צורך בחתימת מתנגד לתכנן רמפה משותפת למעבר כלי רכב

השער רק "סגר" את "פינת" תת המיגרש של הנתבעים, המצויה מעבר לשביל הגישה, ובכך הוא מונע מהתובעים, לטענתם, להסיע את רכבם לאחור, אל תוך תת המיגרש של הנתבעים, שהיה פרוץ עד כה, כך שהנסיעה לאחור בתחומי מיגרש הנתבעים סייעה לתובעים לצאת בנסיעה קדימה מחניית ביתם.

עם זאת, ברור לחלוטין, כי לו היו הנתבעים עושים שינוי כלשהוא בשביל הגישה, ומונעים גישה בכלי רכב לביתם של התובעים, לא היו נשמעים בטענה שהסכם השתוף אינו מעגן את זכות הגישה של התובעים אל ביתם, משום שמדובר בזכות בסיסית, שאין הם יכולים למנוע מהתובעים, אף אם אינה מעוגנת מפורשות בהסכם (למרות שברור כי צריך היה לעגנה).

יתרה מכך, עיון בתמונות שהגישו הנתבעים מלמד, שגם כיום, לאחר שהתקינו את השער במקום, נכנסים הנתבעים אל ביתם עם כלי רכב, ואף עם משאית, אלא שבמקום להחנות אותם במקום המיועד לכך בחניית ביתם, הם מחנים אותם על שביל הגישה (המשותף), בעוד שבמקום המיועד לחניית כלי רכב בתחומי תת המיגרש שלהם, נמצאים מיטלטלין שלהם, שולחן פינג פונג, מתקן כדורסל ומחסן אותו התקינו במקום (תמונות נ/1 – נ/7).

בסיכומיהם, מפנים התובעים לעדותו של עו"ד סמארלי, בה העיד כי ניסח את הסכם השתוף, שהיה בנוסח של הסכם השתוף הראשון שלא נוסח על ידיו, וכי מכל מיגרש נילקח מראש, חלק לטובת השפ"פ, לצורך כניסה למיתחם הבתים שניבנה, "ואנשים חתמו על זה במסגרת מפות המדידה שהועברו להם" (בעמ' 7 לפרוט' ש' 18-20).

שנית, התובעים לא הביאו כל ראיה להוכחת הטענה כי מדובר בשפ"פ. שפ"פ (שטח פרטי פתוח) הוא ייעוד תיכנוני, ואינו סתם ביטוי שניתן להאחז בו. על מנת להוכיח כי חלק מהחלקה יועד לשפ"פ היה צורך להכין חוות דעת בתחום התיכנון, בצרוף הפניה לתוכנית המתאר שקובעת כי מדובר בשפ"פ. אין די בכך שעו"ד סמארלי טען בעדותו שמדובר בשפ"פ. נראה כי גם עו"ד סמארלי עצמו לא התכוון לכך שהשטח אכן יועד בתוכנית מאושרת לשפ"פ, אלא השתמש במונח כצורת ביטוי בלבד, ממש כפי שציין "שטח משותף" מבלי שיש כל אזכור לשטח משותף בתשריט או בהסכם השתוף.

בחקירתם הנגדית העידו שכלל לא נישאלו, ובסיכומיהם, על מנת ליישב את הסתירות, נטען כי לא הסכימו אך לא היתנגדו, רק ביקשו לתקן את הליקוי באיטום.

...

לאור כל האמור, אין עילה לחייב את הנתבעים להסיר את הגגון.

משנדחתה התביעה, מובן כי גם ההודעה לצד ג' נדחית, ולכן על התובעים לשאת בהוצאות המשפט שנגרמו לנתבעים ולצד ג'.

לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה ואת ההודעה לצד ג'.

התובעים מבקשים מבית המשפט פסק דין הצהרתי, אשר יקבע כי מוקנית להם זכות השמוש, בין לצרכים חקלאיים ובין פרטיים, בדרך המוזכרת בסעיף 1 הנ"ל. לחילופין, יקבע כי, ההסכמים בע"פ או בכתב שנערכו בין הצדדים ו/או חליפיהם, בקשר לשימוש בדרך הנ"ל, הנם אכיפים, וכי הדרך המצויה בין שתי הנחלות הנ"ל הנה ברשות התובעים ומיועדת לשימושם.

כמן כן, ההיתנגדות שהוגשה לועדה המקומית לתיכנון ובניה (נספח ו' לתצהיר), הוגשה בשמו של בני בלבד.

כחלק מפסק הבוררות, מציין הבורר כי "הדרך המשותפת בין שני המשקים עוברת במשקו של רותם" וכי "תופעה זו של גבולות פיזיים שאינם חופפים את מפות הישוב ידועה במושבים רבים, ואף אם גבולות אלה מוסכמים על החברים הם לא יעמדו במבחן הרישום בטבו". בפסק הבוררות נקבעו, בין היתר, הדברים כלהלן: הגבול המסומן במפה ומוגדר ע"י המודד 'גבול לפי חזקה' יהווה את הגבול בין החלקות של בירן ורותם.

