צו מניעה להרחבת דירה על גג בית משותף: דיני מקרקעין

לאחר הגשת בקשות נוספות בעיניין ולאחר שביום 27.7.15 הוגש כתב התביעה ומשכשלו המגעים בין הצדדים, הוכרעה ביום 13.8.15 הבקשה לצוו מניעה זמני לגופה, תוך כך שנדחתה, בעיקר בשל השהוי בהגשתה, אם כי גם מטעמים נוספים, הכל כפי שפורט בהחלטה.

הנתבעים 1 ו-2 לכתב התביעה, הם הנתבעים בפסק דיני זה, הגישו ביום 13.10.15 כתב הגנה וטענו להגנתם, בין היתר, את הטענות הבאות: כי התובע פיצל שלא כדין את הדירה שלו, כי אין לבית המשפט סמכות עניינית לידון בטענות תכנוניות וגם לא בטענות הקנייניות בנוגע לבניה בשטחים משותפים, המסורות למפקח על המקרקעין, כי הבניה שהם מבצעים אינה גורעת מזכויות הבניה של יתר הדיירים, כי אין ממש בטענת התובע שלפיה החצר היא בשימושו ובהחזקתו הבלעדית או כי הייתה הסכמה כלשהיא בעיניין זה וכי הם עשו שימוש אך ורק בזכויות בנייה יחסיות השייכות להם ולא מעבר לכך.

אם בשל המיקום של דירה פלונית בבית המשותף או בשל מיקום של מערכות משותפות ברכוש המשותף, כגון ביוב, או בשל כל סיבה אחרת דומה, אין אותה דירה פלונית יכולה לנצל את מלוא זכויות הבנייה היחסיות שלה, אין לבעל אותה דירה עילת תביעה כלשהיא נגד שאר הדיירים, כל עוד הם לא הרחיבו מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף (ראה בעיניין זה סעיף 71ב'(ד) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

כך, דירה בקומה א', כפי דירת הנתבעים, ניתנת באופן טבעי להרחבה לגובה, על גבי הגג של אותה דירה, אשר מהוה רכוש משותף ואילו דירות קרקע פינתיות, כדירת התובע, ניתנות להרחבה באופן טבעי בעיקר על חשבון החצר המשותפת הסמוכה לדירות הנ"ל ועל ידי בניית מרתף.

ברור, אם כן, כי לבד מכך שאותה חניה אינה קשורה כלל לנתבעים, היא ממילא גם לא תהווה מיכשול, עת ירצה התובע להרחיב דירתו גם לתוך שטח זה, שכן בהיעדר חניות צמודות לדירות או חניה בהיתר במקום זה והסכמת כל הדיירים להוצאת חלק זה של החצר מהרכוש המשותף, ברור כי השמוש שנעשה בפועל במקום כחניה על ידי דירה מס' 4, גם אם תוך היתעלמות של שאר הדיירים, לא תוכל למנוע את הרחבת דירת התובע, אולם גם אם כן, הדבר בכל מקרה לא באחריות הנתבעים.

חזרה לעניינינו - כאשר קיים רב לפי החוק, קיימת זכות להרחיב את הדירה על גבי הרכוש המשותף ואין לשאר דיירי הבית המשותף זכות לידרוש דמי שימוש מהדייר שהרחיב את דירתו, בשל העובדה שדירתו הורחבה על גבי הרכוש המשותף.

...

ענין זה אמנם לא פגם בסופו של דבר בהגנת הנתבעים, אולם לא ניתן להתעלם ממנו, כאשר באים לשקול את נושא ההוצאות.

מנגד, התביעה בכללותה לא הייתה מוצדקת בסופו של דבר וגם הסכומים שנתבעו הועמדו על סכומים גבוהים בהרבה מכל סכום סביר וריאלי שניתן היה לחשוב כי אפשרי שייפסק לתובע.

