קבלת דירה פגומה לאחר חתימה על הסכם מכר

על פי הפסיקה המחייבת במקרה זה על הקונים להוכיח כי המוכרים ידעו, או היו אמורים לדעת, על אי ההתאמה (ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 527 (1999) שם נקבע כי "בשל תחולת סעיף 16 לחוק המכר, אין המוכרים יכולים להסתמך על הוראת הפטור החוזית". לכן, הם התבססו על סעיף 2.1.3 להסכם בו הצהירו המוכרים "כי לא ידוע להם על כל פגם או מום נסתר בדירה, וכי כל מערכות הדירה פועלות ותקינות (לרבות המים, החשמל והאינסטלציה, הגז, הביוב, מיזוג האויר)." הקונים טענו שהמוכרים ידעו על הליקוי והסתירו אותו ע"י בניית לוחות במרתף וצביעת הרטיבות.

הקונים טענו בכתב התביעה, שלאחר החתימה על הסכם המכר, קבלן שיפוצים שהם ביקשו ממנו ליתן הצעת מחיר לעבודת שיפוצים בדירה ביקר בה ביום 27.1.19 ולהפתעתם ולתדהמתם התריע כי קיימת "רטיבות חזקה מאד מתחת לאריחים במרתף הדירה וכי מדובר בכשל ובהצפה שקיימת בדירה כבר שנים רבות" ולטענתם הבהיר להם, כי "ניבנה קיר כפול בחדר אשר נועד, ככל הנראה, להסתרת הקף הרטיבות". הקונה אישר בחקירתו שלא שיתף המוכר בדבר האזהרה שקבל, או הציג למוכרים חוות הדעת של הבודקת, וטען שביום המסירה של החזקה, הוא יום 8.4.19, המוכר הוריד משקפי שמש מראשו לעיניו כשאמר לו שיש רטיבות במרתף וענה לו "קנית אס איז". הקונה טען שכתב לאחר מכן למוכר שסיכמו על בדיקות, אך אין כל תעוד נוסף לגבי אותן בדיקות.

...

ביהמ"ש דוחה טענת הקונים שהמוכרים הציבו במרתף לוחות גבס כדי להסתיר רטיבות הקונה נשאל מדוע טוען שהמוכרים ידעו על המום ועל כך ענה: "אי אפשר היה להגיע ולהבין את מה היה בעצם מאחורי הקירות גבס, אז אני כן, אני כן מאמין שיש פה בוודאות, היה נזילות, היה דליפות ואני חושב שבסופו של דבר, כשאני היום מסתכל, קיבלתי את המפתח וקיבלתי ירושה עם המפתח הזה, קיבלתי את הבריכה קרוב מאוד ליום קבלת המפתח, הבריכה הזאתי לא אני יצרתי אותה." ביהמ"ש קובע כי הטענה המרכזית של הקונים לפיה המוכרים הסתירו את הרטיבות ע"י התקנת הלוחות במרתף וצביעה, על מנת להסתיר סימני הרטיבות לא הוכחה.

לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מגיע למסקנה שיש לקבוע חלוקת אחריות, או רשלנות תורמת של הקונים, בשיעור של מחצית מהסכום הנדרש לתיקון הרטיבות במרתף ועוגמת הנפש שנגרמה לקונים ולכן מחייב הבודקת לשלם לקונים הסך של 57,500 ₪ בלבד.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה כנגד הנתבעים 1-2.

בנוסף, התובעים ישלמו לנתבעים 1-2 הוצאות שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

כן מעוגנת זכות התיקון בהוראות חוק המכר (דירות) וההלכה הפסוקה, ששוללות מהתובעים את זכות הפצוי בגין הליקויים, שעה שלא נתנו לנתבעת היזדמנות נאותה לטפל בעצמה בתיקון הפגמים בדירה.

שנית, אין בידי לקבל טענות התובעים שהועלו בהליך דכאן (ולא כאמור במועד הראשון) באשר לסיבת האיחור במסירה - השינויים כבר היו כלולים בדירה לדוגמא שהוצגה להם ע"י הנתבעת; השינויים היו ידועים ומוכרים לנתבעת; הנתבעת ביצעה את השינויים בדירה לפני שהודיעה על דחיית מועד המסירה; במעמד החתימה על ההסכם נימסר לתובעים תשריט בלבד ולא תכנית שינויים מהקבלן - משאלו לא הוכחו, בהיותן בגדר עדות יחידה של בעל דין מעוניין, שאינה נתמכת בראיות נוספות המחזקות אותה ותומכות בה. מה גם, שטענות אלו אינן מתיישבות עם העובדה, כי להסכם המכר צורף נספח שינויים, שכולל רשימה של שינויים והתוספות שנתבקשו ע"י התובעים, ובנוסף לכך חתמו התובעים על הסכם שינויים המסדיר את נושא השינויים והתוספות, בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, ואשר בגדריו נילקחה בחשבון כאמור התארכות בלוח הזמנים לסיום הבניה של הדירה אגב השינויים האמורים.

