פרשנות חוזה שכולל הפחתת פיצוי מוסכם מותר או אסור

נקודת המוצא של החברות היא כי ההסכם שנכרת עמם כולל גם נתון שהופיע במסמכי המיכרז, לפיו קיימת כמות של 5.16 טון חול ת"י 3 לכריה, וכי מנתון זה יש לגזור את פצויי הקיום המגיעים להן, שכן, בפועל נימצאו בשטח ההרשאה כמויות נמוכות יותר של חומרי כריה, שרק חלק קטן מהן היה חול ת"י 3, והיתרה היו חומרים מסוג נחות יותר, ועקב כך רווחיהם בפועל מאותו חוזה היו נמוכים בהרבה מאלה הצפויים אילו הייתה נימצאת בשטח כמות החול ת"י 3 שננקבה על ידי המינהל.

הנתבעים שכנגד מודים בכריה לעומק מתחת למפלס הכריה המותר, וטוענים כי המינהל לא השתמש באמצעים רבים מיספור, רבי עוצמה, שעמדו לו לפי ההסכם, על מנת להפסיק את הכריה לעומק, ולמעשה הסכים לכך בשתיקה, מהטעם שקיים סעיף פיצוי מוסכם חוזי המעניק לו פיצוי בגובה של פי 5 מהנזק שניגרם.

הפרשנות האמורה מביאה למסקנה כי בחילוט ערבויות הבצוע מיצה המינהל את זכותו לפיצויים עקב הפרת חוזה בגין הכריה הבלתי חוקית שבוצעה על ידי החברות.

משנקבע כאמור לעיל, אין מקום לעסוק עוד בטענותיהם האחרות של הנתבעים שכנגד לגבי סעיף זה, ואציין רק כי יש ממש בטענותיהם לגבי עונשיות הסעיף, הפחתת הפצוי המוסכם, והיות הסעיף תנאי מקפח.

הנתבעים שכנגד הביאו ציטוט מדו"ח המתייחס לארוע מיום 7.4.04 בו כתב הפקח לממונה עליו כך: "שלמה – קיים צורך דחוף בבצוע פעילות ע"י יחידות מיוחדות של המישטרה בכדי לתפוס את הגנבים להזכירך בעלי המחצבה באתר 5 (מובילי עתייה) מתכוונים להגיש תביעה בגין חלק מסוג הכרייה שברשותם באם יהיו הוכחות נגדם בגין הגניבות יוכל המינהל להיתנער ובקלות מתביעה זו, כידוע כך נהגתי האתר 7 ובשאר הגנבים אך לצורך ביצוע משימה זו דרוש כח משטרתי וסיוע ממ"י" הנתבעים שכנגד טענו כי מדברים אלה ניתן ללמוד על כך שהפעילות נגדם בנושא כריה מחוץ לאתר נעשתה במטרה להכין נגדם כלי הגנה כנגד התביעה שעמדו להגיש, אך הפקח שנחקר אודות הכתוב על ידו סיפק את ההסבר הבא: "אני אסביר. המצב בשטח התחיל להפוך למצב קטסטרופאלי. אתרים שמיועדים לשימור ע"פ התב"ע והכרייה בהם אסורה, אני מגלה באופן יומיומי שמתבצעות כריות מחוץ לשטח בצורה בוטה, גסה במקומות שמיועדים לשימור וזה רק הולך ומתכלה... אז בשלבי הישיבות שלי בשטח גם עם מינהלי המחצבה, הם אמרו לי בכל עת ואפילו היתרברבו בזה. אנחנו עומדים להגיש תביעה נגד המנהל, אתה תראה אנחנו נכסח. כשהם אומרים אני רושם בדו"ח. מפרש את זה, מכין, אומר ומזהיר את הבוס שלי. תדע לך שזה בעצם מה שהם אמרו לי. אז אם הם אמרו לי, זה כתוב, אנחנו צריכים להכין את הקרקע. לי כרגע, אני לבד צריך יותר כוח, יש להם תצפיתנים, יש להם ציוד ולי אין את זה... אני מבקש את הסיוע הנחוץ. אני בא ורואה חפירות בבוקר, לא מצליח לתפוס כי יש תצפיתנים. כשאני ניכנס לאיזור התעשייה הדרומי מתריעים בקשר ותראה באחד התצהירים שלי כאן, אמרתי שהייתי ליד אחד מהם לבדיקה בעבר והוא כבר אני שומע בקשר, תיזהרו שלומי באיזור. דעו לכם, אז יש להם תצפיתנים, יש להם כוח שלי לא היה אותו כרגע והייתי צריך באמת סיוע ממשי. זו הייתה צעקה לעזרה, תנו לי סיוע. דע לך, הכוונה שלהם כי הם אמרו לי את זה, הם הולכים להגיש תביעה ואנחנו לא צריכים לבוא ולהגיד לא מצאנו. יגידו לי היית שם? הסתובבת? אז מה עשית בשטח?" (עמ' 986-987, ההדגשות שלי – י.ק.) גם אם עדיף היה כי לא ייעשה קישור בין תביעה עתידית לבין איסוף הוכחות בגין גניבות, הרי הסברו של הפקח מקובל עלי.

