הנתבעות מנגד מכחישות את כל טענותיו של התובע וטוענות בתמצית כך: התובע חתום על הסכמי המכר והניהול עוד משנת 1991 ואינו רשאי לסגת מהם; לאחרונה בשנת 2013 עת רכש התובע את מחצית חנות 160 מאת שותפו, חתם בשנית על הסכם הניהול ובכך אישרר מחדש את הסכמתו לתנאי הניהול; לחברת הניהול מסור שיקול דעת מלא לניהול הקניון בהתאם למטרות ההסכם ובמטרה להביא למשיכת הציבור; גם אם היה צדק כלשהוא בדבריו של התובע באשר לשעור דמי הניהול – הללו שולמו כל השנים על ידי שוכריו של התובע ולפיכך לא נגרם לו בכל כל נזק; התובע מושתק מלטעון כנגד שיטת חישוב דמי הניהול, לאחר שזו נוהגת שנים כה רבות; עלויות הניהול לרבות הפירסום, שכר המנכ"ל, דמי השכירות בגין משרדי ההנהלה סבירות ביותר; בחוזה המכר נכתב מפורשות שלתובע אין כל זכויות במעברים, בשטחים המשותפים ובמקלט; בנגוד לטענות התובע, שוכרי הדוכנים משלמים את חלקם בכל התשלומים המשותפים; אשר למקדם היחס בין האגף הישן לחדש, טוענת הנתבעת כי דוקא עלויות התחזוקה והניהול השוטף של האגף הישן, עד לשפוץ שנעשה לאחרונה, היו גבוהות יותר מאלו שבאגף החדש ולפיכך ככל שהיה מקום לחיוב דיפרנציאלי, נכון היה לחייב דוקא את מחזיקי החנויות באגף הישן בסכום גבוה יותר.
השאלות הדורשות הכרעה במסגרת תובענה זו
השאלות הדורשות הכרעה במסגרת תובענה זו, בעיקרן אלו הן:
האם הוצאות הניהול מופרזות? בעיניין זה נבחן האם חרגה חברת הניהול ממיתחם שיקול הדעת שנימסר בידיה בהתאם להסכם הניהול, זאת בכל הקשור להוצאות הניהול, לרבות בעיניין שכר המנכ"ל, הוצאות פירסום ושיווק, שכר העובדים וכיו"ב;
האם התובע זכאי לחלק בפירות הרכוש המשותף? במסגרת דיון זה נבחן האם התובע זכאי לחלק יחסי בהכנסות המתקבלות מהשכרת המעברים לצורך הדוכנים וכן מהשכרת המקלט למשרדי הנהלת חברת הניהול;
'שטחים גדולים במיוחד' או 'חנויות עוגן'? בגדרי סוגיה זו נבחן את פרשנותו של הסכם הניהול, ובעיקר את מובנו ותכליתו של סעיף 12 ו' להסכם.
לדבריו, בנגוד למצופה ולאשר היה נכון בעבר, כיום, ככל ששטח הקניון גדול יותר, כך הוצאות התפעול היחסיות גבוהות יותר (עמ' 43 שו' 1-8)
באשר לסבירות שכר המנכ"ל הבהיר רוזנבלום כי הואיל ושכר המנכ"ל משולם לחברה בבעלותו של המנכ"ל כנגד חשבונית מס ולא על בסיס יחסי עובד מעביד כשכיר, הרי שעלות העסקתו בסך של כ-100,000 ₪, מגלמת למעשה שכר מקובל בגובה של כ-60,000 ₪ שכר בסיס, בהיתחשב גם בהוצאות סוציאליות ובונוסים מקובלים, הניתנים בדרך כלל למנכ"ל שכיר.
...
לאור כל האמור, כל רכיבי התביעה הכספית – נדחים.
לא שוכנעתי כי לטענות אלו רלבנטית ושייכות לנסיבות הליך זה. מנגד, טען התובע בסיכומיו כי חברת הניהול הממומנת מדמי הניהול, משרתת גם אינטרסים פרטיים של השותפות, כגון איתור שוכרים עבור חנויות שבבעלות השותפות, הפעלת הליכים משפטיים כנגד שוכרים סרבנים וכיו"ב. טענות אלו לא הוכחו, אף לא ברמה הבסיסית המאפשרת עריכת אומדנא.
בהתאם לכך, אני קובע כי חברת הניהול לא תהא רשאית להפחית את דמי הניהול לכל 'חנות עוגן' שתחפוץ בהתאם לשיקול דעתה, תוך העמסת הנטל על יתר 'החנויות הרגילות' כהגדרתן לעיל.
