צו עשה לאכיפת הסכם מכר חנות עם חריגות בניה

התובעת הגישה תביעה זו תחילה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בעתירה לצוו עשה של אכיפת ההסכמים בדרך של רישום זכויותיה בחנויות.

אין למעשה מחלוקת כי למרות שהמוכר, הנתבע, התחייב כי אין בחנויות חריגות בניה, הרי שבפועל קיימות חריגות בניה, אשר עד היום, עשור לאחר הסכמי המכר, מנעו העברת הזכויות על שם התובעת, וכי נסיונות הסדרה של חריגות הבניה בחנויות לא עלו יפה עד כה. טענת הנתבע היתה, כי לא ידע על חריגות הבניה שבוצעו ע"י השוכרת, הצד השלישי.

אין מחלוקת כי הסכם השכירות עם נתיב החסד צורף להסכם המכר מול התובעת והיווה חלק ממנו, היינו התובעת ידעה כי היא רוכשת את החנויות עם שוכר לטווח ארוך, וכי היא נכנסת בנעליו של הנתבע לעניין זה. אין מחלוקת כי נתיב החסד שיפצה את החנויות טרם כניסתה אליהן.

...

אני מקבל אפוא את טענת הנתבע בעניין זה, כי היה ברור לכול שנתיב החסד תעזוב את החנויות אם יפורקו חריגות הבנייה, ובנסיבות אלה, התובעת היא שביקשה או הסכימה שלא יפעל לפירוק החריגות.

לנוכח כל האמור לעיל, גובה הנזק בגין אי גילוי חריגות הבניה, עומד על סך של 252,000 ₪ ליום עריכת חוות הדעת במאי 2019, שהם במעוגל 255,000 ₪ להיום.

סיכומו של דבר הנתבע הפר את הסכמי המכר של החנויות בכך שהיה עליו לדעת, כבעל הנכס, על חריגות הבניה, והוא הצהיר בהסכמי המכר הצהרת כזב לפיה אין בנכס חריגות בניה.

הנתבעת 1 והתובעת שכנגד 1 (להלן – פביאן) היא חברה המנהלת חנות לציוד משרדי, בבעלותם ובניהולם של הנתבעים 2 ו-3 והתובעים שכנגד 2 ו-3 (להלן – הרוכשים).

עוד הצהירה סטארגייז בהסכם המכר, כי לא בוצעו בנכס חריגות בניה, וכי היא מתחייבת למסור את הנכס במצבו בעת חתימת הסכם המכר "as is". לאחר חתימת הסכם המכר התבררו לרוכשים העובדות הבאות, כי עבודות הבנייה, שבוצעו ע"י הבעלים הקודמים של הנכס, נעשו ללא היתר בניה.

עקב ההפרות הרבות שפורטו לעיל, עמדה לנתבעים הזכות לידרוש את אכיפת הסכם המכר ולתבוע מסטארגייז את תשלום הפיצויים המוסכמים בסך של 70,000 $.

פביאן והרוכשים עותרים ליתן צו המורה לנתבעים שכנגד להמציא היתר בניה לכל הבנוי בנכס וכן ליתן צו שיחייב את הנתבעים שכנגד להשיב לפקדון הנאמנות את כל הכספים שהוצאו ממנו ממועד כריתת התוספת להסכם המכר ובהסתמך על כריתתה.

משנדחו מלוא טענות פביאן והרוכשים אין מקום להורות על מתן צו העשה, המבוקש.

...

ממילא נדחות גם הטענות ככל שהן נוגעות לעו"ד ויספלד באופן אישי.

סיכום התביעה העיקרית נדחית.

התביעה שכנגד נדחית.

המבקשת עותרת במסגרת התובענה לאכיפת הסכם המכר ולמתן הסעדים שלהלן: צו מניעה המורה למשיב לחדול לאלתר מהשמוש המסחרי שהוא עושה בנכס המהוה קומת הקרקע בשטח של כ- 1,315 מ"ר במבנה בן 3 קומות, וזאת לאור העובדה כי בהתאם לתנאי חוזה החכירה שנכרת הין המבקשת ובין רמ"י השמוש המותר הוא לתעשייה ולמלאכה.

