רבע דמי שכירות בגין השכרת יחידות בחזית הבניין

גם אם על פי הסכם השכירות של הנתבעים עם גב' אזולאי נקבע תשלום גלובלי בגין דמי שכירות ותשלומים שוטפים, אין בכך כדי להעיד כי הנתבעים היו ערים לחיבור של שתי היחידות לאותם מונים וכי הם התכוונו לרמות את התובעת ובעלה.

השוואת הסכומים המפורטים בתדפיסי תשלומי הארנונה (לפני הנחה) למול הסכום לחיוב למ"ר לפי צו הארנונה לשנת 2016 (מוצג נ/2), מעלה כי התובעת חויבה לפי שטח של 57 עד 58 מ"ר בסווג מ-1 (ביניין משובח לדירה ששיטחה עד 100 מ"ר).

רבע מסכום זה, לצורך חישוב צריכה לנפש, עומד על סך של 5,192.38 ₪ והתובעת זכאית למחצית מסכום זה, היינו - סך של 2,596.19 ₪.

הנתבעים לא העלו בכתב ההגנה טענה בדבר חיוב התובעת בקנס יומי וממילא, לא פרטו טענתם במישור זה. הטענה עלתה, למעשה, רק בסיכומיהם ולכן, מדובר בהרחבת חזית.

...

אני דוחה, אפוא, את טענותיהם של הנתבעים בעניין זה. אעיר, כי אף אם הייתי מקבל הטענה לפיה יש לקזז מהסכום המגיע לתובעת קנס בסך של 150 ₪ בגין כל יום איחור בפינוי הדירה, אין לכך משמעות בענייננו, מאחר וממילא הסכום שעל הנתבעים להשיב לתובעת קוזז כנגד רכיבים אחרים.

סיכומו של דבר, התובעת זכאית מהנתבעים להשבת סך של 2,596.19 ₪ בגין חיובי יתר בחשבונות המים והחשמל.

לפיכך, התביעה נדחית.

במכתב אישור כי השוכר משלם את דמי-השכירות בגין הנגרייה למשכיר, ודרישה כי מעתה "ישלם את דמי השכירות ישירות לידי הנהלת בית-הכנסת", וזאת בהתאם להודעתו של יושב-הראש של בית-הכנסת, מר בן-דוד (תצהיר נתבע 2, נספח ו').

לפי שטר-מכר שהגישו הנתבעים, רכשו השוכר ונתבעים 2-1 בתחילת שנת 1983 מה"ה יעקב סבג ויוזק יצחק שטרית בעלות ברבע מהחלקה, והחזקה במה שתואר: "אדמה ובנין המכיל שבעה חדרים ואולם" (נת/1).

שטחם הכולל של אלה הוא כ-85 מ"ר, והוא דומה לשטח של כ-90 מ"ר, שאותו אמד שמאי-התובעים בחוות-דעתו: "שטח בית המלאכה שהושכר למטרת נגרייה [האולם] והחצר המשויכת פיזית אליו ומסומן בתשריט בעמוד 16 בירוק הנו בשטח כולל של כ-90 מ'ר [...] בחזית [...] היתקיימה הנגרייה [האולם] והסככה [...] בעורף [...] חצר עורפית" (חוות-דעת השמאי רונן ביטון, סעיף 13).

זה היה באמצע השבוע אחה'צ [אחר-הצהריים]". הוא הוסיף והבהיר, שאינו יודע אם האולם וההוספה הושכרו ברציפות למגורים וכי לא ראה חוזה להשכרתן למגורים: "ש: אם אתה לא מגיע לשם כל יום, יכול להיות שיש ימים שמישהו גר שם לשיטתך ויש ימים שמישהו לא גר שם? ת: יכול להיות; ש: ראית פעם חוזה שכירות של היחידה שבתמונה? ת: לא" (פרוטוקול, עמ' 9, ש' 32-15; עמ' 10, ש' 6-1, 32-20; עמ' 11, ש' 2-1; ההדגשות הוספו).

...

