(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פירסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או ניבנו או תעשנה או שתבנינה על אותה קרקע:
ובתנאי כי מקום שצבא-הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת החזיקו בקרקע בתוקף זכות הקנין שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, יעריכו את הפיצויים בלי להיתחשב בכל עליה בשוויה מחמת העבודות שניבנו על אותה קרקע ע"י צבא-ההגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת:
ובתנאי כי בהעריך בית המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי או של דמי החכירה שהוגשו לצורך הערכת מסים ע"י התובע או שהתובע הסכים להן;
(ג) בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה ע"י קונה מסויים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר;(תיקון מס' 3תש"ע-2010
(ד) אם היתה הקרקע מוקדשת לתכלית אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואילמלא הרכישה בכפיה היתה הקרקע מוסיפה להיות מוקדשת לאותה תכלית, הרי אם יווכח בית המשפט שמתכוננים בתום-לב לסידור-מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות של סידור-מחדש דומה לזה במקום אחר;
(ה) בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(ו) הפצוי שישולם בתורת דמי נזק בשל הטלת כל זכות-שימוש או כל מניעה אחרת על השמוש בכל זכות הכרוכה בבעלות, יעריכנו בית המשפט לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי הקרקע שהוערך לפי הפסקאות הקודמות מחמת הטלתה של אותה זכות-שימוש או אותה מניעה;
(ז) מקום שעומדים לרכוש רק חלק מן הקרקע השייכת לכל אדם עפ"י פקודה זו חייב בית המשפט להביא בחשבון כל התיקרות בשווי מותר הקרקע מחמת קירבתה לכל עבודות השבחה או לכל עבודות שנעשו או הוקמו או שתעשנה או תוקמנה ע"י שר האוצר;(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(ח) כמו כן יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שניגרם לבעל מחמת נתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי ציבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל, או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השמוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".
9.5 ניתנה היתייחסות למצב הפיתוח במועד הקובע ולקיומו של בינוי (בסגנון של בניה רוויה) במרחק של כ- 1-1.4 ק"מ בקוו אוירי.
9.6 המצב התיכנוני נכון לשנת 1976 החל על החלקות וכן המגמות התכנוניות בסביבת הנכס במועד זה.
9.7 תאור הזכויות – זכות בעלות מלאה במקרקעין.
מר דרעי אבחן את המקרקעין בעניינינו מהקרקע הנדונה בפסק הדין הנ"ל בכך שהמקרקעין בעניינינו אינם כלולים בתחום תכנית ג/552, ולכן אין רלוואנטיות להשפעתה של התכנית על אפשרות הבניה לפי התכנית המנדטורית, אולם השווי הבסיסי לקרקע חקלאית שנקבע בפסק הדין הנ"ל רלוואנטי לענייננו, בכפוף להפחתת 5% בגין התאמת מיקום.
מר דרעי ערך את ניתוח נתוני ההשוואה הנ"ל בטבלה, תוך עריכת התאמות (מקדם התאמת מיקום, מקדם התאמת תקופה, מקדם גודל ומקדם מובהקות) וקבע, כי שווי דונם קרקע חקלאית הוא 13,500 ל"י/דונם (ראו: הטבלה בעמ' 19 לחוות דעתו של מר דרעי).
אשר לנתונים 2 ו- 3 - בחקירתו הנגדית הסכים מר דרעי כי למרות שהמקרקעין שבדבוריה (נתון 2) שונים בהרבה פרמטרים מהמקרקעין בעניינינו, נתון זה נותן אינדיקאציה לערך הקרקע למגורים במובהקות נמוכה, ולכן ניתן לנתון זה 5% בלבד מקדם מובהקות.
...
התוצאה
לאור כל המקובץ לעיל, הנני לקבוע כדלקמן:
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 172,000 ל"י בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד – 1964, מיום 19.3.1976.
אני מחייב את הנתבעת לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת בית משפט, הוצאות משפט וחלקם של התובעים בשכרו של המומחה מטעם בית משפט, בהתאם לקבלות נספחים ב' ו- ג' לסיכומי התובעים, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובעים (בכפוף להמצאת קבלה).
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי, בתוספת מע"מ כחוק.
