ריבוי שמאים - ריבוי מחלוקות בהיטל השבחה

עררים הנוגעים לגובה החיוב יכולים להתברר ישירות לפני ועדת הערר או להתברר תחילה בידי שמאי מכריע שעל החלטתו ניתן לערור לועדת הערר, כפי שהיה בעניינינו (ראו סעיפים 14(א)-(ב) לתוספת השלישית; בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ראשון לציון, פסקה 34 (5.3.2015); חוות דעתי בבר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, פתח תקוה, פסקה 6 (13.5.2012); אהרן נמדר היטל השבחה 463-461 (2011) (להלן: נמדר)).

עוד אדגיש כי נוכח מאפייניה אלה של ועדת הערר כמו גם שקולי יעילות והחתירה להמנע מריבוי התדיינויות, לא מצאתי כי שקולי מדיניות מובילים להעדפת מסלול חלופי שאליו היתייחס בית המשפט לעניינים מנהליים שלפיו תחילה ישולם ההיטל, ואם יתברר לימים ששולם היטל יתר יושב הסכום לאזרח, אם ביוזמת הרשות, אם עקב הגשת תביעת השבה.

על פני הדברים, ההצעה דלעיל אינה פשוטה, שכן, אם שתי השומות עומדות בעינן, מה תועלת לנו בדיון נוסף לפני הועדה? חוששני איפוא, כי השבת הדיון אל ועדת הערר, משמעה חזרה אל המחלוקות על אודות חוסר אחידות בין השומות, על אודות ה'מצבים' שלגביהם יש לנקוט במקדמי הפחתה, על אודות שינוי מן השומות החלוטות – שלא כדין.

...

הלכה למעשה, סבורני כי הדרכים לפתרון הסוגיה דנן מתמצות בשתיים: האחת, שבה בחרה ועדת הערר – קיזוז.

דא עקא, אם נקבע כי המבקש זכאי להשבה של אי-אילו סכומי כסף מתוך היטל ההשבחה ששילם בגין תכנית המתאר, נמצאנו קובעים מיניה וביה כי שומתו של וירניק שגויה, וכי היה עליו לנקוט באותם מקדמי הפחתה שבהם נקט ברמן.

אף על-פי כן, סבורני כי בשלב זה, אין ביכולתנו להתערב בשומות החלוטות.

באותה הצהרה של ב"כ המערערים, נאמר כי המחלוקת היחידה היתה לגבי הקף השטח שנטען בכתב האישום, וכי עניין זה צריך להבדק.

במאמר מוסגר אציין, כי חוות-דעת השמאי קרול לקחה בחשבון חישוב ההשבחה לעניין היטל ההשבחה שהוטל על המערערים בהתייחס לתקופה שעד למועד עריכת חוות-הדעת, אולם המאשימה/המשיבה לא טענה בטיעוניה לעונש בבית-משפט קמא, כי חוות-דעת זו מהוה ראיה להמשך שימוש לאחר הכרעת-הדין, ויש לטעון טענות אלה באופן מפורש, על-מנת לאפשר לנאשם להגיב עליהן.

אשר על כן, העונש אותו ניתן לגזור הנו בגין עבירת הבניה ללא היתר לפי סעיף 204(א), כאשר בכתב האישום מודגש כי המדובר ב-7 עבירות/מבנים, והמאשימה/המשיבה הדגישה בטיעוניה לעונש את עניין ריבוי העבירות, וכן בגין שימוש חורג במקרקעין ללא היתר, עבירה לפי סעיפים 204(א) ו-(ג) לחוק התיכנון והבניה, כאשר בכתב האישום מודגש כי המדובר ב-8 עבירות, ולאחר שהמערערים הודו בעובדות כתב האישום המתוקן.

...

על-אף האמור לעיל, מקובלת עלי טענת המערערים כי בית-המשפט הטיל עליהם קנס המצוי ברף העליון של מתחם הענישה, ולא לקח בחשבון לקולא את העובדה שהודו בביצוע העבירה.

