קביעת תקופת ארכת החסד במסירת מושכר במסגרת תקופת הפרה

כמו כן נקבע בסעיף 9.3.1 להסכמי המכר כך: "מועד מסירת החזקה ביחידת הדיור יידחה מפאת... עיכובים במסירת החזקה ביחידת הדיור הנובעים מבצוע עבודות ביחידת הדיור שהוזמנו על ידי הקונה (כאמור בסעיף 7.4 לעיל). משך זמן דחיית מועד החזקה ביחידת הדיור יהיה שווה למשך הזמן בו נמשך בפועל העיכוב הנובע מהגורמים שפורטו לעיל בתוספת 45 ימים המוערכים כימי התארגנות מחדש". בהמשך נקבע בסעיף 9.3.2 להסכמי המכר כי "בנוסף ומבלי לגרוע באמור לעיל, מובהר ומוסכם כי איחור של עד 90 ימים במסירת החזקה ביחידת הדיור לקונה מעבר למועד מסירת החזקה [שבנספח ג' כמתואר לעיל- מ.א] לא יהווה הפרת הסכם זה מצד המוכר ו/או אלקטרה ו/או מי מטעמם ולא יזכה את הקונה בכל סעד זכות או עילת תביעה כלפי המוכר ו/או אלקטרה ו/או מי מטעמם. במידה שיחול איחור במסירת החזקה ביחידת הדיור לתקופה שמעל 90 הימים, למעט איחור הנובע מבצוע שינויים ביחידת הדיור אותם הזמין הקונה, לא יהא הקונה זכאי לכל פיצוי בגין 90 הימים הראשונים כאמור והוא מוותר ויתור מלא גמור וסופי על כל פיצוי בגין 90 ימי האיחור הראשונים". בפרק "הפרות ותרופות" בהסכמי המכר נקבע בסעיף 19.9 כי במקרה שאלקטרה או המוכר איחרו במסירת החזקה לקונה "איחור העולה על 90 ימים מעבר לקבוע בהסכם זה, למעט איחור הנובע מבצוע שינויים ביחידת הדיור אשר הוזמנו על ידי הקונה...תשלם אלקטרה לקונה פיצוי חודשי מוסכם בסכום השווה בשקלים ל - 300 דולר ארצות הברית לכל חודש איחור". כמו כן נקבע בסעיף 19.10 להסכמי המכר "היתקיימו נסיבות כאמור בסעיף 9.3 לעיל יידחה מועד מסירת החזקה (להלן: מועד המסירה הנדחה) ויראו את מועד המסירה הנדחה כאילו היה מועד מסירת החזקה, כהגדרתו לעיל, לכל דבר ועניין. למען הסר ספק, הקונה לא יהא זכאי לפצוי עבור התקופה שבין מועד מבירת החזקה לבין מועד המסיר הנדחה והתקופה של 90 ימי האיחור כאמור בסעיף 9.3.2 ו 19.9 לעיל בגינם לא זכאי הקונה לפצוי, תתחיל להספר ממועד המסירה הנדחה". התובעים טוענים כי הסכום שנקבע בהסכמי המכר כפצוי בגין האיחור במסירה בסך 300 דולרים הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ולכן יש להיתעלם ממנו ולקבוע תחתיו פיצוי בגובה דמי שכירות ראויים.

השפעת תקופת החסד על שיעור הפצוי כפי שנפסק "הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסויימת לא ייחשב כאיחור המהוה הפרת החוזה, פרשנות בתי המשפט לעניין הפצוי במקרה של הפרה הנה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהוה הפרת החוזה ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת" [ההדגשה הוספה - מ.א] (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1)766, 805(2004) (להלן: עניין עייני)).

