פקיעה וחידוש תוקף החלטות ועדה מקומית לתכנון ובנייה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 55311-12-17 עירית נתניה ואח' נ' ועדה מקומית לתיכנון חוף השרון ואח' לפני כב' השופט אילן ש' שילה המבקשים 1.עריית נתניה 2.הועדה המקומית לתיכנון ובנייה נתניה ע"י ב"כ עו"ד עופר צילקר המשיבים 1. ועדה מקומית לתיכנון ובנייה חוף השרון ע"י ב"כ עו"ד ישראל נשבן 2. פלאפון תיקשורת בע"מ ע"י ב"כ עו"ד מאיה אשכנזי 3. סלקום ישראל בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יוסי כץ 4. פרטנר תיקשורת בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יעקב כהן פסק-דין

משפקע תוקפה של ההחלטה לא היה מקום ולא הייתה לועדה סמכות לחדשה, בלי לחדש תחילה את ההליכים לאישור ההיתר, שכוללים בין השאר פירסום דבר הגשת הבקשה להיתר להקמת המתקן ומתן הודעה, למצער לעותרת מס' 1 שהיא בעלת נכס גובל במקרקעין הרלוואנטיים.

עם פקיעת תוקפה של החלטת ועדת המשנה, היה על המשיבות 4-2 להגיש לועדה בקשה חדשה להיתר, לנקוט בהליך הפירסום מחדש כמצוות סעיף 18 לתמ"א 36א', ורק אז רשאית הייתה ועדת המשנה לידון מחדש בבקשה להיתר הבניה.

תקנות הרשוי החליפו, בין השאר, את תקנה 20 לתקנות ההיתר שבמקומה באה תקנה 46 שזו לשונה: "תוקפה של החלטה לאשר בקשה להיתר הוא שנתיים מיום שהתקבלה", הא ותו לא. במלים אחרות, אילו חלה תקנה זו בעניינינו, הרי משלא הוצא ההיתר גם במשך שנתיים ממועד מתן החלטה המקורית, שוב לא הייתה למוסד תיכנון, ובכלל זה ועדת המשנה, סמכות להאריך, או לחדש, תוקפה של אותה החלטה.

...

לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, לא מצאתי צורך להכריע בטענות נוספות שבפי המשיבות, כגון שלעותרת מס' 2 (ועדת התכנון והבנייה נתניה) אין מעמד.

לסיכום מהנימוקים דלעיל הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה ולבטל את החלטת רשות הרישוי שליד המשיבה 1 בדבר חידוש אישורה של הבקשה להיתר שהגישו החברות המשיבות.

העתירה מתקבלת.

לפניי עתירת העותרת להורות למשיבות ליתן לה היתר בניה, על אף שעמדה בתנאים למתן ההיתר רק לאחר שחלפו למעלה משנתיים ימים ממועד שניתנה ההחלטה המאשרת מתן היתר בניה בתנאים, ותוקפה של ההחלטה פקע לפי הוראות תקנה 20(א) לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (תקנות בקשה להיתר).

הראציונאל לתוקפה המוגבל של החלטה לאשר מתן היתר בתנאים ולתוקפו המוגבל בזמן של היתר הבניה שניתן, בין שהוחל בבניה ובין שלא הוחל בה, הובהר בבג"ץ 1696/91 יצחקי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה-המרכז, פ"ד מו (1) 292 (1991), כדלקמן: "מטרתה של תקנה 20 היא להגביל את תוקפו של היתר לתקופות לא-ארוכות. [...]

בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את העתירה ואת טענת העותרת, שלפיה אין לוועדה המקומית ואף לרשות הרשוי סמכות להורות על "חידוש" ההחלטה, שהפכה בטלה (הן לפי תקנות בקשה להיתר והן לפי תקנות הרשוי).

...

ככל שהטענה היא שהמשיבות פעלו כך כדי לגבות מהעותרת כספים שלא כדין, הטענה נדחית אף היא, משלא הונחה לה כל תשתית עובדתית או משפטית.

סוף דבר נוכח כל האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות 1-2 הוצאות בסך כולל של 40,000 ₪.

להלן אפרט את נימוקי בסדר הבא: הטענות שלפקיעת ההיתר הייתה השפעה על הפסקת העבודות או ביטול החוזה, מהוות הרחבת חזית (להלן סעיף ‎15); תוקף היתר הבנייה פקע ב-18.4.15 (להלן סעיף ‎16); הקבלן לא התריע על כך שההיתר פקע (להלן סעיף ‎17); חידוש ההיתר הוא עניין טכני (להלן סעיף ‎18); הערייה לא הייתה מודעת לכך שתוקף ההיתר פקע, ואם היא הייתה מודעת לכך, היא הייתה מחדשת את ההיתר באופן מידי (להלן סעיף ‎19).

] ראו בעיניין זה, עת"מ (ת"א) 1180/08 שיר לה ייזום מקרקעין 1995 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה כפר סבא (פורסם ב-16.05.2010)‏‏: "כל עוד אין שינוי מהותי בתוכניות החלות על השטח, ההחלטה על חידוש ההיתר היא טכנית במהותה.". ובהמשך: "הלכה פסוקה היא כי כאשר מדובר בחידוש היתר, להבדיל ממתן היתר מלכתחילה, וכל עוד לא חלו שינויים מהותיים בחוק או התכניות התיכנון הרלוואנטיות, מדובר בהחלטה טכנית במהותה ...". יש להעיר שתקנות 20 ו-20א' לתקנות ההיתר בוטלו בתקנה 120(1) לתקנות התיכנון והבנייה (רשוי בנייה), התשע"ו – 2016, אשר ניכנסו לתוקף ב-4.9.16, אך אין בכך כדי לשנות את המסקנות הנ"ל, מהנימוקים שבעת"מ 56322-12-17 בר - יעקב - נכסים והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-24.10.2018), אותם אני מקבל.

