פתיחת שומה מתי יום הרכישה בפועל

בכך מתייתר למעשה הדיון בשאלה האם עמדה עילה לפתיחת השומות אם לאו.

בפירוט נימוקי השומה שהוצאה לאחר מכתב זה מציינת הגב' איליאגויב כי קבעה את יום הרכישה ליום שינוי הייעוד וכי קבעה את שווי הרכישה על פי החישוב האמור, כלומר עלות רכישה מקורית בצרוף תוספת שנקבעה בהסכם שומות 2002 (נספח 24 לתצהיר).

...

כן הגעתי למסקנה כי לא היה מקום לפתוח ולתקן את השומות לעסקאות מכירת מגרשים 205 ו- 206.

כן אציע לחברי לקבוע כי המשיב ישלם לכל אחד מהעוררים הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי דינו בסך כולל של 30,000 ₪.

דב שמואלביץ, עו"ד חבר הוועדה אר על כן ולאור כל האמור הוחלט לקבל את העררים ולחייב בהוצאות כאמור בפסקה 77 לפסק דיונו של יו"ר הוועדה השופט רון סוקול.

נטען כי בפועל, המשיב מטיל קנס גירעון בשורה של מקרים: על רוכשי זכויות במקרקעין; על נישומים שלא פנו לקבלת אישורי מסים לפי סעיף 16 לחוק; על נישומים שלא ערכו שומה עצמית כלל; על נישומים שעל פי השומה העצמית, אין מס לתשלום; על נישומים שלא שילמו כלל מס; כאשר העסקה פטורה ממס לפי סעיף 16(ד) לחוק.

הפסיקה הכירה אמנם בקיומו של "פתח צר" המאפשר לבית המשפט לידון בעניינים שבאו לפניו אף מבלי שקדמו להם הליכים כמפורט במתוה ההשגה שבחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, וזאת אם קיימת בהם חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת (עע"מ 9530/05 רבוע כחול ישראל בע"מ נ' עריית עפולה (16.1.08); רע"א 2425/99 עריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 492 (2000)).

...

" המסקנה היא כי הליך הערר לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין הוא ההליך המתאים למיצוי זכויותיו גם של "התובע הקטן" כדוגמת העוררים, שסכום קנס הגרעון שבו חויבו עומד על כ-29,000 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי אין לאשר את הבקשה, שכן סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות, העוסק בתביעה השבה נגד רשות, מגביל את האפשרות להגשת תובענה ייצוגית בעילה זו להשבת סכומים שנגבו שלא כדין, ואין זה המקרה בענייננו, כאמור לעיל.

המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪, אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום.

מספר מחלוקות התגלעו בין הצדדים בעניינינו: האחת, האם המועד שבו נחתם הסכם השומה, דהיינו יום 21.10.2010, הוא המועד הרלוואנטי לצורך הפעלת סעיף 85 לחוק, כטענת העוררת, כך שהבקשה לתיקון השומה של העוררת מיום 6.8.2014 הוגשה כדין, או שמא השומה המוסכמת אינה ניתנת עוד לתיקון במועד זה, כטענת המשיב, שכן יש למנות את התקופה בת ארבע השנים במהלכה ניתן לבקש את תיקון השומה, החל מיום 5.9.2007, המועד בו נעשתה שומה לפי מיטב השפיטה? השנייה, האם יש מקום להאריך את המועד לתיקון השומה לפי סעיף 107 לחוק? השלישית, ככל שתתאפשר הגשתה של הבקשה לתיקון השומה, האם נוכח המסמכים שהוצגו על ידי העוררת יש מקום לתקן את יום הרכישה ליום 1.1.1948? ניפתח במחלוקת הראשונה והיא כיצד יש למנות את תקופת ארבע השנים לתיקון שומה כאמור בסעיף 85 לחוק.

המשיב ביקש להדגיש בפנינו כי טענת העוררת לפיה מועד הרכישה מוקדם יותר מזה שהוסכם בפועל – 1951, עלתה במשא ומתן.

...

