פרשנות הסכם משתכן בהתאם להסכם אגודה

אדרבא: כאשר נישאל מר איצקוביץ' בחקירה נגדית כיצד הוא מפרש את החוזה, הוא השיב: "זה בהתאם לשיווק מגרשים. לא יודע לענות אבל במידה והיינו מגיעים למצב הפותטי שאנו מנתקים קשר, המשך התשלומים ימשיכו בהתאם לשיווק המגרשים, ולא משנה עם עובדים איתו או מישהו אחר, זה הסיכון שלקחנו שאם היינו מפסיקים את ההיתקשרות עם עו"ד היינו משלמים גם לו וגם לעורך דין החדש" (ראו פס' 11 לבקשה לתיקון פרוטוקול מיום 13.3.2016 והחלטה בה מיום 24.3.2016).

בהיעדר הוכחה (או אף טענה) שהתקיים התנאי בהסכם ההרחבה בענין "חתימת הסכם אגודה משתכן", לא הוכח שמגרש מבין המגרשים ששיווקו לאחר סיום ההיתקשרות עמו "שווק" בהתאם להגדרת "שיווק" בסעיף 3.2 להסכם ההיתקשרות.

...

התובע טען כי הוא נעתר לבקשת הנתבעת לדחות את ביצוע התשלומים עד שמצבה ישתפר (פס' 14), וכי ביום 17.6.2007 (שבע שנים לפני הגשת התביעה, פחות יומיים), הוא שלח דרישת תשלום לנתבעת, והנתבעת אישרה אותה (פס' 17; נספח ב').

הנני קובע כי אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, שניהם, אשר אף מתיישב טוב יותר עם לשון ההסכם, הוא שזכותו של התובע לקבל שכר טרחה בגין מגרשים אינו מוגבלת למגרשים אשר שווקו לפני הפסקת ההתקשרות עמו.

דא עקא, נוכח תנאי נוסף בהסכם, בסעיף 3.2 לו, בענין הגדרת "שיווק" מגרש, דין תביעתו של התובע בענין שכר טרחה עבור מגרשים בהרחבה להידחות, כפי שיפורט להלן.

סיכום התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: הנתבעת תשלם לתובע, בגין ייעוץ משפטי שוטף בחודשים מרץ 2005 עד ספטמבר 2007, סך של 38,750 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום 1.10.2007 ועד לתשלום בפועל, ובתוספת מע"מ; הנתבעת תשלם לתובע, בגין השירותים המשפטיים הלבר שוטפים, סך של 30,243 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור לעיל ובתוספת מע"מ. התביעה בענין תמורה נוספת במסגרת הסכם ההרחבה – נדחית.

סעיפים בתקנון או בהסכם המשתכנים הקובעים, כי התובעים ימשיכו להיות מחויבים בכל החלטה ותשלום הנקבעים על ידי האספה הכללית של האגודה הקהילתית, גם לאחר שחדלו להיות חברים בה, לא זו בלבד שמהווים משום המשך חברות דה-פאקטו באגודה הקהילתית גם על מי שפרש ממנה, אלא שאף מעמידים את החבר שפרש במצב רע יותר מאשר אילמלא פרש, שכן מטילים עליו התחייבויות וחיובים כספיים בהתאם להחלטות אשר לאחר פרישתו מהאסיפה אין לו כל ידיעה לגביהן, ואין לו כל מעורבות בהן או יכולת השפעה על קבלתן.

בחוק לא נקבעה רשימה סגורה של מצבים המקנים זכות להשבה, ויש לבחון כל מקרה לגופו ועל פי נסיבותיו, בהתאם לתכלית החקיקה ולכללי הפרשנות, ולהורות על השבה מקום בו שקולי צדק ותחושת המצפון והיושר מורים כי נכון להורות על השבה (ר' דברי כב' הש' ברק בעיניין אדרס בעמ' 273).

...

הנני מקבל את התביעה שכנגד באופן חלקי כדלקמן: (1) הנני מקבל את התביעה הכספית שכנגד בנוגע לתובעים 3 – 6 ומחייב אותם כדלקמן: · התובעים 3 – 4, ביחד ולחוד, ישלמו לאגודה הקהילתית, סך של 5,512 ₪ נכון למועד הגשת התביעה שכנגד (8.12.14) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשתה ועד לתשלום בפועל.

