פרשנות חוזה שכירות ודמי השכירות ההוגנים למושכר

(ג) השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה: (1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת חוזה השכירות; (2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה; בע"א 240/77, שלמה כרמל בע"מ נ' פרופורי ושות' בע"מ, פ"ד לד(1) 701, 712 (1979) נקבע לעניין אי התאמת הנכס כי "מבחינה אחרת", האמור בסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה "אין לפרש את סעיף 6 על דרך הצמצום. אמור מעתה, הגורם לאי התאמה אינו יכול להיות רק במושכר עצמו, אלא הוא רחב יותר, ובילבד שייגרע מן האפשרות להפיק הנאה מוסכמת מן הנכס". וכפי שקבעתי בעיניין בפס"ד החלקי , עמוד 13: "בלתי סביר בעיני ששוכר, יתחייב לשלם שכירות בגובה עשרות אלפי ₪ לחודש, בגין שטח מצומצם, של דוכן או חנות קטנה, וכאשר העניין תלוש מסביבת הדוכן והנגישות אליהם, בקניון בכלל, ובמתחם החדש בפרט, רכיב עצם הקמת המיתחם, נגישות, ומסלול תנועת קהל, הוא עניין בסיס בהקשר זה". סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה תשל"א- 1971 קובע תרופות בגין אי תיקון פגם או אי התאמה: "א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –

לפי מייל מיום 22.1.12 , סעיף 5, התובע 1 מעריך שהנזק שניגרם לו, שווה לכל הפחות לכ 40% משווי של שכר דירה שנקבע בחוזה שבין צדדים, דהיינו טוען לשווי הוגן של דמי שכירות בסמוך מאד לתחילתה ב 1.12.

...

סוף דבר אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 1 סך 143,055 ₪ + מע"מ, בצירוף הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.7.12 ( אמצע תקופת השכירות) ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 2 סך 495,432 ₪ + מע"מ, בצירוף הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.1.14 ( אמצע תקופת השכירות) ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מן התובעים, הוצאות משפט, אגרה 2.5% מן הסכום שנפסק לכל אחד מן התובעים , בסעיף 1 ו- 2 לעיל, וכן לשלם לכל אחד מן התובעים את התשלום ששולם על ידו לשמאי מר אייל טיליוף, ובצירוף הצמדה וריבית כחוק , מיום התשלום ועד לתשלום בפועל , וזאת לפי קבלות שיוצגו בעניין, וכן מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מן התובעים שכ"ט עו"ד בגין הפסיקה החלקית והפסיקה כאן, ובסך 20% (הכולל מע"מ) ממה שנפסק, לכל אחד מן התובעים , בסעיף 1 ו- 2 לעיל, ובצירוף הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל .

דברים דומים עלו מעדותו של מר אזגי, כדלקמן: "ברגע שקיבלנו את המכתב הערום הופסק. אלה פרויקטים דינאמיים. מהרגע שקיבלנו הנחיה שעשינו טעות וערמנו בשטח לא שלנו, הנחת העבודה זה שהתחילו לפנות את השטח ... מרגע שעלינו על הטעות התחיל פינוי בשטח" [פר' עמ' 81, ש' 25-20 וכן ראו: סעיף 22 ל-נ/6; פר' עמ' 67, ש' 3-1; פר' עמ' 80, ש' 21-20] לטענת שפיר, החל ממועד זה ואילך היתנהל משא ומתן ישיר בין הצדדים בו ביקשה שפיר לשכור את המקרקעין תמורת דמי שכירות הוגנים ומקובלים.

דרך הערכה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בעיניין לייזר, קרי – דמי השכירות להם היו זכאים התובעים לו היו מגיעים להסכם עם שפיר באשר לעירום העפר בשטחם.

הערכתו של השמאי דנוס אימצה את הרף העליון של "מחיר השוק" [להרחבה בעיניין "מחיר השוק" ראו: אייל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 422-421 (פירוש לחוקי החוזים, ג' טדסקי עורך, 1987)].

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 146,271 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.05.2013 ומע"מ כדין.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי בשים לב לפערים שבין סכום התביעה לבין התוצאה הסופית אך גם בהתחשב בצורך להחצין חלק משמעותי מעלויות ההליך על שפיר כמי שעשתה שימוש ברכוש הזולת בניגוד לרצונו, אני מחייב את שפיר בהוצאות משפט ושכר טרחה כדלקמן: מלוא עלות שכרו של השמאי דנוס.

