פרשנות סעיף 8 לחוק המקרקעין: מהות "מסמך בכתב

חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן:"חוק המקרקעין") קובע בסעיף 8 קובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב" מהותה של דרישת הכתב איננה דרישה ראייתית סתמית.

דרישות כתב נוספות הפזורות בחקיקה הישראלית אשר פורשו כמהותיות מטעמים דומים, ניתן למצוא בסעיף 5(א) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968; סעיף 19 לחוק ההתיישנות; סעיף 1 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973; סעיף 7 לחוק הסכמים קבוציים, תשי"ז-1957; סעיף 26 לחוק הספנות, תש"ך-1960; סעיף 17 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979.

...

"(עמ' 20-21) באופיו האשם התורם החוזי כותב אריאל פורת, (הגנת אשם תורם בדיני חוזים (תשנ"ז) חלק ה') "הפרת החוזה הינה, לעיתים קרובות תגובה על התנהגותו של הצד שכנגד או תוצאה של חשש מהתנהגותו בעתיד; היא נובעת מטעות עובדתית או משפטית כלשהי; או שהיא נובעת מקושי, אי-יכולת או חוסר כישרון לבצע את החוזה. סיבות אלה נגרמות לא־אחת , מן הבחינה העובדתית, עקב התנהגויות של הנפגע, ולעיתים הן ניתנות למניעה על־ידו. מובן שלא בכל מקרה בו היה הנפגע יכול למנוע את ההפרה ולא עשה כן ייחשב הדבר לאשם תורם; אדרבא, בדרך-כלל, אפילו היה הנפגע יכול למנוע את ההפרה, לא היה עליו לעשות כן, ברם, זיקה של הנפגע לכמה מן הסיבות האופייניות להפרת החוזה מלמדת שאשמו של הנפגע עשוי לתרום להפרה, כך, בעקיפין, לנזק. זיקה דומה בין הניזוק לבין סיבות ביצועו של מעשה העוולה אינה קיימת במקרה הנזיקי הטיפוסי." בעניין זה אני קובעת כי יש להכיר בחלקו של התובע "כאשם תורם" וכי היה על התובע לבדוק את הנכסים לפני ביצוע העסקה ולא לאחריה, לעגן את דרישותיו בכתב ולעקוב אחר ביצועם.

סוף דבר: לאחר בחינתן של הראיות מצאתי את הנתבע והתובע כאחד כי הפרו את החובה לנהל בתום-לב משא-ומתן לקשירתו וביצועו של חוזה המעוגנות בסעיפים  12 ו-39 לחוק החוזים ועל כן הפיצויי לתובע יהיה על סך של 45,000 ₪ .

הנתבע ישלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ לאור התוצאות אין צו להוצאות נוספות.

מקום שמדובר בהסכם המקנה זכות במקרקעין (למעט שכירות ושאילה לתקופה קצרה מחמש שנים כאמור בסעיף 79(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), העסקה טעונה גם מיסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין).

בע״א 440/75 זנדבנק נ׳ דנציגר, פ״ד ל(2) 260 (1976) תיאר השופט (כתוארו אז) מ' שמגר את המסוימות כדרישה שאינה תובעת פירוט מושלם של העסקה בין הצדדים, אלא "שמתוך אותו פירוט המובא בהצעה, ניתן יהיה להסיק בבירור על מהותה ותחומיה של העסקה" (שם, בעמ׳ 269).

לדעתי, כשם שבמלאכת פרשנות הסכם מיוחס משקל שונה ללשון ההסכם כנגזר ממאפייניו (הסכם צרכני או עסקי; היתקשרות חד-פעמית או ארוכת טווח) ומזהות הצדדים לו (חברות מסחריות ומיוצגות או אנשים פרטיים שאינם מיוצגים) (וראו לעניין זה ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019); עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן-ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" ספר גבריאלה שלו: עיונים בתורת החוזה 523 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים 2021)) – כך ראוי לידרוש ראיות במידה שונה להוכחת גמירות הדעת, המסוימות ולרמת ההקפדה על דרישת הכתב כאינדיקציה לשני אלה.

