צו מניעה נגד הרחבת דירות על גגות בתים משותפים

לפניי ערעור על פסק-דינה (מיום 29.3.17) של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון (כב' המפקחת דגנית קציר ברין) בתיק מס' 4/2/2016, בו דחתה את תביעת המערערת למתן צו מניעה נגד העבודות להרחבת דירתם של המשיבים (להלן: פסק הדין).

דירת המערערת הורחבה כך שהיא כוללת גם בנייה על הגג המחוברת לדירתה במדריגות פנימיות.

מכל מקום ולגופם של דברים, ההרחבה המבוקשת על-ידי המשיבים אינה הרחבה דומה לזו שהיא ביצעה, וגם הפגיעה שנגרמת כתוצאה ממנה אינה דומה, מאחר שהמערערת ואחותה לא הרחיבו את דירותיהן על חשבון השטח המשותף, שבשימושו הייחודי של דייר אחר, והן לא גרמו כל נזק למי מהדיירים.

...

בכל אלה יש לשלול את הטענה כי המשיבים פועלים בחוסר תום לב. בנוסף, אינני מקבל את טענתה של המערערת כי הסכמות ממוניות קודמות בינה לבין המשיבים שוללות את יכולתם של האחרונים להרחיב את דירתם לכיוון החצר האחורית.

המערערת לא העמידה אפוא תשתית לטענותיה, ודינן להידחות.

התוצאה אני דוחה את הערעור.

בתיק זה ביקשו המשיבים ליתן צוי מניעה כנגד המערער אשר ימנעו ממנו את עבודות הבנייה וכן, ליתן צוי עשה לחייבו בתיקון האיטום של הגג ולחייבו לאפשר להם לעבור באין מפרע לגג המשותף, על יסוד הוראות שונות של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

עוד יש לראות, כפי שמציין השופט קמא, כי בהיתר עצמו כתוב שהוא לא מייתר את הוראות פסק הדין הראשון, לאמור: "אין במתן היתר בניה על פי החלטת הוועדה המקומית מיום 4.9.2017 כדי לגרוע מיתר הדרישות שנקבעו בפסק הדין של המפקחת על הבתים המשותפים מיום 3.7.2017 במסגרת צו המניעה הקבוע שניתן על ידה" (ההיתר הוגש לתיק בהמ"ש קמא).

טענה זו סומכת על ניסוח לא מוצלח של משפט אחד בפסק הדין הראשון, שכן בסעיף 36 כתוב כך (ההדגשה אינה במקור): "מוצאת אני לצמצם את צו המניעה הזמני שניתן ולהפכו לצוו מניעה קבוע אשר יאסור על נתבע 2 או מי מטעמו לבנות על הגג המשותף טרם שיהיו בידיו היתר בנייה כדין והסכמות יתר בעלי הדירות בבית בשיעור שנקבע בחוק המקרקעין". המערער מנסה לטעון כי מכך יש ללמוד שכל עוד הוא בונה על השטח של הגג הצמוד ליחידה שלו, אין הוא נידרש לקבלת הסכמת הדיירים אלא רק לקבלת היתר בניה.

בית המשפט העליון ברע"א 11017/08 הנ"ל, מרחיב אודות תכלית סעיף 71ב לחוק, כפי שהוסף בחוק המקרקעין (תיקון מס' 18), תשנ"ה-1995 (להלן: "תיקון מס' 18"), אשר נועד להקל על האפשרות להרחיב דירה תוך ניצול אחוזי הבניה הנדרשים (מיגל דויטש קניין כרך א 696-697 (1997)), ונקבע כי: "הסעיף יחול גם כאשר מדובר ברכוש משותף שכבר הוצמד לדירות השונות ונדרשת הסכמה לניצול אחוזי הבנייה על החלק הצמוד, ואין לצמצם תחולת הסעיף רק למקרה של החלטה הכוללת הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתה לדירה פלונית לבניה שמטרתה הרחבת אותה דירה". על הלכה זו חזר בית המשפט העליון אף ברע"א 1462/10 עטיה נ' שגיא (02.08.2012), וראו אף פסקי דין קודמים בזמן, כגון ע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פ''ד לב(3) 617, 621 (1978), שם נקבע כי: "אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית"; ואף את ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ''ד נג(1) 469, 476 (1999), לאמור: "... יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית ...". מכאן, שבדין קבעו כב' המפקחת ולאחריה כב' השופט קמא – כי העובדה שהבנייה של המערער מתבצעת על השטח שצמוד ליחידה שלו ולא על הגג המשותף, אינה גורעת מהצורך לקבל את הסכמת הדיירים באופן עיקרוני.

