פקיעת דיירות מוגנת בשל אי תשלום שכר דירה

הוא הדין בבעלי בית התובעים שינויים בשכר הדירה, העברת מושכר בדמי מפתח וכל סעד אחר שבית־הדין מוסמך לתת.

פטירה שכזו מפקיעה מיד את הדיירות המוגנת ועוקרת אותה ממקומה, באופן שלא יוכלו יורשי המנוח מכוח חוק הירושה לבוא במקום הנפטר – שנפטר בעודו בעל דין ולקבל את הסעדים שהיו מגיעים לו מכוח חוק הגנת הדייר, כגון תיקונים, סילוק ידו של בעל הבית מחלקים בדירה וכיו"ב. המסקנה היא כי חוק הגנת הדייר אינו חל על התביעה ועל התביעה־שכנגד ומכאן שאין בית־הדין מוסמך עניינית לידון בתביעות על־פיו – לא תביעות של הדייר ולא תביעות של בעל הבית.

בית־הדין מקבל את עמדת עארף בסיכומים המשלימים, שלפיה פקע קשר השכירות המוגן, וחוק הגנת הדייר אינו חל. עוד מצא בית־הדין כי לבד מהנימוק הראשון חוסר סמכות עניינית, דין שתי התביעות להדחות ממספר נימוקים נוספים: חוסר עילה –בהעדר תחולה לחוק הגנת הדייר על הקשר החוזי בין שני הצדדים, יש לדחות את התביעה והתביעה־שכנגד מחוסר עילה, שכן עילתן היא ייחודית לחוק הגנת הדייר ובלעדי הגנת החוק על קשר השכירות, מסיבה זו אין בנמצא בית־משפט אשר מוסמך לתת סעד לפי חוק הגנת הדייר בעיניין נכס שזכות הדיירות המוגנת עליו פקעה, ואין מקום לעשות שימוש בסעיף 78 לחוק בתי המשפט ולהעביר את התובענות לבית־משפט אחר המוסמך לידון בהן.

לפיכך אין חשיבות לשאלת תשלום או אי־תשלום דמי המפתח – ייאמר בקצרה את אשר צוין כבר בקדם המשפט – כי מקום שבו היה כבר פסק־דין או הסכם בתוך התקופה הסטאטוטורית (לאחר תום התקופה הרשומה בחוזה), כפי שהיה בעיניינו עת הועלו דמי השכירות בהסכם מ־100 ל־200 דינר לשנה, הרי אין בית־דין הדין נידרש עוד לסעיפים 52 ו־52א, לא לתקנה 1(22) שהותקנה על־פיו, ואף לא לשאלת דמי המפתח הנגזרת ממנה.

...

בית־הדין מקבל את עמדת עארף בסיכומים המשלימים, שלפיה פקע קשר השכירות המוגן, וחוק הגנת הדייר אינו חל. עוד מצא בית־הדין כי לבד מהנימוק הראשון חוסר סמכות עניינית, דין שתי התביעות להידחות ממספר נימוקים נוספים: חוסר עילה –בהיעדר תחולה לחוק הגנת הדייר על הקשר החוזי בין שני הצדדים, יש לדחות את התביעה והתביעה־שכנגד מחוסר עילה, שכן עילתן היא ייחודית לחוק הגנת הדייר ובלעדי הגנת החוק על קשר השכירות, מסיבה זו אין בנמצא בית־משפט אשר מוסמך לתת סעד לפי חוק הגנת הדייר בעניין נכס שזכות הדיירות המוגנת עליו פקעה, ואין מקום לעשות שימוש בסעיף 78 לחוק בתי המשפט ולהעביר את התובענות לבית־משפט אחר המוסמך לדון בהן.

משכך היה דין התביעה־שכנגד להידחות לגופה מחוסר ראיות, גם אם היה בית־הדין מוצא כי קשר הדיירות המוגנת נותר על כנו.

תוצאות והוצאות שתי התביעות – נדחות הן מחוסר סמכות עניינית והתביעה שכנגד גם לגופה.

הנתבע אינו מחזיק ומעולם לא החזיק בחלקות 50 ו – 76 שנוצרו גם הן מכח התכנית ויש למחוק על הסף את התביעה כנגדו בגין חלקות אלו בהעדר עילה.

