רישום בית משותף על ידי גוף משכין

לפני תביעה למתן פסק דין המצהיר כי המבקשים זכאים להרשם כבעלים של חנות ברחוב הרצל 61 פינת רחוב וולפסון 18 ורחוב השוק 38 בתל אביב-יפו, ובהעדר רישום בית משותף ב- 9/1000 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 1 שבגוש 8990 בלישכת רישום המקרקעין בתל אביב (להלן בהתאמה: החנות; החלקה); למנות את ב"כ המבקשים ככונס נכסים על מנת לחתום על כל המסמכים הנדרשים על מנת לבצע את רישום הזכויות על שם המבקשים; להתיר למבקשים לפצל סעדים לאור קיומה של משכנתא רשומה; ולחייב את המשיבה 1 בהוצאות הבקשה.

לאור תגובת החברה הנ"ל צרפו המבקשים לכתב התביעה את כונסי הנכסים כמשיבים 2 ו-3, והאחרונים הבהירו בתגובתם, שלצורך מתן הסכמתם לרישום הם ממתינים להצגת המסמכים הבאים: אישור תשלום מס רכישה על ידי המבקשים וטופס 50 על ידי החברה.

סעיף 3 להסכם המכר להוכחה שהמבקשים לא שילמו את התמורה, המשיבה נסמכת על סעיף 3 להסכם המכר, אשר למען הנוחות, יצוטט שוב במלואו: "המוכר מתחייב להמציא תוך 30 יום הסכמת הבנק בכתב להסכם זה. תנאי זה הוא תנאי יסודי ומפורש לקיומו של הסכם זה וקבלת התמורה הנקובה בגוף הסכם זה היא כי המוכר ימציא לקונים מכתב מהבנק המופנה לרשם המקרקעין ולפיו :

...

בזיכרון הדברים, שכאמור, נחתם ביום 2.6.1993 בין משה, אחיו של בלס, לבין המבקשים נכתב בסעיף ב', שהמבקשים ישלמו למשה סך 272,100 ₪ "וחתימת (משה) על זיכרון הדברים מהווה אישור לקבלת הסכום הנ"ל". הסכום התקבל תמורת "יזום לחתימת חוזה בין (המבקשים) לבעלי הנכס והעברת החנות בלשכת רישום המקרקעין על שם (המבקשים)". אין מחלוקת שמשה חתם על זיכרון הדברים, משמע שמשה קיבל את הסכום.

לאור כל האמור לעיל, יש לקבל את גרסת המבקשים ששילמו את מלוא התמורה.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה וקובעת שהמבקשים זכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות בחנות ברחוב הרצל 61 פינת רחוב וולפסון 18 ורחוב השוק 38 בתל אביב-יפו ובהיעדר רישום בית משותף ב 9/1000 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 1 שבגוש 8990 בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב.

לגוף העניין סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מעגן את זכותו של בעל מקרקעין והזכאי להחזיק בהם, לידרוש את מסירת המקרקעין לידיו כדלקמן: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." הדרך להוכחת הבעלות במקרקעין הנה בהצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח', פ"ד יט (2), 169, 177).

מנסח רישום הבית המשותף עולה, כי הנתבע אינו רשום כבעל זכויות בחלקה 37 (ראו גם נ/11 כפי שהוגש על ידי הנתבע).

...

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה כנגד הנתבע ומורה על סילוק ידו מן המקרקעין.

בשים לב לנימוקים המפורטים לעיל אני מורה על עיכוב ביצועו של פסק הדין למשך 6 חודשים מהיום.

לפיכך, הנתבע ישלם לתובעים יחד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מהיום, אחרת יישאו הצמדה וריבית מהיום עד התשלום בפועל.

שכן, התובע ציין כי יתרת הכספים היא 7941.07 ₪ נכון ליום 24.8.2020 לפי כרטסת חשבונות המאושרת על ידי רו"ח וזו לא השתנתה מאז הנתבעים דיווחו על תשלומים לשכ"ט עו"ד, רו"ח, רישום בית משותף, אישור מס שבח וכו' וזהו המועד הרלוואנטי גם נכון לחודש יוני 2020 ולא הוצגו הוצאות בלתי צפויות ששולמו בפועל עד לחודש יוני 2021 בנוגע לחשבון הפרוייקט גופו ומשכך זהו הסכום להשבה (ללא ההפחתה לסך של 5700 ₪ בשל הוצאות תיקונים "ודאיים הידועים לועד" כאמור בסיכומי הנתבעים).