...

על רקע האמור - החלו בין הצדדים הליכים בפני המפקחת על הבתים המשותפים (להלן: "המפקחת").

לפיכך, אכן היה מקום לבחון בקפידה את הוראות פסק הדין הראשון, שמא הוא לא ברור או "דו-משמעי" כפי שטוען המערער, וזאת כאשר כל ספק לגבי נוסח פסק הדין הראשון חייב לפעול לטובת המערער, אלא שלאחר בדיקה שכזו – בית המשפט קמא קבע כי פסק הדין הראשון היה ברור וקבע שהוא הופר - ולשיטתי אין להתערב בקביעת בית המשפט קמא בהקשר זה. האם המערער מבזה את פסק הדין הראשון בשל אי מתן אפשרות לעלות לגג המשותף? אף כאן – לא שוכנעתי כי נפלה טעות מלפניו של כב' השופט קמא.

מהן הסנקציות שניתן להחיל על המערער נוכח ההפרות מכוח פקודת הביזיון? עתה עוברים אנו לדון בהחלטות האופרטיביות של כב' השופט קמא הנובעות מהקביעות מעלה אודות ההפרות מצד המערער, וכאן, סבורני שיש מקום להתערבות.

מעבר לכך, יש ממש בטענת המערער ולפיה אין מקום להשית קנס לטובת המשיבים מכוח פקודת הביזיון וכי קנס שכזה אפשר להטיל רק לטובת אוצר המדינה - וראו את בש"פ 6224/16 פלוני נ' פלונית, פסקה 6 (28.08.2016), לאמור: "קנס לפי סעיף 6(1) לפקודת בזיון בית משפט יש לשלם לאוצר המדינה ולא לטובת בעל דין (ראו למשל: רע"א 4953/92 בבילה נ' דדון, פ"ד מז(1) 658, פסקה 2 (1993); ע"פ 10288/09 רכס פרויקטים חינוכיים בע"מ נ' קבלי, פסקה 9 (17.5.2010); בש"פ 4808/13 פלוני נ' פלונית (24.7.2013))." מכאן, שיש לקבל את הערעור בהקשר זה ולבטל את ההוראה בדבר תשלום הקנס לטובת המשיבים, שכן לא ניתן לחייב את המערער בתשלום כלפי המשיבים, אלא רק לטובת אוצר המדינה, ובהתאם, סבורני כי יש להפחית את גובה הקנס (מעבר לדחיית מועד תחילת התשלום).

במהלך הדיון במעמד שני הצדדים נחקר המשיב 3 וניתן צו מניעה זמני כנגד המערערים, האוסר עליהם לבצע כל עבודות בנייה בדירתם.

אין גם מחלוקת, כי המפקחת על הבתים המשותפים בפסק דינה מיום 31/01/07 נעתרה לבקשת המשיבים למתן צו מניעה ואסרה על המערערים לבצע בנייה כלשהיא על גג דירתם, נוכח הוראת סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, המונע הרחבת דירה בבית משותף, תוך שימוש בזכויות הבנייה ללא הסכמת רוב דיירי הבית, גם אם ההרחבה הנ"ל אינה עולה על חלקו היחסי של בעל אותה דירה בזכויות הבנייה הצמודות לה. את עיקר יהבם השתיתו המערערים על הטענה, לפיה ניתנה להם הסכמת המנוחה, בשם יתר בעלי הדירות בבניין, לבצע את הבנייה בנכס בסמוך למועד הבנייה.

...

יחד עם זאת, נוכח מכלול הנסיבות ועל מנת ליתן למערערים שהות להתארגן, סבורים אנו, כי ראוי להאריך את המועד להשלמת עבודות ההריסה, כמפורט בפסק דינו של בית משפט קמא, והמערערים ידאגו להחזרת המצב לקדמותו עד ולא יאוחר מיום 01/01/15.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אנו מורים על דחיית הערעור שהוגש על ידי המערערים.

אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים 1-3, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, הוצאות הערעור בסך של 7,000 ₪.

הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים על פי צו בית משותף מיום 25.7.1985.

ביום 8.11.1978, בטרם מתן צו הבית המשותף, הגישו ארבעת בעלי הדירות בקומה השביעית באותה העת - המשיבים, מישפחת חסל, מישפחת צבי ומשפחת זלמנוביץ - בקשה לועדה המקומית לתיכנון ולבניה בעריית ראשון לציון, למתן רישיון לבניית מחיצות לחלוקת הגג בהתאם לתשריט שצורף לבקשה (להלן: "התשריט המוסכם"), זאת מאחר שהקבלן לא בנה מחיצות להפרדה בין חלקי הגג (להלן: "הבקשה לרשות המקומית").