מהאמור, המסקנה העולה כי הוראות פסק הבוררות, לרבות בעיניין הסדרת "הגבול לפי חזקה" בין נחלות בירן ורותם (סעיף 7א' להסכם הבוררות), אשר נחתם בין התובע 1 לבעלה המנוח של הנתבעת 1, היו בתוקף מותנה, עד להחלטה אחרת של האגודה, בה חברים האחרונים, להסדרת עניין הגבולות (סעיף 7ד' להסכם הבוררות), החלטה אשר בסופו של יום התקבלה על ידי האספה הכללית של האגודה (נספח ה'3), ואשר הביאה לסיומו של ההסדר אשר נקבע בפסק הבוררות הנ"ל. טרם סיום עניין זה אומר כי לא הוכח בפניי כי פסק הבוררות עליו נסמכים התובעים, קוים כלשונו, לרבות הקצאת 1.5 מ' על ידי הצדדים מחלקתם לטובת דרך משותפת לשני המשקים (סעיף 7ב' להסכם הבוררות).

לשון הוראת הסעיף הנ"ל בדבר זיקת הנאה למעבר כלי רכב קובעת כלהלן: "במקומות שבהם קיימות דרכים המשמשות את שני המשקים הצמודים לצורך גישה לרכב חקלאי מזה שנים רבות, יקבלו דרכים אלו מעמד של זיקת הנאה ל-2 בעלי הנחלות (בהתאם לחוק המקרקעין) כל שינוי במעמד זה יהיה בהסכמת הצדדים". (ההדגשה שלי א.ד.ש) אין בהוראות סעיף זה כדי לחול במקרה עסקינן.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת, אפוא, כלהלן: אני מורה על דחיית התביעה העיקרית.

אני מורה על קבלת התביעה שכנגד.

כפועל יוצא, אני מורה על ביטול צו המניעה הזמני שניתן כנגד הנתבעים/התובעים שכנגד ביום 17.10.11.

המבקשת הוסיפה, כי בבצוע פעולות חד צדדיות אלו, מפרות המשיבות ביודעין את הדרישות שנקבעו בתב"ע שהוציאה הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בירושלים, לפיהן, תנאי להיתר בניה לבצוע העבודות המבוקשות על ידי המשיבות הנו, בין היתר, "חתימת הסכם משפטי בדבר הסדרת מעבר משותף לכלי רכב בתחום חלקה 190 בגוש 30076 כאמור, לחניון התת קרקעי המוצע בתכנית מק/2050ד' זו, לרבות תיכנון, ביצוע אחזקה וזכויות שימוש במעבר זה". המבקשת טענה, כי ככל שבית המשפט לא ייעתר לבקשה ישנו המשיבות את דרכי הגישה אל החניון מבלי לקבל את הסכמת המבקשת ולעמוד בתנאי התב"ע וימנעו את הכניסה לחניון ככל העולה על רוחן של המשיבות מבלי לתאם זאת עם המבקשת.

המשיבות נאלצו לתכנן את הכניסה לחניון מרחוב שרי ישראל בחזית המערבית של הפרויקט ונוצר מצב חדש לפיו אין עוד צורך בכניסה לחניון מחלקה 190 אלא המעבר הוא מחלקה 194.

כן הוסכם כי בתקופת בניית הרמפה והכשרת הכניסה לחניון ישולם פיצוי למפעיל החניון ויהיה חניון חלופי סמוך למשתמשים.

...

המשיבות טענו כי הסתירה בתכנית בין התנאי לבין התשריט הובילו בסופו של דבר את אגף הפיקוח לבדוק את הסוגייה מבחינה משפטית.

ממכלול הטעמים האמורים לעיל דין הבקשה למתן סעד זמני להידחות.

המבקשת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ש"ח. סכום זה ישולם לידי המשיבות בתוך 21 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

מגישי התכנית טענו, כי הגיעו להסכמות עם בעלי הזכויות בחניון מרכז כלל, לפיהן תועבר התנועה מרחוב אגריפס דרך מינהרה שתיחפר תחתיו, אל המיתחם, וכי ההסכמות הללו מונעות את הקונפליקט הקיים בסוגיה זו. מכל מקום, מגישי התכנית הציעו כי תנאי להפקדתה יהיה חתימת הסכם עם בעלי הזכויות במרכז כלל הסמוך.

החלופה שהוצעה כוללת כניסה מרחוב אגריפס לתוך החניון התת קרקעי, הכולל רמפה, תוך שיקוע חלק מרחוב כי"ח. לאחר הדיון החליטה הועדה כי תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום החלופה המוצעת ונושא הגישה אל המיתחם בכללותו, עם תכנית אב לתחבורה.

