קופת כינוס נכסים: תשלום ארנונה

אולם הפסיקה קבעה כי על כונס נכסים לשלם ארנונה רק החל מתקופת החזקתו בנכס ואין הערייה רשאית להתנות מתן תעודה בגין חובות ישנים לתקופה זו. נקבע כי סעיף 324 הנו אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה ולא שייך למישור הזכויות המהותיות ואין בסעיף כדי ליתן לעירייה זכות מהותית על ידי הכנסה של חובות שאינם אמורים לחול על קופת הכנוס לגדר חוב מובטח ובכך לגבור על זכות מהותית של נושה מובטח.

...

לאחר שעיינתי בכל כתבי הטענות ונספחיהם, בפסיקה הנזכרת בהם, ובהחלטתו של הרשם ושקלתי את הטיעונים המשפטיים שנטענו, החלטתי לדון בבר"ע כבערעור ולקבלו בחלקו, כפי שיפורט בהמשך.

כאשר נרשמת הערה כאמור, דרגתה נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין, שהיה כבר רשום בעת שנרשמה ההערה.

מכל האמור לעיל עולה כי אין לראות בארנונה חיוב מתמשך מחודש לחודש, אלא חיוב שנתי העומד כל שנה בפני עצמו ובהתאם לבחון חיוב זה שהינו שעבוד סטטוטורי לפי סעיף 11א(1) אל מול שיעבוד רשום לפי סעיף 11א(2).

לא זו בלבד שרישום זה מופיע במאגר נתונים המתייחס לפעולות הגבייה המינהלית של חוב הארנונה בגין הנחלה על ידי המשיבה; ולא זו בלבד שאין לצידו של הרישום כל אזכור של פעולת גבייה, ואפילו לא משלוח דרישת תשלום, מצד המשיבה אל כונס הנכסים; אלא שאפילו התעוד המופיע שם של השיחה שהתקיימה ביום 30.4.09 בין נציגת מחלקת הגבייה (בשם דליה) לבין כונס הנכסים אינו מציין כל דרישה לתשלום ארנונה שהוצגה בפני הכונס.

אמנם, המנעות המשיבה ממילוי חובתה לידרוש את תשלום הארנונה מהכונס לא פטרה את הכונס מאחריות לפרעון החוב, במיוחד שעה שמדובר בהוצאת כנוס, אולם בהתאם לפסיקת בתי המשפט יש בה להצדיק היתערבות של בית המשפט בריבית הפיגורים בה חויבה קופת הכנוס על פי חוק הריבית בגין תקופת החיוב שלאחר הפינוי, כך שתחת ריבית זו יישא החוב הפרישי הצמדה וריבית על פי סעיף 3א(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה (בשילוב עם סעיף 6(ב)(3)(א) לחוק זה שהוסף בשנת 1984 על מנת "שהוראה בדבר תשלום ריבית בלבד (להבדיל מהצמדה), הקבועה בחיקוק כלשהוא כפצוי על פגור בתשלום, לא תישלול מרשות שיפוטית את הסמכות לפסוק – במקום את הריבית הקבועה באותו חיקוק – הפרישי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה" (דברי ההסבר להצעת חוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 4), תשמ"א-1981; הצעות חוק 1549, עמ' 449; ראו גם סעיפים 2.3.1 ו-3.3.1.3 לנוהל משרד הפנים בדבר מחיקת חובות לרשות המקומית, המתיר לרשות המקומית בהתקיים נסיבות מוגדרות למחוק את ההפרש בין ריבית הפיגורים לפי חוק הריבית לבין ריבית החשב הכללי לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה).

...

בנסיבות אלה, ובהתחשב בכך שההכרעה באשר לתקופה השנייה היא בעיקרה (אם לא במלואה) טכנית ועובדתית, כך שראוי וניתן היה לעשותה בסמיכות מרבית לתקופה נשוא המחלוקת באופן שהיה מאפשר התחקות מיטבית אחר מצב הנכס באותה תקופה ולא מספר שנים לאחר מכן (בהינתן שהעתירה הוגשה בתחילת שנת 2016 לגבי החיוב בתקופה השנייה שקיומו היה ידוע לעותרים עוד בתחילת שנת 2014), אין לאפשר עקיפה של סמכות מנהל הארנונה וועדת הערר, שהיא בבחינת דרך המלך, ואין מקום להפעלת החריג הקבוע בסעיף 3(ג) לחוק הערר.

