קבלת היתר בנייה בדיעבד לאחר צו הריסה

נטען, כטענה מרכזית, כי הנתבע עוול כלפיהם בכך שלא העמידם על הבעיות התכנונית הקיימות בנכס והנוגעות לחריגות בניה בנגוד להיתר הבניה ולצו ההריסה העומד כנגד הבית שבנכס כפי שאלה התבררו להם בדיעבד ולאחר חתימת הסכם המכר.

פרטי הרשלנות כלפי הנתבע, כפי שעולה מכתב התביעה המתוקן ומופיע בצורה זו או אחרת בסיכומי התובעים, מתייחסים התובעים לאופן ייצוגם בעת המו"מ ובעת הרכישה עצמה ומייחסים לנתבע רשלנות בשל העידר בדיקה או אי בדיקה ראויה של כל היבטי העסקה בכל הרשויות הרלוואנטיות בדבר הזכויות בבית ומצבו התיכנוני; אי ברור המידע התיכנוני השלם והנכון בקשר לבית, בדבר קיומו של היתר בניה והפרתו; אי בדיקת חווה"ד השמאיות או אי מתן מלוא המשמעות המתבקשת מחווה"ד; אי מסירת מלוא המידע הנידרש לתובעים בכל הקשור עם היתר הבניה והפרתו בפרט בכך שלא מסר לתובעים כי הבית ניבנה תוך חריגה ובסטייה ניכרת מהיתר הבניה וכן היות השטחים העקריים עולה בהרבה על המותר בהיתר הבניה; לכך שלא מסר לתובעים שהמפלס שמעל קומת המרתף אינו קומה עיקרית כי אם מרתף האסור למגורים; לכך שלא מסר כי המפלס שמעל קומת המרתף מהוה חלק מהמרתף שלא אמור לשמש כמגורים ולא אמור להיות אטום אלא סגור בפריקסטים לצורך מיסתור כביסה; שלא מסר לתובעים מידע אודות ההליך הפלילי שהתנהל בקשר עם הבניה הלא חוקית ועל צו ההריסה שניתן בעקבותיו; שלא בדק את תיק הבית בערייה או בועדה המקומית ולא מסר לתובעים מימצאי בדיקתו; שלא עמד על הבהרת הסכם המכר כך שישקף הדברים לאשורם; שלא שכר אנשי מיקצוע לבדיקת המצב התיכנוני של הבית, עמידתו בתנאי ההיתר והחריגות והסטיות ממנו לרבות בחינת תיק הבניין ואף לא הציע או המליץ לתובעים לעשות כן; שלא הבהיר לתובעים שבמצבו התיכנוני של הבית לא ניתן לקבל היתר בניה או לבצע בו שינויים כלשהם הטעונים היתר; ושלא מסר לתובעים מה הסיכונים הקיימים בעיסקה והעובדות הנדרשות לבדיקה ובחינה.

...

סוף דבר התובענה מתקבלת בחלקה.

הנתבע ישלם לתובעים 70% מהסך של 205,886 ₪ דהיינו 144,120 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית חוקית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

עוד ישלם הנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

מפני כל אלה חזר ב"כ המבקש ובקש כי תנתן לו ארכה עד לקבלת ההיתר כנדרש, ובתוך כך הצהיר : "אין לנו בעיה לגדר את המעלית ואף אחד לא ישתמש בה עד שנגיע לועדה ונקבל את החלטתה". עמדת המשיבה בתגובתה לבקשה בכתב, טענה המשיבה מתקן ההרמה נושא הצוו הנו למעשה "מעלית חדשה לגמרי" שכן בעבר היתה מותקנת במקום "כננת עם זרוע בלבד". בנוסף לכך טענה המשיבה כי הקומה השניה אליה מיעד מתקן ההרמה לעלות, ניבנתה ללא היתר וכי רק לאחר שהוגשה הבקשה להכשרת בניית אותה קומה בדיעבד והוצא הצוו לגבי מתקן ההרמה, תוקנה הבקשה בהוספת המתקן גם כן. עוד טענה המשיבה כי לפנים משורת הדין, הסכים מהנדס העיריה (הדגשה שלי – ר.ס.מ) ליתן למבקש ארכה לבצוע צו ההריסה עד ליום 14.12.20 ואולם אז פעל המבקש בחוסר תום לב וניצל את השהות שניתנה לו לצורך פנייתו לבית המשפט.

