קביעת אי-הוצאת היתר בנייה

תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר קובעת: "החלטת מוסד תיכנון לתת היתר או לחדשו תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודיע מוסד התיכנון למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר. מוסד תיכנון רשאי להאריך את התקופה בשנה נוספת, אם ראה צורך לעשות כן מטעמים מיוחדים שיירשמו". בבג"ץ 1696/91 יעקב יצחקי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה - "המרכז", מו(1) 292 (1991) (להלן: בג"ץ יצחקי) הגדיר בית המשפט את הראציונאל בהגבלת תוקפו של היתר בניה בזמן (ראו פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט אליהו מצא): "מטרתה של תקנה 20 היא להגביל את תוקפו של היתר לתקופות לא-ארוכות. [...] להגבלות אלו יש טעם והיגיון. הוצאתו של היתר בנייה מותנית, כידוע, במילוי תנאים - עקריים ונלווים - שונים: של התאמה תכנונית, של בטיחות, של נוחות, של צרכים סביבתיים ועוד. הגורמים המשפיעים על הגדרת התנאים הללו אינם קבועים. עם שינוי העתים משתנים הצרכים ועימם גם התנאים המיועדים לספקם. תנאים שהספיקו להוצאת היתר במועד פלוני עשויים לא להספיק להוצאתו במועד מאוחר יותר. אך לא כל שינוי שחל בתנאי הוצאתו של היתר חדש עשוי להוות 'מניעה כדין' לחידושו של היתר קיים. לפיכך, אין זה מתקבל על הדעת, שבעל היתר ישקוט על שמריו במשך תקופה ארוכה, בטרם יחל - או לאחר שהחל - בבצוע עבודות לפי ההיתר שבידו. הלא אפשר, שבחלוף הזמן נשתנו הצרכים והוחמרו התנאים המוקדמים להוצאתו של היתר, באופן שאילו ביקש היתר זה במועד קרוב לזמן תחילת העבודות או המשכן, היה עליו למלא תנאים נוספים לאלה או שונים מאלה שאותם נידרש למלא בעת שהוצא ההיתר שבידו. תקנה 20 מכוונת למנוע ביצוע עבודות בנייה על-פי היתר שבעליו חדל מלממש את זכויותיו לפיו במשך תקופה ארוכה."" יובהר כי בשונה מענייננו, תקנה 20 לתקנות ההיתר ובג"ץ יצחקי עסקו במצב בו כבר ניתן היתר הבניה עצמו.

...

לאור כל האמור אני קובעת כי לא חלו שינויים תכנוניים המצדיקים דחיית הבקשה להיתר.

אני סבורה כי כפי שטענו העותרים, החלטת הועדה המקומית לא פקעה.

סוף דבר לאור כל האמור אני קובעת כי יוארך בשנה מהיום תוקף החלטת הועדה המקומית מיום 31.5.2015 לאישור היתר הבנייה לעותרים, לאור הסכמת הצדדים כפי שהוצגה לוועדת הערר ובמרכזה התכנית המוסכמת.

מר דמרי העיד כי התובעת עשתה פעולות ממשיות לצורך הגשת היתר בניה בכך שהגישה תכנית פרטנית לתא השטח הנידון, וקיבלה היתר בנייה מקדים להתחלת בנייה, כאשר אי הוצאת היתר בנייה בפועל מתעכבת נוכח הוראות התכנית הקובעת תנאי של הריסת המבנה (סע' 36 בתצהיר ת/2).

...

באשר לדירה מס' 2 נקבע בפס"ד עמידר כי מאחר והוצג הסכם שכירות משנת 1968 בו נקבע כי אין הדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר, ועל פי ההסכם הושכרה הדירה לתקופה מוגבלת ומאז התחדשה בהסכמה מדי תום התקופה, נדחית טענת הנתבעים להיותם דיירים מוגנים בדירה זו, ולאור הודעת עמידר על רצונה לסיים את ההתקשרות החוזית שהוארכה מדי תקופה בתקופה, ומאחר ותקופת השכירות הסתיימה, זכאית עמידר לפינוי הדירה לאלתר, וניתן צו לפינוי דירה מס' 2.

