פרשנות בניה קיימת בתיקון 117 לחוק

דיון והכרעה ההסדר הנורמאטיבי סעיף 147(י)(1) לחוק קובע את ההוראות הבאות: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במיגרש מהמספר המירבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מיגרש על פי הוראות התכנית החלה על המיגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה...." הועדה המקומית לתיכנון ובנייה רשאית, איפוא, ליתן הקלה לתוספת דירת מגורים, אולם זאת, בכפוף לקיומם של 6 תנאים מצטברים הקבועים בסעיף.

בהקשר זה יובהר כי ענייננו ב"הוראת שעה" מוגבלת בזמן, שנבעה מתיקון 117 לחוק, שתקפו מיום 7.11.17 ועד ליום 7.11.22, באשר הוראת השעה פורסמה בס"ח תשע"ז מס' 2660 מיום 7.8.2017 עמ' 1152 (ה"ח הכנסת תשע"ז מס' 673 עמ' 48) – תיקון מס' 117 – הוראת שעה; בהתאם לאמור בהוראת החוק, תחילתו של התיקון שלושה חודשים מיום פירסומו ותוקפו לחמש שנים, כלומר: עד ליום 7.11.22, כאמור.

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". נוסח זה נקבע כחלק מתיקון מס' 2 (תשע"א-2011), כשש שנים לאחר פסק הדין וההלכה הנודעת בע"א 4628/93‏ מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: "הילכת אפרופים").

על אף שגם כיום ניתן לומר שהסכמה חד משמעית לא קיימת בעיניין אופן פרשנותו של חוזה, דומה ש"אין חולק כי ללשון החוזה נתונה הבכורה כמקור הנאמן ביותר להיתחקות אחר אומד דעת הצדדים" (לפירוט נרחב אודות המסגרת הנורמאטיבית, השינויים לאורך השנים והקולות השונים – ר' פסק דינו המפורט של כב' השופט שיינמן בת"א (מרכז) 33015-12-12 היפו - ישראל שרותי הסעדה בע"מ נ' יקום פתוח בע"מ (פורסם בנבו, 20.2.20).

...

סוף דבר עולה מכל המקובץ כי הסוגיה מושא ענייננו ובכלל זה פרשנות ההסכם, הוכרעה זה מכבר.

תוצאה משכך, דינה של התביעה להידחות.

בשים לב למשאבים שהושקעו בהליך ובכלל זה לעובדה שאין ענייננו בהליך ראשון בסדרת ההליכים שלעניין, הרי שאין מנוס מלהביא עניינים אלו בשיקול דעתנו ביחס לסוגיית ההוצאות.

אני שותף כאמור לגישה זו, אלא שעמדת חברתי במקרה דנן הולכת למעשה בנתיב המנוגד ליעד זה. יתרה מזו, בדיני התיכנון והבניה קיימת מערכת מורכבת של איזונים פנימיים, בעיקר בכל הנוגע לזכות לפיצויים בגין פגיעה מהליך תיכנוני מזה, לבין חובת תשלום היטל השבחה בגין השבחה כלכלית הנובעת מהליך תיכנוני מזה.

אוסיף עוד, כי ההסדר של היטל השבחה בחוק התיכנון והבניה אינו הסדר מיושן הרחוק מהמציאות התכנונית העדכנית שעל כן הוא מצדיק פרשנות "יצירתית" לתיקון עיוותים.

גם חוק התיכנון והבניה כולו הוא חוק מאוד "דינאמי" שעבר מאז חקיקתו לא פחות מ- 117 תיקונים, חלקם תיקונים מאוד מקיפים, לרבות בשנים האחרונות ממש.

...

כחברי אף אני סבורה שההשבחה במקרה דנן נובעת מאישור תשריט האיחוד של שתי החלקות ועל כן, אין לראות בה "השבחה" החייבת בהיטל כמשמעותה בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

לכן מקובלת עלי מסקנתו כי לכל היותר ניתן לחייב את אקרו בע"מ בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל להשבחה עתידית, באשר אותו ואותו בלבד ניתן לראות כנובע במישרין מן התכנית.