...

מן הכלל אל הפרט לאחר שנדרשתי לטענות הצדדים, לעדויות שנשמעו, לראיות שהונחו בפני ולהוראות החוק וההלכה הפסוקה, מסקנתי היא כי דין הבקשה לעיכוב ביצוע הצו למשך 120 ימים, להתקבל.

· הגם שהבקשה לא נתמכה בתצהיר מהנדס שילמד על הסיכוי הממשי לקבלת היתר בדיעבד בעתיד הקרוב, אלא רק באישורו של בודק מעליות לתקינות מתקן ההרמה עצמו, אני סבורה כי די בעובדה שמדובר במתקן הרמה שנועד להעלאת משאות לקומה השניה של המבנה שאף היא – כך הסתבר, נבנתה ללא היתר (ואולם לגביה לא הוצא צו הריסה, גם לא שיפוטי, וספק אם ננקט איזה שהוא הליך משפטי קודם לכן), כדי ללמד על קיומו של סיכוי לקבלת ההיתר הנדרש בבוא העת.

עיכוב הביצוע יהא כפוף לחתימת המבקש על התחייבות ע"ס של 10,000 ₪, למנוע את השימוש במתקן במשך תקופת עיכוב ביצוע הצו – דבר שבא כוחו הצהיר כי יסכים לו, וכך אני מורה.

לפיכך נטען כי הוצאת צו ההריסה עולה לכדי היתנהגות שערורייתית של הרשות, היא מהוה אכיפה בררנית בהיעדר כל אכיפה נגד מבנים אחרים באיזור, ומכאן שיש להורות על ביטול הצוו לפי סעיף 229 לחוק התיכנון והבניה, בעילה כי "נפל פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצוו". עוד נטען כי נפלו פגמים בהוצאת צו ההריסה, כדלקמן: ראשית, מחמת השהוי בהוצאתו, שכן תכלית צו הריסה מינהלי הנה למנוע עובדה מוגמרת, בעוד שבניית השלד נמשכה כ- 10 חודשים בקירוב; שנית, כי היה מקום לנקוט בהליך שפוטי, ולא בהליך מינהלי דראסטי כלפי מבנה שייעודו למגורים; שלישית, משום שלא היה מקום להוציא את הצוו לאחר סיום בניית השלד.

נטען כי עילת "האכיפה הבררנית" אומצה על-ידי המחוקק בתיקון 116 לחוק התיכנון והבניה בסעיף 229 סיפא, בהגדרת העילה לפיה "נפל פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצוו". ב"כ המבקש הבהיר בטיעוניו, כי אכן בעת הזו לא קיימת תוכנית מתאר ותוכניות מפורטות שמכוחן ניתן לקבל היתר בנייה בדיעבד, ולכן אין טענה למבקש כי ההיתר "בהשג יד". כאמור, ביום 4.8.2021 הגיש המבקש את מכתב ראש הערייה, בו נכתב כי החלקות המצויות מערב לתוכנית המתאר, באיזור מושא הבקשה, מיועדות לתיכנון וכי מדובר בשכונה בה מתגוררות למעלה מ- 100 מישפחות, אשר בתיהם ניבנו לאורך השנים ללא היתרים, וכי מבדיקה שערך לא בוצעה אכיפה מנהלית באיזור.

ולהלן תוכנו של מכתב ראש הערייה מיום 3.8.2021, כלשונו: "המבנה נשוא הצוו נמצא בחלקה 62 גוש 7866. חלקה 62 כמו גם כל החלקות שנמצאות מערבית לתוכנית המתאר מיועדות לתיכנון. מדובר בשכונה שלמה שגרים בה יותר מ – 100 מישפחות. הבתים ניבנו לאורך השנים ועד לאחרונה ללא היתרים. האזרחים משלמים מיסים, חשמל ומים וארנונה ומקבלים שירותים מאת הערייה. לפי בדיקה שערכתי באיזור נשוא הצו לא בוצעה אכיפה מנהלית." כנגד הגישה המשיבה מכתב מאת מנהל רשות האכיפה במרחב השרון, וזה לשונו: "1. במרחב תיכנון מזרח השרון בתחום השטח המוניציפאלי של העיר קלנסואה הוצאו כ- 50 צוי הריסה מינהליים כולל לבתי מגורים לאורך השנתיים האחרונות, רובם נהרסו עצמאית וחלקם נהרסו על ידי היחידה, כולל בשטחים סמוכים למבנה שבנידון.

