קביעת שמאי מכריע ללא ירידת ערך בשווי הנכס

בהתאם לעיסקאות ההשוואה עליהן הסתמכו שמאי המשיבה, שווי קרקע בייעוד חקלאי בסביבת החלקה הרלוואנטית היה 120 ₪ ל-מ"ר, ולמעשה הפגיעה המשמעותית במקרקעין היתה פגיעה של ירידת ערך בשל תכנית מתאר אשר פיצויים בגינה יש לקבוע לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, במועד בו שונה ייעוד החלקה מקרקע חקלאית לדרך.

לעניין זה נפנה לדוגמא ל-בר"מ 9556/06 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה נ' ליאון מיטרני (4/1/07) (להלן: "עניין מיטרני"), בו נדחתה בקשת רשות ערעור על פסק-דין של בית משפט לעניינים מינהליים, אשר אימץ חוות-דעת שמאי מכריע שקבע כי שווי מקרקעין, לאחר אישור תכנית קובעת ששינתה את ייעודם לדרך, הנו 0, מאחר ששווי נכס מקרקעין משקף ערך נוכחי של הנאות עתידיות, וקרקע המיועדת לדרך ולהפקעה לא תניב לבעליה כל הנאה עתידית, ואף אין לה שווי שוק.

...

יתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה כשווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ-90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, [פורסם בנבו] תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

לפיכך ולשם כיסוי מלא וסופי של כל טענה, דרישה תביעה וזכות שהיא בגין כל נזק, הפסד והוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים או למי מטעמם בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי, המחובר והנטוע עליהם לרבות ובכלל זה בגין אובדן זכויות עיבוד, אובדן הכנסות, פגיעה בעיסוקי ובעסקי הנעדרים, מעברים חקלאיים, מערכות השקייה, פגיעה בשטח המעובד, הגדלת הוצאות עיבוד, הקטנתה הכנסות, חידוש ציוד ו/או בגין כל נזק, הפסד הוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים בין בהווה ובין בעתיד - כפועל יוצא מהפקעת השטח המופקע, בין בהווה ובין בעתיד, תשלם המשיבה למבקש - כמנהל נכסי הנעדרים, פיצויי הפקעה בסך של 84,264 ₪ (שמונים וארבעה אלף מאתיים שישים וארבעה ₪), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, החל מיום 18.6.08 ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום הנני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגוש 10498 חלקה 114 בסך 9,246 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (על פיצויי הפקעה חלות הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964), וזאת מתאריך 27/7/2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

השמאי המייעץ קבע כי ירידת ערך היא בסך 176,000 ש"ח (4% משווי הנכס).

יתכן שהסיבה לכך נעוצה בהתמשכות ההליכים וקיום דין ודברים בין ועדת הערר לבין השמאי המייעץ (כאשר ניתנו שתי החלטות ביניים לאחר קבלת השומה המייעצת בטרם ההחלטה הסופית), ויתכן שתרמה לכך גם העובדה שהערר הוגש על ידי המשיבה ובסופו של דבר רובו המכריע לא היתקבל (כאמור, הפצוי הסופי עומד על כחמישית מירידת הערך הנטענת בתביעה).

...

לעניין זה, קבעה ועדת הערר בהחלטת המינוי כי "...אנו סבורים כי מן הראוי ששמאי מייעץ יבחן את מכלול השפעות השינוי על שווי המקרקעין..." (ההדגשה הוספה- ה"ק).

בין היתר קבעה הוועדה כי משיקולים של פיזור הנזק יש הצדקה לפצות את המשיבה: "...ולמעשה התובעת [המשיבה דנן] היא שנושאת לבדה את נטל הפגיעה כתוצאה מאישורה של התכנית. לטעמנו, לא יהיה זה מן הצדק שלא לפסוק לעוררת פיצויים המשקפים את ירידת הערך שממנו סובל הנכס" (עמוד 3 להחלטה הסופית; לרלבנטיות שיקול פיזור הנזק ראו למשל עע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו, ניתן ביום 3.9.2015, בסעיף 108).

אשר על כן, יש לדחות את הערעור.

נקבעו אחוזי ירידת ערך בהתאם למיקום מקרקעי המערערים השונים כדלהלן: דירות להן חזית ומבט לכיוון צפון (לכיוון המיתחם) - ירידת ערך בשיעור של 5%; דירות הפונות לכיוון דרום - ללא ירידת ערך; דירות הפונות למזרח או למערב - 2%-3%.