בדומה לכך דברי השופטת ברק-ארז בבר"ם 7618/16 עיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ, פסקה 15 (4.12.16): "מקובלת עליי טענת העירייה לפיה ההכרעה בטענת 'אינני מחזיק' היא הכרעה משפטית שאינה מוגבלת להיבטים עובדתיים בלבד. כמו כן, אף מן ההיבט העובדתי – בירור הטענה מצריך לא פעם עריכת מדידות ובחינה של המצב בשטח באופן אובייקטיבי... אני סבורה כי המחלוקת בין הצדדים אכן נסבה בעיקרה על עילת 'אינני מחזיק' ודינה להתברר בוועדת הערר – הגוף המומחה שהוסמך לכך על ידי המחוקק. אין מדובר במקרה שבו גילה הנישום בדיעבד על חיוב והחמיץ את מועד ההשגה, ועל כן ברי כי אין המקרה נכנס לגדרי החריג החקיקתי הקבוע בסעיף 3(ג) לחוק הערר. כמו כן, איני סבורה כי מדובר במקרה חריג המקיים את אמות המידה המצומצמות של החריג הפסיקתי, המאפשרות לבית המשפט לענינים מינהליים לעקוף את מסלול ההשגה והערר אך במקרים בעלי חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת". גם במקרה שלפנינו, העותרים ידעו על חידוש החיוב בארנונה החל מיום 1.1.13, עוד בסמוך להחלטת המשיבה על כך בחודש ינואר 2014; וגם במקרה שלפנינו, מדובר בבחינה עובדתית המצריכה בירור אובייקטיבי של המצב בשטח, אותו סיכלו העותרים בהימנעותם מפנייה לוועדת הערר במועד הקבוע בחוק הערר (תוך 30 יום מקבלת התשובה להשגה) ובהגשת העתירה לבית המשפט בחלוף שנתיים מקבלת ההודעה על החיוב.

די בכך כדי שלא להיעתר לעתירתם בעניין זה. סיכום הסיכום העולה מכל הדברים שלעיל הוא שהעתירה מתקבלת לעניין הוספת ריבית פיגורים על חיובי הארנונה שנוצרו בגין ההחזקה (של העותרים או של כונס הנכסים) בנחלה בתקופת החיוב שלאחר הפינוי, ונדחית לגבי יתר הסעדים והטענות שהעלו העותרים (פרט לקיזוז הסך של 8,167 ₪ בגין איחור המשיבה בביצוע התשלום על פי פסק הבוררות משנת 2000, לגביו לא העלתה המשיבה טענה של ממש שיש בה למנוע את הקיזוז; אזכיר כי טענת קיזוז אינה בת-התיישנות ואפנה לפסיקה בפרק י"ב לעיקרי הטיעון מטעם העותרים המתירה קיזוז גם מול חוב מס).

כונס הנכסים פנה חודש לאחר מתן צו המינוי לשוכרים (צדדי ג' שהחזיקו בחלק מהנכסים נשוא התובענה) ודרש מהם כי דמי השכירות ישולמו לקופת הכנוס בלבד.

בית המשפט קובע כי "כידוע, בפועל, נפתחים הליכי כנוס נכסים רבים ובחלק גדול של המקרים מגיעים להסדר עם החייבים המונע את פינויים מהדירה. ברי, כי במקרים רבים אלו, בהם ממשיכים החייבים להתגורר בדירה, לא ניתן יהיה לראות את כונס הנכסים בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס אם חייבים אלו לא ישלמו את הארנונה.

...

בפסק הדין ע"א 2669/08 ש. ובר עו"ד נ' עיריית חולון (פורסם במאגרים המשפטיים), אליו מפנה הנתבעת, נקבע כי "השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס תיענה על פי מבחן עובדתי הבוחן הנאה או יכולת הנאה מהשירותים שמספקת הרשות המקומית והאם מוצדק לחייב את המחויב בארנונה תוך בחינת יכולת השליטה והיכולת לנצל את הנכס לצרכים השונים (בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור ויתושים וסילוק אשפה נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (טרם פורסם, 16.3.08)) כאשר המבחן אינו טכני כמותי אלא ניתוח מהותי של הזיקות". ומן הכלל אל הפרט- לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, דעתי הינה כי בדין הוגשה התביעה, וכי אף שהנכסים היו נתונים תחת הליכי כינוס משך התקופה בה עסקינן, הרי שבהתחשב בראיות שלפניי, לא התנתקה הזיקה בינם לבין הבעלים, הנתבעת.

