קביעת דמי שכירות לדייר מוגן בעסק

העובדה כי מסגרת השכירות היא מסגרת של דיירות מוגנת עולה גם מפסק הדין מ-2006, שכאמור אישר הסכמות של הצדדים לאותו הליך ובהם התובע לקביעת "דמי השכירות לדיירות מוגנת" בדירה.

אלא, שבאותה חקירה אישר כי לא היו לו עסקים נוספים עם הנתבעות ובני משפחתן, כך שקשה לקבל כי לא ידע שההמחאות שנשלחו אליו בידי מישפחת אלעארף יועדו לדמי שכירות בגין הדירה מושא התביעה.

...

בשל כל אלה, אני דוחה את טענות התובע לקיומה של עילת פינוי הנוגעת לתשלום דמי השכירות.

הכרעה בהינתן שהנתבעות הן דיירות מוגנות בדירה ובהעדר עילת פינוי, התביעה לפינוין נדחית.

במכלול השיקולים אני קובע, כי התובע יישא בהוצאות הנתבעות ובשכר טרחת עורכי דינן כולל מע"מ בסכום כולל של 22,000 ₪.

לפני בקשה לקביעת דמי שכירות לדיירים מוגנים בנכס מקרקעין.

בשני חלקי המקרקעין שהושכרו למשיבה (להלן: "המושכר"), ניהלה המשיבה עסק בשם "נוסבאום בית בדים מאז 1936", שעיסוקו המרכזי של העסק הוא ייבוא בדי ריפוד, ווילונות ושטיחים.

...

דיון והכרעה בדיון מיום 7.4.2019 הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה, כדלקמן: "ב"כ הצדדים: לאחר ששמענו את הערות בית הדין ובהמלצתו, אנחנו מסכימים כדלקמן:

סוף דבר על יסוד האמור, ובהעדר הצדקה לסטות מקביעת השמאית, או לקבוע כי יש לקבוע דמי שכירות בשיעור אחר, ולאור הסכמת הצדדים כי המושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות, נקבעים דמי השכירות החודשיים לסך 25,100 ₪, בהתאם להנחיות בסעיף 20 לעיל.

הכנסייה האתיופית האורתודוקסית – הבעלים של הנכס הנמצא ברחוב al – batik – ascent 2 ברובע הנוצרי, העיר העתיקה, ירושלים (להלן:"המושכר"), הגישה תביעה לקביעת דמי שכירות בגין המושכר, בו הנתבע הנו דייר מוגן ומנהל עסק בתחום האומנות.

...

כמו כן אני דוחה את הטענות שהעלתה התובעת בכתב תביעתה לפיהן יש לחייב את הנתבע בדמי שכירות כלכליים בהתאם לתקנה 1(14) ו-1(16) שכן התובעת לא הוכיחה טענותיה בהתייחס לתקנות אלה.

לאחר ששקלתי את כל השיקולים הנוגעים לעניין ואת העובדה שמשולמים כיום דמי שכירות כמעט אפסיים, ובתוקף סמכותי לפי סעיף 52 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 וכן סעיף 57 לחוק, אני קובע כי דמי השכירות אשר על הנתבע לשלם לחודש יעמדו על סך 350 ₪.

אשר להוצאות משפט – לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪.

סמכותו של בית־הדין לשכירות נקבעת במפורש בחוק הגנת הדייר ומוגבלת לעניינים הבאים, ולהם בלבד: קביעת דמי שכירות או שינויים; סכום דמי מפתח, עצם הזכאות להם וחלוקתם בהנתן עסקה רלוואנטית; מתן רשות לדייר מוצע לקבל את ההחזקה במושכר; אישור הסכמי פינוי (אך לא תביעות פינוי, שהיא בסמכות ייחודית של בית־המשפט לפי סעיף 137 לחוק); שירותים ותיקונים וקביעת הוצאות בגין אלה; שינוי מטרת שכירות; השכרת חלק מהמושכר בשכירות משנית; קביעה כי אדם שאינו בעל רישיון אישי לעסק יהיה דייר מוגן בעסק; התקנות על גבי גג; פיצויים לבעל הבית בגין שינויים החוזה השכירות ומטרותיו; שינויים בריהוט המושכר – הכנסת כלים או ציוד אחר; חלוקה וזכות קדימה בין דיירי־משנה, ובין דיירים ובין עצמם.

...

משכך, נדחית טענת התובעות שלפיה עצם הדיירות המוגנת או דיון קודם של בית־דין לשכירות בעניין אחר שבין הצדדים, מקים סמכות לבית־הדין לשכירות.

לעניין התצהיר, נדחית טענת התובעות לחוסר סמכות עניינית כאשר עובדות הקשורות לה אינן במחלוקת.

התביעה נדחית מחוסר סמכות עניינית.

בעיניין זה יצוין כי אמנם בפסיקה נקבע כי חרף לשונו של החוק במקרים בהם בן זוגו של דייר מוגן היה בחיים במועד פטירתו, אך לא רכש זכות חוקית במושכר כיוון שלא המשיך לנהל בו את העסק, יכולה הזכות לעבור לילדיו וליורשיו (ראו: ע"א 440/64 למם נ' אל כורי, פ"ד יט(1) 483 (1965); ע"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 581/84‏‎ ‎שמיר (שמוסקין) ‎נ' קלמוביץ, פסקה 3 (1984); ת"א (שלום ירושלים) 21900-04-13‏ עמותת עטרת כהנים נ' אבו סביח, פסקה 42 (10.7.2022); בר-אופיר, 290(2)-290(4)), כך שהנתבע יכול היה לטעון ולהוכיח כי הזכות הועברה ישירות לאביו, וכי היתקיימו בעיניינו התנאים הקבועים בחוק.

דמי שימוש ראויים בגין השמוש בנכס נוכח המסקנה כי הנתבע לא הוכיח את זכות הדיירות המוגנת, כך שלמעשה החזיק בנכס שלא כדין, קמה עילה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס (ובמאמר מוסגר יצוין כי ממילא משלא שולמו דמי מפתח דמי השכירות המירביים הקבועים לדיירות מוגנות לא היו חלים בעניינינו, בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983).

...

דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס נוכח המסקנה כי הנתבע לא הוכיח את זכות הדיירות המוגנת, כך שלמעשה החזיק בנכס שלא כדין, קמה עילה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס (ובמאמר מוסגר יצוין כי ממילא משלא שולמו דמי מפתח דמי השכירות המרביים הקבועים לדיירות מוגנות לא היו חלים בענייננו, בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983).

הנתבע לא הוכיח הפקדת דמי שכירות או תשלום דמי שכירות לבנק הדואר או לידי יחיא, והיות שאת גרסתו ועדותו מצאתי בלתי מהימנה, איני מקבלת את טענותיו גם בעניין זה. עם זאת, נוכח אי הבהירות אשר נותרה ביחס למועד גם לגרסת התובע, משהתובע - אשר עליו מוטל הנטל בעניין זה - ועדיו מסרו גרסה שאינה אחידה; וכן משום שהתובע לא התייחס בסיכומיו לשאלה, שאינה נקיה מספקות, בדבר מידת אחריותו של הנתבע (גם כיורש) לחובות אביו, סבורה אני כי יש לחייב את הנתבע רק בגין התקופה שלאחר פטירת אביו.

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה מתקבלת (ברובה), וניתן בזאת סעד המורה לנתבע, ולכל אדם מטעמו, לפנות את הנכס ולהותירו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 17.3.2024.