בהתחשב בכל האמור לעיל, החלטתי להעמיד את שכר הטרחה על 50,000 ₪ בלבד, אשר ישולמו תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לתובע (הפגרה במניין).

ואלה פרטי שלושת תתי החלקות, כעולה מצו הבית המשותף: תת חלקה חוכרים קומה שטח במ"ר 1 רוזנפלד קרקע + א' 137 143 2 תובעים קרקע 101.3 3 נתבעים קרקע + א' 5.5 + מרפסת לא מקורה בשטח 8.10 126.1 לא נרשמו הצמדות לתת החלקות (למעט כניסה מקורה המסומנת בתשריט הבית המשותף באות א', בצבע ירוק – צהוב ובשטח 2.30 מ"ר שהוצמדה לתתי חלקות 2 ו-3).

. 'רכוש משותף' – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהעדר החלטה של האספה הכללית, ובילבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על-ידי בעלי הדירות האחרים.

בפסק הדין בע"א 815/81 כליפא נ' שאול [פ"ד לו(3) 78 (1982), להלן: 'עניין כליפא' נדונה שאלת תוקפה של הסכמה בעל פה להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף - שניתנה במהלך אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אך לא נרשמה בספר ההחלטות של הבית כאמור בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין: 'החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

בקבלו את התביעה קבע בית המשפט, בין השאר: "לצד מסלול ההצמדה שנסקר לעיל, דיני השתוף במקרקעין מאפשר לדיירים להסכים בינם לבין עצמם על חלוקת השמוש ברכוש המשותף, כפי שימצאו לנכון. בתוך כך, בעלי דירות רשאים לייעד חלקים מהרכוש המשותף לשימוש ייחודי של אחד הדיירים. במקרה כזה אין מדובר ב'עסקה במקרקעין', ואין צורך בכתב (ע"א 815/81 כליפא ואח' נ' שאול ואח', פ"ד לו(3) 78; ע"א (י-ם) 9502/06 לומברוזו נ' קובנר ואח' (לא פורסם) 7.8.2007). הסכמה כזו אינה כובלת צדדים שלישיים, אלא מחייבת בין הצדדים לבין עצמם (למשל: מ' דויטש קנין (כרך א', התשנ"ז-1997) 734).

...

עוד אני קובעת כי התובעים ידעו אודות הסכמה זו בטרם רכשו את הדירה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

הנתבעת טענה עוד כי, התובעים מתגוררים בבית המשותף מזה שנה וחצי בלבד (נכון למועד הגשת כתב ההגנה) וזה נהוג ומקובל, בשכונה בה נמצא הבית, שכל שכן יצמיד ויספח לעצמו שטחים, כך שגם הבעלים הקודם של הדירה בה מתגוררים התובעים עשה הרחבות בדירה והם מתגוררים היום בדירה מגודרת עם מרפסת מרוצפת אשר שטחיה מהוים חלק מהרכוש המשותף, ועוד הגדילו לעשות ובנו מחסן על מקרקעין משותפים.

בנייה לא חוקית – צו הריסה שלא קוים מכתבי בית הדין עולה כי עוד בשנת 2003 פתחה הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תיק פקוח נגד הנתבעת, בגין עבירה על הוראות החוק ונשלחו אליה מכתבי התראה בשל בנייה ללא היתר של פרגולה מפלסטיק בשטח של כ- 14 מ"ר על גג קומת הקרקע ופתיחת פתח יציאה לגג קומת הקרקע בחזית ושימוש בגג כמרפסת.

ובכן, נקודת המוצא הנה ההלכה שנקבעה בבר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן , לח(1) 281, (25.1.84) ולפיה "מי שניפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על-פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד. די לו שיראה, שנגרמה לו "אי נוחות", אך אם המבנה הוקם מכוח היתר חוקי, יהיה הנפגע זכאי לסעד, רק אם יראה שהפגיעה עולה כדי מטרד" (ראו גם תא (חי') 21079-09-11 ג'לאל עבד אלקאדר ותד נ' טאהר דאהוד טאהר ותד ( 16.12.12)).

בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, נתניה, מו(5) 727 (31.12.92) נקבע כי "הפרות של דיני התיכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר". על דברים אלו, חזר בית המשפט העליון בע"א 7727/01 מאיר קרנש נ' יאיר נחומי (פורסם ביום 29.12.02).

סוף דבר לאור המקובץ, אני מורה על קבלת התביעה ומחייבת את הנתבעת : להסיר את הפרגולה המותקנת/בנויה על גג קומת הקרקע בבית המשותף נשוא התביעה ולאיטום/לסגור את פתח היציאה מדירתה אל הגג.

...

מכאן, לאור הודאת התובעים כי הם אלה אשר ביקשו מהנתבעת להעביר את הבלונים לגז ולאור נכונותה להחזירם למקומם הקודם בכפוף לכך שהתובעים ישאו בעלויות הנדרשות לכך, אני מורה לנתבעת להעביר את הבלונים לקומת הקרקע, בכפוף לכך שהתובעים ישאו בעלויות הנדרשות לכך מראש ולפי אסמכתא שתוצג להם ע"י הנתבעת.

סוף דבר לאור המקובץ, אני מורה על קבלת התביעה ומחייבת את הנתבעת : להסיר את הפרגולה המותקנת/בנויה על גג קומת הקרקע בבית המשותף נשוא התביעה ולאטום/לסגור את פתח היציאה מדירתה אל הגג.

כדי לאפשר לנתבעת להיערך, אני מורה כי צו יבוצע ע"י הנתבעת תוך 90 יום מהיום.

הליכים נוספים ומקבילים בגין אותה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשימוש בחלקים שונים של הבית המשותף, ובפרט בחצר הבית, ולאור רצונו של התובע להכשיר מקומות חנייה בחצר, וכן לעשות שימוש בגג חדש שנוצר בעקבות תוספת בניה של הנתבעת, התנהלו בין הצדדים הליכים נוספים הן במוסדות התיכנון והן בפני המפקחת על רישום המקרקעין, וכן בקשה למניעת הטרדה מאימת.

בית משפט נעתר לבקשה במעמד צד אחד ולאחר הדיון שהתקיים בבקשה במעמד שני הצדדים ביום 29.12.20, מצא שלא ליתן צו למניעת הטרדה מאיימת, מהנימוקים להלן אך יחד עם זאת בית המשפט רשם בפניו מספר התחייבויות של התובע: "...הסיכסוך עניינו בנושא אזרחי אשר אינו מתאים להליך זה. עם זאת רשמתי לפני התחייבות המשיב להיתחשב במבקשת במהלך השפוץ. כמו כן רשמתי לפני עמדתו לפיה באם העיריה תודיע שאין חובה להציב את הבד השחור הוא ישקול להסירו. בכל מקרה מובהר למבקשת כי זכותה לפנות לבית משפט אזרחי בבקשות שונות ככל שהיא סבורה שזכויותיה הקנייניות נפגעות או שהיא סובלת ממטרד כלשהוא המזכה בסעד ..." הליכים בפני המפקחת על רישום המקרקעין ביום 01.03.21 הגישה הנתבעת, הגב' פינטו אודטה, ללישכת המפקחת על רישום המקרקעין בקשה למתן צו מניעה זמני שאיסור על התובע לבצע עבודות בניה ברכוש המשותף בפרט על גג דירת הגב' פינטו (תיק 8/65/2021 פינטו אודטה נ' חקי דותן).

התובע גם לא סיפק הסבר מניח את הדעת מדוע ביחס לארועים דומים באופיים שפורטו בתביעה הראשונה הגיש תביעה מכוח חוק איסור לשון הרע ובתביעה השנייה העדיף להגישה מכוח דיני המטרדים הגם שחלקם מהוים גם כן פרסומים לשיטתו (למשל תליית החלטה על צו אירעי במסגרת בקשת למניעת הטרדה מאיימת שלטענתו יכולה הייתה להיחשף בפני עוברים ושבים).

