קבלת קרקע חליפית בגין הפקעת חוכרים לדורות

כן מפנים התובעים לתכנית נ/5, תכנית ר.ג.מ., תשריט 765/344, שהגישה הרשות במסגרת תביעה שהוגשה בשנת 2000 וכן להודעת רשות מקרקעי ישראל מיום 12.6.2018 לפיה תהא מוכנה לקבל את טענת התובעים כי "שטח חלקה 24/6 הינו 715 מ"ר נטו ולספוג את ההפרשות לדרכים ושצ"פ בגין חלקה זו על חשבונה". לפיכך, טוענים התובעים, יש לקבוע כי הם זכאים לתשלומי איזון בגין 18 מ"ר (715 – 697 מ"ר).

כן עתרו למתן הצהרה בדבר השפעת ההפקעה על זכויות משה בממכר – כאשר בהקשר זה ביקשו כי בית המשפט יקבע כי בעקבות ההפקעה קטן שטח הממכר מ-500 מ"ר ל-300 מ"ר. לאחר גלגולים משפטיים רבים הגיע התיק לבית המשפט העליון.

בפסק דינו קבע בית המשפט העליון כי "אין הקונה זכאי לקבל שטח חלופי במקום השטח שנגרע מן הממכר כתוצאה מההפקעה. התוצאה המתחייבת היא כי במידה שההפקעה גרעה מן הממכר, גירעון זה נופל על כתפי הקונה". יחד עם זאת קבע בית המשפט כי "אין המוכר יכול להטיל על הקונה אחוזי הפקעה נוספים מעבר למה שההפקעה עצמה גרעה." ההכרעה התבססה על נסיבותיו המיוחדות של המקרה שהובא בפני בית המשפט, הוראות הסכם המכר, ממנו עלה כי כוונת הצדדים הייתה כי סכוני ההפקעה יוטלו על הצדדים בהתאם לחזקתם בחלקה, כפי שהיה לו הושלמה העסקה והחזיק הרוכש בממכר במשך עשרות בשנים.

בית המשפט חזר על הדברים שנאמרו בפרשת מרקין והוסיף כי "כוונת הצדדים להסכם החכירה המקורי משנת 1970, הייתה ליצור הפרדה בין חלקם של המוכרים לחלק המוחכר והמסומן של החוכר לדורות. החוכר – קופמן אינו 'שותף' של בני מישפחת לודמיר בזכויותיה בניה שנפלו בחלקם במסגרת התב"ע; ובדומה בני מישפחת לודמיר אינם נושאים בתוצאות ההפקעה שבחלקו של קופמן". בפסק הדין בעיניין חזקיהו (רע"א 6948/11 חזקיהו נגד עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012)), לעומת זאת, הגיע בית המשפט לתוצאה הפוכה.

...

אומר מיד, איני מקבלת טענה זו. מוכנה אני לקבל את טענת הנתבעים 2-3 כי במועד כריתת הסכם החליפין היה ידוע התוואי של חלק מהכביש הטבעתי החוצה את החלקה.

בנסיבות אלה, אני מקבלת את טענת הנתבעים 4-5 כי כוונת הצדדים הייתה לבצע הפרדה סופית, מוגדרת ומוחלטת בין חלקיהם.

מורם מהאמור עד כה כי תשלומי האיזון להם זכאים הצדדים הנם כדלקמן: השותף שטח רשום על פי נסח רישום במ"ר מגרש לפי חלוקה זכאות תשלומי איזון התובעים (מוראד ונאדר אח'רס) 715 697 735 18 - הנתבעת 1 (רשות הפיתוח) 3,391 1,266 1,184 82 נתבע 2 (יונס ח'ורשיד) 1,650 1,307 1,310 3 - נתבעת 3 (הנא הווארי) 1,650 1,298 1,310 12 - נתבעים 4-5 (נזאר ואמרה אבו חרמה) 735 735 735 0 נתבעים 6-7 (ג'סאן ורוזית חדאד) אין 624 673 49 - נתבעים 8-9 (באסם ותגריד נעים) אין 535 535 0 סך הכל 8,141 6,462 6,462 כאמור, מתשלומי האיזון בהם חבה רשות הפיתוח (בגין 82 מ"ר) יש לנכות את תשלומי האיזון להם היא זכאית מכוח בעלותה במגרש הנתבעים 6-7 (49 מ"ר), כך שסך הכל עליה לשלם תשלומי איזון בגין 33 מ"ר. ט – סופו של דבר ניתן בזאת צו המורה על פירוק השיתוף בחלקה 24 בגוש 18402 באדמות תרשיחא, על דרך חלוקתה בעין.

התובעת מבקשת להישען על המסכת העובדתית רבת השנים, על מנת להוכיח כי למצער אחת מהעילות המשפטיות אותן היא מפרטת, תִכשר בעיני בית המשפט לקבוע כי היא בת רשות בלתי הדירה, ולחלופין כי זכותה להמשיך להחזיק במקרקעין כדיירת מוגנת, ולחלופי חילופין כי רמ"י התחייבה להעניק לה זכות חכירה לדורות כאשר יוסדר המצב התיכנוני (סעיף 86 לכתב התביעה).

