קבלת היתר בנייה לבית מגורים בדימונה

בית משפט השלום בדימונה בצה"מ 61817-04-21 לוגסי נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה ירוחם ואח' בפני כבוד השופט מנחם שח"ק המבקש: נסים לוגסי ע"י ב"כ עו"ד שלמה אביטן המשיבות: 1. ועדה מקומית לתיכנון ובנייה ירוחם 2. מועצה מקומית ירוחם ע"י ב"כ עו"ד כרמית אהרון אמונה החלטה

רקע עובדתי ודיוני המקרקעין כוללים בית פרטי וחצר ואין חולק שהמבקש ורעייתו ז"ל התגוררו בהם עוד משנת 1983, בתחילה כשוכרים של חב' עמידר, ולאחר מכן, החל בשנת 2000 כבעלי זכויות בהם.

כאמור, טענות המבקש בדבר מועד ביצוע החומה לא היו קוהרנטיות וגם ביחס לביקורו של פחימה יש להעדיף את גירסתו של פחימה פיה דובר בביקור שנערך לפני כשש שנים, וכן את טענתו שמעולם לא התיר למבקש לבנות חומה במקום כלשהוא, אלא הנחה אותו לפנות לקבלת חוו"ד מודד מוסמך (עמ' 7, שו' 20).

...

סוף דבר תכליתו של צו ההריסה המנהלי, היא לאפשר לרשויות להתמודד, במהירות וביעילות עם תופעת הבנייה הבלתי חוקית ולמנוע "קביעת עובדות בשטח". כך נקבע ב- רע"פ 8655/13 מדינת ישראל נ' עמאר חג' יחיא - "המהירות הנדרשת בביצועו של צו ההריסה המנהלי נובעת בראש ובראשונה מהאינטרס הציבורי המצדיק מלכתחילה את הוצאת הצו – אכיפתם של דיני התכנון והבניה "בזמן אמת" באופן שלא יאפשר עבריינות בניה באמצעות קביעת עובדות בשטח, שאם לא כן ניתן היה להסתפק בהליכים משפטיים רגילים.

הבקשה לביטול הצו נדחית אפוא.

המבקש ישלם למשיבה את הוצאות הבקשה בסך כולל של 2,500 ₪.

ראה, למשל, סיווגו של בית אבות כ"בנין צבורי" בחלק ח' של תקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970; ומנגד - את סיווגו של "בית אבות" כ"בית מגורים" בתקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) תשמ"ג- 1970, בחלק ב' לתקנות.

תפיסה זו אף מקבלת משנה תוקף בהגדרתו של הדיור המוגן בחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, לפיו "'בית דיור מוגן' – מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעים לדיירים, תמורת תשלום מצידם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה" (שם, בס' 1).

מבחן אחר מתייחס לטיב הקשר שבין אותו חלק קונקריטי ובין מהות הנכס ומימוש תכליתו (ע"ש (באר שבע) 28/90 "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' עריית דימונה [פורסם במאגרים 15.11.92]).

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

עוד יוחס לנאשם בכתב האישום המתוקן, כי ביום 15.08.2017 או בסמוך לכך, ברח' מתתיהו הכהן 249/19 בדימונה, בנכס הידוע כגוש 39510 חלקה 68 שבמרחב התיכנון של המאשימה (להלן: "הדירה"), הוא ביצע ללא היתר כדין, תוך הישתלטות וסיפוח של חצר בית המגורים המשותף, את עבודות הבניה שלהלן: בנה גדר רשת מחופה באיסכורית וקרשים בשטח החזית האחורית של חצר בית המגורים המשותף, במידות של 8 מ' X 5 מ', בשטח כולל של 40 מ"ר (להלן: "הגדר").

נוסף לכך, טענה המאשימה באמצעות בא כוחה כי אין זה סביר שהנאשם קיבל את הדירה עם החריגות, כי הוא הוחתם על קבלת הדירה ולאחר מילוי דו"ח נזקים כאמור.

...

אציין כבר כעת כי החלטתי לזכות את הנאשם מחמת הספק מן העבירה המיוחסת לו, של ביצוע עבודות ללא היתר ולהרשיעו בעבירה של שימוש ללא היתר בפתח היציאה, כמפורט בכתב האישום המתוקן.

במקרה זה, גם אם קיימות תהיות כאלו או אחריות ביחס לטענות הנאשם וגם אם קיימות ראיות נסיבתיות, התומכות במידה מסוימת, בעמדת המאשימה, כפי שצוין לעיל, אני סבור שהאישום בעניין הבנייה לא בוסס במידה הנדרשת.

קיצורם של דברים עד כה הוא שאמנם עלה בידי המאשימה להוכיח במידה הנדרשת כי שתי העבודות המדוברות – בניית הגדר ופתיחת היציאה לחצר– בוצעו ללא היתר כדין, אולם לא עלה בידיה לבסס די הצורך את המסקנה כי הנאשם הוא זה שביצע את העבודות הללו.

