הווה אומר, יש לאמוד את שווי העסקה על-פי הערכה אובייקטיבית של שווי השוק של הזכויות שנמכרו, כפי שהיה במעמד חתימת עסקת הקומבינאציה (עניין חנין, פסקה 3; ע"א 390/80 תעש מור מרכז תעשייתי בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, איזור תל-אביב, פ"ד לז(1) 449, 458 (1983)).
ענייננו כאמור בפרשנות החוק ולא בפרשנות הוראת הבצוע; אם התמורה בעסקת קומבינאציה למכר חלקי, על-פי מהותה, כוללת ברגיל גם את שכר טירחתו של היזם, הוא ה'רווח בגין שירותי הייזום' – הרי שגם בגין רכיב זה, כיתר התמורה, מתחייבים הצדדים לעסקה במס שבח ורכישה.
בהוראת ביצוע 23/98 צוין העיקרון שלפיו יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינאציה על-פי שווי שירותי הבניה שמקבל בעל הקרקע מהקבלן על הקרקע שנותרה בבעלותו ואשר כוללים, כאמור, עלויות בניה, עלויות תיכנון ופקוח, רווח קבלני סביר בשיעור של 15%-20%, מס ערך מוסף וכן אגרות, מסים והיטלים שמשלם הקבלן בעבור בעל הקרקע (כגון: מס שבח, היטל השבחה, דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל, אגרות בנייה וכו').
...
נוכח המסקנה כי לא היה מקום להוסיף רווח יזמי לחישוב שווי התמורה בעסקה, עולה השאלה אם ראוי להחזיר את הדיון לוועדה על מנת להפחית רווח זה מן החישוב הנוגע לשווי התמורה שאותו אימצה.
מהשוואת ארבעת התחשיבים מצא השמאי בוחניק כי שווי התמורה והקרקע בעסקה נע בטווח שבין 5,460,000 ש"ח – 5,850,000 ש"ח, ובסופו של דבר העריך את התמורה בעסקה שלפניו ברף הנמוך בסכום של 5,500,000 ש"ח.
מנגד, חוות דעתו של השמאי סיון שהוגשה מטעם המערערים התבססה על השוואה לעלויות בנייה של פרויקט אחר של החברה ברחוב קדרון בחיפה, וקבעה על בסיס השוואה זו כי שווי המכירה בעסקה הנדונה הסתכם בסך של 2,725,000 ש"ח. בחקירה נגדית הסתבר כי השמאי סיון לא בדק את המבנה ברחוב קדרון ולא העריך בעצמו את עלויות הבניה של הפרויקט, אלא הסתפק באימוץ הנתונים שנמסרו לו מפי מנהל החברה ללא בדיקה עצמאית.
נוכח כל האמור, לו תישמע דעתי יש לדחות את הערעור, אך בהינתן השאלה המשפטית שנדונה בו אציע שלא לעשות צו להוצאות.
