פרשנות הסכם מכר ומספר החניות

הקניית זכויות החניה בהסכם המכר ותוקפן במקרה דנן, עסקינן בפרשנות הסכם המכר שנחתם לפני תיקון מס' 2, ונחזה כי הוא בגדר חוזה סגור (אם כי הוא כולל רכיב מסוים של יחס נוכח שתוף הפעולה המתבקש בכל הקשור למימוש זכויות החניה).

...

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים.

בסעיף 130 לחוק המקרקעין נקבע כי: "בית המשפט רשאי, בכל הליך שלפניו בענין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע". אחר שהגעתי לכלל מסקנה כי עפ"י הוראות הסכם המכר והסכם השכירות הקנתה הנתבעת לתובעות זכויות חניה, לא מצאתי כל מניעה לרשום הזכות האמורה בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת.

ממילא, נקטה הוועדה המקומית בפרשנות מקילה להוראות הסכם המכר, לפיה העותרת אינה נידרשת להציג את מלוא פיתרונות החניה למבנה הנדרשים לפי התקן החדש, אלא הופחתו מתקן החניה מקומות החניה הנדרשים לבניה הקיימת במיגרש ונדרשו חניות עבור תוספת הבניה החדשה בלבד.

נציין עם זאת, כי בוודאי שאיננו סבורים שעמדתה של הוועדה המקומית שגויה על פניה ועל פני הדברים יש טעם רב בעמדת המשיבה, שלפיה הצהרת העותר בהסכם המכר, שלפיה ידוע לו שמספר המקומות הדרושים לחניה במועד פירסום המיכרז הוא '70 חניות + 2 חניות תפעוליות' התייחסה למצב בפועל באותה עת, כלומר גם ל-15 מקומות החניה שהיו קיימות במיגרש עת מכירתו לעוררים)".

...

הועדה המקומית טוענת, כי דין העתירה להידחות על הסף מאחר והיא מכוונת כלפי החלטת הועדה המקומית ולא כנגד החלטת ועדת הערר וזאת בניגוד לפסיקה לפיה עתירה על החלטת ועדת הערר מטרתה לבחון את סבירות החלטת ועדת הערר בלבד.

כמו כן, דין הטענה בדבר הקיזוז מהיטל ההשבחה להידחות על הסף שכן אינה בסמכות ועדת הערר או בית משפט זה, וממילא תשלומים בגין קרן חניה הינם נתון חיצוני למקרקעין שאין להביאו בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה.

על כן, אני מקבלת העתירה ומורה על ביטול החלטת ועדת הערר.

בעיניינם של בעלי הדין אשר בפני, לא אך שלהסכמי המכר לא צורף מיפרט או מיסמך אחר כלשהוא, המצביע באופן קונקריטי על גריעת החניות מהרכוש המשותף, אלא כי לשונו של הסעיף המסוים מתוך הסכם המכר (סעיף 29) היא עמומה ומותירה מקום לשאלות ופרשנויות.

בסעיף 17.2 למיפרט הטכני נקבע כדלהלן: "המשכיר יבצע דרכי גישה מאספלט למכוניות לחצר הסופרמרקט ולמחסנים, לטעינה ופריקה, וכן שבילים ומדרכות, הכל בהתאם למסומן בתכנית הפיתוח והגינון, מקומות חניה כשהם מאושרים ע"י הרשויות לשימוש העובדים ולקוחות הסופרמרקט". בסעיף 17.4 למיפרט הטכני נקבע: "מקומות חניה המיועדים לסופרמרקט, לפי דרישות משרד התחבורה". ביום 5.8.2003 מכר הקו-אופ את זכויותיו ביחידה מס' 1 לתובע 27, מר איטח, וזאת בהתאם להוראות הסכם המכר המקורי, ותוך שהוא למעשה ניכנס לנעלי הקו-אופ.

...

סוף דבר: בהינתן הנקוב לעיל, ותוך שנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים והראיות אשר הוצגו בפני, אני מורה בזאת כדלהלן: החניון מהווה רכוש משותף, ויירשם ככזה במסגרת רישום הבית המשותף.

טענות התובע 27 באשר לזכאותו להירשם כבעל הזכויות בחלק מהחניות בחניון, נדחות.

טענות הנתבע 7 באשר לזכותו כי השטח המצוי בסמוך ליחידה 18, יוצמד לאותה יחידה, נדחות.

תובעים מספר 1-3, 7, 9-10, 14-15, 17 היו בעלי דירות בבניין המקורי (להלן "הבעלים המקוריים"), והם התקשרו עם הנתבעת בהסכם התמ"א. תובעים מספר 4-6, 8, 11-13, 16 הם בעלי דירות "חדשים" אשר רכשו את הדירות בהסכמי רכישה מאת הנתבעת.

ממילא אין ללמוד מהסכמי המכר לגבי פרשנות הסכם התמ"א. מנסיבות העניין כפי שעולה מחומר הראיות, בעת שנכרת הסכם התמ"א עדיין לא החליטה הנתבעת על סוג החניות שיהיו.

...

משכך, דין תביעתם של בעלי הדירות המקוריים (התובעים 1,2,3,7,9,10,14,15 ו- 17) בכל הקשור לטענה כי הנתבעת התחייבה כלפיהם כי מתקן החנייה יהיה אוטומטי, להידחות.

בנוסף ישלמו התובעים לנתבעת יציאות משפט כגון עלות חוו"ד המומחה מטעם הנתבעת, חלקה של הנתבעת בהוצאות מומחה בית המשפט וכדומה.

בהתחשב בהיקף הדיון בהודעות לצד שלישי, הנתבעת תשלם לכל אחד מצדדי ג' הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ (סה"כ 60,000 ₪) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת לצדדי ג' יציאות משפט, כאמור לעיל.

פסק הדין של בית המשפט קמא ביום 10.11.2019 דחה בית המשפט המחוזי את התביעה, וזאת ממספר טעמי סף, ואלה הם: ראשית, נקבע כי המערערים מושתקים ומנועים מלטעון כעת, שנים רבות לאחר שנחתמו הסכמי המכר, כי המחסנים והחניות הם רכוש משותף.

כך, בהסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, נקבע מפורשות כי החניות והמחסנים אינם חלק מהרכוש המשותף, ואילו פרשנות המערערים את הסכם הפשרה האמור, כך נפסק על ידי בית המשפט קמא, אינה מתיישבת עם לשונו והוראותיו ומנוגדת היא להיגיון.

...

עוד יצוין כי החל משנת 2002 הפעילו המשיבות בבניין בית מלון ב-48 יחידות הנופש שטרם נמכרו ונותרו בבעלותן באותה עת. על רקע האמור, ביום 2.6.2004, הוגשה תובענה בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי שניים מבעלי הדירות בבניין (וביניהם המערער 4) ונציגות הבניין – נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10, הרצליה (המערערת 5.

בנסיבות אלה, סבורני כי לא ניתן לראות במערערים 3-1 צדדים זרים להליך התביעה הראשונה.

ואולם, אין בכך כדי לשלול את המסקנה כי בנסיבות המקרה בו עסקינן, קיימת קרבה משפטית לצורך החלת כללי מעשה בית דין בין כלל המערערים (ובכלל זה אלה שלא היו צד פורמאלי לתביעה הראשונה), לבין נציגות הבית המשותף ואותם דיירים שהיו צד לתביעה הראשונה (והמערער 4 ביניהם).

סוף דבר: אם תישמע דעתי, אציע לחבריי לדחות את הערעור.