צורת חישוב מספר החדרים בדירת מגורים הנמכרת לפי הסכם המכר

לטענת התובעים בכתב התביעה, מדובר למעשה בדירה שיועדה לשמש דירת 4 חדרים, ובכל זאת לפי הסכם המכר ומצגי הנתבעים, הדירה הוצגה ונמכרה כדירת 5 חדרים פונקציונלית.

סך של 180,000 ₪ (לפי חישוב של 10,000 ₪ לחודש) בגין עוגמת נפש כתוצאה ממגורים בדירה לקויה זו. סך של 8,680 ₪ בגין עלויות שכ"ט המומחים.

לחילופין ומתוך זהירות במידה ולא יבוטל הסכם המכר, עותרים התובעים כי יינתן צו עשה אשר יחייב את הנתבעים יחד ולחוד, כל אחד לפי שיעור אחריותם, לפעול לתיקון מלא ומוחלט של הדירה, לרבות אי ההתאמה הפונקציונלית שלה על דרך שינוי מן היסוד של צורתה כך שזו תהפוך לדירת חמישה חדרים פונקציונלית.

זמן קצר לאחר מכן פנו התובעים לנתבעות ובקשו לבטל את הסכם המכר הראשון ולהחליף את הדירה הראשונה בדירה אחרת בפרויקט בקומה גבוהה יותר, זוהי הדירה נשוא התביעה שסומנה כיחידה מספר 1083.

...

ביחס להוצאות הנתבעות 1, 2, 4, המבקשות בבקשה מס' 10: לאחר שיקלול הדברים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעות 1 ,2, 4 בסך כולל של 15,000 ₪.

ביחס להוצאות הנתבע 3, המבקש בבקשה מס' 13 : לאחר שיקלול הדברים ובשים לב לכך שבקשת הסילוק של הנתבע 3 הוגשה לאחר שכבר הוגשה תשובת התובעים לבקשת הנתבעות 1, 2, 4 לסילוק על הסף, כך שבמידה מסוימת בקשת הנתבע 3 זכתה ליתרון מסוים, אני מורה כי התובעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבע 3, בסך של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים בבקשות 10, 13.

לפיכך, פסק דין זה יתייחס רק לנתבעת 1 שתכונה להלן: "הנתבעת". טענות התביעה ביום 07/06/11 חתמו הצדדים על חוזה מכר דירה (להלן: "החוזה") לפיו מכרה הנתבעת לתובעים זכויות חכירה מהוונות בדירת פנטהאוז יוקרתית, בת 5 חדרים בגבעתיים.

בחוזה שבין הצדדים נקבע ב"הואיל" מס' 8 כי: "המוכר ימכור את הדירה לקונה וירשום את הזכויות בה על שם הקונה בלישכת הרישום המקרקעין ובספרי המינהל". בסעיף 10.3 להסכם נכתב כי: "המוכר מתחייב כלפי הקונה לרשום את זכויות החכירה המהוונות על שם הקונה.... לא יאוחר מתום 36 חודש מיום מסירת החזקה בדירה לידי הקונה", כאשר הוראה זו מנוגדת לקבוע בחוק המכר (דירות).

לטענת הנתבעת, התובעים אינם זכאים לפצוי המוסכם הקבוע בסעיף 17.4 להסכם מאחר ועל פי סעיף זה זכאים התובעים לקבל פיצוי מוסכם רק אם בוטל ההסכם בשל הפרתו על ידי המוכר, בעוד שבמקרה זה ההסכם לא בוטל והתובעים קיבלו את החזקה בדירה והם עודם מתגוררים בה. דיון והכרעה בפסק דין זה עלי להכריע האם הנתבעת הפרה את החוזה עם התובעים ובאם התשובה לשאלה זו תהיה חיובית, האם התובעים זכאים לפיצויים עקב ההפרה.

(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בבצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.

בהתאם לראיות ובהסתמך על עדות עדי חברת החשמל, שהייתה נאמנה עלי ושלא נסתרה בכל צורה שהיא, שוכנעתי כי הנתבעת לא פעלה בחריצות הראויה כדי לדאוג להטמנת הקו וכי לא אצה הדרך לנתבעת.

...