...

סיכום ‎פרק ז נוכח האמור לעיל, אני דוחה את טענות הקבלן שמגיע לו סכום העולה על הסכום אשר אישרה לו העירייה, ולכן אני קובע שהסכום המגיע לקבלן מהעירייה עומד על 56,000 ₪, כפי חישוב העירייה בחשבון סופי 12[footnoteRef:134].

אולם, בסיכומיה זנחה העירייה את טענת הקיזוז, ועל כן לא אדון בה. : תוצאה נוכח האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 56,249 ₪ (כפי הסכום בו מודע הנתבעת בחשבון סופי 12).

מאחר שהתביעה הוגשה על סכום 2,700,000 ₪ (לצורכי אגרה), תוך שהתובעת טוענת שהנתבעת חייבת לה סכום של 4,326,824 ₪, העובדה שכל טענות התובעת נדחו והתנהלות התובעת, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכר טרחת בא-כוחה בסכום של 87,750 ₪ (75,000 ₪ בתוספת מע"מ), והחזר ההוצאות שהוציאה הנתבעת בפועל (עבור שכ"ט מומחה ביהמ"ש ועלויות ההקלטה).

לנוכח הפסקת הבנייה ואי השלמת הבניין תוך 3 שנים ממועד הנפקת היתר הבנייה, פקע תוקפו של ההיתר וביום 22.8.2004 הוצא צו להפסקת העבודות בבניין על ידי מחלקת הפיקוח של עירית תל אביב יפו.

בשנת 2005 הגישו הבעלים לועדה המקומית לתיכנון ובנייה בקשה לחידוש היתר הבנייה והבקשה אושרה ביום 7.12.2005.

בקשת הבעלים להאריך את תוקף ההחלטה לחידוש ההיתר, נדחתה בשל היתנגדות השכנים.

לענייננו אומר כי כב' השופט טובי קבע כי הסכם הקומבינאציה בוטל כדין על ידי בעלי המקרקעין ובהם תמרי שכן הקבלן הפר את הסכם הקומבינאציה בשורה של הפרות מתמשכות ויסודיות (סעיף 44 לפסק הדין ואילך), באי השלמת הבניין, באי חידוש היתר הבנייה שפקע, בהמנעות הקבלן מלשלם את תשלומי חידוש ההיתר במועד, ובמכירת דירות הקבלן בנגוד להסכם הקומבינאציה.

...

מכל מקום התובע לא הביא לעדות מי מהם כדי לתמוך את גרסתו בעניין זה. בנקודה זו ראוי לציין כי לא רק הנתבע סבר שהיה בעל הסכם בתוקף שמקנה לו זכות לדירות בפרויקט, אלא גם עו"ד גיא נבון, אשר ייצג את אחיותיו של התובע, ולאחר מכן סבר שרכש מהן את חלקן במקרקעין (תוך שהסתיר את הדבר מהנתבע), ובסופו של דבר התברר כי אף לו, בעקבות הליכים משפטיים שהגיש, שהוא "נפל בין הכיסאות" בין התובע לבין אחיותיו, ולא היה בידו הסכם בתוקף.

לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות, וכך אני מורה.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בעת"מ (מינהליים תל-אביב) 24337-01-17 ורגון נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן (29.08.2017) (להלן: "עניין ורגון"), התברר מקרה בו הוועדה המקומית הורתה על הארכת תוקף של החלטה למתן אישור להוצאת היתר שבועיים לאחר שפג התוקף של ההחלטה.

עוד ראו את עת"מ (מינהליים מרכז) 55311-12-17 עריית נתניה נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חוף השרון (06.03.2018), שם בית המשפט קבע כי לועדה המקומית אין סמכות להורות על חידוש החלטה של מוסד התיכנון לאחר שחלפו שנתיים וחצי ממועד ההחלטה וקבע כי אין בנסיבות שהתבררו שם כדי להצדיק סטייה מההוראות המפורשות של תקנה 20(א).

...

במקרה שהתברר בעניין פלד – בית המשפט מבהיר כי העותרים ביקשו שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו ויאריך את תוקף ההחלטה לאישור ההיתר, והמשיבות לא חלקו על עצם הסמכות, ולכן - ובשל נסיבות המקרה המיוחדות - בית המשפט שם הגיע למסקנה כי אין מניעה לדון בתנאים להפעלת הסמכות.

עם זאת, במקרה הנוכחי אין הכרח להכריע במחלוקת זו לגבי הסמכות של בית המשפט (בדומה למה שנכתב מעלה לגבי שאלת סמכות הועדה המקומית), שכן אף אם נניח שיש סמכות לבית המשפט להאריך את תוקף החלטת מוסד התכנון בהתקיים התנאים המוזכרים בעניין ורגון (או בהתקיים תנאים מיוחדים אחרים) - לא שוכנעתי כי יש מקום לעשות כן, בנסיבות המקרה הנוכחי.

לכן - העתירה נדחית, אם כי בנסיבות – לא אעשה צו להוצאות לחובת העותרים.