רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות בנייה

לענייננו רלוואנטיות הוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק הקובעות: "5א. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לבצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים." ודוק, בקביעת הרוב הנידרש לשם ביצוע הפרויקט לא סגי, באשר במסגרת חוק החיזוק קבועים מנגנונים נוספים אשר ייעודם שמירה על זכויות המיעוט המתנגד לפרויקט ואשר במסגרתם מתאפשר למיעוט זה להשמיע את קולו.

לכך אוסיף אני כי בדומה להסדר זה, בכל הנוגע לזכויות בעלי דירות ברכוש המשותף, החיל חוק המקרקעין מספר נוסף של הסדרים שיש בהם משום כירסום בהגנת הקניין הקלסי, אשר מהם נובע כי אמנם, זכות הקניין של בעל דירה ברכוש המשותף, היא זכות קניינית מוחלשת (ראו לדוגמא – ההסדר החל על התקנת מעלית בבית משותף, התקנת דוד שמש, תוספת בנייה לפי סעיף 71א' וכיוצא בכך).

...

ברי כי בכך יש כדי להטיל ספק בשאלה האם היה נמצא יזם אשר היה מוכן ליתן לדיירים את מלוא התמריצים לפי תמ"א 38/1 בתמורה לתוספת הדירות המוקנית בהתאם לתכנית זו. לא זו אף זו, גם אם יש ממש בקביעה ולפיה הדיירים יכלו לקבל תוספות שטחים גדולות יותר לפי תמ"א 38/1 – וכאמור אינני סבורה כי יש ממש בקביעה זו – הרי שממילא, אין בכך כדי להוביל למסקנה הנוספת ולפיה הפרויקט דנן אינו כלכלי לבעלי הדירות והוא משיא תשואות משמעותיות יותר ליזם – קביעה שלא ניתן ללמוד אותה אך מתוך הקביעה האחרת ולפיה יכול שהדיירים היו מקבלים תוספת שטחים גדולה יותר לדירותיהם בהתאם לתמ"א 38/1.

לאור האמור, הרי שהנני סבורה כי יש לבטל את קביעת המפקחת ולפיה יש לפצות את פרץ בסך של 150,909 ש"ח. סוף דבר; ערעורה של פרץ נדחה וערעורם של המערערים מתקבל.

בהתאמה – הנני מבטלת את קביעתה של המפקחת ולפיה ישלמו המערערים לפרץ סך של 150,909 ש"ח (הקבועה בסעיף 90 לפסק דינה), כן את חיוב המערערים בהוצאות פרץ כפי שנקבעו על ידי המפקחת בסעיף 92 לפסק דינה.

בנוסף, מדובר בזכות שיכול ולעולם לא ניתן יהיה לממשה, נוכח הוראות סעיף 71ד(א) לחוק המקרקעין, לפיו, יכולים בעלי הדירות בבית המשותף לקבוע בתקנון הבית המשותף, כי הוראות סימן ג1 לחוק (שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה) לא יחולו עליהם.

הועדה טעתה בכך שהתעלמה מהטענה כי זכויות המערערת בגג הן זכויות מותנות בתנאי שטרם היתממש, וכוללות העידר החלטת בעלי הדירות בדבר הרשות לרכישת הגג ולבניה עליו, השגת הרוב הנידרש לאישור הרכישה ותשלום עבור זכויות יתר בעלי דירות בגג.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בחומר שהונח בפניי ושמעתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

מוצע אפוא לקבוע שאם חלה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, והרכוש המשותף הוא כזה שמעצם טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת, יוטל תשלום היטל ההשבחה רק על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את אותו שטח".

משלא עשתה כן, אינה יכולה להלין על כך בערכאה זו. על כן, אני דוחה את הערעור.

סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין סעיף 71ב לחוק המקרקעין נכלל בסימן ג1 לחוק אשר כותרתו היא "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה": "71ב.(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי יש לנתבעים, שהנם הבעלים של 10 מתוך 11 דירות בבית המשותף, את הרוב הנידרש בהתאם לסעיף 71ב(א)לחוק המקרקעין, לצורך ביצוע תוספת המרפסות בדירותיהם.

...

התביעה למתן צו עשה המורה לנתבעים להרוס את המרפסות שנבנו בבית המשותף ובכלל זה הן עבודות הבנייה לפי היתר הבניה והן עבודות הבנייה שבוצעו בחריגה מהיתר הבניה – נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ כולל מע"מ וכן הוצאות משפט בסך 2,500 ₪.

כך, בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק החיזוק נידרש רוב רגיל לשם אישור עבודות חזוק שמטרתן שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה.

סעיף 4 לחוק החיזוק מאפשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה וקובע: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה." סעיף 5 לחוק החיזוק, נסב על ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, קובע רוב של שני שלישים מבעלי הדירות על מנת לאפשר עבודה כאמור.

...

לאור כל האמור, נדחות גם טענות אלו של המערערות.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור מתקבל רק בכל הנוגע לטענות המערערות הנסבות על שטח דירות התמורה אשר תוקננה להן.

בהתאמה לכך, הנני קובעת כי תנאי לחיוב המערערות לחתום על הסכם התמ"א והמסמכים כפי שנקבעו על ידי המפקחת, הוא שתוצענה למערערות דירות בשטח 75 מ"ר לפחות ונוסף על כך, שככל ששטח דירות התמורה למערערות יעמוד על שטח העולה על 75 מ"ר ואולם פחות מ – 78 מ"ר, תהיינה המערערות זכאיות לתשלום פיצוי, בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 7.2.2 על הפרש שטח זה. יודגש כי אין בשינוי זה של הסכם התמ"א כדי לאיין את השינויים הנוספים בתנאי ההתקשרות עליהם הורתה המפקחת בפסק דינה (ואשר פורטו בסעיף 6 לפסק דין זה לעיל).

כך, בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק החיזוק נידרש רוב רגיל לשם אישור עבודות חזוק שמטרתן שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה.

ואילו סעיף 5א' (א) הדן בהריסת ביניין והקמתו מחדש והרלוונטי לענייננו, קובע: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם (להלן – הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה), ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לבצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים." ודוקו, אמנם בהתאם להוראות חוק החיזוק, על פניו מקום בו מיתקיים הרוב הנידרש, יכול רוב בעלי הדירות לכפות דעתו על המיעוט ואולם, על מנת לאזן זאת, נקבעו במסגרת חוק החיזוק מנגנונים, אשר ייעודם שמירה על זכויות המיעוט ואשר במסגרתם מתאפשר למיעוט זה להשמיע את קולו ולהשפיע על הקביעה האם הפרויקט יצא לפועל – בכלל או למצער במתכונת עליה הסכים רוב בעלי הדירות.

...

גם בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי עילה להתערבות ומשכך, גם טענותיו אלו של המערער נדחות בזאת.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כל עילה להתערב לפסיקת ההוצאות וגם טענותיו אלו של המערער נדחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיו של המערער – נדחה ערעורו.