ועוד נקבע בהחלטה, כי ככל שתתממש החלופה הראשונה המציעה כניסה ממרכז כלל, הרי שתנאי למתן היתר בנייה יהיה הסכם עם בעלי הזכויות הרלוואנטיים בו, ותאום עם הגורמים הרלוואנטיים בערייה בנוגע לזכות המעבר לכלי רכב דרך חניון מרכז כלל ומתחת לדרך, לשביעות רצון מהנדס העיר ומחלקת תושי"ה. ההחלטה כוללת הוראות ותנאים נוספים, וכן כוללת היא תנאים ככל שתתממש החלופה השנייה שהוצעה.

טענות המבקשות המבקשות, הערות להלכה הפסוקה לפיה תקיפתה של תכנית ביניין עיר תיעשה רק לאחר מיצוי הליכי ההיתנגדות ורק לאחר שהתכנית אושרה, סבורות כי עניינן הוא בגדר החריגים שהוכרו, לטענתן, להלכה זו. המבקשות מסתמכות על פסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 2141/09 הועדה המחוזית המשותפת לתיכנון ולבנייה נ' אחל"ה איכות חיים לתושבי השרון (7.11.2010) ולומדות ממנו כי מקום שהמדובר בהפקדה שנעשתה בנגוד להוראת דין מפורשת החלה על שלב ההפקדה או כאשר מדובר בתכנית שעל פני הדברים נפל בה פגם של ממש, המאיין כל אפשרות לאשרה בעתיד, לא יחול הכלל האמור ובית המשפט יידרש לעתירה גם בשלב מוקדם זה. לטענת המבקשות, עליהן להשיג "ודאות מיידית", כלשונן, כי התכנית שהופקדה, ו"המתיימרת ליטול מהן את רכושן" בלא זכות לעשות כן, בטלה.

למעלה מן הצורך מתייחסת הועדה המחוזית לגוף הטענות, ומצביעה על היותן טענות תכנוניות שראוי לידון בהן בשלב ההתנגדויות.

...

דיון דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית, והצו הארעי שהוצא על ידי מתבטל.

המבקשות ישלמו למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

טענות התובעת באשר להסדר הדיוני נדחו ע"י בית משפט זה, בעירעור שהוגש וכן בתביעה נפרדת שהוגשה על ידה לביטול ההסדר, ואין לקבל את הטענות הממוחזרות של התובעת בעיניין זה. במסגרת פסק הדין בית המשפט מתבקש להורות לצדדים לחתום על הסכם שכירות בנוסח המקובל התואם את הוראות ההסדר הדיוני ולחילופין, להורות כי יחסי השכירות בין הצדדים ייכנסו לתוקפם בלא צורך בהסכם שכירות בכתב, כפי שהיה ב- 9 השנים האחרונות.

טענתה המרכזית הנה כי הנתבעים לא קיימו את הוראות ההסדר הדיוני, עת סירבו לנהל משא ומתן כן ואמיתי למכירת הנכס ולכן לא היה מקום לעבור לאופציה השניה של הסכם שכירות.

הכניסה לכלי רכב המעוניינים לקבל שירות ממכון הרשוי הנה דרך מיגרש מספר 4 והכניסה לכלי רכב המעוניינים בקבלת שירות מהמוסך, הנה דרך מיגרש 5.

המומחה מסביר עוד כי היתר הבנייה האחרון שהוצא הותנה בבצוע תוכנית איחוד וחלוקה, אולם מאחר ומדובר בנכס שבבעלות משותפת של שני שותפים בחלקים בלתי מסויימים ומאחר וההליך דנן נובע בעקרו מהכוונה ליצור הפרדה בבעלות, הרי שאין לקבוע הפחתה בשווי הנכס בגין המושאע.

משכך, העובדה כי הצדדים שאלו שאלות במסגרת החקירה הנגדית של מומחה בית המשפט אודות חוות הדעת מטעם הצדדים, אינה הופכת אותן בשום אופן לראיות לאמתות תוכנן ו/או לחוות דעת עצמאיות בתיק זה. לאור זאת, יש לדחות טענת התובעת כי הנתבעים הסירו היתנגדותם להגשת חוות הדעת מטעם הצדדים, נוכח העובדה כי הם עצמם חקרו את המומחה אודות חוות דעת אלו.

...

(ר' עמ' 32, ש' 21-22 לפרוטוקול) נוכח כלל האמור, ונוכח דחיית כלל טענות התובעת, כפי שפורט בהרחבה לעיל, הנני מקבלת את חוות דעת המומחה המוסכם מטעם הצדדים ומטעם בית המשפט וקובעת כי לא הוכח בפניי שנפלה טעות מהותית בחוות הדעת הדורשת התערבותו של בית המשפט.

אי לכך, הנני קובעת כי דמי השכירות השנתיים יעמדו על סך של 259,200 ₪.

סוף דבר מכלל הנימוקים שפורטו בהרחבה לעיל, אני רואה לנכון לאשר את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, על כלל רכיביה.