לא הוצגה בפניי על ידי מי מהצדדים כל הערכה שמאית בנוגע לשווין של דירות מס' 5 ו- 6, ואין בידי לקבוע בשלב זה שוויין של זכויות הנתבעים בהן.

על כן, יש מקום למינוי מומחה מטעם בית המשפט אשר יאמוד את שווי זכויותיהם של הנתבעים בדירות אלו כדיירות מוגנת, כפי שנקבע בפסק דין זה. סיכומם של דברים, נוכח התקיימותם של מלוא התנאים אשר נקבעו בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, אני קובעת כי לתובעת עומדת עילת פינוי כנגד הנתבעים בנוגע לדירות מס' 5 ו- 6.

סוף דבר במהלך ניהול התיק נעשו ניסיונות להביא הצדדים לידי הסכמות, הן באמצעות הליך גישור, הן על ידי בית המשפט (על מותביו השונים שדנו בתיק), לרבות הצעת פשרה כספית מפורטת שהועלתה, כאמור, על ידי התובעת בסיומו של דיון ההוכחות.

בפסק הביניים קבע הבורר כי החברה הפרה את ההסכם כיוון שבחרה שלא לשלם את אגרות הבניה, לא להוציא את היתר הבניה ולא לבנות את שתיים וחצי הקומות שאושרה בנייתן על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה והמועד לבקש את ביטולן של קביעות אלה, הנו המועד הקבוע בחוק להגשת הבקשה לביטול פסק הבוררות הסופי - היינו - כעת.

...

משכך, קביעתו של הבורר כי דין תביעתם מחיקה ולא דחייה, אינה מהווה עילה לביטול פסק הבורר.

למותר לציין, כי אפילו היה ממש בטענה לפיה דינה של תביעתם להידחות ולא להימחק, הרי לכל היותר, עולה קביעה כאמור לכדי שגגה משפטית שאינה מהווה עילה לביטול פסק הבורר ואף לא הובהר מהו עיוות הדין שיגרם לחברה כתוצאה ממחיקת התביעה תחת דחייתה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה לביטול פסק הבורר דחייה ודין הבקשה לאישור פסק הבורר להתקבל.

בין לבין הגישו הנתבעים כתב הגנה מטעמם, במסגרתו הכחישו את טענות התובעים, וטענו כי יש לדחות את התביעה, בין היתר, לאור העובדה כי הסכם המכר הופר על ידי התובעים, שכן התובעים לא עמדו בלוח התשלומים שנקבע בסעיף 6 להסכם המכר; כל התשלומים ששולמו על ידם שולמו באיחור רב ובכלל זאת, התשלום העקרי המיועד לסילוק ההלוואה הרשומה על הנכס לטובת חברת בול, ואילו יתרת התמורה טרם שולמה.

אשר לטענת התובעים כי יש לקזז מיתרת התמורה סך של 50,000 ₪ בהתאם להוראות הסכם המכר בגין אי הוצאת היתר בניה לבריכת השחייה, טענו הנתבעים, כי בהתאם להוראות ההסכם עליהם להציג לתובעים היתר מאת הועדה המקומית להעברת הזכויות בנכס (אישור שהוצג על ידם).

...

לאור כל האמור לעיל, יתרת התמורה שעל התובעים לשלם עבור השלמת תמורת הנכס עומדת על סך של 470,832 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לקבל את תביעת התובעים לאכיפה – תביעה עליה למעשה לא חלקו הצדדים.

לאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים לעניין הוצאות ההליך, לרבות הוצאותיהם הריאליות של התובעים מחד, וכלל טענות הנתבעים מאידך, אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות ההליך סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

בהסכם המשולש לא נקבע פיצוי מוסכם לדיירים במקרה של אי עמידה במועדי ההסכם, והסכון הסביר והידוע היה אי הוצאת היתר בנייה תוך 4 שנים.

...

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור של המערערת.

בזיקה לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין אני מחייב את המערער לשלם לקופת הפירוק הוצאות משפט בסך 8,775 ₪.

המזכירות תעביר לקופת הפירוק את הערובה שהופקדה על ידי המערערת, כך שהמערערת תשלם לקופת הפירוק את היתרה מעבר לערובה שהופקדה.