קיזוז דמי שכירות בגין הוצאות שיפוץ

מבוא לפניי בקשה למתן הוראות, בה מבקש הנאמן לבצוע הסדר הנושים של חברת מגדל הזוהר לבנין בע"מ (בהסדר נושים) (להלן בהתאמה: "הנאמן" ו"החברה"), להורות למשיבה, אביב ס.הר. נכסים מניבים בע"מ (להלן: "המשיבה"), לשלם לקופת ההסדר את כלל הכספים שהמשיבה גבתה כדמי שכירות משוכרי החנויות במרכז המסחרי גני אביב בלוד (להלן: "המרכז המסחרי"), בתקופה שמיום 3.6.2009 ועד ליום 15.8.2011, וזאת בנכוי ההוצאות שהוציאה המשיבה בקשר עם ההכנסות הנ"ל בתקופה האמורה (ככל שהיו כאלה ובכפוף להצגת אסמכתות מתאימות).

המשיבה הוסיפה וטענה כי אל מול הסך של 4,350,000 ₪ שהיא אכן גבתה כדמי שכירות בגין המרכז המסחרי, עומדים לזכותה הסכומים הבאים: סך של 3,596,409 ₪ בגין הסכומים שהמשיבה שילמה לחברה במסגרת הסכם המכר שבוטל; דמי ניהול בסך של 1,425,000 ₪ בגין שירותי הניהול שספקה המשיבה למרכז המסחרי מיום 3.6.2009 ועד ליום 1.3.2014 (לפי חישוב של 15% מדמי השכירות שגבתה); סך של 900,000 ₪ בגין הוצאות אחזקה, תיחזוקה, שיפוצים, ביטוח, הנהלת חשבונות וכו' לתקופה שעד ליום 15.8.2011; דמי גביה בסך של 650,000 ₪ בגין שירותי גביית שכר הדירה משוכרי חנויות, שירותים שהמשיבה סיפקה בתקופה הרלבנטית (לפי חישוב של 15% מדמי השכירות שגבתה); דמי שיווק בסך של 795,000 ₪ בגין שיווק השטחים במרכז המסחרי מיום 3.6.2009 ועד ליום 1.3.2014; סך של 82,000 ₪ בגין שירותי גביה שהמשיבה סיפקה בחודשים מרץ ויוני 2014; סך של 5,340,000 ₪ בגין השבחת ערך של 20 דירות בזכות שיפוצים שביצעה בהן המשיבה (קרי, ההפרש בין סך של 8,741,000 ₪ ששלמו רוכשי הדירות לחברה, לעומת שווי דירות של 3,400,000 ₪ לפני השפוץ); ולבסוף, סך של 1,100,000 ₪ בגין העברות לחברה שביצעה המשיבה בין החודשים ספטמבר 2009 לספטמבר 2010.

...

הנאמן הוסיף וטען כי הסכום המדוייק של דמי השכירות שגבתה המשיבה איננו מצוי בידיעתו, כי אם בידיעת המשיבה, אך לפי חוות דעתו של השמאי ארז כהן מטעם המשיבה, שהוגשה במסגרת התביעה האזרחית, הם מסתכמים בסך של 4,638,196 ₪ בתוספת מע"מ. יחד עם זאת, ככל שדמי השכירות שגבתה המשיבה בפועל נמוכים יותר, היא תוכל להציג את ראיותיה בענין זה. בתשובתה לבקשת הנאמן, העלתה המשיבה שלל טענות מקדמיות, לרבות טענה לפיה דין הבקשה להדחות על הסף משום שהנאמן לא קיבל היתר לפיצול סעדים במסגרת התביעה האזרחית.

עמדה זו מקובלת עלי.

בהחלטה מיום 24.9.2012 נעתר בית המשפט לבקשת הנאמן, שביקש אישור לשכור את שירותיה של המשיבה לשם גביית דמי השכירות בגין המרכז המסחרי, תמורת תשלום דמי גביה בשיעור של 15% מסכומי הגביה.

סוף דבר, המשיבה תשלם לנאמן סך של 2,172,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.6.2017.

אלא שלפי הוראות ההסכם (סעיף 9(ב)), אפשרות הקזוז קיימת אך ורק ביחס להוצאות בגין תיקונים בשל בלאי סביר שבאחריות המשכיר, אם לא תיקן אותם תוך זמן סביר, ולא ביחס לשיפוצים.

השוכרים תבעו החזר דמי השכירות בגין תקופת השיפוצים שערכו במושכר בתחילת השכירות, ממועד חתימת הסכם ועד למועד הכניסה בפועל לאחר השפוץ (27/2/2009); בטענה שהשיפוץ בוצע תחת ההנחה שתמומש מלוא תקופת השכירות והאופציה והדבר לא קרה בשל הפרת ההסכם על ידי המשכיר.

...

בנסיבות אלה, אני דוחה את התביעה בגין נזק זה, שלא הוכחה.

תביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש - גם באשר לתביעתם של השוכרים אני דוחה את התביעה בגין עוגמת נפש, שלא הוכחה.

לא מצאתי ממש ביתר טענות השוכרים, והן נדחות.

סיכום כללי וסוף דבר על השוכרים (ה"ה אלימלך) לשלם למשכיר (מר ברגר) את הסכומים המצטברים הבאים: סך של 5,733 ₪ בצירוף ה"ה וריבית כדין ממועד חוות הדעת (25/11/14) ועד לתשלום המלא בפועל (בגין נזקים למושכר).

סיכסוך היתגלע בין התובע והנתבעים בנוגע לחוב שהתובע טען שהאחרונים חבים לו בסך של 13,900 $ בגין הוצאותיו לשפוץ המושכר.

בפסק נאמר "לאחר ביקור במקום ושמיעת עדויות הן על המצב של הדירה כעת והן שהדירה הושכרה לבחורים ולא למשפחה" ונקבע כי על התובע לשלם לנתבע 1 סך של 38,145 $ "עבור גביית דמי שכירות ופצוי עבור הריסת המבנה ותכולתו וזאת אחרי ניכוי כל מיני הוצאות למיניהם, כפי שהציג אותם מר פאר וגם אחרי ניכוי דמי התווך" (וראו נספח לבוררות בענין החיוב ופריסה לתשלומים (נספח 2 לכתב התביעה)).

...

לפיכך, יש לבחון אם פסק הדין בעניינינו נוצר בתרמית או שמא כטענת הנתבעים, ניתן ללמוד מטענות התובע ומסמכיו, כי לא היתה כל תרמית ודין התביעה להידחות על הסף.

בכך, יש כדי להביא למסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף בהתאם לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (ראו: עניין טורג'מן, שם, פסקה 16 בפסק הדין של כב' השופטת ארבל).

סוף דבר, יש לבכר את אינטרס סופיות הדיון משלא הוכחה תרמית ומוצתה כבר ההתדיינות במסגרת הבוררות ואף לאחריה, בפסק דין חלוט וסופי שיצר מעשה בית דין ומשהוגשה התביעה בחלוף תקופת ההתיישנות.

לפיכך, דין הבקשה לסילוק התביעה על הסף להתקבל ונדחית התביעה.

הנאשם העלה טענה זו בכלליות, תוך מתן תשובות מיתחמקות, ועל כן, בהעדר כל ביסוס, נדחתה טענה זו. החזר הוצאות, ניכוי הוצאות שפוץ, נזקים למושכר והעברת דמי השכירות ליורשים לטענת הנאשם דמי השכירות בגין הדירה ברח' המעגל שולמו לו כהחזר הוצאות מכוח הסכם בינו לבין הבעלים של הדירה, מר יהלומי.

...

התנהלות זו מובילה כשלעצמה למסקנה, כי חרף העובדה שלא היתה לנאשם בעלות בלעדית בחלק מהנכסים מושא כתב האישום, עדיין, הוא שגבה דמי שכירות בגין השכרתן של דירות אלה כבעלים.

סוף דבר לאור האמור, אני קובעת כי בשנים 2010 – 2014 נצמחה לנאשם הכנסה מדמי שכירות, כדלקמן: בשנת 2010 – בסך של 119,683 ₪; בשנת המס 2011 – בסך של 104,967 ₪; בשנת המס 2012 – בסך של 200,758 ₪; בשנת המס 2013 – בסך של 269,479 ₪ ובשנת המס 2014 – בסך של 159,461 ₪.

בהתאם, אני מרשיעה את הנאשם בחמש עבירות של מרמה, ערמה ותחבולה, בניגוד להוראות סעיף 220(5) לפקודת מס הכנסה (עבירה אחת לכל שנת מס משנת המס 2010 ועד שנת המס 2014).

המבקשת הגישה כתב הגנתה ובמסגרתו טענה כי היא מתגוררת בנכס למעלה מ-20 שנה, עקב מצוקה כלכלית זמנית (סגירת השמים בשל נגיף הקורונה) נבצר ממנה לשלם את דמי השכירות החודשיים, ועל המשיב לקזז מתשלום דמי השכירות החודשיים את ההוצאות ששלמה בגין שפוץ הנכס.

טענות המבקשת באשר לקיזוזים כספיים בתשלומי דמי השכירות נוכח השיפוצים שבוצעו על ידה בנכס הן טענות שיש להוכיח במסגרת הליך מתאים.

...

אף אני סבורה כאמור, שכן המבקשת שוכרת את הנכס בהתאם להסכם שכירות והיא הודתה בכתב הגנתה כי מזה תקופה ארוכה היא אינה משלמת את דמי השכירות (ר', למשל, סע' 4, 11-8 לכתב ההגנה).

לפיכך, כאמור, בקשת רשות הערעור נדחית.

התוצאה היא כי פסק הדין מיום 2.1.23 בעינו עומד.