(2) התביעה למתן פסק דין הצהרתי כלפי התובעים 3 – 6 מתקבלת באופן חלקי, וניתן בזאת פסק דין המצהיר, כי כל עוד מי מהתובעים 3 – 6 חבר באגודה הקהילתית ולא הודיע על פרישתו ממנה, הוא חייב במלוא התשלומים לאגודה הקהילתית, באופן ובשווי שבהם נושאים חברי האגודה לפי החלטות האסיפה הכללית.

(3) התביעה שכנגד נגד התובעים 1 –2 נדחית.

במקרים כאלה תואמת מהותו של התקנון את תכליתו של חוק החוזים האחידים: "המצב עשוי להיות שונה, שעה שהמבנה של התאגיד וטיב פעולתו יוצרים בפועל, בינו לבין חבריו, יחס הדומה עניינית ומהותית לזה שבין ספק ללקוח. ניטול, לדוגמה, ספק של מצרכים, כגון ספרים או תקליטים, או ספק של שירותים [...] כאן, יש לתת עדיפות לתפקיד הכלכלי האמתי של החוזה על דרך ארגונו [...] בנסיבות אלה יש להרחיב את תחולתו של חוק החוזים האחידים, תוך כדי אימוץ פרשנות תכליתית-מרחיבה להוראותיו [...] אין כל צורך כי ספקי השירותים או המצרכים התכוונו לעקוף, באמצעות דרך האירגון של תאגיד, את תחולתו של חוק החוזים האחידים. די בכך כי בפועל, מהות העיסקה תואמת את תכליתו של חוק החוזים האחידים" (עניין אגד, עמ' 449-450).

בהתאם להילכת פסק-הדין בענין אגד שנזכר לעיל, כשבית-המשפט נידרש לקבוע האם תקנון תאגיד הוא חוזה אחיד, הוא בחן את נסיבות המקרה שבפניו ובפרט את טיב היחסים בין התאגיד לבין חבריו או בעלי-המניות בו. כך למשל, בהחלטה בע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגימלאות של חברי אגד בע"מ פסקה 73 (9.8.2010), חזר השופט דנציגר על הקביעה בענין אגד לפיה ניתן לראות בתקנון הקרן כחוזה אחיד, שכן היחסים בתאגיד בתאגיד מהוים בעקרם יחסי עובד-מעביד: "כאמור, תקנון הקרן הובא לדיון בפני בית-משפט זה מספר פעמים. בעיניין יעקב, בו נדון התקנון כפי נוסחו דאז, נקבע כי תקנון הקרן הוא חוזה אחיד וזאת בשל מאפייני המבנה והניהול באגד ובקרן, ובמיוחד בשל מירקם היחסים שבין חברי אגד לבין הנהלת אגד והקרן, אשר בעקרם מהוים יחסי עובד-מעביד במסגרתם לחבר אגד אין השפעה ממשית על תוכנם של ההסדרים בתקנון או שינויים. חבר אגד אינו מחשיב את עצמו כחלק ממנגנון קבלת ההחלטות. הצד הקואופרטיבי שבאגד בא לידי ביטוי בהטבות הניתנות לעובדים ולמשפחותיהם, יותר מאשר בהישתתפות פעילה מצד כל אחד מהחברים". בפסק דין מאוחר יותר, ע"א 2853/16 משעלי נ' מתיישבי שריד אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע"מ (2.11.2017) עמד בית-המשפט על טיב היחסים בין אגודה קהילתית לבין חבריה.

הוא קבע כי חוק החוזים האחידים אינו חל על תקנון האגודה השיתופית ועל הסכם המשתכנים שנידונו בפניו באותו המקרה.

...

כפי שהובהר לעיל, יישום המבחן האובייקטיבי מביא למסקנה לפיה הבורר במקרה דנן מצוי במצב מובנה של ניגוד עניינים, המונע ממנו את האפשרות להכריע בסכסוך נושא התובענה, סכסוך שהצדדים לו הם אקו"ם מצד אחד והמבקשים מהצד השני.

לסיכום – מבחינת הסיכויים לכאורה להוכחת עמדתם של המבקשים, הרי המסקנה העולה מכל האמור היא כי למבקשים אין סיכוי גבוה ביחס לטענות הנוגעות לעצם קיומו של הליך הבוררות שנקבע במסגרת תיקון 2009 מאחר שטענות אלה התיישנו (וספק אם היה מקום לקבל אותן גם לגופן).

לכן, אני סבורה כי יש לעכב את הליכי הבוררות, אלא אם כן תפנה אקו"ם לנשיא בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, ותבקש ממנו למנות בורר אחר שידון בסכסוך נושא תביעת אקו"ם נגד המבקשים.

