פרשנות סעיף בתקנון של בית משותף

לפיכך, בית המשפט קבע ביום 11.5.2014 כי בהליך זה המקרקעין יפורקו באמצעות רשומו של בית משותף ואף מינה כונס נכסים לצורך כך. לעניין זכויות הבניה, בית המשפט קבע כי תשלומי האיזון לא ידונו במסגרת הליך פירוק השתוף וכי כל צד רשאי יהיה להגיש תביעה נפרדת בעיניין זה. לאחר פגישות עם כונס הנכסים הובהר כי לא ניתן לבצע את פירוק השתוף בלא הכללתה של חלקה 476 בהליך, חלקה זו לא הוזכרה במסגרת כתב התביעה שהוגש והחלטתו של בית המשפט על ביצוע הפרוק.

בכל הנוגע לטענות של הנתבעת 4 נגד החלוקה של זכויות הבניה, הרי שהיא לא הציגה כל ראיה להסכמה מפורשת של בעלי הזכויות לחלוקה שונה של זכויות בנייה, לעומת החלוקה שנקבעה לפי ההלכה הפסוקה, מלבד הפניה לסעיף 2 לתקנון הבית המשותף שקובע כי: "כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, תיקונים שינויים ותוספות בניה (להלן – תוספות בניה) על דעת עצמו בלבד ומבלי להזקק להסכמתו, רשותו או חתימתו של בעל דירה אחר. בתנאי שיקבל רישיון מהרשות המוסכמת." כפי שקבעתי בהחלטתי בבקשה לפסילה – סעיף זה נועד לאפשר לבעל מקרקעין לבנות בהתאם לזכויותיו במקרקעין בלא הפרעה של בעלי המקרקעין האחרים – כך שהוא לא עוסק ואינו מזכיר כלל את זכויות הבניה ודרך חלוקתן, אלא רק מתייחס לאפשרות לממש את הזכויות הקיימות.

אני סבור כי הנתבעים 3-1 קוראים בפסק הדין את אשר אין בו, שכן פסק דין זה עסק רק בפרשנות הסעיף בנוגע לאפשרות מימוש הזכויות המוקנות לכל אחד מבעלי המקרקעין במסגרת הרחבת הדירות הקיימות ובמסגרת הוספת דירות חדשות, ולדבריו: "נראה כי תכלית התקנון במקרה דנן היתה לאפשר לכל אחד מבעלי הדירות למצות את מלוא זכויות הבניה המוקנות לו, בלא שיהא תלוי, לשם כך, בבעלי הדירות האחרים". (ראו סע' 9 לפסק הדין, ההדגשה הוספה – ע"י).

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

עוד ציינה ועדת הערר כי בין הצדדים מחלוקת בנוגע לפרשנות תקנון הבית המשותף, מחלוקת שנוגעת בין היתר לסעיף נוסף בתקנון שקובע כי "כל שינוי במבנה ו/או בקירותיו החיצוניים של הבית המשותף כפוף להסכמה בכתב ומראש של בעלי הדירות ורשויות התיכנון המוסמכות" (מסומן בכוכבית לאחר סעיף 12 לתקנון); ומחלוקת שנוגעת לבעלות המערערת במקומות החניה שעליהם מתבססת בקשת ההיתר (לטענת הדיירים, חלק ממקומות אלה נמכרו ואינם בבעלות המערערת).

...

לטענתם, יש לדחות את הערעור על הסף נוכח התנהלות המערערת, בין היתר ברישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים כמו גם בהליכים שנוגעים לאישור תכנית 2015 (שבפרטיה כנטען לא יידעה המערערת את הדיירים).

משכך, לא מצאתי כי טענות אלו מוליכות למסקנה שיש לדחות את הערעור מחמת חוסר ניקיון כפיים.

סוף דבר: דין הערעור להתקבל במובן זה שהחלטת הוועדה המקומית לעכב את הדיון עד להכרעה בשאלות הקנייניות מבוטלת.

האמנם אין צורך בהסכמת יתר הדיירים לניצול זכויות הבניה על הגג מכח תכנית הגגות? ב"כ העותרים טוען כי פרשנות נכונה של סעיף 11.1.1 לתוכנית הגגות, לפיו: "חדר יציאה לגג ימוקם בתחום שטח הגג שמעל לדירה ויהיה רשום כשטח הצמוד לדירה או בהסכמת כל בעלי הזכויות בבניין או על פי החלטה שיפוטית", היא, כי ככל שהגג מוצמד לדירה, לא יהיה צורך בהסכמת בעלי הזכויות לבנייה עליו.

לגוף העניין נטען כי המפרט אינו מהוה תקנון של הבית המשותף, אלא מיפרט לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נספח לחוזה שנחתם עבור דירות 20 ו- 35 ואינו חל על העותרים.

סעיף 9א(1) לתקנון המוסכם קובע: "בעל ו/או חוכר דירה אינו רשאי אף לאחר הרישום בספרי המקרקעין לעשות בדירתו שינויים בקירות החיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים, חלונות) בלי הסכמה מראש ובכתב של נציגות הבית המשותף או מי מטעמה, ובלי לקבל בנוסף לכך את הרישיונות הדרושים על פי כל דין". הסעיף עוסק בשינוי בקירות חצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחים חלונות).

