קניין האם התיישנה תביעה במקרקעין מוסדרים

דיון והכרעה סוגיית ההתיישנות בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף. לטענת הנתבעים, דין התביעה להדחות מחמת היתיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים.

כדברי פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא', תשנ"ג - תשנ"ד, 161, 172: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לבצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר" לעניין ההתיישנות נפסק, כי כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו ואינו מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה, לא מתחיל מרוץ ההתיישנות, כדברי כב' הש' פרוקציה בע"א 11422/04 עיזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15/9/10): "בבית משפט זה נתקבלה זה מכבר ההלכה כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נקשר לפני תחילת חוק המקרקעין, מקנה לקונה בנסיבות מסוימות זכויות קנין שביושר. "זכויות שביושר" אלה, תוצר המשפט האנגלי, שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מוסיפות לעמוד לרוכש על פי חוזי מכר מקרקעין גם לאחר חקיקת החוק, וחל עליהן הדין הקודם מכח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו, וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". הוראה זו באה לסייג את קביעת סעיף 161 לחוק המקרקעין, השולל קיומן של זכויות במקרקעין שאינן מוסדרות על פיו, בקובעו כי זכויות שביושר שקדמו לחוק המקרקעין ונוצרו על פי המשפט הקודם ממשיכות לחול על פי הוראת המעבר האמורה.

...

דיון והכרעה סוגיית ההתיישנות בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף. לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים.

העובדה שניתנו שני היתרי בניה בשתי הזדמנויות שונות מחזקת את המסקנה כי הבניה נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של מרים, הבעלים של חלקה 29.

על יסוד מקבץ האמור אני מקבל את התביעה ונותן בזאת פסק דין המצהיר כי התובעים הם הבעלים של 470 מ"ר בחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, ועל כן זכאים להירשם כבעלים של 470/13390 חלקים מתוך החלקים הרשומים כיום ע"ש מרים בולוס חדאד.

הנתבעים ישלמו, יחד ולחוד, לתובעים הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 17,550 ₪ וזאת תוך 30 יום אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כפי שמציין השופט טל חבקין בספרו היתיישנות (2014) בעמ' 78: "סיווג תביעה לאכיפת התחייבות להעברת זכות קניינית בקרקע כתביעה במקרקעין, אינה מעוררת קושי". באיזה מקרה יחול סעיף 159(ב) לחוק ההתיישנות הקובע כי היתיישנות לא תחול על תביעה לזכות במקרקעין מוסדרים? חבקין מציין בספרו הנ"ל בעמ' 328 כי: "שלילת תחולתו של חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, נועדה לחזק את מעמדו של המירשם ולחסנו מפני טענת היתיישנות הסותרת אותו. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד וכאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין. משמעות הרישא של סעיף 159 (ב) היא, שבעל זכות קניין במקרקעין – זכות שנרשמה כדין – זכאי לאכוף את זכותו בלא הגבלת זמן. תביעה שיגיש לסילוק ידו של אדם המחזיק במקרקעין חזקה נוגדת לזכותו הרשומה של הבעלים – לא תיתיישן לעולם". כפי שנקבע בע"א 11422/04 עיזבון זועבי נ' מנהל מקרקעי ישראל (15.9.10): "חסינות מהתיישנות הן רק תביעות לאכיפת זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים". במקרה דנן, למבקשת אין כל זכות רשומה בחנייה.

...

לפיכך, אף לאור השיהוי המהותי ביותר, דין התביעה להידחות.

(ח) העולה מן המקובץ: התביעה נדחית.

המבקשת תשלם למשיבים שהגישו כתב הגנה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪, שיחולק בחלקים שווים בין משיבים אלו.

במקרה שבפנינו לא מדובר בתביעת זכות במקרקעין, ועל כן סע' 5(2) לחוק ההתיישנות הקובע תקופת היתיישנות של תובענה המבוססת על זכות במקרקעין מוסדרים/לא מוסדרים בת 25 שנים/15 שנים (בהתאמה), אינו רלבאנטי.