סוף דבר לאור כל האמור אני מזכה מחמת הספק את הנאשם מעברות ביצוע עבודות שלא כדין המיוחסת לו בסעיף 1-3 לכתב האישום המתוקן, ומרשיע אותו בעבירת השימוש המיוחסת בסעיף 4 לכתב האישום המתוקן.

מצוין כי התובע התגורר כל השנים עם אמו, כי הבית במצב שאינו ראוי למגורים וכן מצוין כי לא ניתן להביא את האם לביקורים בשל מצבה הקשה של הדירה ובשל כך שאינה נגישה.

העיד מר יאיר הבלין, מנהל סניף דימונה אצל הנתבעת, אשר אחראי גם על ירוחם וערד.

הנגשת הדירה התובע טען כי על הנתבעת להנגיש את הדירה על מנת שאמו, שהיא הדיירת החוזית, תוכל להתגורר בה. אלא שעלה הן בדיון והן מן המסמכים שהגיש התובע לתיק, כי התובע פנה לקופת חולים כללית לקבל ייעוץ לגבי האפשרות להנגיש את הדירה בינואר 2021 (היינו כארבעה חודשים לאחר שהגיש את התביעה) ומעולם לא פנה לנתבעת בדרישה להנגיש את הדירה.

בכתב התביעה ציין התובע כי ניתנה לו הבטחה מפורשת שיבוצע שפוץ, אולם לא טען דבר לעניין הרהיטים שזרק והסתמכותו על הבטחה זו. מר הבלין בעדותו שלל טענות אלה של התובע וציין כי בביקור שהתקיים בדירה, הוא הבהיר לתובע שיישלח מפקח (ואכן נשלח מפקח) על מנת להעביר את הבקשה למשרד הבינוי והשיכון ורק לאחר מכן התובע יקבל הודעה על השפוץ ולבסוף לא אושרו עבודות מעבר לעבודות החשמל (ע' 35 ש' 11-21).

...

אני סבורה כי אין מקום לקבוע כי לנתבעת אין כל חובת זהירות כלפי דיירים בדיור הציבורי שאינם חתומים על חוזה שכירות מולה, אולם היא מכירה בכך שהם מתגוררים בדיור הציבורי (למשל ילדים קטינים של דיירים חוזיים).

סוף דבר מכל הטעמים לעיל, מצאתי לנכון לדחות את התביעה.

בשל העובדה כי התובע ללא ספק אדם קשה יום ומשהנתבעת היא גוף ציבורי אשר אמון על מתן שירות לציבור, אני מוצאת לנכון לחייב את התובע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום נמוך של 2,000 ₪ בלבד אותו ישלם התובע בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