זאת כפי שנקבע במקרה דומה במסגרת ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל נ' אוחנה, פ"ד נח(3)673, 679 (2004) שם צויין כי "המשיבים הסכימו במפורש שלא לקבל פיצוי בגין תשעים ימי האיחור הראשונים ועל כן אין הם יכולים לידרוש כעת פיצוי כזה. כאשר יש הוראה מפורשת בהסכם, יש לנהוג על פיה". ובשונה מהמקרה שנידון בע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל רזין ו- 30 אח' (12.4.2011) שם צויין כי "אין בחוזה בין הצדדים משום קביעה כי איחור מעבר לתקופת החסד מבטל את זכותם של הקונים לפצוי בגין אותה תקופה" (שם, פסקה 28) ולכן נפסק פיצוי מיום המסירה המקורי.

...

מכל מקום, כך לטענת אלקטרה, צויין במפורש בסעיף 6 הנ"ל כי אלקטרה לא תהיה אחראית "לאיכות ביצוע עבודות הפיקוח ע"י אלימאם". אלימאם טוענת מנגד כי דווקא ההפניה בהגדרת "עבודות" לסעיף 6 שצוטט לעיל מובילה למסקנה לפיה "הניהול" המצויין בהגדרה עניינו גם בפיקוח שהרי בסעיף 6.1 צויין במפורש כי אלקטרה אחראית לצד שילובה של אלימאם בפרוייקט גם "להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או בטיב החומרים". אף שעל פני הדברים נראה כי הועסק מפקח מיוחד לשם פיקוח על טיב העבודות לרבות עבודות הפיתוח, וכן נראה כי ההוראות נועדו להעניק לאלקטרה מעמד של מתאמת העבודות בין הקבלנים השונים וניהול הפרוייקט, לא ניתן להתעלם מן ההוראה המפורשת בסעיף 6.2 להסכם אלקטרה לפיה על אלקטרה גם להתריע על ליקויים בטיב העבודות של קבלן הפיתוח.

נוכח כל האמור המסקנה היא כי ביחסים שבין אלקטרה ואלימאם, אלימאם אחראית באופן מלא לליקויים בפיתוח בחצרות ולירידת הערך בגינם.

סוף דבר הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים שנפסקו לעיל וכן הוצאות משפט ושכר טרחת המומחים שבהם נשאו התובעים וכן שכר טרחת עו"ד בשיעור 20% (בצירוף מע"מ) מן הסכום שנפסק לתובעים.

הנתבעת בחרה להפר ברגל גסה את תנאיו של ההסכם תוך שהיא מסרבת לפנות את הנכס ובכך אלצה את התובעת לפנות בהגשת תביעת הפינוי לביהמ"ש. התובעת ביקשה להסיר כל ספק באשר למועד הפינוי ולפיכך, מסרה לנתבעת הודעה בכתב מראש של 6 חודשים אודות סיום תקופת השכירות במסגרתה נתבקשה הנתבעת לפנות את הנכס במועד שנקבע בהסכם השכירות ומשכך, על ביהמ"ש להורות על פינויה של הנתבעת לאלתר.

האומנם ? כאמור, בין הצדדים ישנה מערכת יחסים עסקית / מסחרית ולא רק ביחס לנכס נשוא פסק הדין וממילא כל צד ער לצרכיו של האחר ואולם דוקא בשל כך, נערכו בין הצדדים הסכמים ותוספות אשר באו להסדיר את אותם תנאים תוך שהם לוקחים בחשבון את הצורך בהתאמות של המושכר לצרכיה של הנתבעת, את הצורך בפרק הזמן הסביר ביחס לפינויו של הנכס בתום תקופת השכירות / תום תקופת הארכת השכירות לרבות תקופת "החסד" הנוספת שהנה מנת חלקה של הנתבעת בלבד, למקרה שבו לא יעלה בידה להספיק לפנות את הנכס מסיבות טכניות, בבחינת מקדם בטחון שהוגדר על ידי הצדדים בסעיף 17 להסכם.

