קבלת דירה ללא חיבור לתשתיות חיוניות

על רקע זה הוגש כתב התביעה ועמו הוגשה כאמור הבקשה שבפניי למתן סעד זמני אשר יורה למשיבה למסור למבקשים "את החזקה בדירות שרכשו ממנה מיד עם קבלת טופס 4 (אישור איכלוס) לפרויקט, לרבות עשיית כל הדרוש לשם היותה של הדירה מחוברת לתשתיות חיוניות למגורים (כגון חשמל, מים וביוב)" יוער, כי מספר ימים לאחר הגשת ההליך, הודיעו המבקשים ביום 9.5.2023, כי ביום 8.5.2023 ניתן טופס 4 לפרויקט וכי ביום 14.5.2023 צפויות הדירות להימסר לרוכשים בפרויקט בתנאי שהסדירו את התשלום הסופי למשיבה.

אף שאין מדובר בסעד הזהה לסעד העקרי (שכן כל המבוקש הוא מסירת החזקה בדירה מבלי לקבוע ממצאים סופיים בקשר עם שיעור הפצוי בגין האיחור במסירה) הרי שכבר נפסק לא אחת, ביחס לבקשה למתן סעד זמני המשנה את המצב הקיים, כדוגמת צו עשה זמני, כי יש לנקוט משנה זהירות, בשל הפגיעה הפוטנציאלית בזכויות הנתבע הכרוכה לרוב במתן הסעד.

...

המבקשים הדגישו לעניין זה כי המשיבה דורשת מהם תשלום אחרון בסכום החורג "במידה ניכרת" מהמוסכם בין הצדדים, ומכאן "שאינה צפויה למסור להם את דירותיהם במועד הנ"ל". טענות הצדדים לטענת המבקשים, הן בבקשה לסעד זמני, הן בכתב התביעה העיקרי, דרישתה של המשיבה כי המבקשים ישלמו לה את כל הסכום הנקוב בנספחי ההסכם, מבלי לקזז את מרכיבי הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות, הינה בגדר הפרה ברורה של נספחי ההסכם.

המבקשים מדגישים, כי גם אם נכונה טענת המשיבה שלפיה הבנק המלווה אינו מאפשר את קיזוז מרכיבי הפיצוי מיתרת התמורה הסופית, הרי שבסופו של דבר הבנק אינו צד לא להסכמי המכר ולא לנספחי ההסכם, וממילא אינו רשאי לחייב את המבקשים בתשלום תמורה החורגת מן ההסכמות שנקבעו בין המבקשים למשיבה.

על רקע האמור לעיל ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הצריכים לעניין – מחד גיסא, השיקול בדבר סיכוייו הלכאוריים של ההליך שבמסגרתו ראיתי ליתן משקל ממשי להוראה ההסכמית המפורשת שנקבעה בין הצדדים המתירה קיזוז של הפיצוי בגין האיחור במסירה מיתרת התמורה הסופית (כאשר מנגד כמובן שמורות למשיבה טענותיה כי היא אינה חבה בפיצוי כאמור); ומאידך גיסא, העובדה שהסעד הזמני המבוקש חופף ודומה לסעד העיקרי; כאשר בתווך – שיקול מאזן הנוחות אשר נוטה ולו במעט לטובת המבקשים אשר נאלצו לממן את מרבית עלות הדירות ולא זכו עד כה לפיצוי בגין איחור במסירתן, ראיתי להיעתר לבקשה באופן חלקי כפי שיפורט להלן.

במובן זה קבלת הבקשה בחלקה, כפי המסקנה שאליה הגעתי ואשר תפורט להלן, היא אכן צעד חריג.

תוצאת הדברים היא אפוא כי הבקשה מתקבלת בחלקה כך שעל המשיבה למסור למבקשים את שתי הדירות, בכפוף לקיום שני התנאים הבאים: ראשית, תשלום נוסף למשיבה מטעם עודד בסך של 57,000 ש"ח ומטעם נדב בסך של 48,500 ש"ח; ושנית, הפקדת יתרת התמורה הסופית (קרן) בקופת בית המשפט, עד לסך של 136,992 ש"ח ביחס לעודד (היינו סך של 79,992 ש"ח), ועד לסך של 128,373 ש"ח ביחס לנדב (היינו סך של 79,873 ש"ח), כתנאי לקבלת החזקה.

עוד אוסיף, כי העובדה שהבניין כולו, לרבות הנכס מושא העתירה, לא היו מחוברים לתשתיות החשמל עד לשנת 2004 – הרי שיש לקבוע כי בין השנים 2004-1999, קרי – עד למועד קבלת טופס 4 לבניין - אין מדובר בבניין המחויב בתשלום ארנונה.

