פרשנות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

עוד טוענות המבקשות כי המדיניות שנקבעה על ידי ועדת הערר דוקא עולה בקנה אחד עם פרשנותו של סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה ועם פסיקותיו של בית משפט זה. לעניין בית מישפחת גולדשטיין טוענות המבקשות כי צדקה ועדת הערר בקביעתה לפיה הנכס אינו גובל בתוכנית החדשה.

...

דיון עיינתי בבקשת רשות הערעור, בבקשה לעיכוב הביצוע ובתגובת המשיבים לה והגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

אשר על כן בקשת רשות הערעור נדחית.

משכך, נדחית אף בקשת עיכוב הביצוע.

לבסוף, ציינו חברי הוועדה כי לטעמם ראוי לפרש את סעיפים 197 ו-200 לחוק התיכנון והבניה באופן שאיננו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית, אשר אין בה אלמנטים פוגעניים קונקריטיים, כגון: צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תיכנון סביר.

בהקשר זה עמד בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד על כך שבהתאם לפסיקת בית משפט זה, המנעותה של הוועדה המקומית מליתן החלטה בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה בחלוף 90 הימים הקצובים בסעיף 198(ב) לחוק – עשויה להחשב, בנסיבות מסוימות, כהחלטה לדחות את התביעה, המקנה זכות ערר (ראו: בר"ם 9379/05 אבוטבול נ' רשות שדות התעופה (16.2.2006) (להלן: עניין אבוטבול)) – ובהתאם לפסיקה זו פעלו גם המבקשים בעניינינו.

...

][ זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ש' גדות) ב-עמ"נ 189/07 – בגדרו נדחה ערעורם של המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לתכנון ולבניה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר), אשר דחתה את תביעתם של המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה, או החוק).

בהקשר זה אעיר כי מקובלת עלי טענת המשיבה לפיה תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק איננה תביעה "על תנאי". על מי שמבקש לקבל פיצוי מהוועדה המקומית, מכוח סעיף 197 לחוק, מוטל הנטל להצביע על פגיעה קונקרטית שנגרמה למקרקעין (להבדיל מנזקים שנגרמו לבעליהם – ראו, למשל: עניין עיריית חולון, בפיסקאות 48-47), בעקבות אישורה של תכנית כהגדרתה בחוק.

די בכל האמור לעיל כדי להוביל למסקנה כי אין עילה למתן רשות ערעור לדיון ב"גלגול שלישי" בבקשה שלפני ולהתערבות בפסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד.

נוכח כל האמור לעיל – הבקשה נדחית.

ואולם דומה כי הדרך להגיע לתוצאה זו אינה באמצעות שינוי דרך הפצוי, אלא באמצעות קביעה כי בנסיבות העניין אין מקום למתן פיצוי בגין הפגיעה התכנונית, מאחר שהיא "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". במילים אחרות, המסלול בו ראוי להגיע לתוצאה זו אינו על דרך פרשנות של סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, אלא על דרך של שימוש בהוראת סעיף 200 לחוק התיכנון והבניה (ובאותם מקרים בהם הדבר אינו אפשרי, יכולה עדיין הרשות להמנע מחובת הפצוי, באמצעות המנעות מהפגיעה התכנונית).

...

בהקשר זה, סבורני כי האיזון אותו מציעה השופטת ברק-ארז, לפיו רק כאשר הפוטנציאל התכנוני מתבטא בתכנית מופקדת יש לפצות בגין ציפיות בעל המקרקעין, הוא איזון ראוי, אשר לוקח בחשבון גם את האינטרסים הציבוריים ועקרונות של צדק חלוקתי.

אם כן, במישור העקרוני, סבורני כעמדתו של השופט גרוסקופף כי אין מקום להכריע בעת הזאת בשאלה האם פגיעה תכנונית כשלעצמה עשויה לעלות כדי פגיעה ובאילו נסיבות.

כשלעצמי, אני סבור כי לגבי השאלה הראשונה נשוא דיוננו, די ברף של תוכנית מופקדת ו"דבר מה נוסף" המעיד על התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה, רף נמוך מעט מהרף הגבוה של כמעט נקודת "אל-חזור" שציינה חברתי.

השופט פוגלמן הוסיף והתייחס בהקשר לזה לפסק הדין שניתן בעיניין בר"ם 3781/04 הועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה נ' הר (7.8.2006) (להלן: עניין הר) שם נקבע כי בנסיבות שבהן מיתקיים "רצף תיכנוני" בין שתי תכניות מתאר, ניתן לפרש את יסוד התכנית כמתייחס ליותר מתכנית אחת, באופן שמאפשר להעניק פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין נזקן המצטבר של התכניות, ולמנות את מירוץ ההתיישנות מיום תחילתה של התכנית המאוחרת.

...

מהטעמים הללו אף אין בידי לקבל את טענת היועץ כי מפסק הדין משתמעת הלכה ולפיה תכנית מתארית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים, ככלל לא תקיים את דרישת ה"פגיעה" כמובנה בסעיף 197 לחוק, ולא תקיים זכות לפיצוי.

עם זאת מקובלת עלי עמדת בית המשפט כמפורט בפסק הדין, כי על מנת שניתן יהיה להכיר באפשרות לפיצוי רחב יותר בהתאם לדוקטרינת "ההליך התכנוני הכולל" שהציע היועץ, שיתפרש גם על מצבים שבהם נגרמה ירידת ערך מתמשכת כתוצאה ממהלך תכנוני רב שלבי, נדרש תיקון חקיקה מתאים.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

לשיטת המבקשים, ראוי להעניק להסדר זה פרשנות מרחיבה – בדומה לזו שניתנה לשכנו, סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, העוסק בפיצויים בגין פגיעה על ידי תוכנית – ולהכיר בברי רשות כבעלי "זכות שבדין או זכות שביושר", המזכה בדיור חלוף.

...

לסיכום, מבקשים הנתבעים לדחות את התובענה ולחייב את העירייה בהוצאות משפט, ולחלופין, להורות על מתן פיצוי כספי לנתבעים חלף זכותם במקרקעין, לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ. במענה לטענות הנתבעים מוסיפה התובעת כדלקמן; ביום 17/12/1957 פנה מר וודש לרשות הפיתוח וביקש להעביר למר יחיא את זכותו בדירת וודש (ראו נספח 1 לכתב התשובה), מכוח החוזה שנכרת בין וודש לבין יחיא, אולם בקשה זו מעולם לא נענתה בחיוב.

באשר לנתבעים 3-6, אני קובעת פרק זמן של 12 חודשים לפינוי יתר השטח, לרבות מבנים מספר 722, 722א, 723, 723א, 724 , 724א, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 731, 732, 737, 739, 743, 743א, 744.

משכך, אני דוחה את טענת הנתבעים בעניין זה, ומכל מקום, טענה זו לא בא זכרה במסגרת עיקרי טענותיהם שבסיכום של הנתבעים, ומשכך נראה כי נזנחה על ידם.

סוף דבר לכל היותר רכשו הנתבעים מעמד של ברי רשות מכללא בשטח שבהחזקתם.