פרשנות הסכם רכישת אחוזי בנייה בהיעדר עמידר

בנוסף, אפנה להילכת שפי, ע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שדז'נסקי ז"ל, פורסם ביום 7/2/00, בו נדונה והוכרעה שאלת מעמדה של בת הזוג אשר איננה חתומה על חוזה השכירות, ונפסק בדעת רוב, כי לנוכח ההסדר הסטאטוטורי שבסעיף 20(א) לחוק, לפיו בן הזוג בא בנעלי הדייר המקורי, ולאור המגמה הפרשנית המצמצמת בדיני הגנת הדייר, אין מקום להחיל את דיני השליחות בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג, כדייר מקורי או כדייר נגזר, אשר לא היה צד לחוזה השכירות.

זאת ועוד, רכישת זכויות בעלות בחלקה על ידי ההורים, בשנת 1989 ובשנת 1994, כמפורט לעיל, ושינוי מעמדם ל "שותפים במושאע", כפי שנכתב בהסכמי המכר, יש בה כדי לבסס את המסקנה שההורים הבינו שאין בידם להעביר זכויות דיירות מוגנת למי מצאצאיהם, והחליטו לרכוש את הזכויות בחלקה.

לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב [פורסם בנבו]; ראו גם רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה [פורסם בנבו])" (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר ואח' [פורסם בנבו]).

" בנוסף לחוות הדעת של האדריכלים מטעם הצדדים, כמפורט בסעיף 27 לעיל, המצביעות על "הפסד ניכר" ומשמעותי של זכויות בנייה קיימות, לבעלי הדין אם יפעלו לפירוק השתוף בדרך של חלוקה בעין, הגיש התובע חוות דעת של השמאי, ד"ר בועז ברזילי, שהניח הנחה שניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות שוות של 677 מ"ר כל חלקה, (הגם שאין, על פי החומר המצוי בתיק, כל סימוכין שניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות שוות), ולאחר מימוש זכויות הבנייה, מצא שייגרם הפסד כספי בגבולות מקורבים של 5-15 אחוזים, לעומת שווי המיגרש המאוחד.

ניתנה היום, כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהיעדר הצדדים.

...

דבר שמביא למסקנה שההסכמה אינה ישימה ולא ניתן להוציא אותה לפועל.

יודגש, ניתנה לצדדים האפשרות להגיע להסכמה לבניה משותפת וחלוקת הדירות ולנצל ביחד את מלוא זכויות הבנייה בחלקה, ראו פרוטוקול הדיון מיום 3/6/18, אך לא הושגה הסכמה בסופו של יום בעניין זה. בהינתן האמור, הזמן הרב שחלף מאז הושגה ההסכמה ומאז אף צד לא שינה את מצבו והכל נותר כשהיה לפני ההסכמה, אי מילוי התנאי הנדרש בהסכמה עד היום ואי מימוש ההסכמה בכל דרך שהיא וטיוטת השמאי נותרה טיוטה, חוות הדעת של בעלי הדין שלפיהן חלוקה בעין תביא לפגיעה קשה וממשית בזכויות הבנייה, מביא למסקנה שנכון וראוי, ולשם קידום הליך פירוק השיתוף בחלקה, להורות על ביטול ההחלטה שנתנה תוקף של החלטה להסכמה, ולאפשר לתובע לחזור בו מההסכמה, וכך אני מורה.

לסיום חלק זה אני מקבלת את בקשת התובע וקובעת כי ההסכמה בטלה.

עוד הוצהר במבוא להסכם כי הוקם כבר שלד הבניין הכולל קומת מרתף ושלוש קומות וכי התובע רוכש מהמוכר את שלד הדירה הצפונית בקומה השנייה (להלן-"הדירה") לאחר שבדק את הבניין (הואיל אחרון במבוא; סעיף 2 להסכם) .

אם כטענתו עקב אי השלמת העבודות ברכוש המשותף או בשל אי השלמת בניית דירתו מה שאינו באחריות הנתבעים לפי ההסכם ו/או בשל נסיבותיו האישיות.