דומה כי אף בכך, בהתחשב באיזון הנדרש שבין סופיות וודאות השומה, ובין שומת מס אמת, יש כדי לחזק את המסקנה לפיה לא מתקיימות נסיבות חריגות ויוצאות דופן אשר יצדיקו את הארכת המועד לתיקון השומה.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את הערר, תוך חיוב העוררת לשלם למשיב שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 25,000 ₪, שישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד למועד תשלומו בפועל.

הנני מאמץ בשתי ידיי את המסקנה כי לצורך הפעלת סעיף 85 לחוק יש לצדד בעמדת המשיב.

כך למעשה, ומכיוון שהמקרקעין יועדו בתכניות המתאר הארציות והמחוזיות לפיתוח ערוני, רוכשי המקרקעין, ובניהם אנוכי, ידעו כי ברכישת הקרקע, ועל אף ההפקעה העתידית, יזכו הם בעתיד בזכויות בניה בהתאם לחלקם במקרקעין, בין אם הקרקע תופקע ובין אם לא. כלומר, כאשר רכשתי את חלקי במקרקעין, רכשתי גם את הזכות בהפקעה שנרשמה, וזאת מתוך צפייה לקבלת זכויות בניה המשקפות את מלוא הבעלות שרכשתי, לרבות החלק המיועד להפקעה.

בהסכם הרכישה מיום 9.6.1999 בין לנדקו לבין אי.די.אל, שצורף להסכם האמור, הצהירה לנדקו: " 3.1 המוכרת מצהירה בזאת, כי היא הבעלים הרשום של הנכס, כי הנכס חופשי מכל תביעה, חוב, עיקול, שיעבוד, משכנתא או זכות אחרת של צד שלישי כלשהו, למעט הערה לפי פקודת הדרכים, וכי היא זכאית למכור את הנכס על פי הוראות הסכם זה, וכי אין כל מניעה למכירת הנכס על פי הסכם זה.

במסגרת ההשלמות לשומה לפיצויים מיום 27.8.2018, פירט השמאי לאופר את מחירי העיסקאות שבהן רכשו התובעים את חלקיהם במקרקעין, ומחירי עיסקאות באותו גוש (7650), ביחס לחלקות שלא כללו הערות על הפקעה ושלא הופקעו, שרלוונטיות לדעתו, לרכישות התובעים.

לטענת התובעים, חששה של נת"י מהאפשרות שאם תשלם להם פצויי הפקעה בגין הצוו הראשון, היא עלולה להיתבע בעתיד על ידי מי שהיו בעלי המקרקעין באותה עת, ולכן לחוב בכפל פיצוי, הוא מלאכותי וחסר בסיס, שכן תקופת ההתיישנות שקבע בית המשפט העליון בפסק הדין דנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עריית פתח תקוה (21.3.2013), הסתיימה לפני יותר מ – 4 שנים, כך שמאן דהוא לא יוכל לטעון נגד נת"י כי הוא בעל זכות התביעה לפצויי ההפקעה.

...

אני דוחה את הטענה.

לנוכח כל האמור, אני דוחה את תביעת התובעים לתשלום פיצויי הפקעה בגין הצו הראשון.

איני נעתרת לבקשת התובעים לחייב את נת"י בתשלום הוצאות נלוות.

ואכן, עקרון המימוש הוכר במשפט הישראלי עוד מימים ימימה: "השבחת נכס נותנת אולי לבעל הנכס הרגשה של התעשרות, אך הרגשתו אינה חייבת במס. עקב שינוי תנאי השוק עלול ערכו של הנכס לרדת, והאוצר לא יפצה בעל נכס על הפסד, כדרך שאינו גובה ממנו מס הכנסה על ריווח שלא מימש בפועל. מכאן שאין אדם משלם מס הכנסה אלא על ההפרש בין הכנסתו ובין מחיר העלות, ואין נפקא מינה בכך מה היה שוויו של נכס בשוק בזמן מן הזמנים שבין קנייתו ומכירתו. ההגיון שבדבר בולט לעין עד כדי כך, שהמחוקק אפילו לא טרח להעלותו על ספר החוקים." (ע"א 217/65 כהן נ' פקיד השומה גוש דן, רמת גן, פ"ד כ(2) 421, 443 (1966)).