בשלב מאוחר יותר אף העלתה התובעת סימן שאלה האם המקרקעין מצויים בבעלות רשות הפיתוח או שמא בבעלות הערייה, על רקע הפקעות שבוצעו בנתיים במקרקעין לטובת הערייה.

כן הוענקה לתובעת אופציה לרכישת זכויות החכירה במיגרש, כך שהתובעת תוכל "לממש את האופציה אך ורק לאחר שתכנס לתוקף התב"ע ופרצלציה כמתחייב ממנה שתחול על המיגרש..., ובתנאי שבאותה עת יש כבר בקניינו של נחום נסים זכות לחכירה לדורות במיגרש ו/או כל זכות אחרת ממנהל מקרקעי ישראל באשר למגרש שניתן למכרה ו/או להסבה ו/או לסחרה לזולת, ואף מותנית בקבלת אישורו של מנהל מקרקעי ישראל, ובכפוף להשגת אישור כזה על ידי צד ב'" (שם, ס' 5(ב)).

...

לדידי, מסקנה זו תקפה ביתר שאת במקרה דנא.

ככל שהתובעת סברה כי הנתבעת אינה בעלת הזכויות במקרקעין, כי אם העירייה (ס' 29 וס' 42 לסיכומי התשובה) ייפלא על שום מה ביקשה מהנתבעת שתסדיר זכויותיה במקרקעין, ותמיהה רבה יותר תימצא בכך שהגישה תביעה זו נגד הנתבעת ולא נגד העירייה סיכום בהגיענו הלום, באנו לכלל מסקנה כי התובעת נעדרת זכויות במקרקעין.

הגם שכך, אציין בקליפת אגוז כי טענה זו מקובלת עליי, שכן, ככל שהמנוח סבר כי קיימת לו זכות לדרוש מהנתבעת כי תחתום עמו על חוזה חכירה ביחס למקרקעין, היה מקום כי יפעל לעשות כן החל מהמועד בו הסתיימו הרשאות השימוש הזמניות במקרקעין.

ביום 24.2.2000 קיבלה הממשלה החלטה (קבר/4) לפיה "בכל בית עלמין חדש או מורחב... יוקצה שטח לקבורה אזרחית - חלופית" וביום 30.5.2002 קיבלה הממשלה החלטה נוספת בעיניין (קבר/9) לפיה יש לפעול ללא דיחוי להקצאת קרקעות לקבורה אזרחית - חלופית.

סעיף 3 להסכם חברה קדישא קובע כי ירשמו על שם חברה קדישא זכויות חכירה לדורות לגבי שטח המקרקעין שהופקעו וכן תועבר לידי חברה קדישא הזכות להחזיק ולהשתמש במתחמים 1 ו-2 של בית העלמין.

חברה קדישא לא עמדה בהתחייבותה לשלם פצויי הפקעה במקביל לדרישתה להקצאת שטח נוסף, לבצע פיתוח והקמת מיתחמי קבורה בצמוד לקצב קבלת החזקה במקרקעין ובכפוף להוראות התב"ע. בנגוד לטענות חברה קדישא, לא הובא לעיון הערייה אישור עיקרוני כלשהוא מבעלי הזכויות במקרקעין על ידי שתי העמותות.

...

זאת, מה גם שאין חולק, ומכל מקום לא הובאה לפני ראיה אחרת בנושא, כי בית עלמין אזרחי נוסף כאמור לא הוקם עד כה. כן נדחית טענתה החלופית של חברה קדישא, לפיה גם אם תדחה טענתה למגבלת 2 דונם בלבד למנוחה נכונה, הרי שמנוחה נכונה זכאית, לכל היותר, להקצאה מקסימלית של 10% מהקצאת שטחי קבורה במתחם המקרקעין.

אף עדי מנוחה נכונה נשאלו בנושאים אלו באופן כללי בלבד, כך שאין לפני כיום ראיות קבילות ממשיות ומספקות, התומכות באופן ברור בתכניו של דוח הביקורת, באופן אשר די בו כדי להרים את נטל הראיה לעניין קיומה של הפרה יסודית של הסכם מנוחה נכונה בהקשר זה. במצב דברים זה ועל יסוד תמונת הראיות המוגבלת אשר הוצגה בנושא בהליך זה, אני סבורה כי אין בעצם קיומו של הדוח, או קיומו של הליך פירוק שנמחק בטרם התברר, משום עילה לקביעה בדבר הפרה יסודית עצמאית של הסכם מנוחה נכונה, אשר הנטל להוכחתה הורם כנדרש.

משכך, ומהטעמים לעיל, נדחות טענות אלו של העירייה לביטול ההסכם.

כך או כך, אני סבורה כי אין בעצם קיומן של פעולות שיווק שירותי העמותה, כשלעצמן, משום הפרה של הסכם מנוחה נכונה.