לעומת זאת, הטלת היטל השבחה על תוספת אחוזי הבניה במקרים דוגמת המקרה דנן – גם אם יש הסבורים כי מן הראוי להטילו – היא עניין למחוקק לענות בו. מטעמים אלה אני מצטרפת למסקנתו של חברי השופט מזוז כי יש לדחות את ערעור הוועדה המקומית ולקבל את ערעורה של אקרו בע"מ. ה נ ש י א ה הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט מ' מזוז בהסכמתה של הנשיאה א' חיות וכנגד דעתה החולקת של השופטת ד' ברק-ארז.

אשר לתביעת המערערים בעילה של הפרת חובה חקוקה, בית המשפט דחה את טענות המערערים בנוגע לכל אחת מהחובות החקוקות אשר נכללו בתביעתם כלהלן: כלפי הוועדה המקומית – הפרת חובות על פי סעיף 11 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 (להלן: חוק הפרשנות) וסעיפים 27, 117 ו-145 לחוק התיכנון והבניה; וכלפי הוועדה המחוזית – סעיף 11 לחוק הפרשנות וסעיפים 28, 64, 66 ו-109א לחוק התיכנון והבניה).

להוכחת עמדתם הצטיידו המערערים בחוות דעת מומחה מטעמם, מר שמואל רווה, אשר תאר את המצב במיתחם המדובר באופן הבא, בקבעו: "דרך גישה קיימת לחלקות בעשרות השנים האחרונות. רחוב הרכבת הסלול. דרך זו משמשת מפעלים הקיימים בסמוך לחלקות. [...] מכאן נובע [...] כי המצאותה של דרך קיימת דיה כדי להתיר בניה במקום בו נדרשה דרך גישה ואין כל משמעות לעניין זה בין אבחנת הדרך כ'מאושרת' סטאטוטורית או קיימת בפועל בשטח" (עמ' 18 לחוות דעתו, אשר סומנה ת/1).

סעיף 109א לחוק התיכנון והבניה, הקובע מועדים לסיום הטיפול בתכנית, כנוסחו בתקופה הרלוואנטית טרם תיקון 43, קבע בהאי לישנא: 109א. מועדים לסיום הטיפול בתכנית (א) ועדה מחוזית תחליט לאשר או לדחות תכנית מיתאר מקומית תוך שנה מיום פירסום דבר הפקדתה והיא תחליט לאשר או לדחות תכנית מפורטת תוך 8 חודשים מיום פירסום דבר הפקדתה; שר הפנים או מי שהסמיך לכך רשאי להאריך את התקופות האמורות בחודשיים נוספים.

...

על רקע האמור, מתייתר הצורך להידרש ליתר טענות המערערים.

סיכומו של דבר, שהערעור נדחה על כל חלקיו.

אכן, חברי הראה בכל צומת את הרקע לנעשה, ועל כן הגיע למסקנה שאין מקום לפיצוי נזיקין.

סעיף 119 לחוק התיכנון והבניה עבר שינוי חקיקתי בשנת 1978, בעקבות המלצת בג"צ להורות למחוקק לתקן את נוסח סעיפים 117-119 לחוק התיכנון והבניה, על מנת ליפתור את הקושי לקבוע את מועדו המדויק של חיוב ההשבחה.

הוועדה המקומית דחתה את בקשת העוררים לקבל פטור מהיטל השבחה וועדת הערר אימצה החלטתה ובית המשפט לא מצא מקום להתערב בה. נקבע, כי הסכם המכר אינו מקנה זכויות במצב הקיים, אלא זכויות עתידיות בלבד ולגביהן אין הרוכש חייב בהיטל השבחה ולכן אינם זכאים לפטור מהיטל זה. ביום 10.7.2016 ביקשה המשיבה להגיש אסמכתא, החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז מרכז) בעיניין ערר (מרכז) 8146/12 עו"ד טליה גורן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה לב השרון שניתנה בחודש מאי 2016.