העקרון המנחה בפסיקה הנו כי ככלל בחינת טענת היתיישנות נעשית על בסיס ההנחה שהעובדות הנטענות בכתב התביעה הן עובדות מוכחות (ע"א 9413/03 אילן אלנקוה נגד הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים ואח', [פורסם בנבו 22.6.08), פסקה 16: "כלל דיוני נוסף, המנחה את פסיקת הערכאות בתחום טענת סף של היתיישנות, כמו גם בטענות סף דיוניות אחרות, הוא כי לצורך בירור טענות של סילוק על הסף, יש להניח כי העובדות הנטענות בתביעה הן עובדות מוכחות, ואינו נתונות כשלעצמן במחלוקת. שלב ההכרעה בטענת הסף הדיונית אינו מאפשר ואינו מצריך הכרעה במחלוקות עובדתיות שעניינן אמור להתברר במשפט גופו. לפיכך, לצורך בחינת טענות בעיניין היתיישנות, עלינו להניח כתשתית עובדתית את הנטען בכתב התביעה, בלא חקירה ודרישה, אלא אם כן אי נכונותן של העובדות הנטענות ניכר על פניו בדרך שאינה מצריכה הוכחה וביסוס בראיות". בעיניינו, התובעים טוענים כי קו הביוב הונח ע"י מי מהנתבעות או מי מטעמן במהלך שנת 2009 או בסמוך לכך בשטח הקרקע שבבעלותם, וזאת ללא זכות שבדין, תוך השגת גבול מגרשיהם ופגיעה בקניינם.

...

הכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בבקשה, בתגובה ובכתב התשובה לתגובה ונספחיהן, ובחומר הקיים בתיק ביהמ"ש, נחה דעתי לדחות את הבקשה.

סיכום: אשר על כן אני דוחה את הבקשה של הנתבעות.

ועוד לעניין התיק העיקרי: אני קובע דיון ליום 20.4.16 שעה 10:30.

13.3 המסגרת הנורמאטיבית ס' 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה במקרקעין שהם מוסדרים היא 25 שנה, להבדיל בתביעה שאיננה במקרקעין, שם תקופת ההתיישנות היא 7 שנים.

משאמרנו כי זכות הקדימה הקבועה בסעיף 195(2) זכות קניין היא – הרי שתובענה הנוגעת לאכיפתה היא 'תובענה במקרקעין' לעניין סעיף 5 לחוק ההתיישנות.

...

גם שמאי הנתבעות, על אף שהתפתל בחקירתו הנגדית, אישר כי זכויות הבניה במתחם קסטרא לקניון עצמו נלקחו מתוך שטח החלקות שנכללו בתכנית המתחם, גם אם חלק מאותם שטחים בסופו של דבר יהוו דרך או חניון.

אני סבורה כי סעיף זה דן באותם מקרים בהם ההפקעה לפי חוק לא חייבה תשלום פיצויי הפקעה, או אז שונה היעוד באופן שכן מחייב תשלום פיצויי הפקעה.

לסיכום 25.1 הזכאים לקבל פיצוי לפי חלקם היחסי בחלקות שבמתחם : גוש חלקה שטח במתחם במ"ר שם הזכאים חלק בנכס החלק היחסי במ"ר 10735 24 2250 אפשטיין נילי 23/100 518 מ"ר 58 15,225 אפשטיין נילי 137/650 3,209 מ"ר 47 7,300 אפשטיין נילי 1/4 1825 מ"ר 40 3,000 אריאלה בר אדון 1/2 1,500 מ"ר 40 3,000 ישראל יהודה 1/2 1,500 מ"ר 45 4,400 שולמית גרינברג 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 ישראלה דגן * 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 ברוך מכלוף 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 עמוס מכלוף 125/2618 210 מ"ר 46 10,834 עמליה זאבי 169/1000 1831 מ"ר 46 10,834 גליה וויס 169/1000 1831 מ"ר *ב"כ התובעים הגיש תביעה גם בשם ישראלה דגן.

בעוד תביעה "בשאינו מקרקעין" מתיישנת בחלוף 7 שנים, הזמן להתיישנות תביעה במקרקעין שאינם מוסדרים הוא 15 שנים, ובמקרקעין מוסדרים תקופת ההתיישנות עומדת על 25 שנים.

ואכן, במקרים שונים סווגו תביעות כתביעות במקרקעין בהקשר של דיני היתיישנות, על אף שהזכויות שנתבעו במסגרתן לא היו זכויות הקניין הטעונות רישום, כגון רישיון במקרקעין או זכות דיירות מוגנת [לסקירה רחבה ראה טל חבקין היתיישנות 120-97 (מהדורה שניה 2021) (להלן: "חבקין")].

...

נוכח גישה זו, בנסיבות ענייננו, יש לדחות את הבקשה לסילוק התביעה על הסף.

באותו עניין הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי תביעה שהוגשה בקשר להסכם אופציה לרכישת זכויות במקרקעין, אינה תביעה במקרקעין אלא תביעה חוזית שתקופת ההתיישנות החלה עליה היא 7 שנים.

לנוכח האמור אני דוחה את שתי הבקשות לסילוק על הסף ומחייבת את המבקשת ואת המבקשים (שני המבקשים יחד) לשלם למשיבה הוצאות בסך 2,000 ₪ (סה"כ 4,000 ש"ח).