התנגדות הנתבעת הביאה לכך שנכסים אלה, לא זו בלבד שלא מומשו בסופו של דבר אלא אף הליך הכינוס בוטל מעיקרו, תוך שנקבע כי לא ניתן היה לפתוח בתיק ההוצאה לפועל.

מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 27,580 ₪ וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

גם לאחר מתן התעודות לשתי העיסקאות, לא הושלם הרישום במשך שנים, עובדה המעידה כי אין כל קשר בין הפרת החובות של הכונסים ובין המעשים המיוחסים לה. כונסי התחיה (עו"ד פרידמן ועו"ד למיפרט) לא דיווחו לעירייה במועד וכנדרש על מינוים ככונסי נכסים ועל פרטי העיסקאות אשר ביצעו ובכך הפרו את חובותיהם על־פי דין, לרבות חובת תשלום הארנונה לתקופת חזקתם בנכס.

בנסיבות העניין, לאור כך שמונה כונס על-ידי בעל השיעבוד שבקש לממש את השיעבוד מחוץ להליך הפרוק בגין תקופת הכנוס, ומימש אותו בפועל, חובות הארנונה צריכים היו להשתלם מקופת הכנוס על־פי דין, על-ידי כונסת התחיה – עו"ד למיפרט – כפי שלבסוף ארע בפועל, לאחר הגשת התביעה, עת נחתם הסכם בין הכונס דן פרידמן לבין הערייה בסוף 2010 ושולמו כספים, דבר שאפשר מתן תעודת העדר חובות בגין העסקה בין התחיה למרמוש.

...

אשר על כן, אני מורה לצד ד' 2 להעביר את האישור האמור לצד ג' עד ליום 1.11.11.

ככל שהדבר נוגע לעו"ד מושביץ, אני מקבלת את טענתו כי לא היתה עליו חובה לשלם את חובותיה של חברת מרמוש, וכי גם התשלום בתום ההליך נעשה על מנת "להוציא את העגלה מן הבוץ". פסק הדין שניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים, בהליך שבין חברת הניהול למרמוש ניתן תוך מחיקתו מההליך, כנגד חברת מרמוש בלבד, וטענתו כי ערבותו ניתנה רק לשם כך שמרמוש לא תטען כנגד ביצוע המסירה לא נסתרה.

אשר על כן אני קובעת כי הכונס יישא בהוצאות הצדדים בגין ההליך כדלקמן: 25,000 ₪ לכל אחד מן התובעים, 15,000 ₪ לעירייה וסכום זהה של 15,000 ש"ח לעו"ד מושביץ, 7,500 ₪ לעו"ד למפרט וסכום זהה של 7,500 ₪ לחברת הניהול.

