קביעת היקף הפטור מתשלום היטל השבחה בהתאם לחוק התכנון והבניה

שיקול נוסף שאוזכר בפסיקה הוא הצורך לממן את ההוצאות בהן נשאו ועדות התיכנון על מנת ליזום, לקדם ולפתח את המקרקעין והצורך במימון תשלומי הפיצויים למי שניפגע מהפעולה התכנונית (רע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים, פ"ד נז(4) 879, 886 (2003); רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 529, 535 (2003); רע"א 10472/07 דאהוד נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה מבוא עמקים (10/11/2009)), וראו גם סעיף 13 לתוספת השלישית, הקובע את יעודם של כספי ההיטלים.

בהתאם גם ברור כי במקרה הרגיל, אישור תכנית מתאר ארצית אינו מוביל לחיוב בהיטל השבחה בשל עליית ערך המקרקעין בעקבות האישור (ראו מקרים בהם בכל זאת ניתן לחייב בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מתאר ארצית והתנאים לכך: עע"מ 8600/15 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קרית אתא נ' פז גז בע"מ ואח' (1/11/2018); רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה טבריה (19/10/1999); בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אשקלון (20/4/2016)).

כך בבר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונאל יזמות והשקעות בע"מ (22/7/2014) מציין בית המשפט (פסקה 28): תכנית מתאר ארצית, מסדירה מדיניות תיכנון רחבת הקף, ומטבע הדברים הוראותיה של תכנית כזו הן כלליות.

בית המשפט הוסיף עוד וציין כי הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, הפוטר מתשלום היטל השבחה בעקבות מתן היתר בנייה על פי תכנית החיזוק, מלמד כי המועד המשביח, שבו הוקנו הזכויות הנוספות לבעל הזכויות במקרקעין, הוא מועד מתן ההיתר ולא מועד אישורה של תכנית החיזוק.

...

הסייגים בתקנון תכנית החיזוק אפילו הייתי מגיע למסקנה כי זכויות על פי תכנית החיזוק יכולות לשמש בסיס להערכת שווי מקרקעין במצב הקודם, לא היה בכך להועיל למערערים, שכן בנסיבות המקרה חלים סייגים לתחולת תכנית החיזוק.

סעיף 6.2 לתקנון התכנית מורה: הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (״פינוי-בינוי״), עדיפות על הוראות תכנית זו. מלשונו של סעיף 6.2 לתקנון תכנית החיזוק מתחייבת המסקנה כי תכנית החיזוק לא חלה, ולא ניתן לבקש היתר מכוחה, מקום שבו על פי תכנית מפורטת נקבעו הוראות בדבר הריסה ובנייה ללא קשר לשאלה האם עסקינן בתכנית פינוי בינוי כהגדרתה בחוק התכנות והבנייה ובחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016, אם לאו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תעביר סך זה למשיבה מכספי הפיקדון שהפקידו המערערים.

אין מחלוקת כי הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה (סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית")).

על כן המערערת זכאית לפטור עד לסך הקף השטחים של תמ"א 38 מבלי שיש לייחס משמעות לשאלה כיצד בנתה אותם.

התוכנית היא, ורק היא, שאיפשרה את בניית הקומה הנוספת, על כלל השטחים שבה, ובהתאם, על המערערת לשלם היטל השבחה על כלל השטחים שנובעים מאישור התוכנית.

על מנת לעשות כן, יש לקבוע מקדם 0 לשטחים שהוספו מכוח תמ"א 38, שכן הם פטורים מתשלום היטל השבחה.

...

השמאי המכריע הגיע למסקנה כי ישנה השבחה של 353 מ"ר. המערערת הגישה את הערר על השומה המכרעת.

לפיכך, דין טענת המערערת להידחות, בין אם מדובר במימוש חלקי, כפי שנטען על ידה, ובין אם מדובר במימוש מלא, כבענייננו.

בענייננו כאמור, המסקנה, כי מדובר בהשבחה על כלל שטחי הקומה השלישית, נכונה בין אם מדובר במימוש חלקי ובין אם מדובר במימוש מלא.

עם זאת, אין בכוונתי לקבוע מסמרות בעניין זה, שכן ייתכן שיהיו מצבים בהם תהיה משמעות לפעולה חשבונית זו. סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

בבסיס העתירה שבפניי עומד מכתבו של המשיב 1, ראש עריית פתח תקווה, מיום 8.1.2018 אל שר הפנים, שר בינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסגרתו הבהיר כי הרשות המקומית מיתנגדת לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה"), וזאת באופן העומד, לטענת העותרים, בנגוד להסכמתה הקודמת של מועצת העיר פתח תקווה מיום 3.6.2012.

ביום 26.7.2017 הוכנה שומה מטעם הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה בנוגע להשבחת חלקות 141-145 עקב אישורה של התוכנית, ולפיה הקף ההשבחה נכון למועד הקובע של התוכנית עומד על 22,220,640 ₪ והיטל ההשבחה לכלל הבעלים הרשומים במקרקעין הוא בסכום של 11,110,320 ₪ (נספח ו' לעתירה).

לצד זאת, פנו העותרים למשרדי הממשלה הרלוואנטיים, לשם קבלת אישור שר הפנים ושר האוצר (להלן יחד: "השרים") לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה ולאור מיסמך המדיניות של הרשות להתחדשות עירונית (נספח ז' לעתירה) הקובע את התנאים והכללים למתן פטור מהיטל השבחה למגורים במתחמי פינוי ובינוי.