לא זו אף זו, המוכר הקפיד על רישום "נקודות זמן" לביצוע עבודות בחלקה, כדוגמת: סלילת כביש גישה בהתאם למועד סלילת הכביש הצבורי; התקנת מעלית עם סיום הבניה לפי היתר בניה לתוספת אחוזים לבנייה (סעיפים 7 ו- 5 סיפא) ואילו בנושא של עבודות מהותיות ביותר לדירה לא נקבע מועד, ככל שסעיף 14 לא נסוב עליו, מה שאינו סביר ופעול לרעת מנסחו.

בנסיבות בהן אין ללמוד מהוראות ההסכם מה המהות של רכוש משותף שלא בכדי תואר בסוגריים בסעיף 14 כ - 'חצוני' , ובהעדר איבחנה בחוק המקרקעין בין סוגי רכוש משותף לפי מיקומו בבניין ובשים לב לסעיף 5 להסכם אשר גם בו לא נעשתה כל איבחנה בין סוגי רכוש משותף, יש לפרש את ההסכם כנגד מנסחו קרי: כנגד הנתבעים ו/או מי מהם.

...

דרסה זו דינה להידחות משלא הובאה הפקידה להעיד ומבלי שנטען והוכח כי היתה מניעה מהזמנתה לעדות.

משלא הוכח באמצעות מומחה מטעם התובע ו/או בעל מקצוע שבצע עבודות לתיקון הרטיבות כי ענינה בליקוי בבניית השלד ומשלא הוכחה עלות התיקון ו/או ההוצאה של התובע בגינה בהיעדר קבלה בנדון, דין התביעה בגין רכיב נזק זה להידחות.

לאור כל האמור, נדחית התביעה ביריבות עם נתבע 2.

אישתי נפטרה ואני התמודדתי עם הרבה דברים בחיי האישיים" (עמ' 5 ש' 18-23 לפרוטוקול) בנוסף בהתאם לכללי הפרשנות המקובלים, הרי שסעיף 15 (ח) הנו סעיף ספציפי וברור המתייחס מפורשות לאחוזי הבנייה והוא גובר על הוראת סעיף 2 ג להסכם אשר הנה כללית.

היתנהלותה של עמידר בכל הנוגע לחתימתו של ההסכם, קרי, עריכת הסכם ולפיו לדירה הנמכרת קיימות זכויות בנייה ולאחר מכן היתנערות עמידר מהצהרה זו באמצעות העלאת טענות פרשניות הזרות לחלוטין לנוסח הסעיף וזאת תוך מתן עדות ממנה משתמע כי לרוכש כימעט שאין "מעמד" כצד להסכם, הוא לא שואל שאלות ולא מקבל תשובות אלא רק נידרש לשלם את התמורה, מהוה לטעמי היתנהלות לא הוגנת הגובלת בחוסר תום לב. הגב' בנדק, השמאית מטעם התובע, העריכה, כאמור, בחוות דעתה את שווי זכויות הבניה בסך 22,000 ₪.

נראה כי מבחינתו מעלותיה של הדירה עלו על חיסרון העידר זכויות הבנייה ועלכן קבעתי פיצוי מתון בגין רכיב תביעה זה. בטרם חתימה, אעיר כי טוב ונכון תעשה עמידר ככל שתשכיל לתקן את הסכמי הרכישה מטעמה באופן אשר יבהיר באר היטב את מהות הזכויות הנרכשות וזאת ב"רחל בתך הקטנה" שכן מתכונת ההסכמים במתכונתם הנוכחית, כפי שהוצגה במסגרת הליך זה מהוה מתן מיכשול בפני עוור.

...

פיצוי זה כולל בתוכו גם את התביעה בגין ירידת ערכה של הדירה בהעדר זכויות הבנייה ובעניין זה מקובלת עלי עמדתו של ב"כ עמידר כי התביעה לפיצוי בגין שווי זכויות ובגין ירידת ערך הדירה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת והמדובר בדרישה לכפל פיצוי.