ביחס לטענת העידר סמכות עניינית, קבע שם ביה"מ המחוזי כי אילמלא היה מדובר בשאלה הנידונה אגב הליכי כנוס, ברי כי היה ממש בטענה והסמכות הייתה נתונה לביה"מ לעניינים מינהליים: "אכן, לכאורה, צודקת העיריה בטענת חוסר הסמכות שהעלתה, שכן כידוע, תקיפת החלטה של רשות מקומית בעינייני ארנונה ניתנת לבקורת שיפוטית באמצעות עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. ואולם מסקנה זו נכונה היתה, אילו נדחתה פניה לעיריה שנעשתה באופן עצמאי וללא תלות בהליך הכנוס, ואז אכן מדובר בהחלטת רשות מקומית הנידונה בבית המשפט לעניינים מנהליים. ואולם בעניינינו, פנה כונס הנכסים לעיריה, במסגרת הליך הכנוס המתנהל בתיק זה ואשר מכוחו הוסמך הוא לבצע את הפעולות, לממש את השיעבוד ולמכור את הנכס. במצב דברים זה, מוסמכת כמובן הערכאה שמינתה את כונס הנכסים ואשר הליך כנוס הנכסים מנוהל במסגרתה, להכריע במחלוקת שבין כונס הנכסים לעירייה, שכן הכרעה זו משליכה למעשה על אופן מימוש התמורה שהתקבלה בקופת הכנוס וסדר הקדימויות של התשלומים מקופת הכנוס. במילים אחרות, מדובר במחלוקת ישירה בין כונס הנכסים לבין הרשות המקומית. הכרעה במחלוקת זו הכרחית, שכן היא משליכה ישירות על כספי קופת הכנוס." ובאופן דומה נקבע בבר"ע (מחוזי ירושלים) 782/05 שאול וולפשטיין בע"מ נ.עירית פתח תקוה (30.8.05), כי אילמלא היה מדובר בהליך בתחום סמכותו של ראש ההוצל"פ היה מדובר בשאלה שבסמכות ביה"מ לעניינים מינהליים: "בעניינינו, מדובר במחלוקת שהתעוררה בין המבקשת, היא הרוכשת, לבין המשיבה, היא עריית פתח תקווה, אשר סירבה להנפיק למבקשת תעודה על העידר חובות. לכאורה, צודקת המשיבה בטענת חוסר הסמכות שהעלתה, שכן כאמור, החלטה של רשות מקומית ניתנת לבקורת שיפוטית באמצעות עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, במיוחד כאשר מדובר בהחלטה הנוגעת לעינייני ארנונה, המפורטת מפורשות בתוספת לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים. אולם במה דברים אמורים? אילו פנתה המבקשת למשיבה באופן עצמאי וללא תלות בתיק ההוצאה לפועל והמשיבה היתה דוחה את בקשתה, אזי ניתן היה לומר כי מדובר בהחלטת רשות מקומית, אשר עתירה עליה יש להגיש לבית המשפט לעניינים מנהליים. ברם, במקרה דנן, המבקשת פנתה למשיבה בשמו של כונס הנכסים, באמצעות ייפוי הכח שניתן לה על ידו ובמסגרת תיק ההוצאה לפועל (ראה נספח ח'1 לבקשה למתן הוראות, נספח ב' לבקשת רשות העירעור). המבקשת, למעשה, נכנסה בנעלי הכונס ופעלה בשמו, כך שבפועל, נוצרה מחלוקת ישירה בין הכונס לבין הערייה, ועל כך יפורט עוד בהמשך. ראש ההוצאה לפועל רשאי היה להכריע במחלוקת שבין הכונס לעירייה באשר לתקופה בגינה על כונס הנכסים לשאת בתשלום ארנונה על הנכס, שכן הכרעה זו למעשה קובעת את סדרי הקדימויות של התשלומים מקופת הכנוס, וכך, בצדק, ציין ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו. לפיכך, הבקשה למתן הוראות שהגישה המבקשת, והכרעת ראש ההוצאה לפועל בבקשה זו נעשו במסגרת סמכותו של ראש ההוצאה לפועל ודין טענת חוסר הסמכות להדחות.". הינה כי כן, תקיפת החלטה של עיריה שלא לתת אישור ע"פ סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש),הנה עניין הנתון לסמכותו של ביה"מ לעניינים מינהליים והסעד הנתבע בסעיפים 11-12 מתייחס במפורש להחלטה זו. תפקידו וסמכותו של ביהמ"ש המינהלי לבדוק ולבחון את החלטת הרשות, האם נפל בה פגם, האם ניתנה בשרירות, האם היא לוקה באפליה, האם ניתנה לצדדים זכות טיעון ואם היא לוקה בחוסר סבירות.

...

אני דוחה את הטענה כאילו "העילה" שסילוקה מבוקש כלל לא נזכרה בתביעה (סעיף 2 לתגובה).