...

לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה לדמי שכירות בגין דיור חלופי.

בעניין זה ראו האמור בע"א 6884/09הראל חברה לביטוח בע"מ נ' ירדני, (ניתן ביום 17.8.10): "לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה. אינני נדרש כאן לשאלה העקרונית של הגישה הראויה לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני ..., אך כאמור לא כל עגמת נפש באשר היא תזכה בפיצוי, אף שעגמת נפש של ממש בודאי ראויה לכך. גם נדרשת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק ... ובסופו של דבר, מסור הנושא לשיקול דעת.

סוף דבר לשיטה אחרונה, אני מקבלת את התביעה חלקית ומורה כדלקמן: אני מחייבת את הנתבעת לתקן את הליקויים המפורטים בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, וזאת תעשה בתוך 90 יום מיום המצאת פסק הדין, ולאחר תיאום מראש עם התובעים אשר יאפשרו לנתבעת גישה לדירתם.

העותר טוען עוד, כי המשרד השהה את תשובתו לפניית עורכת דין קדוש, מטעמו, מיום 9.6.21, והשיב לפנייה רק ביום 14.7.21 כאשר בין לבין היה על העותר להגיע למשרדי הקבלן לבחור דירה, לחתום על חוזה מכר ולהעביר כספים לקבלן ולא נותרה לו ברירה אלא לעשות כן. העותר מדגיש גם את ההפסד הכספי שניגרם לו, שכן הוא שילם, לחברה הקבלנית, מקדמה עבור הדירה בסך של 450,000 ₪ (להלן: "המקדמה").

אלונים השיבה לשאלת העותר, בכתב, עוד ביום 17.12.20 (נספח 9 לעתירה, להלן: "תשובת אלונים") כי: "לפי הכללים, זכאות כ'יחיד - נשוי' מונפקת לנשואים, המציגים הסכם ממון קיים, אשר בו הפרדה רכושית מלאה ומוחלטת הן לנכסי עבר, הווה ועתיד ולאחר קבלת אישור מהמשרד לאחר בחינת ההסכם. צריך להביא את ההסכם לאחד מסניפי מרכז אלונים ואנו נעביר לבחינת משרד השיכון". העותר לא עידכן את משרד השיכון בדבר נישואיו, סמוך לאחר החתונה, שהתקיימה בחודש דצמבר 2020 ולא העביר את הסכם הממון לבדיקת המשרד, זאת - על אף שהובהר לו בתשובת אלונים שעליו לעשות כן ועל אף שעוד לפני חתימת חוזה המכר פנו העותר ובת זוגו, טלפונית (בשני מועדים שונים) למוקד ההרשמה ולשאלותיהם הובהר להם שיש לאשר את הסכם הממון בבית המשפט המוסמך ולמסור אותו לבדיקת המשרד וכן כי יש להוציא מאתר המשרד אישור הארכת תוקף לזכאות ואישור זכייה לבחירת הדירה.

כאמור, כלל זה חל רק על נשואים המציגים הסכם ממון אשר קיימת בו "הפרדה רכושית מלאה ומוחלטת לנכסי עבר, הווה ועתיד". אין די בהפרדה של חלק מהנכסים בתקופת זמן כזו או אחרת אלא יש צורך בהפרדה מלאה, בכל עת. בנגוד לכך, סעיף 18 להסכם הממון מאפשר לצדדים לפתוח חשבון בנק משותף; סעיף 25 מאפשר להם ליצבור ביחד זכויות פינאנסיות, אשר ייחשבו כרכוש משותף (העובדה שבסעיף נקבע האופן בו יחולק רכוש משותף זה בעת פירוד, אינה מרפאת את הפגם); סעיף 29 מאפשר להם לרכוש מכונית משותפת, שתהווה רכוש משותף וסעיף 30 מבהיר שבהוצאות החזקת המכונית הם יישאו במשותף.

...

אין, אפוא, מנוס מהמסקנה, כי גם אם הנוהל לא היה משתנה, לאחר נישואיו העותר לא היה זכאי לדירה, במסגרת התכנית.