העובדות העומדות ביסוד התובענה והבקשה נודעו למבקשת לאחרונה, שעה שרמ"י פנתה אליה בדרישה לחדול מהפעלת חנות/מחסן לוגיסטי בממכר המהוה שימוש מסחרי.

בכתב התשובה להמרצת הפתיחה, לא הכחיש המשיב את טענת המבקשת כי השמוש שהוא עושה בממכר חורג ממטרות השמוש המותרות לפי חוזה החכירה עם רמ"י. במסגרת תשובתו להמרצת הפתיחה, הודה המשיב בכל העובדות המצדיקות קבלת הבקשה: המשיב הודה כי הוא מודע למגבלת השמוש בממכר לתעשייה ולמלאכה, וכי הוא משתמש ב- 600 מ"ר משטח הממכר לצורכי מסחר.

המשיב סבור, כי במקביל להגשת תכנית מטעם המבקשת להסדרת חריגות הבנייה שלה, ניתן להגיש תכנית לאישור שימוש חורג חלקי מטעמו בממכר, כאשר הליך הכשרת חריגות הבנייה צריך להקדים כל בקשה מטעם המשיב.

בעניינינו, הבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי, והסעד הזמני המבוקש בגדרה זהה לסעד העקרי שבתובענה, כאשר תכליתו אינה לשמר את המצב הקיים אלא לשנותו באופן שיורה למשיב לבצע פעולות אקטיביות: לחדול מהפעילות המסחרית ולפנות את הממכר מכלל הציוד והאמצעים המשמשים לפעילות זו – צו עשה זמני.

...

אשר למאזן הנוחות - לא שוכנעתי כי הנזק שעלול להיגרם למבקשת אם לא יינתן הצו מצדיק היעתרות לבקשה.

המבקשת לא הוכיחה כי המשך השימוש בחלק מהממכר למסחר יוביל לנזק בלתי הפיך מבחינתה אם תתקבל תובענתה בסופו של דבר.

סוף דבר אני דוחה את הבקשה.

התובעת הגישה תביעה זו בה עתרה לשלושה סעדים של צו עשה, הנוגעים לטענתה לאכיפת הסכמי המכר.

שלישית, הסעד העקרי המבוקש בתביעה בסעיף 32 (א), להורות לנתבע להסדיר את כל חריגות הבניה בחנויות נשוא הסכמי המכר, ממילא איננו סעד ישים, שכן הסדרת חריגות הבניה תלויה בגורמי התיכנון ולא במעשיו של הנתבע.

...

עוד הדגיש בית המשפט העליון, כי הכלל לפיו אין לאפשר פיצול סעדים, מבוסס בין היתר על השאיפה שלא להטריד את הנתבע מספר פעמים באותו עניין, כמו גם הרצון להימנע מלהעמיס על המערכת שלא לצורך.

אשר על כן, הבקשה לפיצול סעדים נדחית.

התובעת תשלם הוצאות הנתבע בגין הבקשה, ללא קשר לתוצאות התיק העיקרי, בסך מינורי בלבד של 500 ₪.