אני דוחה את תביעת התובע הנוספת לפיצוי בסך 22,000 ₪ בגין "הפרת הסכם" בהעדר עיגון לדרישה זו בהסכם בין הצדדים.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת, עמידר לשלם לתובע את הסך של 29,500 ₪ בצירוף החזר האגרה ששולמה על ידי התובע ובתוספת שכ"ט עו"ד ומע"מ בסך כולל של 6,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום.

מסקנות לאור האמור יש לפסוק: העירעור נדחה בהעדר הצדקה להתערב בשיקולי בית הדין האיזורי הן בנוגע לקביעת הסמכות הן בנוגע לפרשנות פסק השופט והן בנוגע לקביעה בעיניין השבחת זכויות המשיבה עד למועד בו נמכרה הדירה.

זאת, כאשר מנגד קבע בית המשפט העליון, בבג"ץ 8578/01 חליווה נ' חליווה, פ"ד נו(5) 634, 640: על פי ההלכה שנקבעה בפסיקתו של בית משפט זה, ערכאה שאישרה הסכם ממוני בין בני זוג כפסק דין אינה רוכשת סמכות נמשכת בנוגע לפרשנות ההסכם או אכיפתו.

יובהר כי חלק זה אינו שישית מכלל הנכס: לאחים הייתה זכות של דיירים מוגנים שלאישה אין כל זכות בה; בנוסף, האחים רכשו מעמידר את החלק הנותר בנכס במחיר מוזל, ובית הדין קובע כי לאישה אין חלק בהנחה זו. לשם ההמחשה בלבד: כלל הנכס החלק שנרכש מעמידר ב־1980 הזכות לרכוש מעמידר במחיר מוזל חלק האחים כדיירים מוגנים 5/6 1/6 – חלק האשה, שוויו – 134,541 שקלים חלק זה של האישה הלך והשביח עם השנים עם עליית ערך הנכס הן מצד עליית המחירים הן מצד הבנייה שנעשתה בעקבות עסקת הקומבינאציה.

הדירה שקבל האיש בעסקת הקומבינאציה נמכרה ב־2017 בסך של 9,972,100 ש"ח. כדי לדעת מהו חלקה של האישה מתוך סך 9,972,100 ש"ח, יש לחשב מהו חלקה של האישה, באחוזים, בכלל הנכס בי"ב באלול התש"ם (24.8.1980) – המועד שבו נרכש הנכס במלואו מחברת עמידר.

...

בית הדין האזורי דן ופירש לאורך ולרוחב את פסקו דינו של השופט בבית המשפט, והגיע למסקנה (בדעת רוב) שהיא מושא הערעור שלפנינו.

מצא בית הדין לנכון להורות על סידור הגט עוד בטרם הוכרעו כל העניינים הכרוכים בגירושין, יציין בהחלטתו באלו עניינים ימשיך לדון לאחר סידור הגט.

לא מצאנו יסוד שבדין לטענות אלה, ויתרה מכך עצם העלאתן בשלב זה נגועה בחוסר תום לב – שהרי העותר היה נכון לקבל על עצמו את סמכותו של בית הדין הרבני האזורי כל עוד שתוצאת פסק הדין שירתה את עניינו; ודי בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת טענותיו בדבר חוסר הסמכות.

לאור כל האמור לעיל, ככלל, היסודות לערעור בפני בית הדין הגדול נקבעו בתקנה קלה לתקנות הדיון כדלהלן: אין ערעור אלא על יסוד הנימוקים דלהלן: (א) טעות בהלכה; (ב) טעות הנראית לעין בשיקול הדעת או בקביעת העובדות; (ג) פגם בניהול הדיון באופן המשפיע על תוצאות הדיון.