...

בכל הקשור לכריה הבלתי חוקית, הרי הטעמים לאי חיוב החברות בפיצוי בגינה (ר' סעיפים 154, 161 לעיל), מתקיימים גם בעניין הנתבעים 4 ו-5, ולפיכך התביעה נגדם נדחית גם במישור הכריה הבלתי חוקית.

סיכום התוצאה הסופית המתקבלת היא, אפוא, כדלקמן: בתביעה העיקרית, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת 1 סך של 5,584,322 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.2.05 ועד התשלום בפועל, ואילו תביעת התובעת 2 נדחית.

בתביעה שכנגד, אני מחייב את הנתבעות שכנגד 1-3 ביחד ולחוד לשלם לתובע שכנגד סך של 9,324,775 בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.1.14 ועד התשלום בפועל, ואילו התביעה נגד הנתבעים שכנגד 4 ו-5 נדחית.

מכל מקום, אף אם נקבל את הפרשנות הדווקנית של רובין לנדסמן בנוגע לאותו הסכם, עדיין אין בכך כדי לסייע בידה, שכן הרוכשים אכן טוענים כיום, בהתאם לזכות שנשמרה להם על פי אותה פשרה, כי השיעבוד איננו חל על הכספים שבמחלוקת.

ברם, מנגד אין להיתעלם מהוראת סעיף 12.6 להסכמי המכר, שהנהיגה מנגנון של היתחשבנות הדדית והפחתת התמורה במקרה של איחור במסירת הדירות, בזו הלשון: "איחור העולה על תשעים (90) יום מעבר למועד המסירה, יעניק לקונה זכות לקבל מהמוכר פיצוי בגין תשלום דמי שכירות בסך קבוע ומוערך מראש של ... דולר של ארה"ב לכל חודש של איחור במסירה ... ההיתחשבנות על פי סעיף זה תערך ביום המסירה." כמו כן, סעיף 20.3 להסכמי המכר קובע כי: "איחר המוכר במסירת הדירה לקונה יחולו הוראותיו של סעיף 12.6 לעיל." מכאן עולה שההוראה הכללית האוסרת על הרוכשים לבצע קזוז חד צדדי אל מול יתרת התמורה החוזית בגין הדירות, אין כוחה יפה למנוע עריכת היתחשבנות הדדית בין הצדדים, במועד המסירה של הדירה, היתחשבנות שיש בכוחה להפחית בדיעבד את גובה התמורה החוזית.

נוכח ההוראה בסעיף 12.6 להסכמי המכר, המצווה על עריכת היתחשבנות הדדית במועד המסירה, הרי שברור כי האיסור לבצע קזוז, הקבוע בסעיף 21.13 להסכמי המכר, אינו תופס לגביה, שכן היתחשבנות כזו היא בהחלט מותרת לפי הוראות ההסכם, גם אם היא מביאה להפחתת התמורה החוזית המוסכמת.

הכונס אף אישר כי הכספים המוחזקים אצלו בנאמנות אכן משקפים במדוייק את הפצוי הכולל המגיע לכאורה לרוכשים בגין האיחור במסירה.

...

מאז ניתנה החלטתי האמורה חלפו בינתיים קרוב לשנתיים ימים.

במחלוקת זו שבין הכונס לבין הכונס הרשמי בענין שכרו הסופי של הכונס, מקובלת עליי עמדתו של הכונס.

סיכומו של דבר, הכונס ישיב לרוכשי הדירות את הסך הכולל של 3.9 מליון ₪ שהופקד בידיו הנאמנות, וכן יעביר לרובין לנדסמן סך של 1.4 מליון ₪ מתוך הכספים המצויים בקופת הכינוס.