...

אינטרסים של חתירה לחשיפת האמת ועשיית צדק מחייבים כי ככל שמצא בית המשפט כי קיימים מסמכים אשר הינם רלוונטיים למחלוקות בין הצדדים ולא צורפו לכתבי הטענות, יורה בית המשפט על גילויים גם בהליך של סדר דין מהיר (ראו למשל תא"מ 21101-03-12 שירביט חברה לביטוח בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ (27.10.2012)).

סיכומו של דבר, השיקול שעמד מאחורי ההחלטה שלא לחלק את יתרת הכספים בגין חשש שבשל הליכים משפטיים עתידיים נמשכים מול הקבלן, חברי הקבוצה ה"זכאים" יהפכו "לחייבים" וחלוקת כספים לאלתר תיצור קושי לגבותם בחזרה איננה שיקול לא לגיטימי אלא שיקול ענייני, גם אם בית המשפט סבור אחרת כאמור.

סוף דבר הנתבעים ביחד ולחוד (למעט נתבעים 1 ו-2) ישיבו לתובע סך של 7941 ₪ כשהוא נושא הפרשי ריבית והצמדה מחודש יוני 2021 ולסכום זה יש הוסיף סך של 43 ₪ (בהתאם לחלק של התובע לפי 0.6867%) בגין החזר לקופה עבור התרומה ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט בסך של 900 ₪ וכן הוצאות עו"ד בסך 3500 ₪.

במייל מיום 30.1.2019 השיב השמאי לתובע: "זהו זהוי על גבי התשריט בית משותף. היות והזכויות טרם נרשמו על שם המוכרים, נידרש תשריט המכר המקורי של הדירה ואישור החברה כי הדירה בתשריט המכר המסומנת במספר ** הינה תת חלקה 3 ברשום הבית המשותף. ללא מסמכים אלה לא ניתן לבצע שמאות. לחלופין, רצוי להשלים את הרישום בלישכת רישום המקרקעין על שם המוכרת." (חילופי המיילים צורפו כנספח יא-1 לתצהיר עו"ד פישהנדלר) במייל מיום 30.1.2019 הודיע ב"כ התובע לב"כ הנתבעים ולגב' לילך גנון, כי לאחר שהוצג לשמאי מטעם הבנק תשריט הבית המשותף הכולל זהוי של הדירה על-ידי המוכרים, הוא ביקש לקבל את התשריט המקורי שהוצמד להסכם המכר המקורי וכן אישור של החברה המשכנת בגוף התשריט, המלמד על כך כי זו דירה מספר 3 בתשריט הבית המשותף.

עוד עולה כי התשריט שבקש השמאי (תשריט שצורף להסכמי המכר המקוריים משנות השמונים) התבקש מהחברה המשכנת ולא מהנתבעים (וזו השיבה כי אלה אינם בידיה ואף אינם נחוצים נוכח רישום הבית המשותף על פי תשריט מאושר).

...

ז – סופו של דבר אשר על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים פיצויים מוסכמים בסך 19,500 ₪.

כן ישלם התובע לנתבעים החזר חלקי של אגרת בית המשפט בסכום כולל של 500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪.

על כן גובש הסכם הקובע בהסתמך על הצהרת המוכרים שאין מניעה חוקית עובדתית או משפטית להעברת הזכויות על שם הקונה, שהמוכרים ישיגו היתר בנייה, יקבלו את אישור רמ"י וירשמו בית משותף, הכל בתוך 12 החודשים שבתומם ימציאו לקונים שטרות העברת זכויות חתימה חתומים על ידי רמ"י, לאחר שירשמו את הבית המשותף בעצמם ועל חשבונם, כפי שהתחייבו בהסכם השתוף.

לאחר מכן העיד שהבעיה היתה בעמידר, ולא שעו"ד אפרת לא היתקדם אלא "יש בעיה בעמידר. הוא גוף כזה עקשן" (שורה 32).

...

אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.