המלומד ה. רוסטוביץ' גורס, כי המבחן המרכזי להשתת חיוב בארנונה הוא "המבחן הפונקציונלי", שלפיו, תוטל חובת תשלום ארנונה על ביניין רק אם הוא ראוי לשימוש וכולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלשמה הוא נועד [הנריק רוסטוביץ' ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר ראשון, התשס"א – 2001) בעמודים 323-322].

בשים לב למבחנים אלו, הרי שבניין שאינו מחובר לתשתיות מים או חשמל אינו יכול להחשב, מבחינה אובייקטיבית, כבניין מושלם.

אך ספק בעיניי כי גם אם הגיע לידי המשיבה מידע כלשהוא כאמור – כי יש בו כדי להצדיק הטלת חיוב רטרואקטיבי על העותר, שבע שנים אחורנית, למועד בו ברי כי לא היה "מחזיק" ואף לא היה עדיין "ביניין". בהנתן העובדה כי העותר עצמו לא הבהיר עד תום בעתירתו מהו המועד שבו הועברה הדירה בז'בוטינסקי 7/2 לידיו, אלא אך טען כי הקבלן, לאחר ש"הסתדר עם הבנק, העביר החזקה בדירה מס' 2 לעותר" – ראו בעמוד 4 פסקה 3 לעתירה – סבורני כי יש לקבוע כי העותר הנו "מחזיק" בנכס ברחוב ז'בוטינסקי 7/2 וזאת החל משנת 2004 – מועד קבלת טופס 4 בבניין.

...

אך ספק בעיניי כי גם אם הגיע לידי המשיבה מידע כלשהו כאמור – כי יש בו כדי להצדיק הטלת חיוב רטרואקטיבי על העותר, שבע שנים אחורנית, למועד בו ברי כי לא היה "מחזיק" ואף לא היה עדיין "בניין". בהינתן העובדה כי העותר עצמו לא הבהיר עד תום בעתירתו מהו המועד שבו הועברה הדירה בז'בוטינסקי 7/2 לידיו, אלא אך טען כי הקבלן, לאחר ש"הסתדר עם הבנק, העביר החזקה בדירה מס' 2 לעותר" – ראו בעמוד 4 פסקה 3 לעתירה – סבורני כי יש לקבוע כי העותר הינו "מחזיק" בנכס ברחוב ז'בוטינסקי 7/2 וזאת החל משנת 2004 – מועד קבלת טופס 4 בבניין.

אף אם אקבל את עמדתה זו של המשיבה, סבורני כי בעת שכפר העותר בדרישת החוב שנשלחה לו בשנת 2008, הרי שיש לראותו כמי שהעלה את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה [השוו: עת"מ (מינהליים חי') 46962-01-15 מ. ש. (חסוי) נ' עיריית חיפה (17.05.2015), בפסקה 5].

סוף דבר: העתירה מתקבלת ברובה.

המשיבה מוסיפה וטוענת שהדירה מושא התובענה אינה דירתה היחידה של המבקשת ובבעלותה של המבקשת נכס מקרקעין ללא משכנתא הידוע כגוש 7466 חלקה 41/1 ומושכר בדמי שכירות של 4,000 ₪ לחודש וכך גם אישרה המבקשת בחקירתה הנגדית בעירעור והיא מוסיפה כי המבקשת מתנכלת לשכניה, נוהגת כלפיהם באלימות ובנתה בנייה לא חוקית מטרידה ויש לתת את הדעת גם לפגיעה בשכניה של המבקשת בבחינת הבקשה.

ב"כ המשיבה שב והפנה לעדותה של המבקשת בהליך העירעור ולאישורה שבבעלותה נכס מקרקעין המחובר לתשתיות ממנו היא מקבלת דמי שכירות בסך של 4000 ₪ לחודש והבהיר כי אין לנהוג במשיבה באורח רוח לאור הפגיעה של המבקשת בשכניה ובנייתה באופן לא חוקי.

לעניין שקולי היושר והצדק, בעיניין בש"א (מחוזי-ים) 2001/08 בנימין נ' גריבה (פורסם בנבו, 9.4.2008) נקבעו הדברים הבאים: "התנאי השלישי שלאורו בוחן בית המשפט את הבקשה היא, האם קיימים שיקולים המניעים בית משפט של יושר שלא לתת סעד למבקש. כך נבחנת השאלה האם המבקש בא לבית המשפט נקי כפיים או שמא העלים עובדות חשובות בנסיון לקבל את הצוו הזמני... עוד בודק בית המשפט האם המבקש השתהה ללא סיבה ראויה בטרם הגיש את הבקשה, שהרי בעצם השהוי יש כדי לסתור את הטענה שהסעד הזמני חיוני ונתינתו אינה סובלת דיחוי..." יישום הילכות אלה בעניינינו, מטה את הכף שלא להעתר לבקשה.