במקרה שלפני, שוכנעתי כי יש מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין עוגמת נפש, דהיינו פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון, הגם שהתובעים לא עתרו לפסיקת סעד זה, אלא שהם תבעו "פיצוי מוסכם" בגין הפרת ההסכם.

סוף דבר – הגעתי למסקנה כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עגמת נפש, שהינו הפיצוי ההולם בנסיבות העניין בהתאם לקובץ הפסיקה שהוגש ע"י ב"כ הנתבעת ובהתאם לפסיקה שפורטה בפסד אליאור.

אשר על כן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסך 20,000 ₪.

התיק נקבע לשמיעת ראיות בפניי לחודש מרץ 2019, אולם בסמוך למועד הסכימו הצדדים על עיכוב ההליך עד להכרעה בהליך מקביל במסגרתו הוגשה תביעה של מספר דיירים באותו מבנה בגין איחור במסירת הדירות (ת"א 28653-05-16 רייטבורט נ' נגאר) (להלן: "עניין רייטבורט").

התובעים טוענים כי בהתאם לפסקי הדין המקבילים על הנתבע לשלם להם את מלוא סכום התביעה העומד על סך של 30,000 ₪ ומחושב לפי הוראות ס' 5א(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"): "כסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5". התובעים טוענים כי עלות שכר דירה דומה הוא 4,000 ₪ לחודש, וזאת על פי חוזה שכירות שהציגו בהתייחס דירת מגורים של ארבע חדרים הממוקם בסמוך לנכס נשוא חוזה המכר (נספח ו' לכתב התביעה).

לא לעניין משך הזמן המדויק של האיחור במסירה ולא לעניין גובה דמי השכירות לעניין חישוב הפיצויים לפי ס' 5א(א)(1) לחוק המכר.

לכן, הליך זה היתנהל בצורה חלקית ויש להניח שלו היה מיתנהל באופן סדיר הצדדים היו מביאים חוות דעת ואולי אף היה מתמנה מומחה מטעם בית המשפט לעניין זה. כמו כן, יש לערוך הפרדה לוגית ונורמטיבית בין מצב של העדר כל ראיה לבין הגשת ראיה כלשהי שאינה עומדת ברף הראייתי הנידרש.

...

חוות דעת זו של השמאי אבני התקבלה בפסק הדין בעניין רייטבורט: "אני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי המבוסס על גובה דמי השכירות הראויים שנקבעו החוות דעת השמאי אבני. סך הפיצוי המגיע לתובעים בגין איחור במסירת החזקה בדירה הינו 3,700 ₪ X 1.5 X 4.5 חודשים = 24,975 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל מיום 2.3.2015." (עמ' 20 בעניין רייטבורט) כפי שנאמר לא פעם, בעל דין אשר טען טענה משפטית או עובדתית מסוימת, מושתק מלטעון באותו טענה הסותרת טענה זו גם בהליך אחר, ובוודאי בהליך קשור כמו במקרה זה – אשר הנתבע עצמו הוא שביקש לעכב את הדיון בו בטענה כי תוצאת התיק הנוסף תשפיע בהכרח על ההליך כאן (ראו לדוגמא ע"א 2252/17 שרעבי נ' לוי), וכדברי הנתבע עצמו: "עניין תלוי ועומד... שבגדרו נדונה בדיוק אותה סוגיה נטענת בדבר איחור במסירת החזקה בדירה אחרת בבניין נשוא ההליך". הנתבע טען לדמי שכירות ראויים בגובה של 3,700 ₪ לחודש לדירה דומה באותו פרוייקט, ולדעתי אינו יכול היום לטעון אחרת.

לפיכך, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בשיעור של 1.5 מדמי השכירות הראויים בגובה 3,700 ₪, עבור 4.83 חודשי איחור, ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק להיום.

בסיכומו של דבר אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סכום כולל של 35,000 ₪, וזאת בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יוסיף הסכום לצבור הפרשים כחוק עד יום התשלום המלא בפועל.

התובעים טוענים כי ביום 19.2.2014 רכשו מהנתבעת דירה 5 חדרים בקומה 4.

התובעים טוענים כי לפי הסכם המכר, התחייבה הנתבעת למסור את החזקה במושכר עד ליום 30.8.2016.