התובעת, אשר ערה לצורך של הנתבעת למצוא דיור חלופי והתאמתו לצרכיה, מסרה לידי הנתבעת מכתב התראה על רצונה לסיים את יחסי השכירות בהתאם להסכם עם הנתבעת, בדיוק כפי שניתן היה לצפות ממי שהנה בעלים של נכס ואשר מקיימת יחסי מסחר תקינים עם הנתבעת, במיוחד ארוכי טווח – 10 שנים , בשים לב לכך שנחתמו בין הצדדים שלוש תוספות להסכם המקורי שהאריכו את תקופות השכירות בנכס, בעיקר לאחר שגמלה בה ההחלטה שלא להאריך עוד את ההסכם שבין הצדדים למעלה מכך, התחייבה כלפי צד ג'.

...

הנכס לא פונה עד למתן פסק הדין באשר הנתבעת מבקשת שהות בת שנה לערך לצורך התאמת הנכס החדש אליו היא מתעתדת לעבור לצרכיה המיוחדים, דבר שהיה על התובעת לקחת אותו בחשבון וממילא לאפשר לה את אותו פרק זמן סביר, בנסיבות העניין, בבחינת קיום חוזה בתום לב. טענות התובעת בקצרה: בין הצדדים נכרת הסכם שכירות בלתי מוגנת מכוחו שכרה הנתבעת את הנכס לתקופה של 10 שנים, לאחר שנחתמו בין הצדדים תוספות להסכם המקורי ביחס להארכת תקופות השכירות כך שזו באה לסיומה בסופו של דבר ביום 31.12.12 .

סוף דבר התביעה מתקבלת.

אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק את ידה מן המושכר המצוי על מקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 6784 ולהשיב את החזקה במושכר לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, ללא דיחוי.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייבת את הנתבעת בהוצאות לטובת התובעת בסכום כולל של 10,000 ₪.

במסגרת ההסכם אף נקבעה "תקופת חסד" לסיום הבניה ומסירת החזקה, למשך 90 ימים נוספים מיום מסירת החזקה המיועד (להלן: "מועד המסירה המוסכם") (ס' 18.8 להסכם).

כמו כן, טענו התובעים, כי בשל האיחור במסירת הנכס, הם נאלצו לשאת בנטל כלכלי כבד כאשר שילמו דמי שכירות ותשלומי משכנתא חודשיים במקביל במשך תקופה ארוכה, החל מחודש מרץ 2011.

תקופת החסד כאמור לעיל, בהסכם נקבעה תקופת חסד עבור הנתבעת בנוגע למועד מסירת הדירה, כדלקמן: "מוסכם בין הצדדים, כי איחור של עד 90 ימים במסירת הדירה, לאחר מועד המסירה המוסכם [...], ייחשב כעיכוב סביר והגיוני בנסיבות של הקמת פרויקט בנייה והערכת משך הזמן הצפוי לבנייתו" (ס' 18.8 להסכם).

יתרה מכך, מסקנה זו עולה אף מההלכה הפסוקה: "הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסוימת לא ייחשב כאיחור המהוה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפצוי במקרה של הפרה הנה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהוה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת". (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, מח(1) 799, 808-809 (2003)).

...

אני סבורה בעניין זה, כי הוכח לפני שניתנה הנחה של מדד אחד בלבד: "ש. אני מפנה לתצהירך – צרפת את נספח 13 שממנו אנו למדים ץ. הסיכום היחיד שעולה מנספח זה, הוא וויתור על חודש מדד אחד בין מועד החתימה שלכם, עד לפרסום המדד שלאחריו. האם נכון?

אין בידי לקבל טענה זו אשר לא הוכחה לפני בראיות ממשיות.

נוסף על כך, טענו התובעים לפיצויים בגין הטעיה, וחוסר תום לב. משנקבע כי התובעים לא הוטעו, הרי שמתייתר הדיון במישור נזק זה. סיכום מהטעמים הנ"ל, התביעה מתקבלת באופן חלקי בהתאם לקביעות לעיל, לעניין סכומי הפיצוי ומשך התקופה המזכה בפיצוי.

ערעורה של קו-אופ פיצויים בגין 90 הימים של "ארכת החסד" בחוזה השכירות בין חברת עייני לבין קו-אופ קבעו הצדדים בסעיף 5.3, כאמור, כי "איחור של עד 90 יום ביום המסירה לשיפוצים, לא יחשב כהפרה". למעשה, בסעיף 5.3, הסכימו חברת עייני וקו-אופ ליתן לחברת עייני "ארכת חסד", לפיה תוכל לאחר במועד המסירה לקו-אופ, לפרק זמן של 90 יום לכל היותר.

הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור של תקופה מסוימת לא יחשב כאיחור המהוה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפצוי במקרה של הפרה הנה, כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהוה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת.

ואולם, לקראת סיום פסק-הדין, במסגרת קביעות בית-המשפט לעניין התביעה שכנגד, שהוגשה על-ידי חברת עייני בעיניין אי-תשלום דמי השכירות מיום 1.6.97 ועד 19.8.97, קבע בית-המשפט המחוזי כי: "נוכח האיחור במסירת המושכר לשיפוצים, אין מקום לתביעה זו והיא נדחית." לטענת חברת עייני, טעה בית-המשפט המחוזי בכך, שהשמיט - במסגרת קביעתו בתביעה שכנגד - את תשלום דמי השכירות בעבור חודש יולי 1997, בסך של 78,090 ש"ח, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית, שכן אין מחלוקת, כי זכאית חברת עייני לתשלום דמי השכירות בעבור חודש זה. בטענה זו של חברת עייני יש ממש.

...

אני סבור, כי טענתה של סופרזול בענין זה - בדין יסודה.

למעשה, הסתירה בין הקביעות הביאה לכך, שהסכום המשוערך, בסך 300,000 ש"ח, נכון ליום פסק-הדין - אשר כלל בחובו אף את שיערוך הריבית - הוגדל באמצעות קביעת ריבית נוספת, והדבר מהווה למעשה "כפל שיערוך" של הסכום הנ"ל. לפיכך, הגעתי למסקנה, כי אין מקום לכפל שערוך הסכום של 300,000 ש"ח, וכי סכום זה מהווה את הסכום המשוערך נכון ליום פסק-הדין.

סוף דבר לסיכום ומכל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הערעורים באופן חלקי, כדלקמן: חברת עייני תשלם לקו-אופ בגין האיחור במסירת המושכר, בסך-הכל סכום של 500,000 ש"ח נכון ליום פסק-הדין של בית המשפט המחוזי.

הנתבעת לא הכחישה שהבתים נימסרו לתובעים באיחור ואולם לדידה, האיחור במסירה הנו מוצדק, בשים לב לעובדה שדובר בימי העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר, כאשר משרד השיכון, במסגרתו נבנה פרויקט המגורים, הפעיל לחצים על קבלנים לבצוע פרויקטים תחת סד זמנים ובתנאים מיוחדים ובין היתר דרישות להתחלת בנייה ללא תוכניות גמורות ומבלי שהפיתוח היה גמור.

.עם זאת בחוזה לא נאמר דבר כי במקרה שהאיחור במסירת המושכר יהיה גדול מ"ארכת החסד", תוותר קו-אופ על פיצוי אף בגין תקופת 90 הימים.

הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור של תקופה מסוימת לא יחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפצוי במקרה של הפרה הנה, כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהוה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת.

אשר על כן, יש לקבוע כי התובעים זכאים לפצוי גם בגין האיחור במהלך "תקופת החסד". בסיכומיהם ערכו התובעים תחשיב לעניין הסכומים המגיעים להם בגין האיחור במסירה.

...

אני מחייבת את הנתבעת לפצות את התובעים בסכומים שקבע המומחה ברמן בחוות הדעת שהוגשה על ידו לבית המשפט, בכפוף ועל פי קביעותיי בפסק דין זה. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים שפסקתי כמפורט בפסק הדין ושלא נכללו בחוות הדעת של המומחה.

הנתבעת תשלם לתובעים, ביחד, את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל, למעט אגרת בית המשפט שתשולם לתובעים בהתאם לסכום שנפסק במסגרת פסק הדין, בצרוף הפרישי הצמדה מיום התשלום ועד ליום ההשבה בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, ביחד, שכ"ט עו"ד בסך של 120,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.