...

משהוגשה התביעה על ידי התובע, דינה להידחות בהיעדר יריבות ועילה.

דין שתי החלופות להידחות מהטעמים שנמנו לעיל, קרי: אין מקום להורות שהתובע יהיה שוכר משום שלא התקיים מפגש רצונות בעניין זה והתובע ידע על כך. בה במידה, אין מקום לאכוף את ההסכם כך שהעמותה הקנדית תהיה שוכרת הן בהיעדר מסוימות ביחס לתנאי זה; הן משום שסעד זה לא התבקש בכתב התביעה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התובענה נדחית.

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב". האם יפוי כוח בלתי חוזר הוא מיסמך בכתב לצורך סעיף 7 לחוק המקרקעין (התחייבות לעשות עסקה במקרקעין)? בהתאם לפסיקה, וחרף הספיקות שהושמעו בטענה כי הכתב אינו מופנה למקבל המתנה כמו בכל התחייבות לתת מתנה אחרת, הדיעה המקובלת היא כי יפוי כוח בלתי חוזר הוא מיסמך בכתב המשמש התחייבות לעשות עסקה וממלא אחרי הדרישות של סעיף 7 לחוק המקרקעין (מרדכי אלפרדו ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח-1968- פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי 368 (מהדורה שניה תשנ"ז), ע"א 404/84 סעתי נ' סעתי פ"ד מא(2) 477 (1987), ג' טדסקי, "הרשאה בלתי חוזרת לבצוע מתנה לאדם שלישי" משפטים יט (תשמ"ט) 208).

נקבע בפסיקה כי מיסמך המזהה בצורה ראויה את הצדדים להסכם, את הנכס שעליו סב החוזה ואת מהות העסקה המתבצעת, מיתקיים בו יסוד "הכתב" הדרוש (ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321, 324 (1986)).

...

אני סבורה כי לא הוכחה התנהגות מחפירה של האישה במועד מסירת הודעת ביטול הסכם המתנה ביום 13.5.2013 המצדיקה את חזרתו של האיש מהמתנה.

בהתחשב בפירוט ובעובדה כי באותו מועד הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה על סמך יפוי הכוח הבלתי חוזר, אני סבורה שיפוי הכוח הבלתי חוזר מעיד על התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, והוא מהווה מסמך בכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 380-88 טוקאן נ' אלנששיבי מה(5) 410, 424 (1991), ע"א 309-87  יחיא  נ' אגבריה פסקה 5 (31.12.1987)).

אני סבורה כי בנסיבות בהן בניו של האיש ידעו על כוונותיו של אביהם לחזור מהסכם המתנה כדי להעביר את הזכויות אליהם, ומאחר שלכל המאוחר שנתיים לאחר הודעת הביטול פעלו לשלם את המסים הנדרשים, מבלי שווידאו שהסכם המתנה אינו בתוקף ועל אף שהם מלווים בעו"ד מטעמו של האיש החתום על המסמכים השונים, יש בהן כדי להצביע על חוסר תום לב מצדם.

לאור האמור אני סבורה כי הסכם המתנה לטובת האישה גובר על העסקה השניה לטובת בניו של האיש, זאת על אף שנרשמה הערת אזהרה לטובת בניו של האיש קודם לרישום הערת אזהרה לטובת האישה.

סיכום: בהסתמך על כל האמור, היות ולא הוכחה "התנהגות מחפירה" המצדיקה ביטול הסכם המתנה; היות ונקבע כי הסכם המתנה נחתם תוך גמירות דעת של האיש ונדחתה טענתו לעושק וכפיה שהובילו לחתימת ההסכם; מאחר וקבעתי שאין באי תשלום המיסים על ידי האישה או ברישום זכויותיה כדי להצדיק ביטול הסכם המתנה; מאחר וההודעה על הביטול לא נמסרה לאישה ומאחר והתצהיר מיום 3.1.2010 אינו מהווה "עסקה" ועל כן לא מדובר בעסקה נוגדות; מאחר וקבעתי כי על פי ההלכות הנוהגות, הסכם המתנה גובר על יפוי הכח המאוחר להסכם המתנה ולאחר שבחנתי את הסוגיה כולה לאור דיני המתנה ודיני החוזים ושקלתי את המשמעות של אופן ההתנהלות בהיבט של קביעת תום ליבו של האיש, אני מורה כדלקמן: תביעתו של האיש לביטול המתנה (תלה"מ 65400-05-20) - נדחית.

