פרשנות חוזה מכר דירה - סעיף הצמדה למדד

לטענת התובע נובע הסכום הגדול מתחשיביו ולפיהם גבתה הנתבעת סכומים ביתר - בהתאם להתניה המקפחת בחוזה הרכישה ולפיה לא רק שהפרשי ההצמדה ישולמו רק על ידי התובע, אם יעלה המדד לאחר חתימת ההסכם, ולא יזוכו על ידי הנתבעת אם ירד המדד לאחר חתימת ההסכם, אלא שהמדד הקובע לעניין זה יהיה המדד הגבוה ביותר שיתפרסם לאחר חתימת ההסכם - אף אם לאחר מכן המדד - ליום התשלום עצמו - יהיה נמוך יותר.

לעניין טענת השהוי: מועדי תחילת מירוץ השהוי בשלל רכיבי התביעה הנם שונים ונקבעים לפי מועד הווצרות העילה: עמלת הערבות: ביום חתימת החוזה הפרישי הצמדה – ביום חתימת החוזה הריבית – ביום ששולמה - היות ורק אז עמדה למבחן פרשנותה של הנתבעת לגבי גובה הריבית הכיורים – ביום בו שולמו על ידי התובע (26.5.08) הכיור כנ"ל - (26.5.08) המנעול – כנ"ל בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ. הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (נז(5) 433) נקבע, על ידי כב' הנשיא ברק, כי מוסד השהוי הנו חריג למוסד ההתיישנות ועל כן מותיר בידי בית המשפט שיקול דעת להעריך באיזה נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך.

"כפי שכבר צויין בעיניין שיכון ופיתוח: אם יחול בעתיד שינוי בסביבה העסקית שבמסגרתה פועל ענף הבנייה למגורים ומנגנוני הצמדה חד כיווניים ייתמו, יהיה מקום לבחון מחדש את ההצדקה לקיומו של מנגנון כזה בחוזה המכירה של הדירה ללקוח" (סעיף 34 לפסק הדין).

...

אני מקבלת את טענת התובע כי יש לזכותו בסך של 1,365 ₪.

על כן אני מקבלת את התביעה בפריט זה. באשר למנעולים: התובע לא הוכיח את כל האמור בכתב התביעה לגבי נסיון הפריצה לדירה והדיירת שנבהלה למרות שניתן היה להביאה כעדה.

על כן גם אילמלא הוגשה התביעה בשיהוי הייתי קובעת כי יש לדחות את טענת התובע ברכיב זה. לאור האמור לעיל אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ביותר - כאשר בשל השתהות התובע אחייב בהפרשי הצמדה וריבית רק מיום הגשת התביעה ואילך - ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 5,455 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה – 3.11.14 ועד מועד התשלום בפועל.

סעיף 10 להסכם הביטול קובע: המוכר יודיע לבנק המלווה על ביטול חוזה המכר ויתן הוראה לבנק להשבת הסכום ששולם ע"י הקונה ע"ח הדירה והמהווה סך כולל של 828,542 ₪ – תשלום הקרן+מדד תשומות הבניה במועד תשלום הקרן ובתוספת הפרישי הצמדה למדד ממועד התשלום ועד למועד חתימת הסכם זה, כפי שיקבע על ידי הבנק המלווה (להלן: "השבת התמורה").

שני טעמים לדבר: ראשית, בהעדר הסכמה מפורשת על סוג המדד, דומה שיש לקבוע באיזה מדד מדובר לפי פרשנות הוגנת בין צדדים סבירים ותמי לב. מאחר שהערבויות הוצמדו למדד תשומות הבנייה, ובהנתן שהכסף יועד לרכישת דירה, מטרת ההצמדה היא לשמור על ערכו לייעוד זה. לכן בררת המחדל היא שיש לפרש את המונח "מדד" באופן שישמור על ערכו של הכסף, ולהצמידו במקרה של השבה למדד תשומות הבנייה.

...

אולם אין בכך כדי להוביל למסקנה שהיא לא העידה אמת.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 141,519 ש"ח. כמו כן תישא הנתבעת בשכר טרחת בא כוח התובעים בסך של 35,000 ש"ח. הסכום נגזר משווי התביעה המקורית, אשר הייתה מוצדקת כשהוגשה להשבת מלוא כספי התמורה.

עוד יצוין כי גם המאסדר בעמדתו מיום 15.1.2019 ציין כי "לעניין הצמדת מחיר הדירה למדד מיום החתימה על הודעת הכוונה לרכוש דירה, חלה על המשיבות האחריות לגלות לצרכן באותה ההודעה בדבר ההצמדה, ואף לציין זה בהסכם המכר, ככל ותשלום כזה נגבה...אם מצוין בהסכם המכר המחיר אותו הצרכן נידרש לשלם עבור הדירה, וכן המדד לחישוב הריביות וכל פרט מהותי אחר הנוגע לעסקה, הרי שלא מתקיימת הטעיית צרכן" [ר' סעיפים 19-20 לעמדת המאסדר].