לפי סעיף 2.9 להסכם, גרופ התחייבה לבצע עבודות בממכר ובפרויקט כדלקמן: "2.9 המכור (טעות במקור – מ.ב.) מתחייב לבצע את העבודות הבאות: התקנת 9 מזגנים 1 כ"ס, אלומיניום בכלל החנויות בכניסות, חשמל, איטום וטפול ופתרון קבוע ואסתטי לכלל הנזילות, תאורת חוץ ופנים, שפוץ שירותים ומדרגות נעות התחייבות המוכרת כי הרוכש, על אף האמור בהסכם זה, לא יישא בכל עלות שהיא לגבי שפוץ הבניין ו/או חלקו ו/או אחזקתו ו/או שיפורו ו/או השבחתו ו/או כל שינוי בו וכן התחייבות המוכרת לשאת בכל הטיפול בשטח החצוני לחנויות טרם למכירתם של היחידות לצד ג'..." סעיף 3.1 להסכם היתייחס לנושא אי התאמה וקבע בין היתר שהממכר נמכר AS IS: "הקונה מצהיר ומאשר, כי ראה ובדק היטב את האולם וסביבתו ואת מצבו הפיזי, המשפטי, התיכנוני והרשומי בכל הרשויות והמוסדות הרלוואנטיים לפני חתימתו על הסכם זה, וכן בדק וידועים לו פרטי התב"ע החלה לגבי המיגרש. כמו כן בדק הקונה את תכניות בנין העיר החלות על אתרים הסמוכים למגרש ואת פוטנציאל הבניה הקיים לגביהם וכי הוא מצא אותו מתאים לכל צרכיו ומטרותיו, וכי הוא במצב טוב ותקין ולשביעות רצונו המלאה והנו רוכש אותו במצבו ביום חתימת הסכם זה (AS IS), למעט המפורט בהסכם זה ולמעט טענות בגין פגם ו/או מום נסתר אשר היו ידועים למוכר והוא לא גילה אותם לרוכש מראש ובכתב ערב חתימת הסכם זה." התמורה וההוראות בקשר למסירה: לפי סעיף 10.1 להסכם התמורה המוסכמת בגין הממכר עמדה על סכום של 2,500,000 ₪ בצרוף מע"מ. התמורה הייתה אמורה להיות משולמת בשמונה תשלומים בסכום של 368,500 ₪ כל אחד (כולל מע"מ) (לאור שיעור המע"מ שחל באותו זמן), החל מיום חתימת ההסכם, וכן ב- 12 לכל חודש בחודשים מרץ – ספטמבר 2015.

השאלה השנייה: ההיתחשבנות בין הצדדים לאור הקביעה בנושא הסכם העבודות הנוספות; ההכרעה - יתרת התמורה שטרם שולמה היא עומדת על 244,000 ₪ בצרוף מע"מ. השאלה השלישית: האם הייתה התחייבות של גרופ לבניית "שוק איכרים"; התשובה לכך שלילית, נוסף לקביעה שמדובר בטענה החורגת מכתבי הטענות.

השאלה הרביעית: נושא הסרת הדרגנוע; מצאתי כי הסרת הדרגנוע נעשתה בנגוד להסכם וכי ואז לא נתנה הסכמה כדין לכך ועל כן זכאית לצוו עשה לבניית הדרגנוע.

גרופ, לעומתה, טענה כי לפי ההסכם היא הייתה רשאית להחליף את הדרגנוע למדרגות נייחות, וכי בכל מקרה ואז – באמצעות עו"ד חסאן, נתנה את הסכמתה לשינוי זה. בכתב התביעה ואז תבעה סכום של 2,189,000 ₪ בגין ירידת ערך ופגיעה בשימוש שניתן להפיק מהשטח (סעיף 50 a i) וכן עתרה למתן צו עשה להורות למסור את הממכר כהגדרתו בחוזה (סעיף 74).

המהנדס אורמן ציין כי בסוג כזה של גלריה עם חנויות בהקף חלל קומת הקרקע יש לדרגנוע משמעות מאוד גדולה, עד כדי כך שללא דרגנוע כימעט לא ניתן יהיה להשכיר את החנויות למסחר, אלא למטרות אחרות בלבד.

לפיכך, יינתן צו עשה, ואם גרופ לא תעמוד בו במועד שנקצב, תהיה ואז רשאית לפעול ברשות האכיפה כהבנתה.

...

התוצאה היא 746 מ"ר במקום 1,000 מ"ר. היחס נטו ברוטו בגלריה הוא כ- 167% כאשר נהוג יחס נטו ברוטו של 125%.

דיון והכרעה אני דוחה את התביעה ברכיב הארנונה.

נוסף לכך, אני מקבלת את טענתה של גרופ כי ואז נמנעה מלהביא נתונים מינימליים בקשר לגובה הארנונה, כך שרכיב זה לא הוכח גם מבחינת גובהו.