פרשנות חוקית: סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה

בפניי עתירת העותרת בה התבקש בית המשפט לקבוע כי שגתה המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: "וועדת הערר") בפרשנות שנתנה להגבלות שפורסמו לפי סעיפים 77-78 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965.

...

לא נראה לי כי ניתן להטיל ספק בכך שכוונת הועדה המחוזית, עובר לפרסום התנאים הייתה כי לא תיבנה כל תוספת למבנים מעל לגובה של 2.65 קומות.

סוף דבר: כמפורט בפסק הדין, נראה לי כי לא ניתן לקבל את פרשנות העותרת בהתייחס לתנאים המגבילים.

העתירה נדחית.

עוד נטען כי חל שינוי במצב התיכנוני, שכן הופקדה תכנית לפי סעיף 23 בתמ"א 38 שפורסמה ברשומות ביום 6.3.19 וניתנה הודעה לפי סעיף 77-78 לחוק התיכנון והבניה, אשר מגבילה מתן היתרים למבנה המבוקש על ידי העותרים.

על פי ההסדר בחוק הפרשנות כל ההחלטות המנהליות כפופות לאפשרות של תיקון ובטול כל עוד אין הוראה אחרת בדין.

...

העותרים הגישו ערר והחלטת ועדת הערר מיום 25.1.16 הייתה כדלקמן: "41. לאור כל האמור, אנו מקבלים את הערר, מבטלים את החלטת הועדה המקומית ומאשרים את הבקשה בשינוים הבאים:

על השיקולים השונים שיש לשקול בבדיקת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה, ראו עא 11583/04 מדינת ישראל נ. שאול ואליהו ברגר (16.1.06) (כב' השופטת ארבל)- "בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות. הבחנה נוספת שנעשתה בפסיקה לגבי חזרה מטעות על-ידי הרשות היא ההבחנה בין טעויות שבשיקול הדעת לבין טעויות טכניות. לגבי אלה הראשונות תהיה הרשות בדרך-כלל קשורה בהחלטתה, בעוד שלגבי האחרונות תוכל הרשות בדרך-כלל לחזור בה מהחלטתה. בנוסף, יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם (ראו זמיר, בעמ' 1004-1007; ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לז(1) 337; ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433; ע"א 1928/93 רשות ניירות ערך נ' גבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ, פ"ד מט(3) 177; ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה (לא פורסם, ניתן ביום 2.2.05)).". כבר כאן אציין כי הגעתי למסקנה, תוך בחינת נסיבות המקרה הספציפי והאיזונים השונים, כי אכן רשאית היתה המשיבה להודיע בסוף תהליך ארוך וטרם הנפקת ההיתר – כי לא ניתן להנפיק את ההיתר.

המסקנה היא שהמשיבה לא רק שרשאית היתה לתקן את טעותה, ושאינה מושתקת מלטעון שהחלטת ועדת הערר איננה תקפה, אלא חייבת היתה לעשות כן, שכן לא מצופה מהרשות להנציח את טעותה.

לסיכום 10.1 העתירה נדחית.

על כן, לטענתה, אין בשינויו כדי לשנות את המצב התיכנוני ובהתאמה לכך, לא ניתן להשוות את השלכות שינויו למעמדם של תנאים לפי סעיפים 77-78 לחוק התיכנון והבנייה או לתכנית שהופקדה – קרי למקרים בהם מדובר בשינוי תיכנוני.

העותרת מוסיפה וטוענת, כי אין לקבל את הנימוק אשר ניתן על ידי ועדת הערר ובהתאם לו יש ליתן משקל לכך שזכויות מכו"ח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות וזאת, לאור שיקול הדעת המוקנה לועדה המקומית במסגרת סעיף 22 לתמ"א. לעניין זה טוענת העותרת כי קביעה זו מנוגדת בפירוש לקביעת בית המשפט בעת"מ 64220-03-17 כהן נ' ועדת ערר מחוז תל אביב (2.10.17) (להלן: "עניין כהן"), במסגרתה נקבע על ידי בית המשפט כי הניסיון לערבב בין שיקול הנדסי ושיקול תיכנוני הוא פסול.