לאחר ששקלתי את האופן בו נוהלו ההליכים, את היקף העבודה שהושקע בהליכים ואת תרומתו של כל צד לאופן בו נוהל ההליך אני מורה על חיובו של האיש בהוצאות האישה בסך 15,000 ש"ח. מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים, תיקוני הגהה ועריכה.

בית משפט קמא קובע כי מדובר בטענה חדשה שלא בא זכרה במסגרת תצהירי המערערת, הטענה לא מפורטת, ובהמשך מפורטים עוד נימוקים לכך שלא ניתן לקבל את גירסתו של כץ. לסיכום נושא זה נקבע כי הטענה לגבי ההבטחה בעל-פה, שלמעשה עומדת בסתירה למסמכים בכתב - לא הוכחה ברף הנידרש.

בהקשר זה ניתן להפנות לע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019), שם בית המשפט העליון (בפיסקה 13) מתייחס למה שהוא מכנה כ"חוזה סגור עם התניה מלאה", ולגביו נכתבו הדברים הבאים: "חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית (ראו גואץ וסקוט, 1091-1090). חוזה סגור מנוהל על ידי כללים פורמאליים, שעיקרם דרישת הכתב. כוונתי לא רק לדרישת הכתב כתנאי קונסטיטוטיבי לכריתתו של חוזה, דוגמאת זה שנקבע בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או כתנאי להוכחת קיומה של עסקה שעל פי הרגיל והנהוג נעשית בכתב, כאמור בסעיף 80 לחוק הפרוצידורה האזרחית העותומאני, אלא – ובעיקר – לכלל שפוסל עדות בעל פה אשר באה לסתור את הכתוב בחוזה), ה- parol evidence rule שאותו קלטנו מהמשפט המקובל האנגלי; ראו לדוגמא: ע"א 52/53 אל-כירי נ' שפיר, פ"ד ט 1382, 1389 (1955); ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא 1474, 1480((1957) . הכלל האחרון מאפשר הבאת עדויות בעל פה בנוגע לחוזה כתוב אך ורק למטרת פרשנות, וזאת רק מקום שקיימת עמימות גלויה על פני הכתוב (ראו אליהו הרנון דיני ראיות א 174-173 (1970)). על פי רוב, אם כי לא תמיד, חוזים סגורים מכילים בתוכם הוראה כתובה בדבר היותם ממצים את מכלול החיובים והזכויות שהצדדים ביקשו ליצור עבור עצמם, אשר גם מבהירה כי שום תנאי מתנאי החוזה לא ישונה אלא בהסכם בכתב החתום בידי הצדדים. הוראה כאמור תחסום כל עדות אשר באה לסתור את תנאי החוזה, לרבות עדות המייחסת לבעלי החוזה הסכמה מאוחרת לשנות תנאי מתנאיו. בעיניין זה, קובע סעיף 23 לחוק החוזים כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." הווה אומר: משקבעו הצדדים את דרישת הכתב כבסיס ליחסיהם החוזיים, רצונם יכובד (ראו שלו וצמח, בעמ' 377 וכן בעמ' 511; פרידמן וכהן, כרך א בעמ' 387).

לא עלתה הטענה כי ניתנו היתרי בניה וכי זוהי סיבת הפינוי – אך המנגנון שמוסדר בסעיפים 5.7-5.9 הנ"ל מלמד על כך שיש עוד נסיבות אשר בעטיין השכירות יכולה להסתיים, בנגוד לטענת המערערת כי זכות השכירות נתונה בידה ללא הגבלת זמן והתנאי היחיד הנו המשך פעילות הספורט (או המשך פעילות הקבוצה או המשך ניהול הקבוצה על ידי כץ או עד פטירתו חס וחלילה של כץ יבדל"א, וכבר צוין מעלה כי למעשה המערערת הציגה כמה אפשרויות חלופיות לגבי מהות ההבטחה).