בהקשר זה יש לזכור, כי רק בדיון מיום 13.10.21 בפני המפקחת על רישום המקרקעין הגיעו הצדדים להסכמות לפיהן התובע ישלם לנתבעת 14,000 ₪ עבורו שימוש ביסודות וברכיבים המשותפים לצורך הרחבת דירתה ובניית מרפסת גג עם גגון, משמע כ-8 חודשים לאחר אותו אירוע.

...

לאור כל האמור יש לדחות את התביעה גם ביחס לארוע זה משלא הוכח לשון הרע או מטרד ליחיד.

התוצאה: אני מורה על דחיית שתי התביעות, אשר לא היה מקום להגישן.

התובע ישלם לנתבעות (באמצעות בא כוחן) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 35,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בתביעה כאן, עותרת התובעת לקבלת צו מניעה קבוע, שימנע מהנתבעים פגיעה ברכוש המשותף, בין היתר, לפינוי וסלוק ידם של הנתבעים ומטלטליהם משטח הרכוש המשותף של הבית המשותף, ולאפשר לתובעת גישה לשטחי הרכוש המשותף.

בנוסף לאמור, כך הנתבעים 1-2, ניתן ללמוד על ידיעתה של התובעת אודות ההסכמות, מאחר ומיד לאחר רכישת הדירה, ותוך כדי שהיא נסמכת על אותן הסכמות, היא ביצעה הרחבה לדירתה ע''י בנייה על הגג, אשר מהוה רכוש משותף.

והיא מפנה לע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי- גוברין ; שם, היתייחס ביהמ"ש לבניינים אשר ניבנו בטרם חוק המכר דירות ובפועל אינו חל עליהם, בניינים מבחינת מאפייניהם ראויים להרשם כבתים משותפים ולא נרשמו, כך שחל עליהם פרק ו'1 לחוק המקרקעין, במקרים אלה יש לתור אחר אומד דעת הצדדים בהתאם למבחנים המקובלים בדיני החוזים, היינו מבחנים מרוככים יותר , מהמבחנים הקבועים בפסיקה עת מדובר בבית משותף רשום, וצריך כי הוצאת השטח מן הרכוש המשותף תהיה חד משמעית וברורה.

בדומה לשאר הנתבעים, עמדתה של מישפחת זרייק דומה, באשר לרכישת התובעת את דירה במצבה הקיים, גג צמוד עליו ניבנה חדר שהוא חלק בלתי נפרד מהדירה שלה, ועוד חלק מקורה בגג, ללא כל זכות בחצרים מאחור והחצר מזה שנים חולקה בין שלושת הדיירים בחצר הבית המשותף, עוד לפני שהמוכרת שמכרה את הדירה לתובעת, עוד רכשה אותה.

  בעניינינו, ממסמכי הבית המשותף עולה כי לא נרשמו הצמדות לאיזו מבין הדירות, בהתאם להוראת סעיף 62 לחוק המקרקעין, עם זאת, אין חולק כי לאורך השנים כל הדירות הורחבו , בלי שניתן לכך ביטוי בפנקס הבתים המשותפים.

...

לעניין הגג, אני מורה לתובעת ולנתבעים 5-6 לאפשר גישה בטוחה לגג לשימושם של כלל הדיירים.

מתן הגישה לתובעת לעשות שימוש באותם שטחים ברכוש המשותף, יחייבו אותה לשאת בחלק היחסי בהוצאות האחזקה של אותם שטחים, כגון מים, גינון, נקיון וכיו''ב. באשר לתבעה שכנגד, וכפי האמור לעיל, דין תביעה זו להידחות.

  לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מורה על חיובם של הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש''ח לתשלום בתוך 30 יום.