פרשנות חוזי שיתוף במקרקעין לקויים

ביום 11.4.2013 נחתם זיכרון דברים בין הצדדים לפירוק השתוף במקרקעין (להלן: ההסכם).

בתמצית, טוענים המבקשים בערעורם, כי הסעיף אינו קובע הסדר שלילי ביחס למימון עצמי, אלא שההסכם לוקה בלאקונה בנושא זה, וההפניה למימון בנקאי נבעה רק מהיותו המצב השכיח; לטעמם, השכל הישר קורא לפרש את ההסכם כך שמכתב החרגה מותנה ימסר גם במקרה של מימון עצמי, שהרי "מה נפקא מינה למשיבה כיצד המערערים מגייסים את הכסף"; היתנהלות המשיבה הריהי עמידה על זכות בחוסר תום לב (חלק ה3 להודעת העירעור); בית המשפט מוסמך לפרש את ההסכם בדרך לה הם טוענים, בשים לב לתכליתו – תשלום והשגת הפרדות (הבסיס המשפטי לנטען פורט בסעיף 46 וכן בחלק ה1 להודעת העירעור); פרשנותם נתמכת אף בעדותו של העד מטעם המשיבה (סעיף 47 להודעת העירעור); היתנהלות המשיבה דחקה את המבקשים ללוח זמנים אשר לא אִפשר להם להשיג מימון בנקאי; במכלול, המשיבה סיכלה בהתנהלותה את יכולתם לממש את החלופה הראשונה בה חפצו – בין במימון עצמי, בין בנקאי; בית המשפט המחוזי לא נתן דעתו על המכלול העובדתי הנידרש, ואף טעה בכך שלא דק פורתא בין מכתב החרגה "מותנה" למכתב החרגה "קבוע", דבר שהוביל לפרשנות שגויה לסעיף (חלק ג להודעת העירעור).

המבקשים נקטו צעדים הלכה למעשה, לרבות תשלום כספים, כדי לממש חלופה זו. לשיטתם, רק עמדתה הפרשנית של המשיבה – אשר קיבלה בנתיים גושפנקא בפסק הדין – היא שמנעה מהם לממש חלופה זו. על כך יש להוסיף, כי בית המשפט המחוזי הכיר בנזק אשר מכירת המקרקעין לצד ג' עלולה להסב: "עדין אני סבורה, שנכון היו עושים הצדדים לו מצאו פיתרון אשר יאפשר להם להשלים בדרך מוסכמת את ההפרדה ופרוק השתוף. כל פיתרון אחר שיביא למכירת הנכס לצד ג', עלול להסב לשני הצדדים נזקים כלכליים רבים בנסיבות העניין" (סעיף 22 לפסק הדין).

...

לסיכום, המשיבה סבורה כי המבקשים אינם עומדים בתנאים לקבלת סעד זמני.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בפסק הדין, בהודעת הערעור, בבקשה ובתגובה ובכלל טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, אם גם בתנאים.

המבקשים נקטו צעדים הלכה למעשה, לרבות תשלום כספים, כדי לממש חלופה זו. לשיטתם, רק עמדתה הפרשנית של המשיבה – אשר קיבלה בינתיים גושפנקא בפסק הדין – היא שמנעה מהם לממש חלופה זו. על כך יש להוסיף, כי בית המשפט המחוזי הכיר בנזק אשר מכירת המקרקעין לצד ג' עלולה להסב: "עדין אני סבורה, שנכון היו עושים הצדדים לו מצאו פתרון אשר יאפשר להם להשלים בדרך מוסכמת את ההפרדה ופירוק השיתוף. כל פתרון אחר שיביא למכירת הנכס לצד ג', עלול להסב לשני הצדדים נזקים כלכליים רבים בנסיבות העניין" (סעיף 22 לפסק הדין).

הסכמי-שתוף במקרקעין, שבהם נקשרו הצדדים, לקו ולא בליקוי אחד.