סעיף 11(א)(1) בחוק הפיקוח אוסר על מכירת מצרך במחיר העולה על "המחיר הקובע"; הפרת סעיפים 3(ב) ו-31 בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הצרכן"); רשלנות לפי פקודת הנזיקין; הפרת סעיפים 12 ו-39 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") והפרת חוזה; סעיף 1 בחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר").

על פי הבקשה לאישור הסדר פשרה, הסעד הראשון שנתבע בבקשת האישור, למתן צו עשה המורה לנתבעת לשנות את מצבת המשאבות בתחנת הדלק על מנת שתעמוד בהוראות הדין, היתממש למעשה מיד לאחר שהוגשה בקשת האישור – הנתבעת הציבה בתחנת התידלוק מספר עמדות תידלוק בשירות עצמי התואם את פרשנותו של התובע לדרישות הצוו.

גודל המודעה יהיה בולט ולא יפחת מ- 1.00*0.80 מ'.

גובה הפצוי המוסכם הפצוי בשיעור 50% מגובה הנזק אינו משקף כלל את הסיכון המשפטי בהמשך ניהול התיק לטובת חברי הקבוצה.

הקבוצה המיוצגת היא מי שתדלקו בשירות מלא ושילמו מחיר מעבר למחיר המירבי המותר לליטר בתדלוק עצמי.

ההיתנגדות לוקה בחוסר קוהרנטיות שכן בסעיף 8 נטען כי הפצוי הוא "פיצוי מדומה" מכיוון שהנתבעת החלה לתיתו כבר בחודש ספטמבר 2012 ואילו בסעיף 17 בהתנגדות מבוקש לכלול בסך התועלות לעניין שכר הטירחה גם את ההטבה שניתנה בעבר.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מאשרת את הסדר הפשרה ונותנת לו תוקף של פסק דין.

הנתבעת תשלם לתובע הייצוגי גמול בשיעור של 2.5% מסכום ההטבה לקבוצה, היינו 34,038 ₪ בערך ריאלי נכון ליום 31.1.17 (ככל שהתובע הייצוגי יחויב בתשלום מע"מ, הנתבעת תישא ברכיב המע"מ, כנגד חשבונית) ושכר טרחה לב"כ התובע הייצוגי בשיעור של 15% מסכום ההטבה, היינו 205,853 ₪ (בצירוף מע"מ) בערך ריאלי נכון ליום 31.1.17.

אני מורה על פרסום ההודעה השנייה לפי סעיף 25(א)(4) בחוק תובענות ייצוגיות בשני עיתונים יומיים בעלי תפוצה רחבה.

לפי הסכם הקומבינאציה, המשיבות ימכרו למערערים 4/5 מזכויותיהן בחלקה, ובתמורה – יקבלו תשלום מזומן בסך 300,000 דולר וכן שירותי בניה בחמישית החלקה שתיוותר בבעלותן, שיכללו, בין היתר, בניית מרתף בשטח שלא יפחת מ-110 מ"ר ובניית קומת מסחר במפלס הרחוב.

פסק הדין מושא העירעור בית משפט קמא קבע כי מן הראיות עולה ששורש המחלוקת בין הצדדים נוגע למרתף, לייעודו ולשימושים המותרים בו, וכי מענה על שאלות אלו חשוב במידה ניכרת להכרעה באשר לקיום ההתחייבויות שהוסכמו בין הצדדים.

לצד זאת, נפסק כי על המשיבות להשיב למערערים את ששולם להן, תוך ניכוי הפצוי המוסכם שנקבע בהסכם הפשרה, ששיעורו הופחת והועמד על סך של 90,000 ש"ח בלבד.

באשר לפרשנות ההסכם, המערערים טענו כי שגה בית משפט קמא עת נצמד ללשונו הכתובה של ההסכם ללא הזקקות לכלים פרשניים נוספים, ולמרות שנקבע כי ישנן ראיות חיצוניות התומכות בעמדת המערערים; וכי בית המשפט היה צריך להעדיף פרשנות מקיימת לחוזה, ולכל הפחות ביצוע בקירוב של החוזה, מאשר פרשנות המביאה לביטולו, בהתאם להוראת סעיף 25(ב) לחוק החוזים.