לטענת הנתבע, התביעה שהוגשה כנגדו על ידי מישפחת נואטחה הוגשה בגין אי תשלום דמי שכירות משנת 2007 – 2014 עקב מצבו הכלכלי הקשה דאז.

הנתבע מפנה לענין זה לפס''ד בת"א (תל אביב-יפו) 55363-03-11 יונה אבלסון ו- 138 אח' נ' דבורה אבינרי (פורסם בנבו) בו נקבע ביחס לדייר מוגן בדירת עמידר כי זכויותיו נבחנות בקשר שלו למקרקעין ולא לבעל הבית; ובמקרה של איחוד וחלוקה שלא בהסכמה הוא רשאי להמשיך ולהחזיק במקרקעין ורק מחליף א בעל הבית.

אמנם, במסגרת ערעור נקבע כי זכות הדיירות המוגנת של הדייר פקעה, אולם אין בכך כדי לפגוע בניתוח המשפטי הנ''ל. על כן, בעניינינו בדומה לזכותו של דייר מוגן זכויותיו של הנתבע משך 10 שנים נבחנות בקשר שלו למקרקעין ולא לבעל הבית.

התקנות מעגנות במידה רבה את הפסיקה הקיימת בנושא ולפיה: "שיעור ההוצאות הראוי נקבע תוך בחינת כל מקרה לגופו, תוך היתחשבות במספר נתונים, ביניהם: אופן ניהול ההליך; היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות; מורכבות התיק וחשיבותו; הקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך; ושכר הטירחה ששולם בפועל או שבעל הדין התחייב לשלמו (ראו: ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10 נ' סיעת "יש עתיד לביאליק", פ"ד ס(1) 391, 395 (2005) (להלן: עניין סיעת ביאליק)).

...

איני מקבל את טענות אלו.

סוף דבר על כן, אני מקבל את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין בחלקות 51, 52, 53 ו – 76 בגוש 17610 באדמות נצרת.

קיום החוזה בין השנים 2021-2010 איננו מתיישב עם הגדרת סעיף 131(1) לחוק, ואין לראות בדייר שמתמיד לאחר ההפסקה בתשלומי שכר הדירה 11 שנה, מבלי שנתבע על העדר תשלום שכר דירה קודם, כדייר אשר עונה על דרישות הסעיף.

סיכסוך זה הוסדר בין הצדדים במסמך בכתב אשר נערך בכתב־ידו של התובע ומשכך, מנועים התובעים מלטעון לעילת פינוי בשל אי־תשלום שכר דירה.

הטענה לפקיעת הזכות ב־2010 גם ללא הליך משפטי – רבות מן הטענות שטענו התובעים מבוססות על הנחה משפטית שלפיה דייר אשר לא המשיך בתשלום דמי שכירות מאבד את "חזקתו" ואת זכותו כדייר מוגן, גם ללא פסק־דין לפינוי.

...

נוכח המטרות שפורטו בסיכומי התובעים (עמ' 7 לסיכומים) לא מצא בית־המשפט כי טענות אלה, גם לו הוכחו, רלוונטיות לגופן של עילות פינוי – נטישה ואי־ תשלום דמי שכירות, לזכותם של תובעים יאמר שיכולה הייתה להיות להם רלוונטיות כלשהי לעניין סעד מן הצדק אילו היו הדיון מגיע לשלב זה. תוצאות והוצאות תביעת הפינוי נדחית.

סעיף 3(1) לתוספת מורה לבית־המשפט להעריך את שכר הטרחה בתביעת הפינוי כ־2% משווי הנכס כולו "כשהוא פנוי", ולהוסיף עליו את שכר הישיבות הנוספות ומע"מ. לצורך כך, ראוי היה להעריך את ערך הנכס על יסוד טענת ב"כ התובעים בתגובה שהוגשה על־ ידו בתיק ש 39181-03-21, סעיף 8 לתגובה (3,000,000 ש"ח).