אני דוחה את טענת העותר לפיה מדובר בתחולה "רטרואקטיבית" של הוראת השעה.

לא מצאי כל פגים בהתנהלות מי מהמשיבים ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

כפי שצוין לעיל, בסעיף 4 להסכם המכר הצהירו התובעים כי הם רוכשים את הנכס במצב AS IS. שוכנעתי כי כל הנזקים המפורטים לעיל אינם נזקים נסתרים שלא ניתן לגלותם במהלך המשא ומתן ולאחר מכן במעמד החתימה על הסכם המכר ולכן ובהתאם לסעיף 4 להסכם המכר, התובעים הסכימו לקבל את הנכס עם הליקויים הנ"ל. מסקנה זו מבוססת בעיקר על תמונות שצורפו לחוות דעת מומחה התביעה מאשר מלמדות כי מדובר בפגמים גלויים, לרבות, הרווח באינטרפוץ באמבטיה, אסלות רופפות, עץ שורשים בנקז, סדקים וצילינדר.

שוכנעתי כי חלק מהנזקים שפורטו לעיל הם גם בגדר בלאי סביר או נזקים שוליים שמאפיינים את מצב הדירה וגילה ואין מקום לחייב את הנתבעים על כל ליקוי שולי גם אם נסתר מעיניהם במהלך המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, אחרת ובשים לב לגיל הנכס, לא ניתן יהיה לקיים את החוזה.

...

שוכנעתי כי חלק מהנזקים שפורטו לעיל הם גם בגדר בלאי סביר או נזקים שוליים שמאפיינים את מצב הדירה וגילה ואין מקום לחייב את הנתבעים על כל ליקוי שולי גם אם נסתר מעיניהם במהלך המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, אחרת ובשים לב לגיל הנכס, לא ניתן יהיה לקיים את החוזה.

באשר לחשבון חשמל חורג, לא שוכנעתי שיש מקום לחייב את הנתבעים עבור רכיב זה. לא הוכח חשבון חשמל חורג.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה נדחית ברובה.

לצורך ביצוע עבודות השלמה אלה נקבע בהסכם המכר מועד המסירה של הדירה "לא יאוחר מאשר עד תום 2 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה... ובילבד שנתקבל בגינה טופס 4 וכשמערכות המים, הביוב והחשמל מחוברים ופועלים כראוי, ולאחר שהקונה חתם על חוזים בערייה ו/או כל רשות אחרת כנדרש ממנו" (סעיף 4.1 והתוספת לו בסעיף 13 לנספח התיקונים).

מעובדות אלה נגזר הקף תחולתו של סעיף 3.1 להסכם המכר, כפי שהוחלף בסעיף 10 לנספח התיקונים, שלשם הנוחות אביאוֹ שוב כלשונו: "בנייתה של הדירה הסתיימה והקונה מצהיר כי ראה את הדירה בדק אותה היטב וכפוף לפגמים נסתרים הוא קונה אותה במצבה הנוכחי as is והוא מוותר על כל טענה של סתירה בין הקיים בפועל לבין התכניות והמפרט הטכני. מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל ידוע לקונה כי קיים שפוע בתיקרת שירותי האורחים בקומה הראשונה ומזקף הראש שם נמוך במקומות מסוימים נמוך משני מטר בנוסף ידוע לקונה כי המדריגות המובילות בין קומת הקרקע לקומה הראשונה הנן ברוחב ובזווית כקיים בפועל והוא מתחייב שלא לבוא בכל טענה למוכר בגין אי התאמה לתקנות או לתקן וכי מחיר הדירה נקבע, בין היתר, בהסתמך על עובדות אלה. מובהר בזאת כי אין באמור לעיל כדי לפגוע באחריות המוכר ללקויי בניה ע"פ המועדים כנקוב בחוק המכר לדירות". לאמור, התובע ויתר על כל טענה של סתירה בין הקיים בפועל לבין התכניות והמפרט הטכני בכל הנוגע למצב הדירה כפי שהיה בעת החתימה על הסכם המכר, כאשר מחיר הדירה נקבע בין היתר בהיתחשב בקיומם של אי-ההתאמות הקיימות באותו המועד.

...

אני סבורה כי אין לחייב את התובע לשוב ולתת הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים לאחר שזו סירבה לבצעם במשך תקופה ניכרת מאז פנייתו אליה לראשונה בחודש מרץ 2017.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שעל הנתבעת לשלם לתובע סך כולל של 29,638 ₪ (כמפורט בפסקאות 16 ו-27 לעיל), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.