בית משפט קמא קבע כי מדובר בטענות המהוות הרחבת חזית אסורה; ואף לגופו של עניין נקבע כי שימוש נילווה לשימוש המסחרי שבקומת הקרקע אינו כמו שימוש מסחרי בקומת המרתף עצמה; וכי בהיתר הבניה נקבע ש"הפיכת קומת המרתף לשימושים אחרים מהוה הפרה מהותית של ההיתר ותביא לביטולו", ומשכך מתן רישיון עסק להקמת מסעדה אינו ישים גם כן. איני מוצא מקום להתערב בקביעות עובדתיות אלה של בית משפט קמא.

...

אף כאן אין מקום להתערבות בממצאי המהימנות של הערכאה הדיונית, ודינה של טענת המערערים לפיה המשיבות ידעו על שינוי ייעוד המרתף טרם החתימה, להידחות.

סיכומו של דבר, שבין הצדדים נכרת הסכם קומבינציה, במסגרתו נקבע בין היתר, כי התמורה שהמשיבות תקבלנה כוללת גם מרתף אשר ייעודו לשימוש מסחרי.

סוף דבר, הערעור נדחה.

אולם מר לוי מטעם הערייה אסר על השמאים להתייחס לטיעון זה וקבע כי על השמאים להעריך את שווי הקרקע לפי קיבולת הבניה ה"מוסכמת" שקבועה בחוזה החכירה ה"מוסכם" הגבוהה לאין שיעור מהניצול בפועל.

הערייה שינתה זאת בהצעת החוזה משנת 2015 בה קבעה, כי מטרת החכירה החדשה תהיה "שימושים המותרים על פי תכנית בנין עיר" הכוללים משרדים ומסחר.

יש לדחות את טענת הערייה, כי קיבולת הבניה המוסכמת לא נקבעה בסעיף 2 של חוזה החכירה המקורי אלא בסעיף 3 שלו, הקובע: "הערייה מתחייבת בזה להחכיר את הנכסים לחוכר לתקופת החכירה לשימוש לצרכי תעשייה המותר עפ"י תוכנית ביניין עיר החלה על המקום, והחוכר לא יהא רשאי להשתמש בנכסים, כולם או מקצתם, לשום מטרה אחרת שהיא, אלא אם קיבל תחילה הסכמה בכתב על כך מאת הערייה". טענת הערייה אינה נתמכת בתצהיר או בחוות דעת.

ההפחתות הנטענות – "ערך המיגרש בלבד" בנוסף טוענים התובעים כי "ערך המיגרש בלבד" כקבוע בסעיף 4(1) לחוזה יש לפרש כערך המיגרש לפי מצב הפיתוח כפי שהיה ביום תחילת החוזה בשנת 1950, בנכוי מרכיב הפיתוח ששולם בנפרד, שאותו אומדים התובעים ב-30%.

לטענת התובעים מנגנון השמאות הקבוע במדריך לחוכר אינו סביר, יש לבטלו ולקבוע במקומו מנגנון אחר כמו המנגנון הקבוע בסעיף 198 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ח–1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"), שעניינו בפיצויים על-ידי הועדה המקומית בגין פגיעת תכנית במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים בה; או ברשות מקרקעי ישראל, או על-ידי שמאי שימונה על-ידי בית המשפט.

...

איני סבורה גם כי עלה בידי התובעים או מי מהם להראות כי חוזה החכירה החדש הוא חוזה ובו תניות מקפחות שיש לבטלן בהיותו חוזה אחיד, על יסוד טענותיהם הכלליות שנטענו אך בעלמא אף לעניין זה. מעבר לצורך אציין כי העירייה הראתה כי החוזה נסרק במסרקות ברזל במשרד המשפטים אליו פנה עו"ד בסון בשם בוגומילסקי בשעתו בטענה דומה, ולבקשת המשרד התקבלו הסברי העירייה ואף נערך שינוי ביחס לחלק מסעיפיו.

לאחר שנשמעו לפני ראיות הצדדים בתובענות הנותרות והם טענו טענותיהם בסיכומים בכתב מטעמם ולאור כל האמור לעיל לא מצאתי כי העירייה חרגה מהוראות חוזה החכירה המקורי בהתנהלותה לחידוש ההתקשרויות בחוזה החכירה החדש ואף לא מחובתה המוגברת כגוף ציבורי החלה עליה מכוח עיקרון הדואליות הנורמטיבית לנהוג בתום לב ובהגינות בכל הנוגע לחידוש חוזי החכירה בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל כלל תביעות התובעים נדחות.