ב-ע"פ 6538/16 מדינת-ישראל נ' פלוני (5/2/17), נפסק מפי כב' השופטת ברון: "יוזכר כי ענישה היא לעולם אינדיווידואלית, ואין לקבל טענה כי בשל היקפה של תופעה חברתית שעיקרה בעבריינות מסוג מסוים, שומה על בית-המשפט לבטל את הנסיבות הקונקרטיות של המקרה שלפניו-הגם שבהחלט יש לכך השפעה על נקודת האיזון בין השיקולים השונים..." אשר על כן, ותוך לקיחה בחשבון של שיקולים נוספים אלה, הנני סבורה כי יש לקבל את הערעור, ולהעמיד את שיעור הקנס, שעל כל אחד מהמערערים לשלם, על סך של 240,000 ₪ או 7 חודשי מאסר תמורתם.

סוף דבר, אני מקבלת את הערעור באופן חלקי, ומפחיתה את סכום הקנס בו חויב כל אחד מהמערערים, כך שסכום הקנס יעמוד על סך של 240,000 ₪.

בית משפט השלום בנתניה ת"א 577-05-13 לגרנג ואח' נ' לוי ואח' בפני כב' השופטת הבכירה סמדר קולנדר-אברמוביץ בעיניין: 1.קלוד לגרנג 2.פראנסואז לגרנג ע"י ב"כ עוה"ד סתיו התובעים 1.חיה לוי 2.שם טוב לוי ע"י ב"כ עוה"ד תורג'מן 3.עו"ד גל חלפון ע"י ב"כ עוה"ד משה כאהן הנתבעים עו"ד גל חלפון צד ג' ע"י ב"כ עוה"ד **** ריבוי 1. איילון חברה לביטוח בע"מ צדדי ד' 2. עו"ד יורם זנו ע"י ב"כ עוה"ד קסטרו מגדל חברה לביטוח בע"מ צד ה' ע"י ב"כ עוה"ד **** ריבוי פסק דין

עלות הכשרת שטחים אלה הוערכה על ידו בסך של 80,000 ₪ וכוללת היטל השבחה בגובה 60,000 ₪ וכן עלויות תיכנון והגשה בגובה 20,000 ₪.

דיון והכרעה: אחריות נתבעים 1-2: בסעיף 3 ד' להסכם המכר המוכרים מצהירים כי : "למיטב ידיעתם אין בדירה פגמים ו/או מומים נסתרים, וכי במועד מסירת החזקה תמסר הדירה לקונים במצבה כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה. כאשר כל מערכותיה תקינות ופועלות למעט בלאי סביר הנובע משימוש סביר בדירה. וכמו כן, מצהירים המוכרים כי לא ביצעו חריגות בניה בדירה". אין מחלוקת שהצהרה זו אינה אמת, שכן אותה עת היו בנכס חריגות בניה.

השמאי קבע ירידת ערך לנכס המגלמת את הפחתת השטחים אשר נהרסו בכפוף להתאמות בגין מהות השטח, מיקומו ופונקציונליות השמוש בו. לגבי חריגות הבניה הקיימות שהן פטיו בקומת קרקע, וסגירת מרפסת בקומה א' אזי השמאי הניח שבמסגרת הבקשה להקלה ניתן להכשירן ועל כן לא פסק ירידת ערך בגינן.

...

לאור האמור לעיל סבורני שהנזק שנגרם לתובעים עומד בגובה 80,000 ₪, אשר יחולק בין נתבעים 1 ו2 ונתבע 3 באופן שווה, כאשר צד ד'- חברת הביטוח איילון לשאת בתשלום בו יחויב נתבע מס' 3 כפי שפירטתי לעיל.

משכך ולאחר ששקלתי טענות הצדדים הנני מחייבת הנתבעים בתשלום של 50,000 ₪ בנוסף לסכום שקבעתי לעיל הן בגין הפיצוי המוסכם והן בגין עוגמת הנפש.

סוף דבר- על הנתבעים 1-2 לשלם לתובעים 90,000 ₪.

הועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה (להלן: הועדה המקומית הרצליה) דחתה את התביעות האמורות, ובהמשך נדחו על הסף גם העררים שהגישו הנמנים עם קבוצת דלי דליה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל-אביב (להלן: ועדת הערר תל אביב), אף מבלי למנות שמאי מכריע.