המדובר איפוא בהוראת חוק ברורה והמשיבה לא הצליחה לשכנעני, כי יש מקום לסטות מהוראות החוק או לפרשו באופן שהיטל ההשבחה יוטל על העותרת.

...

בסעיף 8.5 להסכם, הסכימו הצדדים כך: "היטל השבחה המתחייב למקרקעין ומשתלם (אם בכלל), בין היתר, בגין תכניות... שפורסמו למתן תוקף עד (וכולל) למועד החתימה....- יחולו על המוער וישולמו על ידי המוכר. היטל השבחה המתייחס למקרקעין והמשתלם (אם בכלל) בגין תוכניות.... שפורסמו למתן תוקף לאחר מועד החתימה – יחולו על הקונה וישולמו על ידו" סעיף זה, מפנה לסעיף 11 להסכם המכר הקובע את "זכות הביטול למוכר" ולפיו: "על אף האמור בסעיף 8.5 לעיל, הצדדים מסכימים כי במידה, שלמרות שחתימת הצדדים נעשית לפני מתן תוקף לתכנית רח/2005/ו' המוכר יחויב בהיטל השבחה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין מכירת זכויותיו במקרקעין על פי הסכם זה... אזי יהיה רשאי המוכר, על פי שיקול דעתו הבלעדי, לבטל הסכם זה בהודעה בכתב לקונה...." מקובלת עלי טענת המשיבה כי העותרת היתה מודעת לקיומה של התוכנית ופרסומה למתן תוקף ובשל כך, הבהירה עם מכון ויצמן שהיטל ההשבחה המתחייב בגין אותה תכנית ישולם על ידיו.

סוף דבר עולה מן המקובץ שדין העתירה להתקבל.

בנסיבות העניין, המשיבה תשלם הוצאות ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 15,000 ₪.

הרלוונטית לענייננו (העבירה הנזכרת בכתב האישום) הנה סעיף 117(א)(3) לחוק: "מסר ידיעה לא נכונה או לא מדוייקת בלא הסבר סביר או שמסר דו"ח או מסמך אחר הכוללים ידיעה כאמור" סעיף 117(ב) לחוק כנוסחו לפני התיקון אמר: "עבר אדם עבירה מן המפורטות בסעיף קטן (א) מתוך כוונה להיתחמק מתשלום מס, או עשה מעשה אחר מתוך כוונה כאמור או עבר עבירה מן המפורטות להלן, או הפר כמפורט להלן הוראה מהוראות חוק זה או התקנות על פיו בכוונה כאמור דינו-מאסר שלוש שנים...

נראה לי, כי המילה "כוזבת" באה לאחד את שני המינוחים שהיו קודם לכן, היינו "לא נכונה או לא מדוייקת". ייתכן והיה מקום לפרשנותו של ב"כ המערערים לו הייתה בסעיף 117 לחוק הקודם חלופה נפרדת למסירת ידיעה כוזבת.

אכן כעובדה המילים "בלא הסבר סביר" אינן קיימות בסעיף 117(ב)(1) לחוק.

מכל מקום, העובדה שהמערערים היו צריכים ליווי בנקאי לפרויקט הבניה על פי חוק, הוא חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר דירות), איננה יכולה ליפתור אותם מחובותיהם על פי חוק המע"מ, ואיננה יכולה ליצור יש מאין הסבר סביר לידיעה בלתי נכונה בעליל.

...

אינני מקבלת טיעון זה. אני מסכימה עם ב"כ המערערים, כי אכן צריך לבדוק קיומו של הסבר סביר בשעת מילוי הדוח.

התוצאה היא, כי אציע לחבריי לדחות את ערעורם של המערערים באשר להרשעה ובאשר להיות העבירות עבירות של אחריות קפידה.

התוצאה היא, כי אציע לחבריי לקבל את ערעור המדינה, ולהעמיד את הקנס שהוטל על מערערת מס' 1 על 75,000 ש"ח קנס, ואילו על המערער מס' 2 על סך 60,000 ש"ח או 3 חודשי מאסר תמורתו.