על אף שהשמאי המכריע סבר כי לא היה הליך תיכנוני קודם העשוי להשפיע על שווי מקרקעי המערערים, הוא הותיר לשיקול דעת ועדת הערר לבחון אם יש מקום לראות בחלק מההליכים התכנוניים הקודמים כיוצרים רצף לתכנית שאושרה: "... בסמוך למועד הקובע לא היה למעשה כל הליך תיכנוני העשוי להשפיע על שווי מקרקעי העוררים הגובלים במיתחם הקרקע (למעט התכנית הנדונה רש/446, שכאמור, אין להביאה בחשבון). כאן המקום לציין כי לא יהא זה בלתי סביר להניח כי תכנית הול"ל האמורה [שבוטלה] יחדיו עם התכנית הנדונה (רש/446) יצרו רצף של הליכי תיכנון אשר השפיעו בבחינת הציפיות על שוים של המקרקעין הנדונים לאורך כל שנות ה- 90 של המאה הקודמת ועד לאישורה של תכנית רש/446 בשנת 2001. מדובר בשאלה משפטית שהמקום לבררה אינו בהליך בפני, ככל שיוחלט כי יש להביא השפעה זו בחשבון על שווי המקרקעין הנדונים, הרי שהשפעה זו, כאמור, מעקרת את ירידת הערך". (ראו עמוד 32 לשומה המכרעת) כן ציין השמאי המכריע כי טענת המשיבה לפיה לא קמה למערערים עילת תביעה לפצוי מפני שהם עצמם נהנים מאותה מדיניות תכנונית שקידמה את הפיתוח העירוני במיתחם - הנה טענה במישור המשפטי שמקומה בדיון בפני ועדת הערר.

להבנתי, בהתאם להכרעתה והנמקתה של ועדת הערר, כך ייקבע במקרה לדוגמה: כרגיל, וכמתחייב על פי החוק, שווי המקרקעין בשכונה הותיקה יוערך למועד סמוך לפני אישור תכנית 3 הנ"ל וכן למועד סמוך לאחר אישורה (המצב הקודם והמצב החדש); אף על פי ששוק המקרקעין המקומי הספיק לשקלל במחירי הנכסים בשכונה הותיקה את הציפיה לאישור תכנית 3 לגבי הקרקע הסמוכה, בייחוד לאור העובדה כי הליכי אישור התכנית נמשכו עשר שנים, מוצדק לנטרל תופעה זו ולהעריך את השווי במצב הקודם "כאילו התכנית נולדה בהליך פיתאומי. כך, נקודת הלפני תשקף את מלוא ערכם של המקרקעין ללא התכנית [הפוגעת]" (סעיף 76 להחלטה).

...

" (מתוך סעיפים 77, 79 ו- 83 להחלטה) ניתן להציג את המסקנה כדלקמן: לנוכח סדר פעולות התכנון על פני ציר הזמן, אזי ערכם של המקרקעין בתל ברוך צפון, מאז הפשרתם מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, לא כלל רכיב שווי חיובי בשל נוף פתוח.

והנה רק בסעיפים 51 עד 56 לעיקרי הטיעון (בנושא "הכלל המבדל") אוחזים המערערים את השור בקרניו – ואולם כאן טיעונם מבוסס דווקא על העובדה שהם רכשו את נכסיהם לאחר שינוי הייעוד בקרקעות תל ברוך בעקבות אישורן של תוכניות 2026א ו- 2026ב: "התובעים כולם רכשו את הקרקע, לאחר שינוי יעודה למגורים. הקרקע שווקה על-ידי מנהל מקרקעי ישראל, ביעודה למגורים. הרוכשים כולם רכשו את הקרקע המיועדת למגורים, כשהקרקע הסמוכה מצפון נותרה ביעודה החקלאי.....העוררים כולם רכשו קרקע בייעוד למגורים לאחר התוכנית 2026. כלומר, העוררים כולם רכשו את הקרקע לאחר שינוי יעודה למגורים" (מתוך סעיפים 52, 53 ו- 55 לעיקרי הטיעון) לדידי היבט זה הוא בלתי רלבנטי לניתוח, ואף איננו מתיישב עם עמדה אחרת של המערערים עצמם אשר הביאו בהסכמה, במסגרת הדיון בנושא הפוטנציאל (סעיף 45 לעיקרי הטיעון), אמרה מפסק הדין ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' דב חייט ואח', ניתן ביום 13.4.1997, לפיה "הזכות לפיצוי קמה ונמדדת עם ועקב פגיעתה של תכנית במקרקעין; במקרקעין בתורת שכאלה, ולא במי שהוא בעליהם, או מחזיקם, בזמן תחולתה של תכנית קודמת פלונית או במועד תחילתה של תכנית פוגעת אלמונית". המערערים הדגישו כי אף אם ניתן היה להבין במהלך שנות התשעים כי עתידה לקום ברמת השרון שכונת מגורים מקבילה, אזי לפי התוכניות המקוריות לנווה גן הבנייה הייתה אמורה להיות רוויה פחות והבניינים נמוכים יותר, לעומת הבנייה שאושרה בסופו של דבר על פי רש/446.

אשר על כן, הערעור נדחה.