...

לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים לעניין פרשנות התקן, נחה דעתי כי האופן בו פירשה ועדת הערר את התקן עולה בקנה אחד והוא קוהרנטי עם לשון התקן.

זאת ועוד, אין בידי לקבל טענת העותרת ובהתאם לה יש לאפשר לה עריכת סקר ספציפי למקרקעין עליהם נמצא המבנה ובהתאמה לתוצאותיו של זה לקבוע האם המבנה נשוא הדיון עונה או אינו עונה אחר הגדרת התקן.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – העתירה נדחית.

בנוסף, ביום 23.8.18 כשלושה חודשים לפני הגשת התביעה הכריזה עריית פתח תקווה על "תכנית שימור אתרים פתח תקווה" ועל הקפאת התיכנון מכוח סעיפים 77-78 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ח-1965 (להלן: "תכנית השימור").

באופן דומה ציין כב' השופט חשין בעיניין רידלביץ (בעמ' 633): "משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים". כידוע היטב, זכות הקניין מעוגנת כיום בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, ומאחר שכפיית דרך פירוק השתוף נעשית באמצעות בית המשפט ניתן לומר, כי העיגון החוקתי מעצים את המשקל שיש לייחס להעדפת דרך החלוקה בעין על פני מכירה המנוגדת להסכמת הבעלים (על כך שחוקי יסוד משליכים גם על פרשנות דברי חקיקה שקדמו להם, ראו למשל דנ"פ 2316/95 גנימאת נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(4) 589, 648-649 (1995)).

...

בסופו של דבר, לאחר שבחנתי את ראיות התובעים לעניין מערכת יחסים עכורה, לא מצאתי כי מדובר ביריבות שעצמתה ומהותה מצדיקות להימנע מפירוק שיתוף בדרך המלך של חלוקה בעין או של רישום בית משותף.

בסופו של דבר, דוקטרינת ההשתק השיפוטי אינה מיועדת להכשיר מסקנות משפטיות שגויות שצד טען להן בהליך קודם, וממילא אף אין בכוחה לעשות כן. יוער כי הנתבעים טענו בתביעתם עוד, כי קיימת מניעה מעשית לפירוק בעין מסיבות מעשיות של מאפייני היחידות השונות (סעיף 34.2 לתביעתם).

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

בדיון מיום 19/11/18 ביקשה גורי להציג את תמליל הדיון שבו אושרה תכנית האב בועדה המקומית (דיון מיום 13/5/18) ולהעלות טענות חדשות בעיניין זה. לפיכך, בתום הדיון ניתנה החלטת ביניים שלפיה גורי תגיש "השלמת טיעון לצורך הטענות החדשות שהיא ביקשה להעלות בפתח הדיון בכל הנוגע לפרשנותה את התמלילים שהגישה" ותוגש גם תשובת הועדה המקומית, אשר תמציא גם "את רשימת הבקשות שסורבו על ידה בשכונה בעקבות תכנית האב בעת גיבושה ואישורה" (ראו פרוטוקול הדיון והשלמות הטיעון, נספח 13-16 לעתירת גורי ונספח ד' לתגובת הועדה המקומית).

ועדת הערר דחתה גם הטענה, כי הדרך היחידה לסרב לבקשה היא להגביל הוצאת היתרים לפי סעיפים 77-78 לחוק התיכנון והבניה וציינה, כי היה על הועדה לנהוג כך אילו ביקשה להגביל באופן מוחלט הוצאת היתרים.

...

המסקנה מעוגנת בעבודה משמעותית ורחבת היקף של הוועדה המקומית ומקובלת עלי עמדת המשיבות כי אין בטענות העותרות המסתמכות על אמירות כאלה ואחרות בפרוטוקול הדיון בתכנית האב כדי לקעקע ולו במעט, קביעה זו של ועדת הערר.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרות והן נדחות; ובכלל זה, גם הטענה לאפליה (זו נטענה לפני ועדת הערר, אך בוררה כדבעי ונדחתה על ידה.

סוף דבר: העתירות נדחות.