בכך הפרו הנתבעים את ההתחייבות המעוגנת בסעיף 3 בחוזה להימנע מלעשות כן. ממכלול הראיות שלפנַי עולה כי הנתבעים הפרו גם את סעיף 5 בחוזה, שבו התחייב השוכר, בין היתר, "שלא להרשות למי שהוא אחר להשתמש [...] במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא [...] בשימוש בו או בכל הנאה ממנו [...] בין בתמורה או בלי תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". טענת הנתבעים בכתב-ההגנה, הצהרת נתבעים 2 ו-7 בתצהיריהם ועדויות נתבעים 5 ו-7 כי הרשו לאחֵר מלבדם, עובד-הנגרייה, להשתמש באולם וליהנות ממנו, גם אם לצורך שינה ובלא תמורה, והעובדה כי לא קיבלו הסכמה כתובה לכך מאת המשכיר, מוליכות למסקנה כי הנתבעים הפרו את החוזה גם בכך.

הסכום הכולל הראוי להשתלם בגין שימוש באולם למגורים בתקופה שבין 18.6.2013-1.2.2010 הוא 99,300 ש"ח. לפי האמור בסעיף 10.4 לחוות-דעתה של שמאית-הנתבעים, ואותו אני מקבל, יש להפחית מסכום זה חמישה אחוזים עבור "תפוסה, אובדן הכנסה ובלתי צפוי לעין". הגם שהשמאית מור לא פירשה מה טיבה של הפחתה זו והגם שבחוות-דעתו של שמאי-התובעים לא נזכרת הפחתה דומה, נמנעו התובעים מלחלוק עליה בחקירתם הנגדית את שמאית-התובעים והיא לא נסתרה.

משקבעתי, לפי הנתון בחוות-דעתה של שמאית-הנתבעים כי דמי-השכירות החודשִיים למגורים בדירת 20 המטרים הרבועים בשנת 2011 היו בסך 2,200 ש"ח, נובעת המסקנה כי דמי-השכירות הראויים למגורים בדירת-החדר שבתוספת, לחודש, הם (בעיגול) כדלהלן: לשנת 2009 – 1,900 ש"ח [2,200*0.9545*0.913= 1,917]; לשנת 2010 – 2,000 ש"ח [2,200*0.913= 2,008]; לשנת 2011 – 2,200 ש"ח [נתון]; לשנת 2012 – 2,300 ש"ח [2,200*1.04= 2,288]; לשנת 2013 – 2,300 ש"ח [2,200*1.04*1= 2,288].

הטעם השני הוא כי, כפי שכבר צוין, בסעיף 9 בחוזה הוסכם ש"הוספה" לאולם תיחשב "כרכושו של המשכיר". גם עלויות-ההקמה, אפוא, "רכושו של המשכיר". מכל האמור אני קובע כי הסכום הראוי להשתלם עבור שימוש למגורים בתוספת-לאולם בתקופה שבין 18.6.2013-18.10.2009 הוא 95,538 ש"ח. בצירוף הסכום הנקוב לעיל בגין האולם, מתקבל כי הסכום שעל הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים, יחד ולחוד, בשל השימוש למגורים באולם ובתוספת הוא 163,073 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים ממועד המצאתו של פסק-דין זה. אני מורה לנתבעים ולכל מי מטעמם לפנות את האולם ואת דירת-החדר, שהוּספה בצמוד לו, מכל אדם וחפץ שבשליטתם, ולהשיבם לידי התובעים לא יאוחר מיום 1.7.2015.

בחקירתו אישר, שבהתאם להסכם, היה עליו להישתתף בעלות של 50% משיפוץ המשרד, בדמי שכירות מופחתים לאורך 5 שנים, ובפועל לא הישתתף 5 שנים אלא רק במשך שנה אחת, בה החזיקו הנתבעים במושכר לטענת התובע, הוא הציב תנאי, שבמסגרת השפוץ תפורק יחידת מזוג האויר התלויה בחזית הבניין ושהיוותה סיכון בטיחותי ושיבוצע איטום חלונות נגד רטיבות.

התובע העריך שהשיפוץ יארך כחודשיים ולכן נקבע בהסכם שבשני חודשי השכירות הראשונים הנתבעים ישלמו רבע מדמי השכירות.