לפנייה זו השיבה היועצת המשפטית של הערייה ביום 8.11.2017 כי בהיעדר צו פטור חתום על ידי שר האוצר ושר הבינוי והשיכון, אין באפשרות הוועדה להענות לדרישה בדבר מתן פטור מתשלום היטל השבחה (נספח י"א לעתירה).

...

במסגרת העררים הובהר כי בדעת העוררים לפנות בהליכים משפטיים למיצוי זכאותם לפטור מהיטל השבחה, כאשר כל טענות הוועדה המקומית שמורות לה. מיד בסמוך לאחר מכן ועל רקע האמור הוגשה העתירה דנן.

מאחר שהמשיבים טענו לשיהוי בהגשת העתירה אקדים ואציין כי אין בידי לקבל טענה זו, שכן מהסקירה דלעיל הנוגעת להשתלשלות האירועים הרלוונטיים ניכר כי העותרים לא "ישנו על זכויותיהם". כאמור, ערר לוועדת הערר לפיצויים כנגד החיוב בהיטל השבחה הוגש על ידם ביום 4.2.2018, וזאת לאחר מספר אורכות שניתנו מיום קבלת השומה.

יתר על כן, מקבל אני את טענת העותרים לפיה היה יסוד לסברתם כי מכלול טענותיהם הנוגעות לשומה ידונו בפני וועדת הערר, וכי רק בתום הדיון בפני הוועדה ולאחר שמיעת הצעתה, הגיעה העת להגיש עתירה בהתייחס לטענת הפטור מהיטל השבחה, כפי שאמנם נהגו.

כמו העתירה, אף החלטתי ממוקדת בעניין אחד והוא עצם משלוח המכתב על ידי ראש העיר.

כאמור, מסקנתי היא כי יש להתעלם ממכתב זה, ואין לתת לו כל נפקות, כאשר כל אחד מהצדדים ינהג מכאן ואילך כחוכמתו באשר למיצוי ההליכים הנדרשים לצורך קידום עניינו.

סוף דבר - העתירה מתקבלת.

הכונס והשמאי, בסיוע הנציגות, ביצעו תהליך מול הדיירים לבחינת זכאותם לפטור מתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 19ג(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

שנית, בקשת הכונס לחלוקת שכר טירחתו בין כלל הדיירים בבניין בהתאם לחלקיהם היחסי ברכוש המשותף על פי טבלת האיזון, תואמת את הפסיקה הקובעת כי בסיטואציה דומה של רישום בית משותף, שכר טירחת כונס נכסים ישולם "על ידי כל בעלי הנכס, בהתאם לחלקיהם הרשומים בנסח הרישום העדכני..." (עניין בראשי, פסקה 161).

בקביעה זאת נתתי דעתי להסברי הכונס כי בדיעבד התברר שהיקף עבודתו של האדריכל גדול יותר מההיקף שהיה צפוי בתחילת הדרך והאדריכל נאלץ לבצע עבודות נוספות ובהתאם לכך נידרשת תוספת לשכר טירחתו.

...

חמישית, גם עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט מחייבים שלא לאפשר לצדדים, שייהנו באופן ישיר מתוצאות הליך הכינוס, פטור מנשיאה בעלויות אותו הליך ואני סבור, כי מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה כלל בעלי הזכויות יהנו מפעולת הכונס, מבלי שישאו בשכר הוגן בעדן וממילא, יתר הדיירים לא טענו כי מדובר בפעולות שלא היו הכרחיות (ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

אולם, אני סבור כי ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה לדון בטענות מעין אלו שהועלו על ידי נציגות הדיירים נגד התובעים וטענות אלה שמורות להם.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: בקשה מס' 50 - ניתנות בזה הוראות בהתאם לסעיפים 23.1; 23.2; 23.3 בתשובת הכונס לתגובה ביחס לבקשה מס' 50.

ועדת הערר דנה בהחלטתה בהקף הפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק) לעניין מחסן, מרפסת פתוחה וממ"ד. במסגרת העירעור נטען כי בכל הנוגע לממ"ד ולמרפסת הפתוחה חרגה ועדת הערר מגדר המחלוקת תוך פגיעה מהותית בזכות הטעון מאחר ודירת המשיב לא כוללת ממ"ד או מרפסת פתוחה כך שכלל לא הועלו טענות המערערת בנוגע לפטור ביחס לשטחים אלו.

במרכז המחלוקת בתיק זה שאלת פרשנותו של סעיף 19(ג) לחוק הקובע כדלקמן:            (ג)   (1)   בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

דעת הרב (עו"ד בנימין זלמנוביץ ומר איתי אוהב ציון, נציג מתכנן המחוז) הייתה בדיעה כי הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. דעת הרב הפניתה בהחלטתה לשתי החלטות של ועדות ערר שקבעו זאת (ערר 8512-02-19 פרדקין ואח' נ. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו; ערר 85120/15 קופמן ויאצ'סלב ויוליה נ. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון) וכן לעמדתו של אהרן נמדר בספרו "היטל השבחה" מ-2011.

...

במהלך הדיונים בוועדת הכספים התעוררה השאלה מה דינה של הרחבה שהיא במחסן ולא בדירת מגורים, והתנהלו חלופי דברים לעניין זה שספק בעיני אם ניתן לגזור מהם מסקנה לעניין תכלית התיקון (עמ' 12-11 לפרוטוקול 189 של ישיבת ועדת הכספים מיום 23.11.2000).

הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר. על יסוד האמור דין הערעור להידחות.

המערערת תשלם למשיב את הוצאות הערעור בסך של 5000 ₪.