לעניין זה ראו סעיף 10 לעמדתו המשלימה של המאסדר שם צוין כי: "לעמדת הגוף המאסדר הצמדת התשלום למדד עתידי שיפורסם כאשר המדד התחילי הוא המדד הידוע, מוסיפה תשלום נוסף בגין שינוי במדד מעבר להצמדה הנדרשת ובמקרה בו המדד עולה מקנה למשיבות רווח נוסף. משכך תנאי זה מקוה תנאי מקפח בחוזה אחיד". בשים לב לעובדה כי עמדתו המשלימה של המאסדר תואמת את כללי הפרשנות המקובלים הרי שאין מקום להורות על דחייתה (ראו דבריו של כב' השופט ח' מלצר (כתוארו אז) בעיניין דנ"א 4960/18 שולמית זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 4.7.2021)).

...

סוף דבר מהטעמים האמורים עד כאן, דין בקשת האישור להתקבל וזאת בהתאם למפורט להלן.

כמו כן, לאור האמור, אני מורה לצדדים לפעול בהתאם להוראות סעיף 25 לחוק תובענות ייצוגיות תשס"ו-2006 (להלן: "החוק"): המבקשים יפרסמו בתוך 20 ימים מודעה בדבר אישור התובענה כייצוגית.

כשלנגד עיני האמור בסעיף 214 לעיל, הנני מורה כי המשיבות ישאו , ביחד ולחוד, בהוצאות המבקשים בהליך זה בסך כולל של 40,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום.

בנוגע להסכמי מכר דירות שנחתמו לאחר יום 7.7.2022, הנתבעות מצהירות כי הן מצמידות תשלומים (בכל אחד מימי החודש) למדד הידוע בלבד, וכן פועלות בהתאם לתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") ולמנגנון ההצמדה העדכני הקבוע בסעיף 5ג' לחוק.

על בית המשפט להמנע מפסיקת שכר טירחה שיפחית באופן בלתי סביר מהתועלת הצומחת לקבוצה (לדיון מפורט בשיקולים שהוצגו ראו, ע"א 9134/05 לויט נ' קו אופ צפון, אגודה שיתופית לשירותים בע"מ, פיסקאות 14-12 ([פורסם בנבו], 7.2.2008); אלון קלמנט "קווים מנחים לפרשנות חוק התובענות הייצוגיות, התשס"ו-2006" הפרקליט מט 131 (התשס"ז) (להלן - קלמנט)).

...

הנתבעות ישלמו לתובעים גמול בסך כולל של 24,618 ₪, וכן החזר הוצאות בסך של 17,200 ₪ כאמור בסעיף 48 לפסק הדין.

בתוספת מע"מ. באשר לאופן תשלום הגמול ושכר הטרחה, ובשים לב להערת היועצת המשפטית לממשלה לעניין זה, הריני מורה כדלקמן: עם מתן פסק הדין המאשר את הסכם הפשרה ישלמו הנתבעות לבאי כוח התובעים 15% משיעור שכר הטרחה וכן מחצית מסכום הגמול לתובעים.

30 ימים לאחר משלוח המכתבים על ידי הנתבעות לחברי הקבוצה בדבר זכאותם להחזר, ישלמו הנתבעות לבאי כוח התובעים 35% משיעור שכר הטרחה וכן יתרת הגמול לתובעים.

לפיכך, ומבלי שאתעלם מאיזה מסעיפי הסכם המכר, החלק אשר עניינו הצמדה למדד הנקוב בהסכמי מכירת הדירות לרוכשים, עניינו ומטרתו אותם תשלומים אשר לא שולמו במועד שיועד לכך, או פערי תשלום.

יישום מקדמי ההמרה ביחס למשרדים ולקאנטרי קלאב במסגרת ס' 1 להסכם המכר, נקבע כאמור כי "חדר" פרושו שטח הכלול בדירה לפי חוזי המכר כולל ממ"ד ששטחו 26 מ"ר, וכן נקבע כי "לצורך חישוב העודף יהיה כל 1 מ"ר שטח מסחרי שווה ל- 3 מ"ר מגורים". בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה, כיצד יש לסווג את שטחי המשרדים ושטח הקנטרי קלאב.

...

לאחר שחזרתי ובחנתי את הראיות שהובאו לפניי הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכחה קיומה של הסכמה לכך שקוטג'ים לא ייבנו.

כלל הנתונים אשר נמנו לעיל מכוון למסקנה על פיה התובעת כשלה בהוכחת היקף הנזק אשר לטענתה נגרם לה כתוצאה מאי בניית הקוטג'ים במגרש 401, ולפיכך יש לדחות את התביעה ככל שהיא מתייחסת לרכיב זה. בשולי הכרעתי בפרק זה אציין כי אני ערה לעובדה כי המדובר, לכאורה, בנזק בהיקף לא מבוטל.

סוף דבר: בהינתן כלל הטעמים, הראיות והשיקולים הצריכים לעניין אני מורה בזאת כדלהלן: תביעת התובעת להשבת סכומים שלטענת התובעת שולמו על ידה ביתר – נדחית.