...

אמנם, יחסי הצדדים במקרה זה אינם יחסי שכירות רגילים, אלא ששילוב של הוראות חוק החוזים, עם חוק השכירות והשאילה וחוק המקרקעין מניבים את התוצאה הכוללת לפיה אין להתערב במסקנה קמא לפיה הטענות שמעלה המערערת לגבי היחסים בין המשיבה לבין רמ"י אינם יכולים לסייע בידה, ככל שמדובר בדרישה לפינוי (ויתכן שיסייעו בידה לגבי טענות אחרות – וראו את בע"מ 523/14 פלוני נ' פלוני (09.03.2014)).

סיכום – לאור האמור במצטבר – המסקנה הינה כי דין הערעור דחייה.

נקווה שלא כך הם בהכרח פני הדברים, ואנו סבורים כי ניתן לפתור את המחלוקות בכמה דרכים חלופיות, אשר לגבי חלקן העירו הצדדים במהלך הדיון.

מעבר לאמור סבורני כי אין להרחיב את הדיון בשאלה זו שכן את התביעה בעניינינו יש לדחות מטעמים לגופו של עניין, בעוד שסילוקה של תובענה על הסף מחייב זהירות מירבית שכן מהות הסילוק היא מניעת הכרעה בזכויות המהותיות של המבקש בשל מחסום דיוני [ראו רע"א 7473/14 עלומים, קבוצת בני עקיבא להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' זרובבלי (פורסם במאגרים, 12.1.2015)].

קיומה של עסקה בין המנוח קרשין לקבלן; סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע לעניין חוזה כדלקמן: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". "צורה מסויימת" לעניין התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין מוסדרת בחוק המקרקעין: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב". דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית, בין היתר בשל החשיבות אותה מייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עיסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן.

יחד עם זאת יש לשים אל לב כי בפסיקה שבעקבות הלכה זו נקבע כי השמוש במנגנון שנקבע בעיניין קלמר נועד אך ורק למקרים בהם אכן נשמעת "זעקת ההגינות", ויש להישמר מפני "המדרון החלקלק" בפרשנות סעיף 8 לחוק המקרקעין (עניין שם טוב, בפיסקה א לפסק-דינו של כבוד השופט רובינשטיין; וראו הערות החיתום של כבוד השופט רובינשטיין בע"א 2110/09 קדור נ' דקסה, מיום 20.9.12).

...

סבורני כי האמור מעיד על כך שהטעות שנעשתה לכאורה לא עומדת דווקא למרשם כי אם להוריו של המבקש (ובשלב מאוחר יותר, למבקש) שלא פעלו לרישום זכויותיהם לכאורה בסמוך לרכישתן, לא פעלו לכך עם פטירתו של הקבלן למעלה מעשור לאחר מכן, המבקש ואמו המנוחה לא פעלו לאחר פטירת האב, המבקש לא פעל לאחר פטירת אמו במשך שנים ארוכות, הכל עד לשלב בו כאמור לא נותר עוד מי שיודע דבר בעניין זה, והכל מבלי שיגובו טענותיו של המבקש במסמכים או ראיות חיצוניות למעט עדותו של המבקש.

ייתכן והתמורה הייתה מתן מקום מגורים, אלא שכפי שרשמת המקרקעין הניחה הנחות בהעדר כל נתונים עובדתיים על יסודם ניתן לבסס מסקנה כלשהי, גם לביהמ"ש אין כל נתונים עובדתיים שעל יסודם ניתן להגיע למסקנה, ולכן גם אפשרות זו של מתן זכות מגורים הינה הנחה בלבד.

נוכח האמור לעיל, אני דוחה את תביעתו של המבקש.