לאחר שבחן את היחס שבין דמי השכירות ששולמו על ידי השוכרים למשכירה לבין דמי שכירות המשנה שהותירו בידם השוכרים וזאת על בסיס ההלכות הנוגעות בענין, הגיע בימ"ש קמא למסקנה כי הרווח שהפיקו השוכרים משכירות המשנה הנו בהחלט בגדר רווח בלתי הוגן, משעה שגרפו לכיסם את החלק הארי מדמי שכירות המשנה בעוד שלמשכירה בעלת הנכס הותירו רק חלק דל באופן יחסי שאינו עומד בשום פרופורציה למעמדה בנכס.

פרשנות לפיה סע' 34 להסכם השכירות המוגנת, בטל מן העולם מכוח ההסכמה לכך בנספח, עומדת בסתירה להסכמות המצומצמות כמפורט ומעקרת אותן מתוכן.

על כל פנים, אין באמור להמעיט ממשקל ההפרה שהפרו השוכרים את סע' 34 להסכם השכירות המוגנת משעה שהשכירו את המושכר בשכירות משנה שלא בהסכמת המשכירה בנגוד לסע' 34 שאוזכר, וההשלכות שיש לכך על המשך הדיון - אם למעמדו של שוכר המשנה במושכר, אם לשאלת הסעד מן הצדק בזיקה לרווח הבלתי הוגן שהופק באותה תקופה ואם לבירור הנוגע לסבחה ומעמדה כדיירת מוגנת מכוח הוראות סע' 23 ו – 26 לחוק.

...

אשר קולה, שופט הוחלט אפוא, פה אחד, כאמור בפסק דינו של כב' השופט דני צרפתי, על פיו אנו דוחים את ערעור השוכרים על כל חלקיו.

אנו מקבלים את ערעור המשכירה באופן המזכה אותה בסעד של פינוי המושכר הן כלפי השוכרים והן כלפי שוכר המשנה.

אנו מחייבים את המשיבים המפורטים בערעורה של המשכירה, יחד ולחוד, בהוצאות משפט המשכירה ושכ"ט עו"ד מטעמה, בסך כולל של 20,000 ₪.

פרשנות סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו, נדונה כאמור בע"א דרוקר נ' פלטין פ"ד יד (2), 809 על ידי כב' השופט י' כהן אשר קבע כי: "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...". לטענת התובעת, מתקיימת בעניינינו עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, בשל שלוש הפרות של הסכם השכירות (להלן: "ההפרות"): הפרת סעיף 6 להסכם השכירות, הקובע כי השוכר מתחייב לשלם את דמי השכירות במועדם; הפרת סעיף 5 להסכם השכירות בו התחייב הנתבע ש"לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו, בין אם השמוש או ההנאה מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר בין בתמורה או בלי כל תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר".

עילת פינוי מכוח סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר – הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הוא, אותה עתה, כבר גר במקום, הוכר כדייר (מבלי לציין מפורשות איזה סוג: "... והם הכירו בי כדייר למרות שלא שלמתי ולא היו לי חוזים כלשהם על הדירה"), אף שלא שילם דמי שכירות אותה עת, ולא חתם על כל חוזה.

עוה"ד לב קליין פירטה עוד, כי על פי חוק השכירות משנת 1977 (The Rent Act, 1977), כל שכירות שנוצרה לפני יום 15.1.1989 הוגדרה כמוגנת (Protected Tenancies), והיא כוללת הגנה בדמות "דמי שכירות הוגנים", הנמוכים מדמי השכירות בשוק החופשי והמוגבלים במידת השינוי (עליה) האפשרי בהם.

אשר לשאלת קיומה או העידר של "דירה אחרת למגורים", הפסיקה נקטה בפרשנות מרחיבה, הבוחנת את טיב הזכות ואינה מגדרת אותה לזכות מסוימת, כגון בעלות: "המבחן שלפיו ייקבע אם מיתקיים תנאי זה הוא מבחן הזכות החוקית, היינו, האם לטוען לדיירות מוגנת קיימת זכות שבדין לגור בדירה אחרת..." [יעקב שקד פינוי מקרקעין הליכים והלכות 339 (2017)].

...

עניינה של התובענה שלפניי היא עתירת התובעת להורות על ביטול פסק דין חלוט, בטענת מרמה וגילוי ראיות חדשות; להורות על סילוק ידו של הנתבע מדירתה; ולחייבו בתשלום סכום כספי בגין דמי שימוש ראויים בדירה זו. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בראיות ובמוצגים שהוצגו לפניי בית המשפט, השתכנעתי כי דין התובענה להתקבל בחלקה.

דין טענה זו להידחות.

דין טענה זו, אם כן, להידחות גם כן. סעדים תובענה זו הוגשה לשלושה סעדים.

חרף ייחודיות ההליך וחרף ייחודיות וחריגות הסעד העיקרי שהתבקש – אין מנוס אלא להיעתר לו. נוכח האמור, פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב יפו בתיק ת"א (שלום ת"א) 14028/91 מיום 30.9.1992 – בטל.