לפיכך התבקש צו מניעה זמני נגד המשיבים שלא לבצע כל שינוי במצב הקיים בגג הבניין, עד להחלטה בתובענה.

יתרה מכך, הטענה שקיימת יציאה לגג מדירת המבקשים וכי הוראות התב"ע מחייבות את מי שבונה תוספת בניה על הגג, לבנות חדר יציאה לגג מתוך הדירה ואוסרות על יציאה לגג מחדר המדריגות המשותף כך שזכות המעבר הנטענת, אינה זכות הראויה להיות זיקת הנאה, נטענה בסעיף 13 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה, כך שאין מדובר בהרחבת חזית.

יתרה מכך, המשיב הצהיר כי "בשנת 1978 ביקשו הדיירים שלדירותיהם הצמיד הקבלן את גג הבניין, לבנות מחיצות בין חלקיהם השונים, ולהפרידם בפועל. לשם כך תיכננו חדר יציאה משותף אחד משותף לגגות בעל 4 יציאות נפרדות, כשלכל דירה מוקצית יציאה נפרדת משלה. ברבות השנים ניבנו על גג שכני – מישפחת גורן, חדר יציאה לגג מתוך הדירה, ופרגולות באופן ששתיים מהיציאות שתוכננו במקור מחדר היציאה המשותף לגג הראשי נחסמו, כשהיציאה שהיתה מיועדת לדירת המבקשים נחסמה. מתוך שכנות טובה ויחסי חברות, ועל מנת למנוע סכסוכים בין מישפחת חסל...הנחנו להם לעבור מידי פעם, אל שטח הגג הצמוד לדירתם מתוך היציאה שנותרה פתוחה, תוך ידיעה שהמעבר מתבצע לעיתים רחוקות, ומתוך הבנה כי אין כל דרך אחרת למשפחת חסל להגיע אל הגג שלהם – עקב חסימת המעבר המקורי ע"י מישפחת גורן..." (סעיפים 6-8 לתצהיר המשיב).

...

זכות המעבר - האם ראויה להיות זיקת הנאה בנסיבות העניין סבורה אני כי זכות המעבר הנטענת, מחדר המדרגות הכללי של הבית המשותף לגג המשיבים, אינה זכות הראויה להיות זיקת הנאה, בהיותה מנוגדת להוראות תכנית המיתאר החלה על המקרקעין ומטעם זה בלבד, דין התובענה להידחות.

סוף דבר מהנימוקים המפורטים ראיתי לקבוע כי המבקשים לא הוכיחו זכאותם לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, על כן דין התובענה להידחות.

התובענה נדחית.

בפסק הדין שנתנה שם כב' המפקחת ביום 31.1.07 (להלן – פסק הדין) ניתן צו מניעה בזו הלשון – "ניתן בזה צו האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לבצע כל בניה מכל סוג שהוא על גג דירתם בבית המשותף הנידון" (ס' 18 לפסק הדין).

הנתבעים קיבלו היתר לעשות כן. יתר בעלי הדירות פנו למפקחת על הבתים המשותפים על מנת למנוע ביצוע בניה על הגג כאמור.

בעקבות הבקשה היתקיים דיון במעמד צד אחד ביום 20.2.12 ודיון במעמד שני הצדדים ביום 21.2.12 במהלכו נחקר התובע מס' 3 וניתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעים האוסר עליהם לבצע כל עבודות בנייה בדירת הנתבעים.

סוף דבר הנתבעים ביצעו הרחבה של ביתם על גג הבניין בנגוד לקבוע בפסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים מיום 31.1.07 ומבלי שניתנה להם ההסכמה הדרושה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

...

אולם, אמירה מעין זו צריכה היתה להדליק נורות אזהרה אצל הנתבעים בנוגע לאפשרות כי הסכמה זו תלויה על בלימה וכי ככל שניתנה, המנוחה עשויה בהחלט לחזור ממנה בסופו של דבר.

הסעד סיכומו של דבר, הנתבעים לא הוכיחו כי ניתנה להם הסכמת המנוחה.

סוף דבר הנתבעים ביצעו הרחבה של ביתם על גג הבניין בניגוד לקבוע בפסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים מיום 31.1.07 ומבלי שניתנה להם ההסכמה הדרושה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.