בנוסף סקר מחקר שנערך בשנת 2002 על ידי השמאי הממשלתי בענין "השפעת הכבישים על שווין של דירות מגורים". על פי מימצאי המחקר קיימת ירידת ערך ממוצעת של כ- 0.4% לדציבל אחד מעבר ל- 55 דציבל, כמו כן, חשיפת דירה ל- 2 מקורות רעש (כבישים) עלולה להוריד משוויה של הדירה עד ל- 5% ללא היתייחסות לעוצמת הרעש ותדירותו וכאשר הכביש הראשי עובר בסמיכות לדירה הדבר מוריד עד ל- 4% מערכה לעומת כביש פנימי, ללא קשר עם נפח התנועה בכבישים אלו.

על יסוד כלל הגורמים שפורטו קבע השמאי המכריע כי ירידת הערך הממוצעת בגבעת שמואל היא בשיעור של 4.8% בנכסים שאינם חשופים לכביש מכבית, ובנכסים החשופים לכביש הירידה הממוצעת היא בשיעור של 7.9%.

לאור זאת קבעה הוועדה: "חוסר הקוהרנטיות הקיים בשומות בענין הכביש השני, הנחת הבסיס השגויה לטעמנו בעצם מתן מקדם ל'כביש שני' שהיה קיים במצב התיכנוני הקודם והיעדר ההסבר בשומות או במסמך ההבהרות בענין זה מביאים אותנו לכלל דיעה כי לא היה מקום להוספת רכיב פגיעה של 'כביש שני' לדירות האמורות". בהתייחס להתקרבות כביש/רמפה קבלה ועדת הערר את עמדת הוועדות המקומיות לפיה רכיב הפגיעה בגין ירידת הערך שקבע השמאי המכריע (המבוססת על נוסחת השמאי הממשלתי בגין עליה ברמות הרעש) חופף לשעור הפגיעה בגין התקרבות הכביש/רמפות, שכן לא ניתן להפריד בין ירידת הערך הנובעת מהכביש כולו לבין זו הנובעת מהתקרבות בלבד מה גם שהשמאי המכריע לא הסביר על מה הוא מבסס את קביעתו.

...

סבורני כי חרף העובדה שועדת הערר היהתה מודעת לעובדה ששכר טרחת השמאי מגולם כבר בשכר הטרחה אותו התייחבו המערערים לשלם לבא כוחם, היא לא נתנה את הפרשנות הנכונה לנתון זה ולא נתהת לו את הביטוי ההולם בקביעת שכר הטרחה.

בנסיבות אלה אני סבורה כי יש להתערב בשעור שכר הטרחה ולהעמידו על 20%.

סוף דבר הערעור לגופו נדחה למעט בנושא שכר הטרחה שיעמוד על סך של 20% מסכום הפיצוי שישולם.

השמאי המייעץ קבע בנוסף כי אין מקום לבחון קיומה של פגיעה על ידי בחינת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית מח/167 לעומת שווי מקרקעין המביא בחשבון את כלל הפגיעה בנכס בעקבות אישורן של תכניות מח/167+רנ/265/א+רנ/265/ב. לאור עקרונות אלה קבע השמאי המייעץ כי בהיתחשב במצב התיכנוני הקודם התכניות הפוגעות מיישמות את התפתחות העיר מזרחה והותוו במצב הקודם במסגרת תכניות המתאר הארציות והמחוזיות.

ראו לדוגמה בספרו של ישראל שמעוני גופים מעין-שפוטיים - שמאי מכריע ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (פרק רביעי - השגה על פיצוי בגין ירידת ערך של מקרקעין בשל תכנית פוגעת על פי תיקון מס׳ 84 לחוק התיכנון והבניה) 262 (2016) (להלן "שמעוני"): "על השמאי, כנותן חוות דעת מקצועית, לעבור משוכה נוספת והיא יישום המחקרים הכלליים על הנכס הספציפי. לאחר שפירט מסד נתונים כללי, שממנו, לדעתו, ניתן לבסס קיומו של ראש נזק מסוים, כגון: רעש, זהום אויר, פגיעה בנוף כפגיעה בתכונות המקרקעין (להבדיל מפגיעה סובייקטיבית בבעלים של הזכות במקרקעין) הרי שעליו לפרט מדוע וכיצד המקרקעין הספציפיים נפגעו מהתכנית החדשה. לשם כך עליו לפרט, לדוגמה, מסד עובדתי שממנו ניתן לגזור את מפלסי הרעש ואת השפעתו על שווי המקרקעין הספציפיים במצב התיכנוני הקודם, בהשוואה למפלסי הרעש והשפעתו במצב התיכנוני החדש. כן יש לציין כיצד יש בכך כדי להשפיע על ערך המקרקעין ועל שוויים במצב החדש." (הדגשות שלי – ז.ב).

...

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענותיהם של המערערים ביחס להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

על כן, דין טענות המערערים להידחות גם ביחס להחלטה השניה.

סיכום אני דוחה את הערעור.