צו מניעה זמני למניעת השלמת עסקת נדל"ן בגין הפרת הסכם

כל בר דעת בתחום הנדל"ן העוסק בתחום של תמ"א 38 אינו מסוגל למסור דירה בתוך 7 חודשים כאשר השלד רק הושלם.

הטענה ביחס להלוואה על סך 100,000 ₪ היא טענה כנגד אבי המבקשות אשר לא ראוי לכרוך בעסקת מכר הדירות, הגם שאינה נכונה, מאחר ומדובר בהיתחשבנות הקיימת בין אבי המבקשות למשיב 2 אשר הוא זה שחייב כסף לאבי המבקשות.

המשיב 2 צירף לתצהירו אישורי איכלוס וטען כי אבי המבקשות מנסה לגרום לו לנזק כלכלי בניסיון לסחוט כספי תשלומי שכירות שאין להם אחיזה במציאות, וכי באם ינתן צו מניעה כמבוקש יגרום הדבר לנזק בלתי הפיך, מאחר ומכספי יתרת התמורה יש לשלם לספקים "ולא ניתן יהיה לעצור את המפולת הכלכלית שיכולה לבוא בעקבות אי התשלומים, לרבות פניה להליך של חידלות פרעון וכינוס נכסים, דבר שישפיע על כלל קוני הדירות בבנין." המשיב הוסיף וטען כי הוראות הסכם המכר מאפשרות במקרה שלא תשלום תמורת הדירה למכור את הדירה לאחרים שהרי מדובר בהפרת הסכם, וכי בסמוך להגשת התצהיר הופיע בפניו "מר בן סלם אשר טען כי הדירות הללו נמכרו לו בתמורה וכי אביהן של התובעות 'עקץ אותו' בנושא הדירות". לפיכך, הנזק שיגרם כתוצאה מצו המניעה הזמני גדול פי עשרות מונים מהנזק שאותו מבקשות התובעות במסגרת תביעתן ובית המשפט יתבקש לאפשר את מכירת הדירות או לחילופין להורות למבקשות את יתרת התמורה על הדירות 467,960 ₪ על מנת למנוע את הנזק הכלכלי שיגרם למשיבים.

...

באשר למאזן הנוחות, אני סבורה כי נוטה הוא לטובת המבקשות, אשר אין מחלוקת כי שילמו זה מכבר סכומים העולים כדי 90% מתמורת הדירות.

שיקולים אלה הביאוני לכלל מסקנה לפיה יש להיעתר לבקשה בכפוף להפקדת בטוחות מתאימות.

בהינתן החוב בגין יתרת הרכישה והמחלוקת ביחס לשיק שחולל, אני סבורה כי יש להתנות את מתן הסעד הזמני גם בפיקדון כספי ע"ס 100,000 ₪.

כן טענה כי חברת סילון הפרה את הסכם השכירות עם המבקשת עת היתקשרה בסתר עם ניר בהסכם למכירת הזכויות בנכס, מבלי שניתנה למבקשת אפשרות לממש את זכות הקדימה שלה.

בד בבד עם כתב התביעה, הגישה המבקשת את הבקשה העומדת ביסודו של ההליך דנן, בגדרה עתרה למתן צו מניעה זמני שיאסור על כל דיספוזיציה בזכויותיה של חברת סילון בנכס, לרבות השלמת עסקת המכר שבין המשיבים, עד להכרעה בהליך העקרי.

הלכה מושרשת היא כי לערכאה הדיונית שמור שיקול דעת רחב בכל הנוגע למתן סעדים זמניים, ומשכך היתערבות ערכאת העירעור בהחלטות כגון דא תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ראו: רע"א 3851/11 נדב נ' לוי, פסקה 4 (7.6.2011); רע"א 6202/13 ב.נ.ח נדל"ן בע"מ נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, פסקה 4 (16.10.2013); רע"א 8387/21 זיו נ' בני, פסקה 8 (21.12.2021)).

...

לאור מסקנותיו אלה קבע, כי סיכויי הצלחת התובענה נמוכים ורבים סיכוייה להידחות.

דיון והכרעה לאחר עיון בהחלטת בית משפט קמא, בתיק בית המשפט וכן בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אשר על כן – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

בבית המשפט העליון רע"א 2023/22 לפני: כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המבקשים: 1. גמול יהוד בע"מ 2. גמול נדל"ן למגורים בע"מ 3. רענן אלון אלוני נ ג ד המשיב: עו"ד שלמה בן חיים בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 45030-01-22 שניתנה ביום 7.3.2022 על-ידי כב' השופט ע' עאסי בשם המבקשים: עו"ד יניב גילבוע ][]החלטה

תמצית הרקע לבקשה המבקשים הגישו נגד המשיב תביעה לסעד הצהרתי המורה כי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 5.7.2021 (להלן: ההסכם) הוא חסר תוקף משפטי, ולחלופין מבוטל בשל הפרתו היסודית.

לצד כתב התביעה הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני, היא הבקשה מושא בקשת רשות העירעור שלפניי (להלן: הבקשה), בגדרה התבקש בית המשפט המחוזי להורות למשיב "שלא לעשות כל שימוש בו [בייפוי הכוח הבלתי חוזר] עד להחלטה חלוטה בכתב התביעה שהוגש על-ידי המבקשים". בבקשה נטען, כי המשיב לא קיים את התחייבויותיו המפורטות בהסכם.

עוד טען המשיב, כי במהלך הבוררות החליטו המבקשים להעביר לידיו את הייצוג של המבקשות 1 ו-2, ובתוך כך ניתנו לו סמכויות מוחלטות וכוללות על מנת להבטיח את השלמת העברת הזכויות בפרויקט ביהוד לחברת האחים עזרא בהתאם לתוצאות הליך הבוררות.