האפשרות לרכישת הדירה המאוחדת בכללותה קיימת רק מקום בו מתגוררים בה 3 נפשות ומעלה המקיימות את הגדרות הזכאות שבחוק הנ"ל. עוד הבהירו המשיבות כי החשש הנטען על ידי העותרת כי אם לא תרכוש את הדירה השנייה גם כן, היא תדרש לפנותה, הוא מוקדם שכן המדיניות לנהוג באופן זה הוקפאה לפי החלטת משב"ש והועברה לבחינת ועדה ציבורית אשר מונתה כדי להמליץ בפני שר הבינוי והשיכון בדבר מדיניות וכללים מתאימים.

במסגרת זו על העותר להוכיח כי נתקיימה עילת היתערבות בהחלטה (חוסר סמכות, חוסר סבירות, העדר מידתיות וכיו"ב), וכן ככל שמבוססת ההחלטה המנהלית לטענת העותר על נתוני בסיס עובדתיים שגויים, עליו להוכיח מהי התשתית העובדתית הנכונה.

כך בנספח 2 הנ"ל כותבת העותרת במסמך הנושא כותרת "הנידון: ערעור על החזרת דירה ברחוב ...", כדלקמן:- "אני ... מתגוררת בדירה כ 50 שנה, הבית אוחד מ-2 דירות ע"י בעלי לפני יותר מ-40 שנה והוכר על ידכם כיחידה 1". כמו כן במכתב נוסף במסגרת נספח 2 הנ"ל המופנה ל- "מר אבישי" וכותרתו "הנידון: בקשה לערעור", נכתב כי "מאז שאני מכירה את הדירה (משנת 1974) הדירה מאוחדת ...". כך בנספח 4 הנ"ל "כל בקשתנו היא לרכוש את הדירה השנייה ...". עוד יותר מכך, המשיבות היפנו את בית המשפט להסכם שכירות משנת 1986 (ע 16 לנספחי תשובת עמידר) ממנו עולה מפורשות כי באותה שנה שכר בעלה המנוח של העותרת דירה בשטח של 57.8 מ"ר. ראיה זו סותרת חזיתית את טענת ב"כ העותרת כי מאז ומעולם הייתה הדירה מאוחדת.

מהוראת סעיף 2 לבדה ואף ללא צורך בהגדרת "דירה מאוחדת" שבהנחיות, ניתן ללמוד כי היא חלה כלשונה, ללא צורך בפרשנות או בהגדרות מתוך ההנחיות, על המקרה דנן שכן המקרה הוא מקרה ברור של "דירה ציבורית ש ... מורכבת ממספר דירות שאוחדו לדירה אחת", זאת ללא כל קשר לקיומו של מטבח משותף.

מכאן לטענת ב"כ העותרת שנקט טיעון של "אחוז בזה וגם מזה אל תרפה את ידך" (ועל כך ייאמר כפי שהערתי בסוף הדיון מחוץ לפרוטוקול - "תפסת מרובה, לא תפסת") על אף העובדות הברורות והוראות החוק הנ"ל שאף הן ברורות ולפיהן טען כי אף במצב זה זכאית העותרת לרכישת הדירה המאוחדת בכללותה.

...

לאחר עיון ושקילה ולאור הראיות שהוצגו בפניי סבורני כי לא רק שהעותרת לא עמדה בנטל להפרכת חזקת התקינות המנהלית, בנוגע לקביעות העובדתיות לפיהן מדובר בדירה מאוחדת משתי דירות קודמות, אלא הראיות שהובאו בפניי בפרט מכתבים שכתבה העותרת יש בהם כדי לתמוך בחזקת התקינות הנ"ל עד כדי קביעת עובדה כי מדובר בדירה שאוחדה משתי דירות.

אין במחלוקת כלל כי במועד הנפקת ע/1 שטח הדירה היה 119 מ"ר. אני קובע אם כן, כי הוכח בפניי שמדובר בדירה מאוחדת משתי דירות, כפי שקבעה הוועדה ודוחה בעניין זה את טענת ב"כ העותרת לפיה מדובר בדירה שמלכתחילה הייתה יחידת דיור אחת ולא כזו מאוחדת משתי דירות.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל, מדובר בעתירה חסרת בסיס עובדתי או משפטי ואני דוחה אותה.