מדברים אלה עולה המסקנה הבאה: במישור העובדתי-שמאי, אין מחלוקת כי עליית ערך בשל פוטנציאל תיכנוני עשויה להיות תוצאה של גורמים רבים – הן קידומה של תכנית קונקרטית והן ציפיות והערכות כלליות יותר, כגון מיקומם של המקרקעין וטיבם, הצהרת כוונות של גורמים פוליטיים ומנהליים, ועוד (ראו גם: נמדר, מס שבח, בעמ' 49).

שיטה זו, לא רק שאינה מקדמת את הוודאות, אלא מהוה פתח למניפולציות ולריבוי התדיינויות, על כל המשמעויות הכלכליות הכרוכות בכך (ראו: עניין ויטנר, עמ' 258-257; עניין טויטו, פסקה 12).

...

בהקשר זה, סבורני כי האיזון אותו מציעה השופטת ברק-ארז, לפיו רק כאשר הפוטנציאל התכנוני מתבטא בתכנית מופקדת יש לפצות בגין ציפיות בעל המקרקעין, הוא איזון ראוי, אשר לוקח בחשבון גם את האינטרסים הציבוריים ועקרונות של צדק חלוקתי.

אם כן, במישור העקרוני, סבורני כעמדתו של השופט גרוסקופף כי אין מקום להכריע בעת הזאת בשאלה האם פגיעה תכנונית כשלעצמה עשויה לעלות כדי פגיעה ובאילו נסיבות.

כשלעצמי, אני סבור כי לגבי השאלה הראשונה נשוא דיוננו, די ברף של תוכנית מופקדת ו"דבר מה נוסף" המעיד על התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה, רף נמוך מעט מהרף הגבוה של כמעט נקודת "אל-חזור" שציינה חברתי.

לשון אחר, בכתב התביעה לא חלק התובע על כך שביטול החיוב בהיטל השבחה הוא תוצאה של תיקון החקיקה, אך טען, כי הועדה המקומית ו/או הערייה יזמו וקידמו את תיקון החקיקה, בין היתר בעקבות ההליכים שננקטו (בהגשת עררים ובפנייה לשמאים מכריעים) לביטול החיובים בהיטל השבחה שהוצאו מכוח התכנית, ואשר הובילו לכך שהיו פסיקות רבות של שמאים מכריעים שדחו את עמדת הערייה.

במאמר מוסגר אציין, כי בעדותו ובסיכומיו טען התובע בהדגשה, כי הגורם לביטול החיוב לא היה תיקון החקיקה אלא ריבוי השומות המכריעות ששעורן אפס.

בהיתחשב בכך ששיעורו של היטל ההשבחה (הוא הסכום שהיה שנוי במחלוקת) בגינו הוגש הערר עמד על סך של 55,500 ₪, הרי ששעור שכר הטירחה עפ"י התעריף המינימאלי המומלץ, עומד על סך של 4,162.5 ₪, בתוספת מע"מ, וסה"כ 4,870 ₪.

...

על אף האמור, אני סבורה, כי בנסיבות ענייננו, ניתן למצוא עוגן לגובה השכר הראוי המינימלי שראוי לפסוק לתובע, בהוראות הדין, וכוונתי היא לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס – 2000, שהותקנו ע"י המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין מכוח סעיף 81 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א – 1961.

במצב דברים זה, משקבעתי לעיל כי התובע זכאי לשכר טרחה ראוי – ומשלמעשה לא הייתה מחלוקת על זכותו לקבלת שכר זה – אני סבורה כי בהעדר ראייה אחרת, נכון לפסוק לטובת התובע את השיעור הקבוע בתעריף המינימלי המומלץ כשכר טרחה עבור הטיפול בעניינים מעין אלו (ראו גם: ע"א (חיפה) 1190/05  זמיר פנחס נ' דן שפריר משרד עו"ד (2.3.2006); תא (נצ') 57588-11-11 מחמוד עואודה נ' עיטאף מנזל (5.7.2016)).

סוף דבר, אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 4,870 ₪, ונוסף על כך מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 2,000 ₪.