אלא שבמקרה המיוחד של זכות דיירות מוגנת אשר כבר הוערך שוויה על ידי קונה מרצון מצא בית המשפט מקום להקל את קביעת התעריף ולקבוע כי שווי הנכס הנכון המהווה את נושא המשפט הוא למעשה ערך פינויו של הנכס על ידי בעלי הבית והוא אותו הסכום אותו ניסה בעל הבית "להציל" באמצעות תביעת הפינוי.

תביעה לפינוי דיירת מוגנת ממושכר בטענה על פיה קמה לתובעים עילת פינוי בשל אי תשלום דמי-שכירות ונוכח זכות מידית לפינוי שקמה להם לאחר הפרת פסק דין שניתן בשעתו בעיניינם של הצדדים.

הגב' מזל צפר ז"ל, שכרה את הדירה בשכירות מוגנת ביחד עם בעלה המנוח, מר איתן צפר ז"ל, בחוזה שכירות מיום 5/11/1992 (להלן: "חוזה השכירות", נספח 3 לכתב התביעה).

משכך ובהתאם להוראת סעיף 132 לחוק, אני מוצאת לקבוע כי אין להורות על פינוי המנוחה מן הדירה בשל אי הורדת דוד השמש והקולטים במועד, וכי כתוצאת כך, לא פקעו זכויותיה המוגנות בדירה.

...

אוסיף על האמור כי מקובלת עלי, לצורך הדיון שבפניי, טענת התובעים לפיה דמי השכירות עובר למועד הגשת התובענה עמדו על סך של 349.69 ₪.

תוצאת האמור הינה כי אני קובעת שמנוחה הפרה את חוזה השכירות, כמו גם את הסכם הפשרה, כאשר נמנעה מלהסיר את דוד השמש והקולט, מיד לאחר קבלת הדרישה הראשונה בעניין זה. משכך קמה כנגדה עילת פינוי.

סוף דבר לא קמה כנגד המנוחה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי-שכירות.

עם זאת ונוכח השיהוי שנקטו התובעים במימוש עילת הפינוי שקמה להם כתוצאת התנהלות זו, כמו גם העובדה שביני לביני הדוד והקולט הורדו מן הגג, אני סבורה כי התוצאה של קבלת דרישת הפינוי אך בשל הפרה זו לא תהא צודקת וכי נוכח האמור, יש לנהוג במנוחה לפנים משורת הדין, ואף מבלי להשית עליה (או על בנה הבא בנעליה) כל חובה נוספת.

עילות פינוי מעבר לטענת תפוגת זכות השכירות טוענים התובעים כי קמו עילות פינוי: (א) מאז יום 14.10.2015 לא משלמים הנתבעים דמי שכירות חופשית תמורת החזקת המושכר (שכן זכות הדיירות המוגנת פקעה); (ב) הנתבעים נטשו את המושכר ואינם מתגוררים בו מזה מספר שנים.

עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות - התביעה הכספית הטענה בסעיפים 37-30 לכתב התביעה לגבי אי תשלום דמי שכירות מתייחסת לאי תשלום "דמי שכירות חופשיים" (סעיף 30).

משמע, הטענה איננה להחמצה ו/או שינוי ו/או עיכוב ו/או מחדל בנוגע לתשלום דמי השכירות המוגנת החוזיים (72 דינר ירדני לשנה, על התוספות להן על פי דין) אלא לכך שנוכח העידר זכות דיירות מוגנת למי מהנתבעים אזי עליהם לשלם להקדש דמי שכירות חופשית (שהוערכה בכתב התביעה ב-3,000 ₪ לחודש).

מטיעוני הצדדים עולה כי ההקדש מחל על זכויותיו לתשלום שכר דירה ו/או תוספות לאורך שנים (ככל שהיה מחדל כלשהוא בעיניין מצד הנתבעת 3) ולמצער זנח באופן בלתי סביר את העמידה על זכויותיו הכספיות הנטענות, תוך שהנתבעים עשו בכדי לשלם את דמי השכירות וזכו להתחמקות של הנאמנים.

...

מעת שמצאנו כי הנתבעת 3 זכאית להתגורר בנכס מכח דיני הגנת הדייר, ממילא מתאיינת טענת ההקדש לזכות לדמי שכירות חופשית.

המסקנות הנתבעת 3 היא דיירת נדחית במושכר.

התוצאה התביעה נדחית לא צו להוצאות.