הנתבעת טוענת כי התובעים גרמו לדחיית המסירה הואיל והעלו טענות לעניין מצבו של הנכס, קרי: דירה שאינה ראויה למגורים על אף שניתן ביום 15.8.2017 טופס 4 לדירה.

בסעיף 3.1 לנספח, מאשרים התובעים בצורה מפורשת ובכתב יד –בין אם של התובעים ובין אם לאו- כי מועד המסירה ידחה ב-90 ימים.

לפיכך, יש לבחון את הקף הפצוי על מנת לחשב את סכום הפצוי בהתאם למנגנון הפצוי הסטאטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר.

לפי סעיף 11 להסכם המכר, המסגרת הנורמאטיבית הרלוואנטית לעניינינו מצויה בסעיף 5א לפני תיקון מס' 9, אשר קובע כדלקמן: "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

...

באשר לרכיב עוגמת הנפש, אני מקבל את גרסת הנתבעת כי התובעים זנחו את טענתם לעניין עוגמת הנפש ודומה כי מנגנון הפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר מהווה גם פיצוי לפי רכיב הנזק הנ"ל ומכל הטעמים הנ"ל שוכנעתי שאין מקום לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה נדחית ברובה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 375 ₪ בתוך 30 ימים בתוספת הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בע"א 213/80 שמעון שמחיוף נ' ברוכים (6.9.83), תכלית החוק הוסברה: "מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא היסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו ... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידו, חובה היא על המוכר לצרף מיפרט לחוזה, ובו תאור של הדירה וכל הכלול בה ... ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת ליבו של הקונה לשינויים אלה". (פסקה 7).

אצטט בהקשר זה את המלומד איל זמיר בספרו "חוק המכר(דירות)": "מבחינת התכליות שהחוק נועד להגשים, הן במישור מסירת מידע לקונה הן במישור האחריות להתאמת המבנה, אין כמדומה מקום להבחין בין מערכת החדרים המהוה את יחידת המגורים או היחידה העסקית לבין חלקי הבניין המשרתים יותר מיחידה אחת. ההחלטה לקנות דירה פלונית וההנאה ממנה לאחר קבלתה תלויות לא רק בתכונות היחידה עצמה, אלא גם בתכונות ובמאפיינים של הבניין כולו. על כן, ראוי לחייב את המוכר למסור מידע גם לגבי החלקים והמתקנים המשותפים ולהטיל עליו אחריות גם לפגמים ולליקויים בחלקים אלה. שיקולים אלה חלים לא רק על חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה פלונית, אלא גם על חלקי הרכוש המשותף המשמשים את כלל הדיירים או מרביתם". (זמיר, עמ' 138) בעניינינו, אין מחלוקת בין הצדדים כי החיפוי שנעשה לא תואם למיפרט.

אני דוחה בהקשר זה את טענת הנתבעת כי לפי הסכם המכר היא רשאית לשנות בתוכניות הבניין וכי התובעים לא יבואו בכל טענה בקשר זה.להלו אנמק.

מומחה בית המשפט קבע כי עלות חפוי אבן היא בסך 360,000 ₪, אך ציין כי התוכנית לא מראה במדויק את השטח של החיפוי והיה לו קשה לחשב את השטח ולראות מה צריך להיות מחופה באבן ומה לא (עמ' 25 ש' 35-37).

בשים לב לאמור לעיל, ובהיתחשב במספר הדיירים בבניין , אני סבורה כי המקרה דנן מתאים לפסיקת פיצוי על דרך האומדנא בסך של 120,000 ₪ בשים לב למהות הפצוי לסכום זה לא יתוסף 10% בגין פקוח וגם לא מע"מ. זכות התיקון לנתבעת זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בדירה שנבנתה על ידו מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר וזו לשונו: "(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

...

לסיכום, אני מקבלת את התביעה חלקית ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 251,000 ₪.

(הסכום כולל המע"מ) כמו כן , תשלם הנתבעת לתובעים את חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, לפי קבלות שיציגו התובעים.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים החזר אגרת בית המשפט באופן חלקי, על פי הסכום שנפסק: 6,300 ₪.