עם זאת, נקבע כי לפי התנאי בסעיף 3.2 להסכם ההרחבה, זכאות התובע לתמורה בגין מגרשים לאחר סיום ההיתקשרות עמו כפופה "לשיווק המיגרש", כאשר "שיווק מיגרש לענין זה יהיה בחתימת הסכם אגודה משתכן, ואולם משתכנים להם הוקצו מגרשים לפני חתימת הסכם זה, ואשר יסרבו לחתום על הסכם אגודה משתכן – יחשבו לצורך הסכם זה כמגרשים ששיווקו". נקבע, כי לא הוכח שתנאי זה היתקיים (פס' 25-26; ואף נקבע כי הוכח שהוא לא היתקיים – פס' 27).

מכאן, לפי קו הטיעון של התובע, על הנתבעת לפרש בכתב טענות את טענותיה העובדתיות לגבי אי-קיום התנאי בדבר "שיווק" והתנאי בענין תשלום בידי המשתכנים בפועל בסעיף 3.2 להסכם ההרחבה, שכן אחרת התובע לא ידע כיצד להיתגונן בפניהן, ומכאן לטענתו יש להפוך את סדר הבאת הראיות.

...

הגעתי למסקנה, אם כן, כי הנתבעת לא טענה מפורשות בכתב ההגנה שלא התקיימו תנאים, שעל פי עמדת הצדדים בבקשה מהווים "תנאי מוקדם" לפי תקנה 80 לתקנות סדר הדין האזרחי.

שכן, נוכח מסקנתי לפיה הנתבעת לא טענה מפורשות לאי התקיימות התנאים בסעיף 3.2 מלכתחילה בכתב ההגנה, אין לראות את התובע כמי שהיה מיודע כדבעי שהנתבעת טוענת כך. כעת, כאשר רואים את התקיימות התנאים הללו כנתונה במחלוקת, יש לאפשר לתובע להגיש כתב תשובה בנושא זה. מהאמור עד כה, עם זאת, אין לגזור שיש לחייב את הנתבעת להגיש כתב טענות משלים או להורות על היפוך סדר הראיות.

ככל שהתובע טוען כי אומד דעתם של הצדדים היה שתנאי סעיף 3.2 להסכם ההרחבה אינם מהווים תנאי לתשלום, יוכל הוא לטעון את העובדות הרלוונטיות בכתב התשובה שהוא רשאי להגיש כאמור בהחלטה זו. יש מקום להיעתר לבקשה לקיום הליכים מקדמיים.

יוער כי לתצהירו של עו"ד עמיר צורף העתק נוסף של אותו הסכם תשתית הנושא תאריך 8.2.11 ביום 26.7.11 חתמו התובעים בפני עו"ד עמיר על תצהיר מועמדות לחכירת המיגרש בהרחבה וכן האגודה חתמה על תצהיר, בהתאם להוראות האגף החקלאי, כי המליצו על המועמדים השונים, ביניהם התובעים, להחכיר את המיגרש.

פרשנותו של עו"ד עמיר כי ניתן לפרוע את ההמחאה לאחר ועדת הקבלה, אינה תואמת ללשון ההסכם בה נקבע כתנאי לפרעון ההמחאה כי נידרש "אישור העסקה לרכישה בין היישוב למזמין". ניסוח זה אינו מסתפק במעבר ועדת קבלה, אלא מתייחס לאישור העסקה, אשר הותנתה בהסכם באישורים של גורמים נוספים, העקרי היא רמ"י. לו רצו הצדדים לציין כי ההמחאה תיפרע מיד עם מעבר ועדת קבלה, היו צריכים לציין זאת במפורש.

על כן, שעה שבפועל בוטל הסכם התשתית והסכם האגודה משתכן, לאחר שהתובעים וויתרו על זכותם למגרש, קמה חובת השבה של כספי הפיתוח ששלמו התובעים לאגודה, ואין בסיס להתנות השבתם בשיווק של אותו מיגרש לרוכש אחר ותשלום דמי הפיתוח על ידו.

...

על כן, אני מחייב את הנתבעים 1 עד 5, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 285,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, מיום 15.3.11 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבע 3, מזיג, לשלם לתובעים סך של 50,000 ₪ , נכון למועד פסק הדין, בגין נזק לא ממוני.

התביעה כנגד הנתבעת 6, המדינה, נדחית.