...

לטענת המבקשת, עו"ד בבייב שלח עורכת דין צעירה ממשרדו לדיון בתביעת הפינוי, וטען מטעמה כהגנה טענה שגויה ולפיה הדירה היא "דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח -1998, ולא טען שלמבקשת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה ולחלופין שלמבקשת זכות דיירות מוגנת "נדחית" בדירה, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972.

טענתה להיותה דיירת מוגנת נדחית מעלה על פניו קושי, אם לא יותר מכך, כאשר המבקשת אינה מצביעה על התקיימות כל התנאים המצטברים להכרה בה כדיירת מוגנת נדחית ובכללם, המשך מגוריה בדירה מאז סבה (הדייר המוגן המקורי הנטען) ועד לפטירת האב (הדייר הנגזר הנטען) (ראו; סעיף 27 לחוק הגנת הדייר; רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 34 (2000)).

שיהוי בהגשת הבקשה, מטה את הכף שלא להיעתר לה (ראו: רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.2010)) וכבר נפסק ש"אין לקבל התנהלות של בעל הדין השוקט על שמריו ורק כאשר "חרב" הפינוי מונחת על צווארו, בוחר הוא לפתוח בהליכים שונים שמטרתם לעכב או למנוע את הפינוי.

הבקשה, אפוא, נדחית.

הסכמה זו לחיבור הבית, בהתאם למוצע על ידי נתבע מס' 1 (להלן: "התאגיד"), קיבלה ביום 13.12.21 תוקף של פסק דין.

ביום 19.8.18 הגיש התובע תביעה זו, שבה עתר לסעד של צו עשה שיורה לחברו למערכת הביוב, ולסעד של פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב אי חיבור הדירה למערכת הביוב.

לא ניתן לייחס לנתבע אחריות לעיכוב בחיבור הדירה לביוב עד לחודש פברואר 2018, מועד שבו הפריע לבצוע החיבור וחיבל בתשתית הנחוצה לחיבור.

אפתח ואציין כי מן הדין לדחות את טענות התאגיד, שמשקפות חוסר הבנה של חובותיו החוקיות ושל הסמכויות הנתונות לו לצורך ביצוען, כגוף המספק לציבור שירות חיוני.

...

אני קובעת, איפוא, כי התאגיד אחראי לשנה של עיכוב מתוך תקופה זו, שבגינה זכאי התובע לדמי שימוש ראויים בשל כך שלא יכול היה להשכיר את הדירה, בסכום של 37,200 ₪.

סוף דבר אני דוחה את התביעה הכספית נגד נתבע מס' 2.

אני מקבלת, בחלקה, את התביעה הכספית נגד נתבע מס' 1.

על פי ראיות הנתבעת הדירה אכן הייתה בשלבי גמר סופיים במהלך חודש פברואר 2021, אך משלא הייתה הדירה מחוברת לתשתיות הכרחיות כמים וכחשמל, הרי שהדירה לא הייתה מוכנה למסירה.

העובדה ששתי דירות בבניין נימסרו כבר במחצית יוני 2021, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה, ואינה מהוה הוכחה לפיה התובעים עצמם הוזמנו לקבל לידיהם את הדירה באותם המועדים וסירבו לעשות כן. על פי דין, חובה למסור דירה למגורים רק לאחר שניתן לה אישור איכלוס ולאחר שחוברה לכלל התשתיות החיוניות (תא"מ (הרצליה) 48159-05-18 קהלי נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ (23.2.2020), פסקה 35; (ת"א (הרצליה) 78578-12-20 ציפורה מנשרוב נ' דקורטקס בע"מ (19.2.2023), בפיסקה 10).

...

בנסיבות בהן אף אחד מן הצדדים לא תמך את עמדתו בחוות דעת שמאי מקרקעין כנדרש, הרי שאין מנוס מפסיקה על דרך האומדנא (השוו, עניין שטיינר, בפסקאות 84- 89).

לאחר שעיינתי בראיות הנוגעות לעניין, ובהתחשב בכך שמדובר בדירה במגדל העמק, בת שלושה חדרים, בגודל 77 מ"ר, בקומה הראשונה, ובתקופה הנדונה, אני קובעת כי דמי השכירות החודשיים הראויים בגינה עומדים על סך של 3,000 ₪.

לנוכח המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך 36,872 ₪.