חרף האמור, בחרו המבקשים להזכיר את פרויקט יהוד, לרבות עסקת הקומבינאציה שנערכה עם חברת האחים עזרא, במוצנע, מבלי לפרט את התשתית העובדתית העניפה הכרוכה ביחסי הצדדים כפי שנחשפה בתשובת המשיב, ואף מבלי להזכיר את הליך הבוררות.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את מכלול החומר שבתיק, את החלטת בית המשפט המחוזי ואת טענות המבקשים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתשובת המשיב.

משאלו הם פני הדברים, מקובלת עלי קביעתו של בית המשפט המחוזי, ולפיה "הבקשה נגועה בחוסר ניקיון כפיים". בהעדר תשתית עובדתית ראויה, לא עלה בידי המבקשים להוכיח, בראיות מספקות לכאורה, כי עומדת להם עילת תביעה המצדיקה, כבר בשלב מוקדם זה, לאסור על המשיב לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לו. כפי שציין בית המשפט המחוזי, ייפוי כוח בלתי חוזר לא ניתן בחלל ריק, אלא משמש בדרך כלל כמכשיר לביצועה של זכות עצמאית שמקורה חיצוני לייפוי הכוח (ראו והשוו: ע"א 493/91 מזרחי נ' מזרחי, פ"ד נ(1) 199, 205 (1996); ע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 745 (2001)).

אשר על כן – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

המבקשת עותרת לצוו מניעה זמני שיאסור על המשיבות או מי מטעמן לבצע עסקה או דיספוזיציה כלשהיא בדירה מספר 20 (שאליה צמודים חניה 25 ומחסן 21), במקרקעין בגוש 6213 חלקה 845 ברחוב ליפסקי 9 תל אביב (להלן: "הדירה"), זאת עד להכרעה בבוררות בתביעה לאכיפת הסכם אופציה שנכרת בין המבקשת לבין משיבה 2 לגבי הדירה.

מעבר לכך, הסכם האופציה והסכם ההלוואה משלימים זה את זה כך שעל המבקשת לבחור בין פרעון ההלוואה לבין מימוש האופציה לרכישת הדירה שאז החזר ההלוואה עובר להשלמת סכום רכישת הדירה על פי הסכם האופציה שנקבע בהיתחשב בסכום החזר ההלוואה שיתווסף לו. מאחר שהמבקשת מסרבת לממש את האופציה על פי התנאים שנקבעו במערכת ההסכמים שבין הצדדים, המשיבות הודיעו על ביטול הסכם האופציה עקב הפרתו ועל כוונתן למכור את הדירה לצד ג' כדי לפרוע את החובות לנושים המובטחים של הפרויקט.

הזכויות הקנייניות בדירה הן של חברת ליפסקי שבנתה את הפרויקט בלווי בנקאי של בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק") שהוא בעל שיעבוד בדרגה ראשונה, וקרן סיגמא סיטי נדל"ן שותפות מוגבלת (להלן: "קרן סיגמא"), שהיא גוף מלווה בעל שיעבוד בדרגה שנייה (וביחד יקראו: "הנושים המובטחים").

...

המשיבות מבססות את טענתן ביחס לקשר שבין ההסכמים על העובדה שאושרה בחקירתה הנגדית של המבקשת כי בתחילה נערך הסכם אחד כולל ורק בעקבות ייעוץ מס, נערכו בסופו של דבר שני הסכמים (עמ' 4-3 לפרוטוקול והתכתבות במהלך המו"מ לפני חתימת ההסכמים שהוגשה וסומנה נ1 ו-נ/2).

עם זאת, בלשון ההסכמים שנחתמו בסופו של דבר לאחר משא ומתן שבמהלכו הצדדים היו מיוצגים על-ידי עורכי-דין, אין כל התייחסות לקשר שבין ההסכמים ולא נאמר בהם כי במקרה של מימוש האופציה, סכום החזר ההלוואה יתווסף על מחיר האופציה או כי במקרה של פירעון ההלוואה, הסכם האופציה פוקע.

כך גם לא ראיתי לקבל את טענת המשיבות כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני בשל אי צירופם של הנושים המובטחים שעלולים להיפגע מהסעד המבוקש, כמשיבים בבקשה.

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה על עיכוב הליכי משכנתה בתיק הוצאה לפועל שפתח המשיב כנגד המבקשים בלישכת ההוצאה לפועל בתל-אביב-יפו (501566-09-23) בגין חוב נטען בסך 8,357,284 ₪.

המבקש הוא בעלים של המבקשת 1 – פרויקט סנהדריה המורחבת בע"מ (להלן: "סנהדריה") - חברה יזמית הפועלת בתחום הנדל"ן, והוא משמש בה כמנכ"ל וכדירקטור יחיד.

הוסכם כי סנהדריה רשאית להמיר את החזר ההלוואה על סך מיליון וחצי ₪ בדירה בת 5 חדרים סטנדרטית, לטובת המשיב או מי מטעמו, במחיר של 1,925,000 ₪, ועל המשיב יהיה להשלים סכום נוסף של 425,000 ₪ תוך 12 חודשים מחתימת הסכם המכר.

על פי המכתב, סנהדריה טרם השיבה את ההלוואה והתשלומים הנלווים לה ובכך הפרה את הסכם ההלוואה הפרה יסודית.

ביום 17.3.2022 שלח ב"כ המשיב מכתב נוסף אל ב"כ המבקש, ובו נטען כי מבדיקת ב"כ המשיב עולה חשש כי המבקש ביצע עיסקאות במקרקעין אשר שמשו כבטוחה לחוב המשיב (הבניין).

...

בנוסף, לא שוכנעתי בנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה.

סוף דבר – הבקשה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיב הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 7,500 ₪.