ביחס לטענת העדר סמכות עניינית, קבע שם ביה"מ המחוזי כי אלמלא היה מדובר בשאלה הנידונה אגב הליכי כינוס, ברי כי היה ממש בטענה והסמכות הייתה נתונה לביה"מ לעניינים מנהליים: "אכן, לכאורה, צודקת העיריה בטענת חוסר הסמכות שהעלתה, שכן כידוע, תקיפת החלטה של רשות מקומית בענייני ארנונה ניתנת לביקורת שיפוטית באמצעות עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים. ואולם מסקנה זו נכונה היתה, אילו נדחתה פניה לעיריה שנעשתה באופן עצמאי וללא תלות בהליך הכינוס, ואז אכן מדובר בהחלטת רשות מקומית הנידונה בבית המשפט לעניינים מינהליים. ואולם בענייננו, פנה כונס הנכסים לעיריה, במסגרת הליך הכינוס המתנהל בתיק זה ואשר מכוחו הוסמך הוא לבצע את הפעולות, לממש את השעבוד ולמכור את הנכס. במצב דברים זה, מוסמכת כמובן הערכאה שמינתה את כונס הנכסים ואשר הליך כינוס הנכסים מנוהל במסגרתה, להכריע במחלוקת שבין כונס הנכסים לעירייה, שכן הכרעה זו משליכה למעשה על אופן מימוש התמורה שהתקבלה בקופת הכינוס וסדר הקדימויות של התשלומים מקופת הכינוס. במילים אחרות, מדובר במחלוקת ישירה בין כונס הנכסים לבין הרשות המקומית. הכרעה במחלוקת זו הכרחית, שכן היא משליכה ישירות על כספי קופת הכינוס." ובאופן דומה נקבע בבר"ע (מחוזי ירושלים) 782/05 שאול וולפשטיין בע"מ נ.עירית פתח תקוה (30.8.05), כי אלמלא היה מדובר בהליך בתחום סמכותו של ראש ההוצל"פ היה מדובר בשאלה שבסמכות ביה"מ לעניינים מנהליים: "בענייננו, מדובר במחלוקת שהתעוררה בין המבקשת, היא הרוכשת, לבין המשיבה, היא עיריית פתח תקווה, אשר סירבה להנפיק למבקשת תעודה על העדר חובות. לכאורה, צודקת המשיבה בטענת חוסר הסמכות שהעלתה, שכן כאמור, החלטה של רשות מקומית ניתנת לביקורת שיפוטית באמצעות עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, במיוחד כאשר מדובר בהחלטה הנוגעת לענייני ארנונה, המפורטת מפורשות בתוספת לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים. אולם במה דברים אמורים? אילו פנתה המבקשת למשיבה באופן עצמאי וללא תלות בתיק ההוצאה לפועל והמשיבה היתה דוחה את בקשתה, אזי ניתן היה לומר כי מדובר בהחלטת רשות מקומית, אשר עתירה עליה יש להגיש לבית המשפט לעניינים מינהליים. ברם, במקרה דנן, המבקשת פנתה למשיבה בשמו של כונס הנכסים, באמצעות ייפוי הכח שניתן לה על ידו ובמסגרת תיק ההוצאה לפועל (ראה נספח ח'1 לבקשה למתן הוראות, נספח ב' לבקשת רשות הערעור). המבקשת, למעשה, נכנסה בנעלי הכונס ופעלה בשמו, כך שבפועל, נוצרה מחלוקת ישירה בין הכונס לבין העירייה, ועל כך יפורט עוד בהמשך. ראש ההוצאה לפועל רשאי היה להכריע במחלוקת שבין הכונס לעירייה באשר לתקופה בגינה על כונס הנכסים לשאת בתשלום ארנונה על הנכס, שכן הכרעה זו למעשה קובעת את סדרי הקדימויות של התשלומים מקופת הכינוס, וכך, בצדק, ציין ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו. לפיכך, הבקשה למתן הוראות שהגישה המבקשת, והכרעת ראש ההוצאה לפועל בבקשה זו נעשו במסגרת סמכותו של ראש ההוצאה לפועל ודין טענת חוסר הסמכות להידחות.". הנה כי כן, תקיפת החלטה של עיריה שלא לתת אישור ע"פ סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש),הינה עניין הנתון לסמכותו של ביה"מ לעניינים מנהליים והסעד הנתבע בסעיפים 11-12 מתייחס במפורש להחלטה זו. תפקידו וסמכותו של ביהמ"ש המנהלי לבדוק ולבחון את החלטת הרשות, האם נפל בה פגם, האם ניתנה בשרירות, האם היא לוקה באפליה, האם ניתנה לצדדים זכות טיעון ואם היא לוקה בחוסר סבירות.

לאור כל האמור אני מקבלת את הבקשה ומורה על מחיקת הסעדים הנתבעים בסעיפים 11-12 לתביעה וכל הסעיפים המתייחסים לסעדים אלו בינהם: פסקה שניה לסעיף 19 לכתב התביעה, שורה אחרונה לסעיף 27 לכתב התביעה החל מהמילה משום.