(ב) ביצעה חברה חלוקה מריווחי שיערוך, יראו את הנכס שבשלו נרשמו בדוחות הכספים של החברה המחלקת ריווחי השיערוך, כאילו נמכר ביום החלוקה (בסעיף זה – מכירה רעיונית) ונרכש מחדש ביום האמור (בסעיף זה – רכישה רעיונית); על מכירה רעיונית ורכישה רעיונית יחולו הוראות חלק זה בשינויים אלה: (1) התמורה בשל המכירה הרעיונית תהיה סכום החלוקה המגולמת בתוספת יתרת המחיר המקורי של הנכס הנמכר; לעניין זה, "סכום החלוקה המגולמת" – אחד מאלה: (א) סכום החלוקה מריווחי שיערוך כשהוא מחולק באחד פחות שיעור מס החברות לפי סעיף 126(א); (ב) סכום החלוקה בתוספת סכום המס, שהיה על החברה לשלם כדי שייוותר לה רווח הון השווה לסכום חלוקת ריווחי השיערוך, אם הוכח להנחת דעתו של פקיד השומה כי המס בשל המכירה הרעיונית שונה מהאמור בפסקת משנה (א); (2) יראו את יום חלוקת ריווחי השיערוך כאמור ברישה כיום רכישה חדש של הנכס ומחירו המקורי יהיה התמורה כאמור בפיסקה (1); על פי הסעיף האמור, ובנגוד למצב שקדם לתיקון מס' 197 לפקודה, כאשר חברה מחלקת ריווחי שיערוך לבעלי מניותיה, יראו את הנכס בגינו נרשמו ריווחי השיערוך בדוחות הכספיים של החברה המחלקת, כאילו נמכר על ידה כאמור ביום החלוקה.

אולם, מאחר ובית המשפט המחוזי הנכבד בפסקי דינו בעיניינם: ע"מ 44118-10-14 אם.סי.אל. קניון דרורים בע"מ נ' פקיד שומה פתח תקווה (08.01.2018) ו-ע"מ 39717/01/15 יאנטרה בע"מ נ' פקיד שומה נתניה (05.12.2018), לא נידרש לסוגיה זו – לא מצאתי מקום לתת להם סעד כאמור.

...

אציין כבר עתה כי לאחר עיון בבקשות ושמיעת הצדדים בנושא בדיון, לא מצאנו שיש בראיות האמורות תועלת לשלב הערעור ועל פניו אין בהן כדי לבסס את טענות המערערות.

על הבעייתיות שבהשתת כפל מס על נישום, עמדה באחת הפרשות השופטת ש' נתניהו, בקבעה כדלקמן: "מיסוי כפול הוא בלתי רצוי. תוצאותיו המזיקות ברורות. הוא מביא להעלמת הכנסות ולהשתמטות ממס. הוא מהווה תמריץ שלילי לייצור ולעבודה. הוא אינו מעודד פריון. הוא מכשול לצמיחה כלכלית. מכאן המגמה להותיר בידי הנישום את מרבית הכנסתו, מגמה שבאה לביטוי בשיעור המס המירבי המוטל בפקודה. פרשנות המביאה לתוצאה של מיסוי כפול, וכזו היא פרשנותו של המשיב, היא לכן בלתי רצויה. אין מנוס ממנה כשהמחוקק מביע את רצונו הברור להביא לתוצאה כזו. אך המחוקק לא נתן כל ביטוי לכך בלשון הפקודה" (ראו: ע''א 32/86 רמון ביטוח ופיננסים בע''מ נ' פקיד שומה ת''א 1, פ''ד מו(1) 573, 582 (1992) (להלן: עניין רמון)).

אין בידי לקבל טענה זו, ולהלן אבאר עמדתי.

אומנם, כחברי המשנה לנשיאה ח' מלצר, אף אני סבור כי החשש מפני חיוב בכפל מס הוא שיקול כבד משקל, אשר ראוי כי ייבחן בקביעת השומה העתידית של חברת מלונות אסטרל בע"מ (להלן: אסטרל).