ביחס לטענתם העיקרית של העותרים, בדבר הפגיעה בהתיישבותם, ואי הכללת התיישבותם במסגרת התוכנית, הועדה דחתה את ההיתנגדות בקובעה כי: "מטרת התוכנית הנה הסדרת דרך ולא הסדרת שכונות ומבנים. הועדה התרשמה כי מדובר בפגיעה מידתית וסבירה, כחלק מתכנון מיטבי של דרך, שהתווייתה נבחרה לאחר בחינת חלופות רבות, ומתוך מכלול שיקולים והיבטים, לרבות מיזעור הפגיעה בצבירים הקיימים, תוך תאום עם הרשות להסדרת הבדואים למותר לציין כי לאור האילוצים ההנדסיים של תשתית דרך, הפגיעה במבנים מתקיימת גם במקרים של מבנים שניבנו על פי החוק. בכל מקרה מציינת הועדה כי מבדיקת המבנים הצפויים להפגע עולה כי המדובר במספר מבנים קטן, הן ביחס לכלל שטח התוכנית (כ-890 דונם) והן ביחס לכלל מבני המתנגדת. במהלך הדיון, ציין ב"כ המתנגדים כי מדובר בכ-1,200 תושבים שתביעת הבעלות שלהם משתרעת על כ-10,000 דונם, במחלף עם כביש 25 (צביר 292), יש פגיעה ב – 5 מבנים: שני מבנים קטנים שכנראה הנם מבני עזר – ו- 3 מבנים בתחום איסור הבניה ליד המחלף. באיזור גשר נחל מרבץ (בצביר 554) פגיעה בכרם זיתים ולא במבנים. בצביר 555 הדרך עוברת על מבנה אחד ולצדו עוד כמה אלמנטים שלא נראים כבניה אלא מתבן או מבני עץ קטנים ובתחום מיגבלות הבניה של הדרך שני מבנים מהם אחד למגורים והאחר כנראה מחסן. בנוסף, מציינת הועדה כי על פי המידע שהיתקבל מהרשות להסדרת התיישבות הבדואים אין הכוונה להסדרת התיישבות במקום זה". עוד קבעה הועדה בין היתר, כי : "לעניין הטענה כי התיכנון המוצע לדרך מבתר את השכונה הקיימת, התוכנית קובעת קישוריות משני צידי הכביש באמצעות מעבר מתוכנן מתחת לגשר נחל מרבץ ( 03-BR ) של דרך לכלי רכב, הולכי רגל, רוכבי אופניים ובעלי חיים, לאורך הנחל והן באמצעות מעבר תת קרקעי נוסף מתחת לכביש 5 ( 02 – UP ), בגודל 10 מ' X 3 עבור כלי רכב, הולכי רכב, רוכבי אופניים, ובעלי חיים, במרחק של כחצי קלומטר מזרחית למעבר גשר נחל מרבץ (חתך 3300)". באשר לבחינת חלופות המיקום לתוואי הדרך וחיבורי הדרך, קבעה הועדה כי: "בחינת החלופות נערכה לאחר הליך תיכנוני יסודי, בשיתוף מירב הגורמים המושפעים וביניהם הרשות להסדרת הבדואים והביאה בחשבון את כלל הנתונים והאילוצים בבחירת החלופות. תפקידו של מוסד התיכנון לאזן את מכלול השיקולים וההיבטים ולבחון בחלופה מיטבית בהתאם לכלל הפרמטרים וההיבטים. אחד השיקולים שעמדו לעיני המתכננים מחד והועדה מאידך הנה הפזורה הבדואית. הועדה השתכנעה כי הפגיעה הנה מידתית והתכנית כוללת הסדרת קישוריות בין חלקי הפזורה הנחצים על ידי הכביש, כמו גם כוללת שביל אופניים לאורך הכביש. הועדה מפנה לסעיפים ב'3, ב'4 ו-ב'5 לעיל. באשר לנקודות החיבור עם צפון דימונה ועם כביש 25, מבהירה הועדה כי נקודת החיבור עם צפון דימונה מבוססת על תיכנון מקומי מאושר של דימונה. נקודת החיבור עם דרך ארצית מס' 25 הנו בנקודה מיטבית מבחינת חיבור לדרך הארצית, ופוגעת בצורה המינימאלית במבני הפזורה הבדואית. נקודת החיבור הנה מיטבית מבחינה תנועתית שכן מצפון ומדרום הכביש הנו בעקומות. בנוסף חיבור דרומי יותר היה מקצר במעט את הדרך אך פוגעני יותר כלפי מבני פזורה קיימים". בחנתי את החלטת הועדה המצוטטת לעיל ומצאתי כי מדובר בהחלטה מנומקת וסבירה.

על בית המשפט לבחון את האופן שבו הפעיל מוסד התיכנון את סמכות ושיקול דעתו וכל עוד פעולתו הייתה עניינית וסבירה, התקבלה בתום לב ואינה נגועה בחוסר הגינות יימנע בית משפט מלהתערב בה. ראה בעיניין זה, בין היתר: בג"ץ (ירושלים) 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, נ(3) 441 (1996)‏‏ "הסמכות לתיכנון הופקדה בידיהם של גופי התיכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום-לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול-דעתם. אנו, כבית-משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התיכנון אלא אם תימצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה." ביחס לטענת העותרים שלא היתקבל אישור רשות הגז טרם ההפקדה וכי עמדת רשות הגז היא תנאי להפקדת התוכנית ולא ניתן היה לקבלו בדיעבד, הוברר כי טרם הפקדת התוכנית להתנגדויות הציבור, התקבלה היתייחסות בכתב של משרד האנרגיה והוטמעו הוראות רשות הגז הטבעי לעמידה בדרישות צו הבטיחות בהוראות התוכנית.

...

ר' בעניין זה עע"מ 3974/14 שחף נהריה (שותפות שאינה רשומה) נ' נייר חדרה בע"מ (פורסם בנבו 14.06.15): "לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי הערעור שבפנינו הפך תיאורטי ומשכך התייתר הדיון בו. המערערת לא ביקשה לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט קמא ובעוד הערעור מתנהל פעלו ועדות התכנון על פי האמור בו, דנו פעם נוספת בתכנית ואישורו אותה ואת נספח הבינוי המעודכן. בנסיבות אלו, מופנה הערעור נגד מעשה עשוי". בעניין שחף נהריה שלעיל, הוגש הערעור קודם שהתוכנית אושרה אך לא התבקש ע"י המערערת עיכוב ביצוע פסק הדין קמא וועדות התכנון פעלו, בעוד הערעור מתנהל, לאישור התוכנית באופן שהיא הפכה למעשה עשוי.

סיכומו של דבר, כי ענייננו בתכנית המסדירה אזור תעשיה, אזור שעוגן בתכנית מתאר מחוזית לפני שנים רבות, והחלטת הוועדה אינה מצדיקה מתן רשות ערר.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה הן על הסף והן לגופה.