כיוון שהנתבעים נקלעו למצב כלכלי קשה, הם ביקשו להשכיר את המושכר בשכירות משנה לצד ג' , כדי שיישאר להם רווח מדמי השכירות שיקבלו בגין המושכר, שלאור השפוץ שעשו היו כפול ממה שהם שילמו לתובע.

...

אני דוחה את טענות התובע לנזקים שגרמו הנתבעים למושכר.

סוף דבר מהמפורט בפסק דיני זה עולה, שהתובע לא הוכיח את תביעתו ודינה להידחות אני דוחה את התביעה במלואה.

התובע ישלם לנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות בסך 25,000 ₪.

    התובעת טוענת עוד, כי הנתבע חייב לשלם לה רבע מדמי השכירות שהתקבלו בידיו בעקבות השכרת יחידה נוספת בקומה התחתונה בחזית הבניין, וזאת עבור התקופה שבין ספטמבר 2003 ועד אוגוסט 2005.

...

  לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי במסמכים שהוגשו לבית המשפט ושקלתי את מכלול העדויות והראיות שהוצגו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל במרבית מרכיביה ואת הטעמים לביסוס הכרעתי זו אפרט להלן.

  אין בידי לקבל את טענת התובעת בדבר זכאותה לקבלת רבע מדמי השכירות בגין השימוש במלוא שטח הקומה העליונה.

הנתבע עשה שימוש במחצית השטח בלבד, כאשר התובעת זכאית לרבע מהתמורה הראויה עבור השימוש באותה מחצית הא ותו לא. השכרת יחידה בקומה התחתונה בחזית הבניין לשי פלד המנוח ולייגר שנכנס לנעלי פלד לאחר פטירתו: שוכנעתי, כי התובעת לא קיבלה לידיה כל חלק מדמי השכירות מהמנוח פלד (ששכר יחידה בחזית הבניין בקומה התחתונה), וזאת למשך התקופה שבין נובמבר 2004 עד סוף פברואר 2009 (מועד מתן פסק הדין בבית המשפט העליון בעקבות ההליכים שהתנהלו בינה לבין הנתבע בנוגע ליחידה שהושכרה לפלד).

לסיכום הנני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 215,666 ₪ בצירוף סך של בגין 50,897 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הנתבעים האחרים הם ילדיהם וזכאים להרשם כבעלים של רבע מהזכויות בדירה כיורשי המנוח.

נטען כי התובעים סגרו את השטח המשותף הקרוב לדירתם בשני שערים ותפסו החזקה ייחודית בו; וכן החלו לספח שטחים נוספים מהרכוש המשותף כדלקמן: (א) הרחיבו דירתם תוך ביצוע עברות בניה חמורות בנגוד להיתר הבנייה שקבלו; (ב) התקינו מצלמות אבטחה המקליטות קול באופן שפוגע בפרטיות; (ג) סגרו את הכניסה לבניין וחצר ביניין חזיתית בחומה ושני שערים לרבות מנעולים והפכו אותה לכניסה פרטית תוך מניעה מוחלטת מיתר הדיירים להשתמש במעבר המשותף; (ד) התובעים פיצלו את דירתם ובנו יחידה בת 25 מ"ר עם כניסה נפרדת דרך חדר המדריגות, וכן בנו שני חלונות מול חדר המדריגות.

התובעים מצידם נדרשו להגיש את התביעה העיקרית שהיא למעשה תביעה מוצדקת ונטולת הגנה: אי-אפשר להשלים עם בנייה בלתי חוקית של יחידת דיור ברכוש המשותף שמונעת מהתובעים לקבל היתר בניה, כשרק הנתבעים מקבלים את דמי השכירות, וכשהוכח במאזן ההסתברות שאם תוסר התובעים יוכלו לקבל היתר בניה ולהרחיב את דירתם.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת.

לכן, בחלוקת האשם בין הצדדים, נראה לי שחלקם של הנתבעים גבוה במידה לא מבוטלת, ושעליהם לשאת בהוצאות המשפט של התובעים.

התובעים נשאו בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח ובשכר טרחת מומחה בית המשפט בסך של 15,795 ש"ח. לנוכח האמור, אני קובע שעל הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 45,000 ש"ח (כולל מע"מ).