פרשנות הסכם שכירות: כיצד מפרשים הסכם שכירות

השמאי המייעץ הפנה בחוות דעתו להוראה מפורשת בחוזה השכירות, אשר לפיה "במידה ותקום חובה לפנות את המבנה על פי דרישת רשות המדינה או רשות מקומית ... ובכלל, לצורך הריסתו או לצורך אחר, יבואו הצדדים במו"מ ויגיעו להסכמה אשר תספק את השוכר". יצוין, כי החוכרים טוענים בפנינו שהפניית השמאי המייעץ להוראה זו אינה במקומה נוכח עמדתו, כי יש לדחות את טענות השוכרים לנזק הכלכלי שניגרם להם, וכאשר פרשנות החוזה אינה בסמכותו.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר - מהטעמים אותם פירטתי לעיל אני מורה על דחיית הערעורים.

בנסיבות העניין ואף על מנת לאזן את אי-פסיקת ההוצאות לזכות המערערים בהליך שהתנהל לפני ועדת הערר, אני קובע כי גם בהליך שלפניי יישא כל צד בהוצאותיו.

ובחזרה לענייננו, העובדה כי מזה עשרות שנים קריספל אינם עושים כל שימוש בדירה ואף בעתיד הנראה לעין אין בכוונתם לעשות בה כל שימוש, אך מחזקות את הפרשנות המתחייבת מלשון הסכם השכירות, לפיו בן עזוז רשאים לעשות שינוים במושכר על מנת להתאימו לצרכיהם, לרבות הסרת גרם המדריגות וסגירת פתח הגלריה.

...

משבאתי לכלל מסקנה כי לא היתה כל דרישה מבן עזוז להסיר את גרם המדרגות כתנאי לקבלת רישיון עסק, משהוכח במשפט כי ממילא הסרת גרם המדרגות לא היתה סוללת את דרכם לקבלת רישיון העסק ומאחר ובן עזוז בחרו למשוך את ידם מהעסק מטעמים עסקיים וללא כל קשר לאי קבלת רישיון עסק, אזי נותק הקשר הסיבתי שבין הפרת הסכם השכירות על ידי קריספל לבין הנזקים הנטענים של בן עזוז, נזקים שממילא לא הוכחו במשפט.

יתרה מכך, לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה קריספל הפרו את הסכם השכירות משמנעו מבן עזוז לממש את זכותם להסרת גרם המדרגות, אין לבוא אליהם בטענות שלא השיבו את החזקה במושכר במועד סגירת העסק בחודש 09/2017, או בסמוך לאחר מכן.

לסיכום, אני דוחה את התביעה והתביעה שכנגד, כמו גם התביעה השטרית שהוגשה ב-תא"מ 12520-01-18.

אדון איפוא בשאלה האם השימושים שעושים הנתבע ומשפחתו בשטחים שבמחלוקת עולים כדי הפרת חוזה השכירות, לאור פרשנות זו; מה השמוש שעושה הנתבע בשטחים שבמחלוקת האם שימש זה עולה כדי הפרה של חוזה השכירות בפתח הדיון בעיניין זה אציין כי במהלך חקירתו של מר יעקובוביץ בבית המשפט, נתן הנתבע את הסכמתו לפינוי כל הרכוש השייך לו, מן השטחים שבמחלוקת ובכללם, מחדר המדריגות המזרחי ומגג הבניין.

...

הטענה לפיה קמה לתובעים עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, נדחית.

משכך נדחית גם טענתם לפיה קמה להם עילה לפינוי הנתבע מכוח סעיף 131(3) לחוק.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

התובעות עומדות על כך שלא ניתן לקרוא לתוך ההסכם את מה שלא כתוב בו מפורשות, לרבות העלאת טענות שאינן מתיישבות עם הסכם השכירות או מתן פרשנות מנוגדת המתבססת על נסיבות חיצוניות.

...

ראו בהקשר זה גם בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., מב(1) 221 (1988)‏‏: "דיני החוזים לא באו אך להגביר את היעילות הכלכלית. הם באו לאפשר חיי חברה תקינים...קיום הבטחות עומד ביסוד חיינו, כחברה וכעם. יפה עמד על כך חברי, השופט ש' לוין, במלים שכדאי לחזור ולהדגישן: "הגישה החוזית האמורה מתיישבת יפה עם התפיסה בה דוגלים, בין השאר, המלומדים , dawson פרידמן ו- .jones היא מעבירה את הדגש מהסיכון שבנזקי ההפרה אל ההפרה עצמה; יש בה כדי להרתיע צד לחוזה מלהפר את התחייבויותיו על פיו; יש בה כדי להשתלב בתחושת הצדק הרווחת בחברה הישראלית, שעל-פיה לא יצא החוטא נשכר. היא אמנם מנוגדת לאסכולה הכלכלית של המשפט, אך תפיסתה של אסכולה זו מתעלמת, לענייננו, מהעובדה, שמדובר בבני אדם בעלי תחושה מוסרית ולא ברובוטים". לאחר ששקלתי בכובד ראש את התנהלותה של דור אלון, נתתי דעתי לאינטרסים הלגיטימיים של חברה בעולם המסחר לצד בחינת היקף ההפרות והנסיבות המתוארות, אשר בשיאם הגשת תביעה זו ללא כל עילה מוצדקת, הגעתי למסקנה לפיה דור אלון הפרה את ההסכם עם הנתבעת.

סוף דבר תביעה זו הוגשה כתביעה לפינוי מושכר, אך לאור מורכבות הטענות והסוגיות המשפטיות שהועלו, הוריתי על שינוי סיווג ההליך.

בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים, לאור מערכת היחסים ארוכת השנים ובשים לב להליך הבוררות אשר בעיצומו, כמו גם להיעדר טענה כלשהי להפרה של הנתבעת את חוזה השכירות, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להידחות.

בהקשר זה אני דוחה את טענת התובעות, שלא היו מיוצגות במשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות ובמועד חתימתו ועל כן יש להחיל בעיניין את כלל "הפרשנות נגד המנסח". התובעות היו מיוצגות על ידי מר סעאבנה בלבד שהוא בעלים ומנהל שלהן, והעיד על עצמו כבעל ניסיון רב בחתימת הסכמים מסוג זה מכח תפקידו, וכי בחר לא לקחת ייצוג משפטי חרף ידיעתו שקורן מיוצגת על ידי עורך דין.

...

התביעה שכנגד נדחית אף היא בהעדר הוכחת רכיבי הנזק שבה.

בהתאם אני מורה על ביטול כל אמצעי התשלום והבטוחות שניתנו לקורן על ידי התובעות מכח הסכם השכירות ובכלל זה: בטלות הערבות הבנקאית שנמסרה לקורן מכח סעיף 20.2.1 להסכם השכירות, בטלות שטר חוב שנמסר לקורן מכח סעיף 20.2.2 להסכם ובטלות השעבוד הספציפי שנרשם על ציוד ומלאי השייך לתובעות מכח סעיף 20.2.4 להסכם.

בהתאם לשיקולים אלה, אני מחייב את התובעות לשלם לקורן הוצאות משפט בסך 117,000 ₪.