...

מושכלות ראשונים הם, כי טענה לאכיפה בררנית מחייבת הוכחות תשתית ראייתית שהנטל הוא על הטוען לה, אחרת דינה להידחות על הסף, היות שבהליך המנהלי עומדת לזכות הרשות "חזקת התקינות המנהלית" כי ביצעה את פעולתה כדין (רע"פ 5499/16 בדיר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז ואח' (17.7.2018); רע"פ 2956/13 דמקני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (31.7.2013)).

" ולאחרונה נקבעו דברים דומים גם בעפ"א (חיפה) 36231-01-21 מסרי נ' לאכיפה דיני התכנון ובניה (18.4.2021), כדקלמן: "בעצם קיומם של מבנים נוספים בסביבת הבנייה מושא הליך זה, אין די כדי לשכנע שמדובר באכיפה בררנית. ההשוואה צריכה להיות בין מקרים דומים ולא בין מקרים שונים." מכל האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה, כי אין בסיס לטענת המבקש כי צו ההריסה המנהלי הוצא תוך אכיפה בררנית, ומכאן שאין עילה לביטול הצו אשר הוצא כדין.

אשר על כן הבקשה נדחית.

עוד נטען כי "ברור שהחוק הירדני לא התכוון להקפאת הליכי אכיפה בעקבות הגשת בקשה להיתר בניה לאחר הגשת השגה ולאחר התראה למימוש צו הריסה. הוא התכוון רק לשלב הראשוני ביותר, בו אנו לא נמצאים". לעניין הריסה חלקית של המבנה על מנת שיתאים למידות הנדרשות על פי תכנית המתאר החלה במקום, טוענים המשיבים כי הריסה של הקומות העליונות של המבנה תוך שימור הקומה הראשונה, אינה אפשרית מבחינה הנדסית.

מובן כי עניינה של הוראת חוק זו, בהתרחשות שבגדרה מתאפשר למפר החוק, להגיש בקשה לקבלת היתר כדי להכשיר בדיעבד את הבנייה הבלתי חוקית.

...

אין חולק כי ככל שהצווים האמורים הומצאו לידיו כדין בשנים 2004-2003, וככל שהעותר נמנע מלהתייצב לפני הוועדה כדי להשמיע את טיעוניו ותחת זאת אף השלים את בניית המבנה, דין עתירתו להידחות על הסף.

נוכח דחיפות העניין בשל הסיכון הביטחוני האמור, אין גם להיעתר לבקשת העותר להמתין, ולו לפנים משורת הדין, למיצוי הדיון בבקשת ההיתר שהגיש ערב הדיון בעתירה זו, זאת בשים לב להתכנות הנמוכה לקבלתה כאמור לעיל.

אשר על כן העתירה נדחית.

בפני עתירה במסגרתה מבוקש לבטל צו הריסה שניתן לפני מעל לעשרים שנה, לחלופין התבקש לאפשר לעותר למצות ניסיון נוסף לקבל היתר בניה בדיעבד לבינוי ולעכב הליכי ההריסה במקביל, לחילופי חילופין התבקש להתערב בהחלטה שניתנה ביום 30.11.23, בהשגה שהגיש עותר על הכוונה לממש את צו ההריסה.

הדברים יפים בבחינת קל וחומר, עת שאנו דנים במי אשר ביצע את הבניה ללא היתר (להבדיל מבעל נכס שרכש אותו מידי מבצע העבירה), הוסיף לבצע בניה חרף צו מנהלי ואף לאחר שניתנה לו אפשרות למיצוי הליכי הכשרת המבנה ואלו ניכשלו - לא כיבד צו שהורה להרוס את המבנה.

...

בטרם אפנה לסיכום הדברים אוסיף, עוד הערות ספורות; לא מצאתי ממש ביתר הטענות שהעלה העותר.

בהמשך לאמור העתירה אפוא נדחית.

העותר ישלם הוצאות המשיבים בסך 5,000 ש"ח פסק הדין ישלח לצדדים על ידי המזכירות.