 1-2 לפיהן העובדות שהוכחו ולפיהן לא נערך הסכם מכר פורמלי ביחס לחלקה 3 זאת בשונה מההסכם שנערך בין המנוח והנתבע 1 עם הנתבע 3 ואחיו (נ/10), או ההסכם שנערך בין התובע לעדנאן לוטפי (נספח יג(1) לתצהיר התובע), לא ניתן ייפוי כח לתובע, ההסכם הראשון לא דווח למיסוי מקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין אלא רק במהלך ההליך, בכל אלו יש כדי להעיד כי לא שולמה מלוא התמורה, ובהתאם ההסכם הראשון הנו אך ורק בגדר התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין שלא השתכללה לכדי הסכם מחייב עקב אי תשלום מלוא התמורה.

...

עם זאת אני סבור כי עיקר התרומה להרחבת היקף המחלוקת מצויה אצל הנתבעים 1-2 ובאי כחם, ובמהלך ישיבות ההוכחות נאלצתי להעיר מספר רב של פעמים לב"כ הנתבעים 1-2 על התארכות מיותרת של חקירות העדים השונים.

לאור כל האמור ולאור קבלת התביעה אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשאת בהוצאות התובע בסכום של 20,000 ₪, וכן בהחזר הוצאות האגרה ששולמה על ידו.

בשים לב לכך שלא התבקש סעד כלשהו כנגד הנתבע 3, ובכל זאת הנתבע 3 מצא לנכון להגיש הצעת חלוקה מטעמו על אף שאין מדובר בתיק פירוק שיתוף, עובדה שאף היא תרמה להתמשכות ההליכים, אני מחייב את הנתבע 3 בהוצאות התובע בסך מופחת של 5,000 ₪.