הדבר נעוץ בכך ששעורן של זכויות-הבנייה, שהוקצו עד כה, לא די בו. פשרת-מה תדרש, לפיכך, בענין-השוואתו של יחס-החלוקה של זכויות-הבנייה לשעור החלקים בבעלות, מתוך תקווה כי הגדלתן העתידית של זכויות-הבנייה תאפשר להעמיד דברים על מכונם גם במישור זה. זולתה, סבורני כי ניתן לפרש את הסכמי-השתוף המאוחרים באופן, שיאפשר לכל אחד מן המתקשרים בהם לצאת ועיקר-הענין, שבקש הוא להגשים באמצעותם, מיתקיים; באורח שיהיה הוגן כלפיהם ויעיל להמשכו של השתוף במקרקעין; ומתוך ראייה קוהרנטית, ככל הניתן, של המערך ההסכמי בין השותפים – מן ההסכם המוקדם ועד לאלה המאוחרים.

...

חומר-הראיות מוליך למסקנה כי, לכל היותר, חששה אורלי מכך שיהיה מי שידרוש ממנה לוותר, בשל מחסור בזכויות-בנייה, על כמה עשרות מטרים רבועים מן הבית; ומכך, שהיא קונה בית אשר חלק קטן ממנו נבנה בלי הֵיתר כלל (זה המקום להבהיר: אין לערבב בין השתיים.

זה המקום לציין כי אין מנוס מן הקביעה, שהסכמי-השיתוף המאוחרים זנחו את סוגיית-הכשרתה של בנייה שלא בהיתר, במרתף או בכל מקום אחר בבית ולתובעים לא הוקצו, במיוחד לשם כך, זכויות-בנייה.

הדבר נעוץ בכך ששיעורן של זכויות-הבנייה, שהוקצו עד כה, לא די בו. פשרת-מה תידרש, לפיכך, בענין-השוואתו של יחס-החלוקה של זכויות-הבנייה לשיעור החלקים בבעלות, מתוך תקווה כי הגדלתן העתידית של זכויות-הבנייה תאפשר להעמיד דברים על מכונם גם במישור זה. זולתה, סבורני כי ניתן לפרש את הסכמי-השיתוף המאוחרים באופן, שיאפשר לכל אחד מן המתקשרים בהם לצאת ועיקר-הענין, שביקש הוא להגשים באמצעותם, מתקיים; באורח שיהיה הוגן כלפיהם ויעיל להמשכו של השיתוף במקרקעין; ומתוך ראייה קוהרנטית, ככל הניתן, של המערך ההסכמי בין השותפים – מן ההסכם המוקדם ועד לאלה המאוחרים.

כפי שנוכחים אנו לדעת, למרות שהתובעת כללה בחוזה החכירה עם משפ' סופר את תנאי חוזה החכירה שפורסם בילקוט הפרסומים, לא טירחה לרשום בשטר העברת השכירות כי התנאים הנ"ל חלים על זכויות משפ' סופר במקרקעין, וציינה בפירוש כי חלים תנאי חוזה החכירה הנקובים בחוזה החכירה משנת 1966.

סבור אני שהתוצאה של פסק הדין נובעת מההכנה הלא נאותה של התביעה, מניסוח לקוי של כתב התביעה ומאי גילוי כל העובדות הנכונות העולות מהמסמכים המצויים בתיקי התובעת אודות המקרקעין, הן לגבי הנתבע 2 והן לגבי משפ' סופר מכוח הסכם השתוף ביניהם.

...

מאחר והתובעת תובעת דמי חכירה גבוהים יותר ממה שלשיטתה זכאית היא לגבות, ומאחר ואיננו יודעים מה ערך המקרקעין לאחר ההפקעה, שמערך זה ייגזרו דמי החכירה, שלשיטת התובעת חייב הנתבע 2 לשלם לה, דין תביעת התובעת להידחות.

סבור אני שהתוצאה של פסק הדין נובעת מההכנה הלא נאותה של התביעה, מניסוח לקוי של כתב התביעה ומאי גילוי כל העובדות הנכונות העולות מהמסמכים המצויים בתיקי התובעת אודות המקרקעין, הן לגבי הנתבע 2 והן לגבי משפ' סופר מכוח הסכם השיתוף ביניהם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת.