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.

בית המשפט הבהיר (מפי המשנה לנשיאה כב' השופט ריבלין), כי הפסיקה שבאה לאחר ענין אפרופים (ובעיקר ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481 (2006)), הדגישה כי מטרתו הראשונה במעלה של ביהמ"ש הניגש לפרש חוזה, היא לאתר את כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה – היא התכלית הסובייקטיבית של החוזה.

עד הנתבעת, מר מזרחי, הציג בחקירתו (בעמ' 38 לתמליל, שו' 36 ועד עמ' 39, שו' 13) את פרשנות סעיף 16.6.1 להסכם המכר לשיטתו, וכדלהלן: "בהסכם כתוב ברחל בתך הקטנה והפנו לסעיפים האלה, כשברגע שנירשם בית משותף אני מחויב לתת לך תקן חניה, זה שאתה מנסה להגיד לי כתוב עסק ואולי עסק זה, לא, מדובר אך ורק על הנכס הספציפי הזה שבא ואומר לך ... 'אדון נכבד, דע לך, יש לך חוזה ל-20 שנה, יש לך חניות, מתוך החניות האלה 78 חניות בפרויקט, דע לך כשאני רושם בית משותף אני יכול להוציא את החניות האלה ואתה מקבל רק תקן' ואתה חתום על ההסכם, זה אומר שאתה הבנת וקיבלת." ובהמשך (בעמ' 39 לתמליל, שו' 16-15), היתייחס מר מזרחי לחישוב מספר החניות הנגזר מהתקן לשיטתו, והסביר שמאחר ושטח הממכר (על פי הסכם השכירות) הוא 880 מ"ר ברוטו, והתקן לשיטתו עמד על חניה אחת ל- 50 מ"ר, יש לתובעות זכות להשתמש רק ב- 16 חניות.

הדבר נלמד גם מהיתנהגות הצדדים בזמן אמת, שהרי החניון הוצא מהרכוש המשותף עוד בשנת 2012 וכעולה מנסח רישום הנכס (מוצג 1 למוצגי התובעות), בשנת 2013 נרשם הבית המשותף והתקנון, ובמהלך כל התקופה לא נטען ע"י הנתבעת כי השוכרים מטעם התובעות מוגבלים בשימוש בחניון לפי תקן חניה כלשהוא.

...

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים.

בסעיף 130 לחוק המקרקעין נקבע כי: "בית המשפט רשאי, בכל הליך שלפניו בענין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע". אחר שהגעתי לכלל מסקנה כי עפ"י הוראות הסכם המכר והסכם השכירות הקנתה הנתבעת לתובעות זכויות חניה, לא מצאתי כל מניעה לרשום הזכות האמורה בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת.

התנאי בדבר מהות הסיכסוך (עילת התביעה), מחייב שהסכסוך יעסוק בזכויותיהם או בחובותיהם של בעלי הדירות לפי תקנון הבית המשותף או באחד העניינים המנויים בסעיף זה. בכלל זה, גם סיכסוך בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה, שלגביו סמכותו של המפקח מקבילה לסמכותו של בית משפט השלום ובחירת הערכאה שלפניה תדון התביעה נתונה לתובע.

בכל הנוגע למהות הסיכסוך וכאמור בהחלטת המפקחת, ניתנה פרשנות דווקנית להוראות סעיף 72 בחוק המקרקעין, כך שעילות תביעה אשר לא נימנו באופן מפורש בסעיף זה, אינן נתונות לסמכות המפקח (ראו למשל: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פד"י כ"ח (1) 730 (1974), כבוד מ"מ הנשיא י' זוסמן, פסקה 2; ע"א (מחוזי תל-אביב) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' ז'בוטינסקי (30.6.2002), כבוד השופטת ה' גרסטל; רע"א (מחוזי ירושלים) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים (9.3.2017), כבוד הנשיא א' פרקש, פסקות 14-12).

...

לפיכך אין בטענה כי מי מהדירקטורים של הצדדים השלישיים הוא חבר בנציגות, כדי להוביל למסקנה כי לעירייה עילת תביעה כלפי הצדדים השלישיים בשל תביעת הנציגות נגד העירייה.

העירייה הוסיפה, כי אף מבחן הסעד מוביל למסקנה שנושא ההודעה לצד שלישי נתון לסמכותו העניינית של המפקח.

אולם מעת שהתקיים דיון מקדמי לפני המפקחת, שבמסגרתו נדונה הבקשה לסילוק ההודעה לצד שלישי על הסף (ראו פסקה 4 בהחלטת המפקחת), לא ראיתי צורך להידרש אל טענה זו. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענותיה של המערערת (העירייה) ואת החלטתה של המפקחת, מצאתי כי לא נפלה טעות בהחלטתה ולפיכך יש לדחות את הערעור ללא צורף בתשובת המשיבות (על-פי תקנה 138(א)(1) בתקנות.

מכל הטעמים האמורים, נמצא כי לא נפלה כל טעות בהחלטת המפקחת להורות על מחיקת ההודעה לצד שלישי שהגישה העירייה, ולפיכך הערעור נדחה.