התובעת עתרה לקבלת פסק-דין הצהרתי, אשר יקבע כי היא זכאית לקבל מקרקעין חלופיים בשווי המקרקעין שהופקעו, או לחלופין יקבע את זכותה לקבלת פצויי הפקעה בהתאם להוראות החוק.

] בהתאם להחלטת שרי האוצר, המשפטים והחקלאות במכתבם מיום 11/11/74 להביא לכלל סיום המשא-ומתן לרכישת זכויות האפטריארך היווני האורטודוקסי של ירושלים בקרקעות בקיסריה נחתם ביום 22/11/74 הסכם בין האפטריארכיה לבין מדינת-ישראל לפיו האפטריארכיה מקבלת מהמדינה סך של 1,000,000 דולר של ארה"ב שניתן להוציאם לחו"ל וכן 4,500,000 ל"י תמורת כל זכויותיה בשטח של כ-1,200 דונם בגושים הנ"ל. לפי ההסכם הנ"ל הסכומים ששולמו לאפטריארכיה מהוים תמורה בעד הזכויות בקרקעות בגושים הנ"ל כמפורט להלן: כל הקרקעות הרשומות בבעלות האפטריארכיה ולא הופקעו בגושים הנ"ל יוחכרו למדינת-ישראל תקופה של 135 שנה החל מ-22/11/74 עם אופציה לחכירה ל-100 שנים נוספות.

התובעת אף טוענת כי הנתבעת לא פנתה לקבלת שיפוי בגין הסכם 74' מקרן קיסריה ואף לא הפניתה את התובעת לקרן קיסריה לקבל פצויי הפקעה, למרות נוסח הסכם 62' בין הנתבעת לקרן קיסריה, שממנו עולה כי קרן קיסריה אמורה להיות מעורבת בכל משא-ומתן לפצויי הפקעה בגין שטחים שנמסרו לחכירתה של קרן קיסריה.

בעיניין ארידור המדובר היה בתביעה שהוגשה כ-40 שנה לאחר ההפקעה, וצוין שם כי תקופה כזו חוצה את "קו פרשת המים" של שנות דור ומבססת, לכאורה, נזק ראייתי לרשות המפקיעה, וכן נקבע כי עילת התביעה לפצויי הפקעה נולדת, לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין.

...

יש מקום להטיל על התובעת הוצאות ריאליות, בהינתן משך ניהול ההליך, הצורך באיתור מסמכים ישנים, וכאשר הטענות בהתייחס להסכם 74' עלו בשלב מוקדם והיו ידועות לתובעת עוד מההליך הקודם מ-04', זאת במצורף לכל האמור לעיל, בהתייחס לשיהוי ולאי-הגשת חוות-דעת שמאית.

אשר על-כן, תשלם התובעת לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 100,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשלם לצד ג' - קרן קיסריה, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית חוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

עם זאת, ככל שיתקבלו פיצויים בגין הפקעה או שינוי יעוד של קרקע שהנה חלקה ב', נקבע כי: "...הפצוי יהיה לאגודה (לטובת חבריה) [ו]-הפצוי על [ה]-מחוברין[ם] יהיה למחזיק/למעבד" (להלן: החלטת האספה הכללית משנת 2006).

לוי טען כי אכן קיבל מיו"ר ועד האגודה, מר בני יעקב (להלן: יו"ר הועד), שטח בגודל 25 דונם, אולם לטענת לוי אין מדובר בקרקע חלופית שניתנה לו בגין דרישת ההשבה, אלא בקרקע שניתנה לו למטרת "וויסות קרקעות". משכך, טען לוי כי יש לחשב את הקף שטח גידולי הנענע/מנטה שלו, כולו, לפי שיטת החישוב השנייה (שווי רווחים עד לתום יתרת תוחלת חיי הגידולים).

עוד טענה האגודה כי היא עצמה אינה בעלת מעמד של חוכרת לדורות במקרקעין, אלא בעלת זכות שכירות בלבד לתקופה בת חמש שנים המתחדשת מעת לעת, ומשכך ליעקב וללוי, שזכויותיהם יונקות מזכויותיה, לא יכולות להיות זכויות בעלות מעמד גבוה יותר מאלה שיש לאגודה עצמה במקרקעין.

...

האגודה לא הביאה כל ראיה להוכחת טענתה זו ומכאן שדינה להידחות.

לוי, בסיכומיו, לא חלק על כך. בנסיבות אלו נראה לי שיש מקום לקבל, בעניין זה, את טענותיה של האגודה: קביעת מקדם היוון, בהיותו משקף גם את מרכיב הסיכון, הינו עניין מובהק שבמומחיות.

התוצאה מהטעמים המפורטים לעיל הנני מציע לחבריי לדחות את ערעורו של יעקב וכן את ערעורה של האגודה לעניין הפיצוי שנפסק ליעקב; לדחות את ערעורו של לוי, ולקבל, חלקית, את ערעור האגודה לעניין הפיצוי שנפסק ללוי, כך שסכום הפיצוי ללוי יעמוד על סך של 580,217 ש"ח (במקום 734,000 ש"ח).