עניין הרווח במכירת הדירות אינו קשור לעילת התביעה; עסקינן בהפרה חוזית של הסכם הפיתוח והפיצוי נובע מהאיחור שניגרם בכניסה לדירה בעקבות הפרות הנתבע ולא מדובר בתביעת מקרקעין; אפילו לו היה מדובר על תביעת ליקויי בניה בנכס שנמכר גם אז הייתה להם עילת תביעה שכן נקבע כי התביעה התגבשה ביום המסירה והמכירה לא גורעת מן הזכות לקבל פיצוי מלא בגין אותם ליקויים כפי (ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבנין נ' דני סלמן (פורסם בנבו, 15.01.04)).

איני סבור כי יש מקום לדחות התביעה על הסף או למחקה אלא לבררה לגופו של עניין גם ובייחוד כאשר הצדדים חלוקים באשר לאופן פירוש הסכמי השתוף והתנאים לתשלום הפצוי המוסכם.

...

לאור כל האמור הבקשה לפיצול סעדים נדחית.

אומנם החל שלב שמיעת הראיות, אך הוא לא הסתיים ולאור נימוקי התובעים והעובדה שהנתבע לא העלה טעם ענייני לאי העדת עד זה או אחר, אני סבור כי יש לאפשר לתובעים להשלים ראיותיהם ולהגיש את התמלולים ואף לזמן את העדים שזימונם התבקש וזאת בכפוף לתנאים הבאים: 1) כל התמלולים, המכתבים וההתכתבויות עליהם יעידו העדים ואותם מבקשים התובעים להגיש באמצעות העדים, יוגשו מראש כתיק מוצגים לבית המשפט ולנתבע תוך 21 ימים, על מנת לאפשר לנתבע להתכונן כראוי לחקירת העדים.

לתיק המוצגים תצורף רשימת המוצגים, כאשר כל מסמך יפורט בשורה נפרדת; 2) כל עד יזומן בכפוף להפקדת פקדון להבטחת שכר העד בגובה 1,000 ₪ בעבור כל עד; 3) התובעים ישלמו לנתבע בתוך 30 יום הוצאות בסך 5,000 ₪ וזאת ללא קשר לתוצאות ההליך; 4) יש להמציא למזכירות בית המשפט כתובת מלאה לזימון כל עד ועד; סוף דבר הבקשה לזימון עדים ולהגשת תמלולים מתקבלת בכפוף לתנאים המפורטים לעיל.

אדרבה, הסכם השתוף המאוחר משנת 2001, אשר נרשם בלישכת הרשם המקרקעין, הוא זה המבסס את זכויותיהם של הצדדים בכל הקשור לשימוש וחזקה בחלקה (לעניין ההבחנה בין דיני הקניין לדיני החוזים בכל הקשור להסכם שתוף במקרקעין, ר' והש' ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם (1974)).

מעבר לכך, וככל שהיה ספק כלשהוא בפרשנות סעיפי החוזים כשלעצמם, הרי שהתנהגות הצדדים במשך שנים כה רבות משמשת בעניינינו כשלעצמה כלי פרשני רב משמעות לבחינת כוונותיהם החוזית.

השהוי הגדול בו לוקה התביעה, העובדה שבחייה של רינה מעולם לא נעשה כל ניסיון לממש את זכות המעבר בחצרה – מלמדים אף הם כי לצדדים (רמי ורינה) היה ברור במשך השנים כי לא תנתן כל זכות מעבר מחצרה של הנתבעת לחצר התובע, לא לכלי רכב ואף לא להולכי רגל.

...

סוף דבר היתר הבניה משנת 1991 אכן תומך לכאורה בעמדת התובע לעניין דרך הגישה לכלי רכב באמצעות הרצועה הדרומית, וכפי הנראה הדבר גם עלה מההסכם שנחתם באותה שנה ואשר איננו מצוי בידינו.

לנוכח כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

בקביעת שיעור ההוצאות הבאתי בחשבון בין היתר את נושא התובענה, את מידת מורכבותה, את משך ואופן ניהול המשפט על ידי הצדדים, את החלטתי מיום 13.6.19 ועוד.